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Reivax
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 06 juin 2004 : 20:50:39
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Je voulais savoir quels étaient les avantages des comptes bancaires séparés ? Mon syndic ne s'oppose pas une ouverture mais nous demande plus de 45 euros par ans par copropriétaires . Est ce normal ?
Merci
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 00:05:58
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Avantages tellement grands qu'ils ont fini par être inclus d'office dans la loi. La loi ne dit plus autre chose que l'obligation d'ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété. Garantie totale pour le syndicat en cas de faillite ou de changement de gestionnaire.
Le "professionnel" de pacotille qui vous propose un compte unique, au nom du syndic pour que les sommes déposées lui rapportent, surtout sous la menace de +45 € par tête dans le cas où vous n'obtempérez pas, est un individu suspect dont vous devriez songer à vous débarrasser dès maintenant.
Si le choix doit se porter sur lui à la prochaine AG, tournez votre regard du côte de tout autre contrat qui respecte tout simplement la loi en vous proposant un compte séparé. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 01:42:54
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Tourloup a bien raison ca sent l'escroc a plein nez, il veut pas car ca ne lui rapporterait pas, mais comment savoir si un compte est vraiment séparer,
Et je ne comprend pas tres bien quand vous parler "en cas de faillite"
C'est pourtant bien le syndic qui a la main sur le compte, c'est lui qui pait les factures pas le CS ? |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 02:07:40
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BOnjour Reivax,
Je vous informe qu'un syndic comme le vôtre, il faut éviter. En effet, il est investi par la loi de l'obligation de proposer l'ouverture d'un compte séparé à l'AG. L'AG peut accepter ce compte séparé ou le compte unique du syndic (à éviter : le compte unique). Ce travail rentre donc dans la gestion courante de son contrat => pas de frais supplémentaires.
Si vous faites des recherches dans le moteur de recherche en haut de la page sur le "compte séparé" vous allez en trouver énormément. Je vous joints le lien du dernier en date : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12758. Vous allez vite être "éclairé".
A bientôt......
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 22:52:59
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En parlant de faillite, Yaume, cela veut dire celle du syndic. Son cabinet peut être en faillite et les créanciers pourront mettre la main sur tout ce qui est à leur portée y compris l'argent dans la caisse (ou le compte en banque, c'est la même chose)
Par contre si le compte de la copro est bien distinct ils ne pourront pas prelever un centime, cela vous appartient et doit rester à sa place en attendant le prochain escro... (pardon, j'ai des fuites au clavier!)... gestionnaire.
Bientôt on ne verra plus ces cabinets de petits syndics qui avaient une fâcheuse tendance à tout perdre y compris les fonds des copropriétés. L'âge industriel arrive et ils seront tous regroupés dans des corporations sans faille. Le chantage organisé contre les copropriétaires peut commencer: Vous voulez l'application de la loi?, cela coûte 45 € par tête! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 22:19:23
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Le compte séparé est plus compliqué à gérer qu'un compte commun. Il est donc légitime pour le syndic d'en tenir compte dans ses honoraires. Cela dit, 45 euros ce me semble plutôt cher. Normal ou non, c'est à voir. Tout se négocie, on n'est pas obligé d'accepter.
Il faut savoir que la garantie financière joue dans son principe aussi bien pour un compte commun que pour un compte séparé. Cependant Tourloup expose à juste titre l'avantage du compte séparé. En cas de cessation brutale d'activité du syndic, ou en cas de non renouvellement, les fonds déposés sur un compte séparé sont disponibles immédiatement : il suffit de notifier à la banque le changement du mandataire autorisé. Ensuite la caisse de garantie pourra, s'il y a lieu, intervenir, et s'il s'avère que la copropriété détient une créance sur le syndic, rembourser le syndicat, ce qui pourra prendre un certain temps car il faudra au préalable apporter la preuve de cette créance à la caisse de garantie. Si le compte a été ouvert au nom du syndic, même s'il s'agit d'un compte individualisé, ce sera plus complexe. Si la copropriété a simplement décidé de changer de syndic, elle est tenue d'attendre le bon vouloir de l'ancien syndic qui dispose d'un mois pour remettre les fonds immédiatement disponibles et deux mois pour remettre le solde. Si un évènement tel qu'une déclaration de cessation de paiement intervient, la copropriété se trouve dans l'obligation d'attendre pour recouvrer ses fonds qu'un bilan des actifs et du syndic et de la copropriété ait été dressé. Cela ne peut être immédiat, voire très long si les comptes sont obscurs.
