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jean-jacques
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 04 juin 2004 : 21:40:48
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Le 20 Juin 2003, une AG a autorisé des travaux à un copropriétaire qui avait une incidence importante sur le voisin du dessous (occultation des ouvertures du hangar du rez-de chaussée).
Ces travaux étaient convenus dans leurs actes de vente respectifs, d'où l'autorisation donnée par la copropriété.
Le hangar est vendu le 25 Juin 2003 (date de l'acte), et le nouveau copropriétaire tente d'annuler cette AG.
Qu'elles sont ses chances de réussites ?
J'ai été informé de la date de vente 3 semaines plus tard par le notaire.
Le nouveau copropriétaire a pris un avocat qui me demande (en tant que syndic bénévole) de lui fournir les copies des convocations, et des récépissés de PV de l'AG.
A mon avis, je n'ai pas à lui fournir car il n'était pas le copropriétaire en titre au moment de l'AG.
Pouvez-vous me le confirmer ? et sur la base de quel texte ?
Il me semble qu'il n'a pas pouvoir de remettre en cause une AG avant sa date d'achat
Par contre, je lui fournis le PV de l'AG.
Merci pour vos avis
Cordialement
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 04 juin 2004 : 23:21:40
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Citation :
Initialement entré par jean-jacques
Le nouveau copropriétaire a pris un avocat qui me demande (en tant que syndic bénévole) de lui fournir les copies des convocations, et des récépissés de PV de l'AG.
A mon avis, je n'ai pas à lui fournir car il n'était pas le copropriétaire en titre au moment de l'AG.
Oui mais maintenant il l'est, propriétaire.
De même que vous êtes le représentant légal, l'archiviste et le responsable de votre copro, vous devez à ce titre fournir les copies des pièces qu'un homme de loi vous demande, une procédure est en cours et il represente l'un des propriétaires actuels.
Beaucoup de choses faites avant la date d'achat concernent le nouvel arrivant et ne peuvent pas lui être cachées. Certaines ont une vie un peu longue et de tout cela il faut trace garder. Vous savez, ce n'est qu'un bout de papier et chacun le lit dans le sens qu'il veut. A vous de prendre les mêmes armes si cela vaut le coup. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 00:29:21
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Je pense que le nouveau copropriétaire n'a absolument aucune possibilité de faire annuler l'AG puisqu'il n'était pas encore propriétaire au moment de l'AG. Ne peuvent demander l'annulation d'une AG que ceux qui étaient absents ou qui se sont opposés à une décision prise.
Mais peut-être d'autres avis ?
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 02:46:51
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Bonjour à tous,
Il y a du pour et du contre....
Un acheteur doit ou devrait avant de signer l'acte, prendre connaissance du règlement de copropriété, du carnet d'entretien, et des dernières décisions d'assemblée générale. S'il l'avait fait il aurait demandé ces pièces au syndic et au vendeur.
Je pense que malgré l'accord intervenu chez le notaire et compte tenu de ce qu'il contient, s'il y a travaux dont travaux sur les parties communes, l'AG devait délibérer comme pour tout copropriétaire sans tenir compte de l'accord des parties devant le notaire. Ainsi, le Syndicat "se couvre". Mais ceci n'est que mon point de vue.
Mais jean-jacques, vous ne nous indiquez pas sur quoi se base ce nouveau copropriétaire pour demander l'annulation de l'assemblée ?
Vous devez, en votre qualité de syndic, le savoir d'autant plus qu'un avoct vous a demandé certaines pièces. Or, il ne peut vous demander aucune pièce concernant le Syndicat, sans exposer la justification de sa demande.
A bientôt........
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 08:53:20
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L'avocat veut trouver la virgule qui manquera forcément quelque part dans le procès-verbal de l'AG, dans les convocations, dans le décompte de voix, etc. S'il est bon et vicieux, il va forcément trouver le moyen de vous casser votre belle AG, surtout s'il y a des opposants à cette question.
Le refus de la part d'un syndic bénévole de fournir des pièces, augure une procédure qui ne tournera pas à son avantage, car l'avocat va tourner ça dans tous les sens pour montrer des incapacités ou des blocages.
Même si le propriétaire nouveau n'était pas là le jour J, c'est tout de même une décision qui concerne son lot et dont le vendeur aura pris une décision sans le consulter, donc cela lui porte tort et lui donne droit de contester.
Mon avis est que la décision n'a pas été prise à la bonne majorité et que le vice de forme va être vite découvert par l'avocat. Mais JJ nous le confirmera. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 juin 2004 : 00:18:08
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Rien dans les textes ne précise que des actions seraient interdites à un copropriétaire du fait de sa date d'acquisition de lots de copropriété. L'acquéreur vient aux droits et obligations de son vendeur. Les actions de l'ancien copropriétaire sont transmises au nouveau à compter de la date d'acquisition, de sorte qu'une annulation d'assemblée générale à la demande d'un nouvel acquéreur est possible, même si la tenue de l'assemblée est antérieure à la date d'acquisition de ses lots par ce nouveau copropriétaire. Une rétention de documents serait une manifestation de mauvaise foi dont l'avocat pourrait tirer parti : il vaut mieux les lui communiquer avant d'être obligé de le faire sur ordonnance du juge des référés.
