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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 05 juin 2004 : 08:07:21
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Bonjour,
Qu'entend-on par renouvellement en ce qui concerne la durée ?
repart-on à 3, 6, 9 ans ?
ou doit-on considérer qu'il s'agit bien toujours du même bail ?
Dans ce cas, il aurait 12, 15, 18 ans ...
Je n'arrive pas à interprêter le terme "renouvellement"
Il ne s'agit pas de changer un vieux bail contre un nouveau.
Il s'agit toujours du même bail, aux termes et conditions inchangés.
Concrètement, que faut-il faire lorsque le bail à 12 ans ?
Il est censé être enregistré devant notaire.
Devient emphytéotique.
Merci
Sénèque
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 09:10:35
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Pour ce que j'en sais, en simplifiant beaucoup et les UInautes avertis rectifieront s'il y a des maladresses dans ce que je vais exposer :
- le bail commercial dit 3-6-9 est un bail de 9 ans, ses conditions sont garanties pour le locataire pendant 9 ans, les indexations du loyer peuvent se faire, jamais, tous les 3 ans ou tous les ans (selon accord à la signature), le locataire peut poser préavis tous les 3 ans (avec délai de 6 mois, via huissier c'est plus sûr)
- au bout de 9 ans, si personne ne bouge, il est reconduit, pour 9 ans, sans changer les accords entre propriétaire et locataire,
- ou bien, au bout de 9 ans, le propriétaire peut proposer au locataire de modifier le montant du loyer (par préavis au moins 6 mois avant, toujours via huissier, c'est plus sûr). Ils tombent d'accord ou pas, c'est une autre histoire.
Le principe du bail commercial est d'abord de garantir le maintien dans les lieux au locataire car son "entreprise" a tout intérêt à ne pas être à la merci d'obligations de changer d'adresse.
Donc, quand un locataire est là depuis 12 ans, 15 ans, voire plus longtemps, le bail n'est pas devenu de type emphhytéotique et il n'est pas nécessaire de le faire enregistrer (si cela n'est pas déjà fait pour d'autres motifs) et publier.
Ce n'est pas parce qu'un propriétaire n'a rien demandé à la première échéance de 9 ans qu'il n'a pas le droit de demander quelque chose à la suivante.
Avec un bon Lamy immobilier, Lefebvre immobilier ou Delmas, vous devriez trouver de bonnes informations. Ou avec un bon notaire ou bon avocat (ils ont ausi pour métier de donner (pas gratis, bien sûr) conseil.
seborga1 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 10:36:53
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Bonjour Séborga,
Pour nous, l'indexion du loyer est tous les 3 ans.
Je pensais d'ailleurs que c'était la loi pour tous les baux de 1953, mais je peux me tromper.
Mais ce n'est pas vraiment ma question.
Le bail n'a pas été reconduit.
Congé fut donné avec proposition de renouvellement acceptée.
Conditions identiques.
Donc, s'agit-il d'un nouveau bail ayant 8 ans d'âge ou d'un vieux bail ayant 17 ans ?
Mais peut-être que reconduit signifie justement congé+renouvellement.
En revanche, si personne ne bouge, au bout de 9 ans, ce n'est plus le même cas, il devient à durée indéterminée et peut donc bénéficier du déplafonnement quand il a 12 ans d'âge et sous des conditions que j'ignore.
Enfin, je crois.
D'autre part :
Imaginons qu'en fin de bail, dans les bons délais, on propose congé avec renouvellement, mais avec un loyer supérieur que le locataire refuse.
Doit-on garder ce locataire à l'ancien tarif, ou le locataire, refusant la proposition, doit-il partir de son plein grè ?
Il n'y a pas de notion d'éviction, donc d'indemnité.
Le locataire a bien reçu une proposition, mais qu'il refuse.
Il se passe quoi, dans ce cas ?
L'avocat, c'est pour lundi, mais je suis curieux.