L'avantage du compte séparé en de telles situations est donc évident. Mais il ne saurait apporter de protection contre des détournements de fonds : tant que le syndic est autorisé à opérer sur le compte, il peut en retirer tout ce qu'il veut.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 09 juin 2004 22:22:44 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 22:47:56
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Je partage l'avis de Barde sur la sécurité que présence, en général, un vrai compte séparé. C'est un confort qu'on ne peut écarter sous prétexte d'honoraires.
Pour ma part, j'estime que d'une façon générale les honoraires de gestion courante des syndics sont trop bas. (Ben oui, on peut croire que je pense le contraire !... ben non !)
Pourquoi ? Je suis syndic, en étant dans une fouchette basse je passe plus facilement lors d'une 1ere proposition : Tous les syndics font cela.
Et sur quoi vivent-ils ? Ben sur les honoraires pour gestion particulière et privative : carnet d'entretien, compte séparé, travaux, tenue d'AG hors heures ouvrables, présence au CS idem,, prise en charge de la copro, remise du dossier au successeur, etc etc ... TOUT est payant.
Résultat, par rapport aux honoraires initialement annoncés en AG et votés avec le budget prévisionnel, la facture est quasiment le double en fin d'année si l'on fait le cumul de TOUS les honoraires.
Le second point tient au fait que à 120€ du lot, vous ne croyez pas un instant que je vais me casser la tête, répondre dans l'instant à toutes vos sollicitations et que j'ai d'autres copros à gérer bien plus 'rapportantes '...!
C'est comme pour le choix d'une entreprise. A tirer les prix vers le bas, il ne faut pas s'étonner de la mauvaise qualité du service.
Quand on paye à sa juste valeur, on peut avoir des exigences de Prince.
L'autre question est rappelée par Barde : "Le compte séparé est plus compliqué à gérer qu'un compte commun."
Sans aucun doute. Et cette difficulté vient en premier lieu de l'inadaptation des services bancaires à la copropriété.
Si en droit nous existont aux cotés de l'association et de la société, nous avons nos règles propres, pour les banques nous n'existont pas, ou alors mis dans un paquet "association".
Il est évident que cette situation n'est pas acceptable, et il faudra bien que le législateur se penche sur cette question.
Je pense par exemple aux placements des fonds de réserve pour travaux futurs, qu'on ne sait plus où mettre sauf à faire de la gymnastique bancaire, à la fiscalité de ces fonds, sans oublier le traitement du (vrai) compte séparé dont la gestion est rendue plus compliqué pour le syndic.
Mais que Reivax ne s'inquiete pas : un compte séparé c'est la sécurité pour le syndicat. |
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DU31
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1284 réponses |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 00:14:22
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Bien d'accord avec gedehem sur le niveau des honoraires, mais je ne vois pas ce que viendrait faire le législateur. La question est purement technique et la solution viendra de ingénieurs, non des députés. Mais si l'on veut on peut rêver de lire dans le journal officiel des choses comme : "A compter du 1er janvier 2005, il ne sera pas plus compliqué de manipuler cent chéqiers qu'un seul", ou encore "Les laboratoires pharmaceutiques devront commercialiser un vaccin contre le sida dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la présente loi au journal officiel de la République." Les sièges de parlementaires seront réservés aux diplomés des grandes écoles les plus brillants et les postes de chercheurs au CNRS pourvus par élection (votez pour une biologie moléculaire sociale ou défendez l'astrophysique républicaine).
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 02:35:01
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Jusqu'à preuve du contraire, PF BARDE, c'est pas un ingénieur qui a pondu la dernière mouture du décret, vous savez celui qui va faire en sorte que les contrats de syndics ne se feront plus a volo et, que je sache, les honoraires en font partie !!