Il ne faut pas confondre annulation de tenue d'assemblée générale et annulation de décision. L'action en annulation d'une décision n'est ouverte qu'aux absents et opposants à cette décision. L'action en annulation de la tenue de l'assemblée appartient à tout copropriétaire qui y aurait intérêt, dans la mesure où il n'y aurait pas renoncé, sur le simple motif que l'assemblée ne délibère pas valablement que si les notifications n'ont pas été faites dans les règles (article 13 du décret du 17 mars 1967). A mon sens un copropriétaire ayant participé à l'assemblée, n'ayant pas manifesté d'opposition ni exprimé de réserve sur la régularité de tenue de l'assemblée doit être considéré comme ayant renoncé à l'action en annulation. Ce n'est évidemment pas le cas d'un nouveau copropriétaire qui dispose donc de la possibilité de soulever une éventuelle irrégularité de tenue d'assemblée.
En cas d'annulation d'une réunion de l'assemblée générale, toutes les décisions qui y ont été prises sont annulées. Mais cela bien sûr n'implique rien sur le caractère licite ou non de ces décsions annulées. Elles pourront très bien être prises à nouveau par l'assemblée générale, et là, le nouveau copropriétaire ne pourra plus s'y opposer car le copropriétaire du dessus pourra faire valoir qu'en acceptant les travaux dans le compromis de vente, l'acquéreur du rez de chaussée s'engageait implicitement à voter en assemblée l'autorisation de les réaliser. A mon avis, il y a peu de chance que les manoeuvres de ce nouveau copropriétaire puissent aboutir.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 21:52:23
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D'autant plus, et je voudrais insister 'lourdement' sur le point relevé par Barde, c'est que cette action ne peut avois quelque chance de succès qu'en présence d'un vice de forme.
On ne peut faire annuler tout ou partie d'une AG simplement parce qu'on n'est pas d'accord avec le décision prise !
Il faut impérativement relever une irrégularité ou une illégalité : question non inscrite à l'ODJ, absence mention du résultat du vote pour la nomination du pdt de séance, absence de mention du résultat du vote : (la mention " à la majorité des présents et représentés " est NULLE !) etc ... Mais si on ne veut pas de volets violet et qu'aucun règlement d'urbanisme ne l'interdise, ce n'est pas un motif d'annulation.
Même chose pour une action en "rectification", dans la mesure où la modification d'un ou 2 votes ne change pas le sens général du vote et la majorité obtenue (j'ai voté CONTRE mais je ne suis pas mentionné CONTRE : une actionen annulation est vouée à l'échec, mon vote CONTRE ne modifiant pas le résultat du vote qui reste POUR).
Attention donc à ces actions en annulation, pour lesquels il faut vraiment que le jeu en vaille la chandelle .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 23:38:06
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Si je lis bien : L'AG du 20 juin 2003 a autorisé des travaux souhaités par Dupont (propriétaire supérieur). Ces travaux entraînerait l'occultation des ouvertures du hangar inférieur de Durand qui était en train de vendre à Dubois.
Précision nécessaire : Il fallait l'autorisation explicite de Durand. Etait-il présent ou représenté à l'AG ? Si oui : je suppose qu'il a voté pour l'autorisation. Si non : comment l'AG a-t-elle pu donner cette autorisation ? Vous dîtes que " ces travaux étaient convenus dans leurs actes de vente respectifs " ; celà ne pouvait suffire à l'assemblée pour donner l'autorisation en l'absence de Durand.
La vente par Durand à Dubois a eu lieu le 25 juin 2003. A cette date le vendeur ne pouvait, semble-t-il, ignorer la décision de l'assemblée, a fortiori s'il était présent. Il semble donc en premier lieu que Durand a caché tout celà à son acquéreur ! Ce serait une faute grave.
Un acquéreur peut-il agir en nullité contre une assemblée qui a eu lieu avant son acquisition ? Réponse négative absolue sauf le cas de subrogation. C'est celui qui était copropriétaire à la date de l'assemblée qui a qualité pour agir (Cass 3e civ 3 mai 1990 et autres décisions idem). L'action en contestation d'assemblée ne se transmet pas de plano (automatiquement) à l'acquéreur comme accessoire du lot vendu (Cass civ 26 mai 1994). Reste la possibilité d'une clause de subrogation expresse figurant dans l'acte de vente par Durand à Dubois.
Voila les principes ; mais il y a des points propres à l'affaire é préciser. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 01:32:16
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Mais JPM, non ça ne s'est pas passé comme cela :
Citation :
Le 20 Juin 2003, une AG a autorisé des travaux à un copropriétaire qui avait une incidence importante sur le voisin du dessous (occultation des ouvertures du hangar du rez-de chaussée).
Ces travaux étaient convenus dans leurs actes de vente respectifs, d'où l'autorisation donnée par la copropriété.
C'est pourquoi j'ai répondu qu'il eu mieux valu que l'AG se prononce sur les travaux sans tenir compte du contenu de l'acte et non pas donner son accord au contenu de l'acte !
Vous ne comprenez pas comme moi ?
A bientôt......
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 08:42:04
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Très d'accord avec DU31: l'AG n'a pas à se prononcer sur le contenu d'un acte privé, document probablement pas accessible au reste des copropriétaires, à moins que le syndic, lui, ne soit au courant de la transaction, et dans ce cas il fallait s'y prendre avec des pincettes.
Les travaux par contre, intéressent le syndicat et les particuliers directement concernés. Où étaient les plans, les documents et la demande concrète pour autoriser ces travaux? Sur quel énoncé ces travaux ont été débattus et autorisés?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 00:12:19
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| a oins que cette partie de l'acte de vente est été porté à connaissance du CS et du syndicat des coproprietaire lors de l'envoi de l'ordre du jour pour l'AG. |
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Annulation AG par un nouveau copropriétaire
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