Merci,
Sénèque
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 21:17:19
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Bonsoir Sénèque
Seborga vous a donné une vue assez complète en matière de renouvellement de bail. Je rajouterai que si le propriétaire ne propose pas de congé avec offre de renouvellement, le locataire peut et même DOIT le faire, pour éviter que le bail ne se poursuive au dela de 12 ans.
La periodicité de révision du loyer est effectivement au choix des parties : triennale ou annuelle.
Lorsqu’un propriétaire envoie à son locataire un « congé avec offre de renouvellement », cela signifie qu’il entend le conserver comme locataire. Si votre locataire a accepté l’offre de renouvellement, le principe est acquis. Mais cela ne veut pas dire qu’il en acepte les conditions.
La discussion ne porte plus sur la location en elle-même mais sur lesdites conditions de cette location. On ne parle d’indemnité d’éviction que si le propriétaire a émis un « congé SANS offre de renouvellement » ce qui est un autre cas.
La difficulté la plus courante entre les parties vient du fait qu’au moment de ce congé avec offre de renouvellement, certains propriétaires demandent une modification substancielle du loyer que le locataire refuse.
Il y a donc blocage. Une commission de conciliation départementale a donc été crée pour connaître de ces difficultés. Elle rend un avis qui ne lie pas les parties. Si cela convient aux deux intervenants, la procédure s’arrete et un renouvellement de bail est signé.
Si chacun reste sur ses positions : procédure judiciaire et c’est le tribunal qui va décider et la décision s’imposera alors aux parties. En pratique, dans l’attente de la décision judiciaire, le locataire doit continuer à payer son loyer sur la base de l’ancien montant, la régularisation s’effectue au moment du jugement.
Compte tenu de nos discussions précedentes, testez un loyer supérieur aux indices, l’avocat ne devrait pas avoir trop de difficultés à obtenir un loyer moyen supérieur aux indices. Par contre, partez du principe que la décision de justice va être nécessaire.
Au plaisir de vous lire
Fab
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 22:24:38
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Merci Séborga,
Bonjour Fab,
- C'est drôlement important de savoir qu'il est possible après une non conciliation d'aboutir à une procédure judiciaire et que donc un espoir est permis (surtout dans notre cas de loyer complètement sous-évalué !)
Encore un élément que notre ex agent immobilier avait entièrement "zappé", hélas !
Le seul qui était resté sur ses positions, c'était le locataire.
Pire, il avait exigé la signature d'un nouveau bail qu'il a fait rédigé. L'agent immobilier ne l'a pas lu, pensant qu'il était identique.
- En fin de ce 2ème bail, le locataire n'a rien demandé.
C'est encore l'ex agent qui a donné congé avec offre de renouvellement quelques jours après la période normale.
L'huissier a mis le tampon urgent pour faire joli et le bail est reparti.
Suivant les avocats contactés, l'offre est valable ou non d'ailleurs.
Le bail s'achevant au 31/12, l'offre devait parvenir au plus tard le 30/06.
Elle n'a été rédigée que le 03/07.
- Nous n'avons jamais su non plus qu'il était possible d'avoir une révision annuelle du loyer.
Décidemment, merci à un certain agent de la "FAMINE"
- Nous arrivons en fin de la 3ème période de bail et vendons.
Vous comprenez l'utilité de glâner un maximum d'infos à mettre dans la balance d'un bien loué.
- Le nouvel avocat, c'est pour lundi après-midi.
Pourvu qu'il soit aussi vif que la réputation qu'on lui donne ...
- Lundi matin, c'est l'audition pour papa par le juge des tutelles.
- Mardi, c'est le dernier partiel de ma fifille.
- aujourd'hui, c'était réception de la facture d'eau 2003 pour le jardin.
3794, 59 euros.
Remarquez l'état nous a offert un dégrévement de 20 euros à cause de la canicule.
Merci l'Etat
Et merci à ceux et celles qui me lisent et me donnent des données précieuses.
Amicalement
Sénèque
Promis, si un jour on se sort de notre méli-mélo à tiroirs, j'écris tout sur le forum, histoire de donner de l'espoir !
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Durée d'un bail commercial de 1953
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