A bientôt..........
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Reivax
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 08:21:42
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Je reprends le fils pour que vous précisiez votre pensée. M. Barde.
Selon vous "C'est comme pour le choix d'une entreprise. A tirer les prix vers le bas, il ne faut pas s'étonner de la mauvaise qualité du service.Quand on paye à sa juste valeur, on peut avoir des exigences de Prince." cela veux donc dire qu'il faut payer pour faire appliquer la loi !!. Je ne doute pas que le travail de syndic soit mal rémunéré, mais cette pente est néanmoins dangeureuse.
De plus la séléction d'un syndic se fait aussi sur la qualité de celui-ci et de l'éventuelle bonne relation qu'il peut avoir avec le CS. Pourquoi toujours partir de l'idée qu'on accepte un contrat parcequ'il est le moins disant et pas plutôt le MIEUX disant.
Cordialement
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 13:23:28
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Reivax vous dites " .. qu'on accepte un contrat parce qu'il est le moins disant et pas plutôt le MIEUX disant."
Effectivement ! Mais, entre nous, combien de syndicat négocient, discute du contrat du syndic, et aussi ses honoraires ? Aucun, ou si peu.
Nous sommes ici dans une transaction commerciale. J'ai besoin de 4 chaussettes, 5 réunions, 5 assiettes, 20 visites et 3 cuillères. Combien me proposez vious ?.. et là, on peut jouer à la marchande.
Quant aux clauses, alors là c'est le bouquet ! personne pour les lire. Mais quand vient l'heure de passer au tiroir-caisse, ce sont 'pleurs et grincements de dents'.
Déja au départ, combien se posent la question: "Qu'attendons-nous de notre syndic, quelles prestations ?" je résume : combien établissent un cahier des charges... pour le syndic comme pour des travaux.
Ensuite, sur la base de ce cahier des charges, on cherche, on discute et on fait le tri.
Sur un autre point, je parlais des services bancaires dont la copropriété est totalement absente. Bien qu'entité distincte, nous sommes généralement mis dans le même sac que les assoc.
Ici, il faudrait bien qu'on soulève ce problème, la gestion des compte étant liée à ce 'classement' folklorique.
Car la gestion d'un compte bancaire copropriété est plus proche de celui "entreprise" que de celui "association".
Barde, je parlais aussi de l'intervention du législateur (et non d'un ingénieur, même chez EADS) pour ce qui concerne les placements de fonds en copropriété. En particulier pour ce qui à trait à la fiscalité de ces dépots, parfois très important.
Ici aussi, la copropriété est absente du débat, .... sans doute parce que peu de député sont copropriétaire ..
Vous savez que la copropriété génère en France environ 12 milliards d'€ en "chiffre d'affaire" hors travaux ?( ça fait environ 75 milliards de nos ex-francs).
12 milliard d'€ injectés tous les ans dans l'économie.
Quand au travaux, vous pouvez en gros retenir le même chiffre.
20 milliards d'€ par an, ça en fait des sous qui transistent par nos 'chers' banquiers ....
Je serais curieux de connaitre le "chiffre d'affaire" généré par les associations.
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Edité par - gédehem le 11 juin 2004 13:25:06 |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 22:18:29
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A PF Barde,
Comme vous le dites si bien, "la solution est technique"; eh bien sachez que cette solution est déjà dans les mains de nos chers banquiers et syndics.
Comme je l'ai annoncé il y a qq jours sur un autre thème similaire du compte séparé, j'ai eu confirmation de la banque qu'elle avait mis à disposition ( payante pour nous bien entendu, et c'est là le comble ! ) de notre compte séparé, les moyens fournis normalement au syndic ( notamment son numéro national d'émetteur pour prélever les appels !! et logiciel intégré pour virements automatisés en multi-comptes !).
Aussi, il est quand même incroyable de voir que le syndic continue à réclamer des frais aussi élevés pour gestion de compte séparé, et que la banque se rattrape en plus en imputant ses frais directement au syndicat !
