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bonjour, je viens chercher un éclaircissement à propos d'un bail que je suis sensé reprendre d'ici quelques mois. il est stipulé : surface commerciale de 104 m² et autant de dépôt à l'étage + dépendances. ce qui me préoccupe c'est le dépôt. je souhaiterais aménager l'étage pour doubler la surface commerciale (enfin au moins la moitié). ai-je le droit ? peut on utiliser une surface de dépôt comme une surface commerciale ? si oui, quelles sont les incidences ? sinon, tant pis ! merci.
Le souhait de modifier la surface des locaux est tout à fait possible mais à condition de respecter quelques règles légales et d’accepter le principe des conséquences financières qui vont en découler.
Si le bail précise qu’une partie des locaux est à usage de dépôt, vous ne pouvez, de votre propre fait, changer leur nature en surface commerciale pure sans l’autorisation expresse du bailleur. Votre bailleur pourrait considérer ceci comme une cause de mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Si vous avez un bailleur qui maitrise un peu les règles des baux commerciaux, il y a de forte chance qu’il vous accorde cette faculté en vous demandant une contrepartie financière pour accepter de modifier par avenant le bail. C’est tout bénéfice pour lui car il va mettre à votre charge les obligations de travaux, de mise en conformité avec le fait de recevoir de la clientèle, ce qui augmente à son profit, la valeur vénale de l’immeuble.
Le problème est qu’à partir de ce moment, on va considérer qu’il y a modification des lieux et donc exclusion de la règle de plafonnement du loyer. Le caractère notable de la modification (article L 145.34 C com ) s’apprécie en fonction des surfaces et de l’interêt pour le preneur. Compte tenu du contexte, vous pourrez difficilement prouver le contraire.
En guise de confirmation, la cour de cass 3ème civ du 7 Avril 1993 a jugé que l’on écartait le plafonnement même lorsqu’il s’agit simplement d’une modification de l’affectation des surfaces louées, la surface affectée à la clientèle ayant été agrandie.
Alors si vous envisagez 1/3 de surface commerciale supplémentaire, attention au risque financier.
D’autres possibilités peuvent être proposées mais elles dépendent des éléments du dossier comme le temps restant à courir du bail, le mode d’achat que vous envisagez et les relations avec le propriétaire. Voyez avec votre conseil si un bail neuf ne pourrait pas résoudre certaines des difficultés par exemple.
Un bail pas clair...
Forum fermé
Posté - 01 juin 2004 : 19:35:21
