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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 07 juin 2004 : 10:10:15
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Un syndic pro peut-il, sans avoir consulté le conseil syndical et
avant signature du contrat de mandat:
-missionner un ingénieur BET?
-inscrire à l'ordre du jour la réfection totale d'un balcon demandée
par une "usufruitière" quelques jours aprés l'achat d'un appartement dont un neveu est devenu nu-propriétaire ?
-etablir l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale ordinaire ?
-adresser ledit OdJ aux "coproprietaires", par LRAR,sans faire de distinction entre copros,nus-propriétaires et usufruitiers,avant d'avoir reçu les noms des "mandataires" (lots démenbrés)comme prévu par l'article 23 §2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et complétée?.
- Un assistant du syndic peut-il s'occuper de ce dossier,"de bout en bout" ?
Merci pour votre éclairage sur cette situation dont je compte me servir, en ma qualité de nouveau président du conseil syndical
de notre syndicat de copropriété.Le précédent syndic nénévoleui avait ouvert un "compte séparé" et nous compte bien le gardr malgré l'annonce d'un coût plus élevé,pendant un an (durée initiale du projet de contrat, selon décision AGO).
Cordiales salutations
François
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 10:32:43
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La réponse est globalement affirmative si le balcon présente des dégradations qui exigent des réparations très urgentes.
Il n'y a pas de distinction à faire entre nu-propriétazire et usufruitier mais il convient de respecter les règles relatives aux démenbrements de propriété, qui figurent généralement dans les règlements de copropriété et, par défaut, dans le statut de la copropriété.
Qu'un assistant du syndic puisse s'occuper de ce dossier, c'est évident et permis par le statut. Que le collaborateur aiot les compétences nécessaires, c'est l'affaire avant tout de son employeur mais les copropriétaires peuvent dire leur mot à ce propos si tel n'est pas le cas. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 03:59:05
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Bonjour François,
Si le syndic n'a pas de mandat en bonne et due forme il ne peut ni consulter le CS, ni vous convoquer, ni missionner quelqu'un puisque lui même n'a pas de mandat !
D'où sort-il ? Qui est-il pour mettre main basse sur votre copropriété ?
S'il était syndic réellement :
- il devrait obligatoirement consulter le CS pour missionner un ingénieur BET (honoraires ?), afin de constater qu'un balcon risque de s'effondrer auquel cas, il faudrait agir en urgence et faire ratifier cette intervention dans le cadre de l'art. 37 du décret,
- établir l'OJ de l'AG avec le CS (art. 26 du décret),
- convoquer à bon escient les copros en faisant la distinction, forcémment, entre les usufruitiers, nu-propriétaires ou autres lots démembrés qui désignent un mandataire commun. Il détient une liste qui doit être à jour en fonction de ces données (art. 6 et 32 du décret) etc...
Si un compte séparé a été voté en AG, il doit toujours exister. C'est une faute grave pour un syndic que de le fermer sans autorisation du syndicat.
Un assistant du syndic pourrait assurer la relève ponctuellement, à condition que le syndic commence à s'intéresser à tous les éléments du syndicat par sa présence et fasse rouler la copropriété. Après, seulement, et ponctuellement, un assistant pourrait assiter aux réunions du CS et éventuellement, être présent à une AG bien que la présence d'un syndic ne soit pas nécessaire lors d'une AG.
Toutefois, si c'est un assistant qui s'occupe en permanence de votre copro peut-être que les honoraires seraient à revoir à la baisse !
Par contre, il ne faut pas perdre de vue que seul le syndic est responsable de sa gestion. Alors qu'il envoie, Pierre, Paul ou Jacques, de toute façon c'est lui qui prendra !!
Mais vous devez savoir tout ça, François : alors qu'est-ce qui vous chagrine ? Avez-vous des doutes sur un tel comportement d'un syndic fantôme : d'où sort ce syndic sans mandat ?
Amicalement......
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 10:57:38
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Permettez une précision sur les travaux dits 'urgents'.
Les travaux dits "urgents" mentionnés dans les textes ont été définis par les tibunaux.
je résume : c'est lorsqu'il y a péril en la demeure, que tout s'effondre et que l'immeuble ne peut plus répondre à sa destination.
Contrairement à une idée reçue, un balcon qui menace de tomber ne relève donc pas des travaux "URGENTS".
De ce fait, le syndic n'a aucun pouvoir pour engager des travaux de REFECTION sur ce balcon, TOUS les travaux de réfection relevant du pouvoir décisionnel de l'AG.