Je ne suis pas opposé, loin de là, à ce que les syndics améliorent leur rentabilité ( des sources de productivité existent encore dans le domaine de la gestion administrative, avec des logiciels plus intégrés et aussi peut-être plus simples… ), mais il faut que tout le monde s'y retrouve et qu'on arrête aussi de pleurnicher sur ces gros cabinets qui continuent de grossir à vue d'œil !
Exemple :
Le syndic dans un contrat "de base" ( càd SANS compte séparé ! ce qui est une aberration considérant la loi nouvelle ) propose 100; bien entendu cela couvre ses frais bancaires , pour 2 supposons.
Si on veut un compte séparé, c'est 115 voire 120 bien souvent que les syndics exigent; et la banque va "pomper" des frais pour environ 2 aussi ( en toute logique ), directement sur le compte ( dont la convention de compte est inexistante, puisque le syndic n'y avait aucun intérêt….)
Ainsi, nous nous retrouverons payer 117-122, au lieu des 100 initialement : est-ce raisonnable et économiquement justifiable ? Non, à mon sens !
A ce tarif, en effet, on risque fort de mieux rémunérer le syndic par compte séparé que cela n'avait jamais été le cas auparavant par compte unique, du bon temps des SICAV monétaires !
Le syndic semble décidément rester le seul maitre à bord, et pouvoir continuer à jouer son juteux rôle de "vrai faux banquier" !
xanthe |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 14:19:21
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Xanthe,
Je suis en tout point d’accord avec vous. Que l’évolution de la technique facilite pour les syndics la gestion d’un grand nombre de comptes séparés, c’est une excellente chose. Aux banquiers de savoir vendre les qualités de leurs produits. Un important travail d’information reste à faire, les professionnels de la gestion immobilière étant très peu ouverts, tant par leur état d’esprit que par leur niveau de compétence, insuffisants dans de nombreux petits cabinets. Egalement aux copropriétaires de tirer argument de l’existence des nouvelles techniques pour imposer le compte séparé à un tarif décent.
Est-il opportun de légiférer sur la fiscalité des placements de trésorerie des copropriétés ? Juridiquement une copropriété est plus proche d’une société civile que d’une entreprise. Elle doit être fiscalement transparente, ce qui me semble socialement le plus juste, chaque copropriétaire étant imposé en fonction de sa situation personnelle.
Se pose la question d’une gestion optimale des fonds.
Il y a deux types de fonds dans une copropriété : les sommes immédiatement disponibles servant à la gestion courante et les provisions spéciales pour gros travaux. Le niveau des premières doit être limité à ce qui est réellement nécessaire. Si certaines copropriétés souffrent d’une manque constant de trésorerie, d’autres, au contraire, ont en permanence une trésorerie excessive. La première chose à faire est alors de réduire, voire annuler, le fonds de roulement. Ensuite, mais cela ne doit concerner que de grosses copropriétés, peut exister très temporairement des masses de liquidités qu’il peut être judicieux de placer en compte à terme ou sur livret de caisse d’épargne sans qu’il soit cependant question d’imposer au syndic un travail de trésorier au jour le jour comme cela se pratique dans les grandes entreprises : le coût excéderait de beaucoup les profits. Mais la question la plus importante est celle du placement des provisions. Les comptes sur livret d’épargne ou à terme sont très peu rémunérateurs. Beaucoup de copropriétaires refusent la constitution de provisions spéciales au motif qu’ils préfèrent conserver leur épargne pour la placer de façon beaucoup plus avantageuse. Le jour venu d’entreprendre de coûteux travaux de rénovation, on constate évidemment des difficultés de financement, souvent de la part de copropriétaires ayant acheté leur bien récemment. Il serait intéressant de favoriser la constitution des provisions spéciales en permettant aux copropriétés des placements à moyen terme rémunérés de façon attractive avec un risque minimal. Les banques et la compagnies d’assurance ont su faire preuve d’imagination, ces produits d’épargne existent. Mais les caisses de garantie des syndics refusent à leurs adhérents tout autre placement que les comptes à terme ou comptes d’épargne. Même les SICAV monétaires sont qualifiées de placement risque, donc interdites. Il serait opportun d’apporter un peu plus de souplesse dans ce système.
