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jfpierre
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 09 juin 2004 : 13:11:37
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Je suis sur le point d'acheter un appartement occupé depuis 20 ans par un locataire handicapé et agé de 80ans. Le vendeur est un institutionnel lié par un bail de 6 ans.
Le bail court jusqu'en 2007. Je me pose plusieurs questions :
1- Ai je le droit et quand puis-je faire un avnenant au bail pour une durée de 3 ans, renouvellable ?
2 - Puis je obtenir le versement d'une caution par ce locataire ?
3- Suis je en droit d'obtenir des références bancaires de solvabilité ?
4- Est-il possible d'augmenter le loyer dans des limites acceptables malgré le profil du locataire (âge et handicap) ?
5- Est-il possible de faire un état des lieux ?
Globalement sont ce les mêmes règles qu'avec un nouveau locataire qui veut louer ?
Merci pour vos réponses
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 13:41:38
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1. NON vous devez continuer sur la base des 6 ans car c'est la qualite du bailleur au moment de la signature qui prevaut. Vous ne pourrez faire un contrat de 3 ans uniquement qu'avec le prochain locataire (et le prochain contrat).
2. Il a deja paye une caution non ??? C'est a l'institution de vous la reverser !
3. NON mais vous pouvez demander au vendeur le compte du locataire ! Ils vous le fournissent sans probleme (sauf si bien sur il y a des pbl justement !!!).
4. NON ! la seule chose que vous puissiez faire, est d'indexer le loyer si cette clause est prevue au contrat de bail (demandez bien evidemment le contrat au vendeur).
5. NON.
En fait, jfpierre, vous achetez l'appart en l'etat (et je dirais aussi le locataire !!!  ). La seule chose que vous devez faire le jour ou vous passez l'acte, est de signifier au locataire votre etat de bailleur en lui transmettant vos coordonnees bancaires. C'est tout ! vous n'avez aucunement le droit de lui demander quelquesoit d'autre. Ah petit conseil, comme l'institution a le droit de prelever le loyer et charges (mais pas un particulier), essayez de vous entendre avec le locataire pour qu'il fasse un virement automatique tous les mois. Cela lui evitera les pbl d'oubli de faire le cheque (mais il est pas oblige !!!).
De maniere generale, le contrat de bail se continue tel que signe a l'origine, meme si ca fait des lustres. Mais sachez que ayant + de 70 ans (et de surcroit handicape), il va rester chez vous, A VIE. il est tres protege.
Ceci dit, ces institutions en general, regardent bien le profil des locataires et leur solvabilite. J'ai achete un appart dans ces conditions, inv. locatif donc ca m'arrange que mon locataire reste dedans, et je dois dire que je n'ai qu'a m'en feliciter. L'inconvenient peut etre que le loyer est un peu sous-evalue par rapport au marche mais au moins, je suis tranquille, il paye par virement le 1er jour du mois  et en plus c'est un monsieur (age) charmant avec lequel les relations sont courtoises et meme amicales.
Encore une chose: renseignez vous bien sur les personnes qui vivent dans l'appartement avec lui (et depuis combien de temps) car il existe des situations ou ces personnesen question ont le droit de continuer le bail dans les memes conditions apres le deces du locataire en titre. mais ca c'est encore un autre debat !
En esperant vous avoir donne un bon apercu de la situation .... |
Edité par - Joulia le 09 juin 2004 13:45:28 |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 13:53:36
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Jusqu'en 2007 vous n'avez aucun droit, vous devez continuer le bail dans les mêmes termes et sans en changer une virgule, bien que vous-même ne soyez pas un institutionnel, vous devez continuer le bail de 6 ans, ensuite 4 mois minimum avant l'expiration vous pourrez conclure un bail d'une durée inférieure.
*Si le locataire est entré sans caution vous n'avez pas le droit d'en demander une.
*Si une clause d'indexation est incluse dans le bail vous continuez à l'appliquer mais en cas de loyer manifestement sous évalué vous devez attendre l'échéance du bail pour le réévaluer et il faut que ce soit fait dans les formes.
Citation :
le renouvellement du bail n'entraîne pas la liberté du nouveau loyer.