Que peut et doit donc faire le syndic "dans l'urgence" ? Il peut et il doit, à sa proprie initiative, prendre "LES MESURES CONSERVATOIRES" destinées à mettre en sécurité les personnes et les biens. Et c'est tout. Le reste, des travaux de réfection, c'est le boulot de l'AG, qui peut alors être convoquée en 'urgence' (délai de 8 jours).
Pour l'ingénieur BET, s'il s'agit de conseiller le syndic et/ou le CS, pas besoin d'une AG. Syndic et CS peuvent se faire assister par tout technicien de leur choix.
S'il s'agit de passer un contrat de prestation de services, pour une expertise et/ou l'établissement d'un cahier des charges pour la réfection du balcon, la passation de ce contrat est de la compétence de l'AG, pas du syndic.
Il faut rapprocher cela d'un arrêt cité par ailleurs par DU31, pour des travaux engagés par le syndic sans accord de l'AG ou du CS, travaux considérés par la Cour comme étant personnels et donc à sa seule charge.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 15:03:10
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J'ai peut être lu trop vite mais je ne vois pas pourquoi DU 31 part dans sa réponse sur l'hypothèse d'un syndic sans mandat.
Rien, dans l'exposé d'Oldman ne me semble justifier cette hypothèse. S'il y a problème ou litige concernant le compte séparé, il faudra le régler d'une manière ou d'une autre mais en attendant le syndic a été désigné. Il est syndic. Son mandat sera peut être annulé. Il sera paut-être révoqué, mais aujourd'hui, il est syndic.
Quant aux travaux urgents : nous sommes bien d'accord sur les premiers travaux limités aux mesures de sauvegarde. Mais par ailleurs le syndic doit convoquer une assemblée et lui présenter des devis. Dans certains cas cette obligation impose l'intervention d'un technicien et ce, a fortiori, lorsque le syndicat a un architecte habituel. Par hypothèse, le syndic n'est pas un technicien du bâtiment. Il n'a pas compétence pour diagnostiquer l'origine d'un sinistre et établir un descriptif des travaux à réaliser.
La mission du technicien est limitée à l'étude préalable. L'assemblée est ensuite chargée de compléter la mission s'il y a lieu.
Le régime des travaux urgents est dérogatoire. Il doit donc être très précis. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 21:05:35
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Citation :
Initialement entré par JPM
J'ai peut être lu trop vite mais je ne vois pas pourquoi DU 31 part dans sa réponse sur l'hypothèse d'un syndic sans mandat.
Rien, dans l'exposé d'Oldman ne me semble justifier cette hypothèse. S'il y a problème ou litige concernant le compte séparé, il faudra le régler d'une manière ou d'une autre mais en attendant le syndic a été désigné. Il est syndic. Son mandat sera peut être annulé. Il sera paut-être révoqué, mais aujourd'hui, il est syndic.
Quant aux travaux urgents : nous sommes bien d'accord sur les premiers travaux limités aux mesures de sauvegarde. Mais par ailleurs le syndic doit convoquer une assemblée et lui présenter des devis. Dans certains cas cette obligation impose l'intervention d'un technicien et ce, a fortiori, lorsque le syndicat a un architecte habituel. Par hypothèse, le syndic n'est pas un technicien du bâtiment. Il n'a pas compétence pour diagnostiquer l'origine d'un sinistre et établir un descriptif des travaux à réaliser.
La mission du technicien est limitée à l'étude préalable. L'assemblée est ensuite chargée de compléter la mission s'il y a lieu.
Le régime des travaux urgents est dérogatoire. Il doit donc être très précis.
Bonsoir à tous,
Effectivement JPM vous avez du lire un peu vite :
Citation :
Un syndic pro peut-il, sans avoir consulté le conseil syndical et
avant signature du contrat de mandat:
Il s'agissait bien dans le premier message de François d'un "syndic pro sans mandat".
Pour Gédehem,
Je dis les mêmes choses que vous mais peut-être avec des mots différents. Tout ça pour rejoindre l'article 37 du décret. Je réponds à un message où il est question d'un syndic sans mandat....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 21:44:25
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Bonsoir François,
En effet la situation est plutôt embrouillée à souhait. Je prends vos paragraphes un après l'autre.
En novembre 2003 vous avez désigné le nouveau syndic et trois personnes composant le conseil syndical dont vous êtes actuellement Président ; c'est ça ?
MAIS puisque vous n'avez pas émis de vote sur son contrat, c'est qu'il n'y avait pas de proposion de contrat joint à la convocation de Novembre 2003 : c'est ça ?
Le mandataire commun à l'usufruitière et au neveu nu-propriétaire n'aurait pas été désigné. A qui la convocation a-t-elle été adressée ?
