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La Loi est silencieuse sur ce point en vertu du grand principe de la liberté des négociations.
La règle est que le nu-propriétaire et l'usufruitier détenant des droits de nature différente peuvent les négocier au prix qui leur convient avec l'acquéreur, chacun recevant le prix qu'il a convenu avec l'acquéreur.
Certains juristes (notaires notamment) retiennent le valeur fiscale de l'usufruit et de la nue ptopriété, d'autres l'usufruit économique qui, maintenant, est proche de celui prévu par la législation fiscale depuis le 1° janvier 2004.
Si l'on veut appliquer le DROIT dans toute sa rigueur, la somme doit revenir à l'usufruitier afin qu'il en tire les "fruits" (les intérêts) qui peuvent en être produits, à charge par lui de restituer cette somme au nu-propriétaire lorsque cesse cet usufruit (généralement à son décès).
Pouvez-vous préciser ? Si le nu-propriétaire vend un appartement, l'acquéreur se retrouve à son tour nu-propriétaire ? L'usufruitier continue d'habiter l'appartement ou d'en percevoir les loyers ? N'est-il pas équitable que le vendeur perçoive le prix de vente.
Si en revanche, l'usufruitier perd son droit à l'usufruit, il est naturel que le produit de la vente soit séquestré et produise des intérêts au profit de l'usufruitier.
à Francis Michelin. Votre analyse est parfaite. Le seul point qui pourrait poser problème serait de la location des lieux par l'usufruitier. Lorsque l'usufruit cessera (décès par exemple), ce droit reviendrait au nu propriétaire devenant "plein propriétaire" par le jeu de la consolidation (art.617 C.C.). Je crois savoir en ce cas, que le bail doit aussi être signé par le nu propriétaire. Il est certain qu'en cas de cession de la nue propriété, le nu propriétaire peut en encaisser le produit. Mais, qui acquèrerait la nue propriété seulement sachant qu'il devrait s'acquitter d'un loyer sur un bien qu'il a payé, sauf si évidemment le prix est très bas et que l'usufruitier est d'un âge avancé, ce qui est risqué? J'ai eu le cas lorsque j'étais en activité. Le nu propriétaire décède laissant sa concubine usufruitière.Le neveu du défunt refuse la succession qui est déclarée vacante par le Tribunal. Les DOMAINES étant curateur n'ont pas voulu vendre la nue propriété escomptant du décès de l'usufruitière âgée de 75 à 80 ans.Mauvais plan, elle est décédée à 103 ans! Dans le même ordre d'idées, il a été jugé qu'en cas d'occupation des lieux par le nu propriétaire, l'usufruitier était en droit de réclamer un loyer, ce qu'il a obtenu. Aussi, d'une part, acquérir la seule nue propriété est assez risqué, d'autre part, la vente se négocierait pour un prix très bas très peu intéressant pour le nu propriétaire. Je crois avoir répondu dans le droit-fil du sujet ? Cordialement.
C'est limpide. Du droit fil en aiguille : acheter la nue-propriété et laisser l'usufruit, ça s'apparente au viager (?), sauf que dans ce cas, il y a encore le mode de paiement bouquet + rente qui complique le truc. Disons que la spéculation est comparable sur le décès de l'usufruitier...
Sauf que pour le viager il est préférable de concéder un droit d'usage et d'habitation plutôt qu'un usufruit, ça évite de se retrouver avec un locataire, éventuellement à vil prix, au décès du crédirentier !
Nue propriété et vente
Forum fermé
Posté - 07 juin 2004 : 19:00:19