Cordialement
P.F. Barde |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 22:37:13
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Citation :
Initialement entré par Tourloup
En parlant de faillite, Yaume, cela veut dire celle du syndic. Son cabinet peut être en faillite et les créanciers pourront mettre la main sur tout ce qui est à leur portée y compris l'argent dans la caisse (ou le compte en banque, c'est la même chose)
Par contre si le compte de la copro est bien distinct ils ne pourront pas prelever un centime, cela vous appartient et doit rester à sa place en attendant le prochain escro... (pardon, j'ai des fuites au clavier!)... gestionnaire.
Oui je comprend bien mais rien n'empeche que l'escroc, eeeuuuuuuhhhhh !!!! le syndic prennent l'oseil sur le compte pour payer ses creancier par exemple ??
Bientôt on ne verra plus ces cabinets de petits syndics qui avaient une fâcheuse tendance à tout perdre y compris les fonds des copropriétés. L'âge industriel arrive et ils seront tous regroupés dans des corporations sans faille. Le chantage organisé contre les copropriétaires peut commencer: Vous voulez l'application de la loi?, cela coûte 45 € par tête!
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 00:46:46
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Yaume a sûrement été victime de la Mater X.
Il se trouve enfermé dans la citation qu'il voulait envoyer en faisant un clônage subreptice de mes pensées apocryphes, vous savez: celles que j'avais pondues avant de disparaître dans l'éther des ondes qui traversent l'espace-temps.
DU31, prends ton vaisseau inter-galactique pour le tirer de la Planète des Singedycs!! |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 01:39:46
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Ok R2D2 !!!!!!!
La mixture est préparée pour l'endoctrinement 
Prête pour le décollage.....
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 14:13:19
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Chavais pô ke t'étais aussi endocrinologue DU31... 
Vos immenses capacités noctambules ajoutées au charme de votre doigté graphique me déboulonnent la tête, si bien que des pensées subliminales viennent envahir ma mécanique de soutenement dont le levier s'active.
La prochaine mission nous prendrons le temps avant le départ de nous offrir un rafraîchissement à l'huile minérale de synthèse 5W50, ché bon pour les engrenages, té liou...!  |
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Loulou1
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 10:00:34
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Notre Syndic a ouvert un compte séparé au nom de S.D.C. + nom de la copropriété.
Pendant l'AG, un coproprio. lui a demandé de faire changer cette appelation dans la mesure où le "S" pourrait dire Syndic des Copropriétaires et non pas Syndicat des Copropriétaires?
Le Syndic a refusé cette proposition ?
Qu'en pensez-vous?
Laurette |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 11:16:21
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Ce syndic est un esc...
Oh, pardon votre seigneurie, ça m'eut échappé!
Non! pas le pilori, pas le bonnet d'âne, pas le fouet ni le fer-à-blanc, le goudron ni les plumes avec dance du QQXClan!
Attention Loulou1 à vos propos dénigrants envers une confrérie intouchable. Un cerbère très avisé surveille vos dires et aboie dès que leur honneur n'est plus sauve.
Pour ce qui est de votre syndicat: il a eu le bon réflexe et le syndic la reaction qui correspond, qui ne doit pas vous étonner. Continuez, mais ce n'est que le coin du voile. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 12:08:03
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Le compte séparé est la règle.Le compte uniques est l'exception
affirmée dans le contrat du syndic.Cette présentation n'est peut être pas innocente.Mais le conseil syndical peut et doit s'informer à ce sujet.
De toute manière il doit y avoir un syndic du syndicat de la copropriété X et non un syndic des copropriétaires.
La personne morale est bien le syndicat des copropriétaires.
Le syndic est seulement le mandataire .Il est tenu de se conformer aux textes régissant la copropriété et à celles du règlement de copropriété, sans oublier la loi Hoguet applicable aux syndics
professionnels.
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