Corrigez moi si je me trompe. Le balcon dont question serait celui de cette usufruitière ?. En mars dernier un artisan charpentier gougnafier a fait une intervention sur ledit balcon. Avez-vous eu un devis ou des devis ? Une AG a-elle voté cette intervention à la charge du syndicat ?
Avant que cette usufruitière achète l'appartement, le balcon était nickel puisque l'ancien propriétaire avait fait refaire l'enduit. De quel droit a-t-il fait refaire l'enduit sur des parties communes ?
Tout ceci a été fait sans consultation du CS. Mais le CS ne s'est-il pas rendu compte de ces interventions ?
Le seul et unique devis mentionné sur votre ODJ mais non joint à la convocation concerne quelle intervention : celle du "charpentier gougnafier éclateur de balcons" ?
La note d'honoraires de l'ingénieur BET (quelle date ?) et le montant réfection du balcon ne sont pas justifiés dans votre convocation.
Vous ne pouvez voter en connaissance de cause (art. 11 du décret) des devis, honoraires, etc... sans compter du bien fondé expliqué clairement par l'ingénieur concernant la réparation de ce balcon "éclaté" comment ?
Trésorerie : Votre dernière situation de trésorerie démontrait un solde bancaire conséquent. Vous avez un trou maintenant ?
Ce nouveau syndic a hérité des archives et fonds du syndicat. Qu'a-t-il fait des fonds depuis novembre 2003 .
Le CS a-t-il contrôlé les comptes 2003/2004 ?
Le syndic soumet un contrat indiquant qu'il ne désire pas gérer un compte séparé sans indiquer d'honoraires particulier. Donc, il vous propose un compte unique à son nom, pour pas un sous, gratos ! Vous avez parfaitement le droit de conserver votre compte séparé. C'est la loi et il le sait... Le syndic propose, le syndicat dispose. Et l'assemblée se prononcera sur son contrat !
Il change de contrat de Cie d'assurances : il n'en a pas le droit sans consulter le CS (art. 26 du décret). Idem pour tous les contrats concernant un syndicat.
Il vous demande de revoter les décisions de l'AG de novembre 2003. C'est donc qu'il considère que celle-ci est nulle et qu'il aurait exercé une gestion de fait.
Les décisions de cette AG novembre 2003 et son PV contiennent-ils des particularités pour qu'il propose de "régulariser" ?
Amicalement...
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 00:12:34
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Bonsoir François,
J'espère que vous vous êtes bien reposé et que votre santé s'améliore. Il faut s'économiser.
Donc cette usufruitière sème encore la zizanie. Elle devrait aller vivre, seule, dans une ferme à la campagne ; elle n'est pas faite pour vivre en communauté.
Non seulement, elle est en situation irrégulière (pas de nomination de mandataire commun), mais encore, elle demande à un syndic n'ayant pas contrat l'opposant au syndicat, l'autorisation d'installer un climatiseur. De quelle façon a-t-elle formulée sa demande : ordre du jour complémentaire dans les règles ?
L'autorisation doit être donnée par l'assemblée à la majorité de l'art. 25-b de la loi de 1965. Pour ce faire, il faut que les copropriétaires, afin de délibérer en connaissance de cause, soient en possession d'un devis établi par un homme de l'art, les informant des travaux qui vont être effectués, modifiant une partie commune qu'est la façade.
Ce sujet a déjà été abordé. Je vous passe le lien qui renvoie sur une autre sujet identique où j'ai rapporté la jurisprudence concernant ce type d'installation :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12784
A bientôt, amicalement........
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belletrinity
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 04:38:46
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Bonjour à tous,
Pensez que l'ELU avec qui nous luttons de toutes nos énergies contre la matrice finira par la faire tomber et vous en serez libéré puis retrouverez prochainement la sérénité d'esprit.
Un grand événement est en route, il faut continuer à résister car vous leur porter de rudes coups.
Car comme sous l'occupation en 1940, le rôle de la résistance active que l'occupant craint par dessus tout car c'est une armée sans uniforme, ce forum plus qu'utile que l'ELU souhaiterait comme le symbole de la résistance contre une confrérie établie dans le but de s'enrichir légalement avec des détours qui ne le sont pas, finira par éclater au grand jour à suivre avec attention sur un sujet ouvert par quelqu'un qui n'a pas peur de dénoncer les abus.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13017 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 18:25:16
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Pour DU 31, le syndic était désigné par l'assemblée, donc il était syndic.
La signature du contrat de syndic est accessoire à la désignation. Un syndic désigné peut agir immédiatement après sa désignation, et doit même le faire si c'est nécessaire. Si le copropriétaire désigné pour signer le contrat est parti six semaines à l'autre bout du monde, doit-il attendre son retour ? Certainement pas. |
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