Cependant, si le loyer est manifestement sous évalué, le bailleur peut proposer au locataire une réévaluation de son prix. Cette proposition doit être faite selon des modalités très précises et n'a aucun caractère obligatoire :
Tout d'abord, cette proposition doit être parvenue au locataire au moins six mois avant la fin du bail. La date à retenir pour le calcul du délai est celle à laquelle le locataire dispose du courrier (lorsque la notification est faite par voie postale).
En outre, pour établir le caractère manifestement sous évalué du loyer, le bailleur doit fournir une liste comportant au moins trois références de logements comparables (six lorsque le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants) pour lesquels le loyer est plus élevé. Le formalisme de cette notification est très précis et strict.
Ce document demeure une proposition. Le locataire peut accepter, négocier ou refuser.
Lorsque bailleur et locataire sont d'accord sur le nouveau montant du loyer, l'augmentation est acquise. Elle s'étalera par tiers sur trois ans si elle est inférieure à 10% et par sixième sur six ans si elle excède ce seuil.
En revanche, si le locataire ne donne pas son accord écrit au bailleur, ou simplement garde le silence, il appartient à ce dernier de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) quatre mois avant le terme du contrat. Cette commission est composée de représentants de bailleurs et de locataires.
Le bailleur et le locataire en désaccord seront convoqués et tenteront avec la commission de déterminer la valeur du nouveau loyer. Si cette tentative échoue, le juge d'instance sera saisi et il lui appartiendra de fixer le nouveau loyer. A défaut de saisine, le contrat sera reconduit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
Sachez que lorsque le bailleur fait usage de cette possibilité d'augmentation du loyer, il ne peut mettre fin au contrat de location à la même échéance et cela, même en cas de désaccord du locataire sur le nouveau montant du loyer.
Textes de référence
articles 17 c et 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Dernière mise à jour : Avril 2003
*Vous n'avez aucun droit de refaire un état des lieux étant en cours de bail.
*Votre locataire étant âgé de plus de 70 ans il bénéficie d'un droit de maintien dans les lieux et si vous voulez vous en débarrasser, vous devez lui proposer une location similaire à la vôtre.
Maryne |
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jfpierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 14:07:40
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Merci Joulia, de la clarté de votre réponse.
Il se trouve que c'est un invest locatif aussi, donc ne suis pas trop gêné à l'idée que ce locataire reste.
Cependant, je souhaiterais un éclaircissement sur votre dernier point : Les personnes qui vivent avec le locataire.
Doit-il s'agir d'ascendant ou descendant uniquement ou plus large jusqu'à amie(e). Y a t-il une durée de présence mini de ces ascend/descend/ami(e) pour faire jouer cette clause ?
Encore merci à vous .
JFPIERRE |
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jfpierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 14:12:53
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Je viens de découvrir le message de Maryne :
qui me dit l'inverse de ce que disait Joulia sur la durée du bail avant et après 2007, soit possibilité de réduire la durée. Alors, qui croire ? Avez le texte ou une référence ?
Quant à la caution, Maryne, Est ce que l'institutionnel l arécupère et me la reverse ou dois je en demander une au locataire
Merci par avance |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 14:35:42
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Cela concerne uniquement la forme du congé donné par l'institutionnel pour la vente du logement : lorsque le logement appartient à un bailleur institutionnel l'offre de vente est dissociée du congé. Quatre mois avant son expiration, le bail peut être reconduit par écrit pour une durée inférieure à 6 ans. A l'expiration de la durée prévue, le bail est résilié de plein droit.
En cas de vente en occupation : L'institutionnel doit vous reverser la caution et prenez soin de le faire mentionner dans l'acte authentique.
Maryne |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 14:44:17
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Voici ce que j'ai trouvé sur les bailleurs institutionnels :
Le bail d'habitation soumis à la loi de 1989 (6 juillet 1989) est consenti pour une durée de six années. Il se renouvelle par périodes de six années. Toutefois, avant l'expiration du bail, le bailleur peut donner congé, soit pour motif légitime et sérieux, soit au cas de vente du logement. Dans ce dernier cas, il doit laisser à son locataire la priorité pour acheter.
Lorsque le bailleur est un bailleur institutionnel et qu'il met en vente plus de dix logements, un accord collectif prévoit le renouvellement du bail au profit des locataires qui ne peuvent pas déménager en raison notamment de leur âge supérieur à soixante-dix ans ou de leur état de santé.
En outre, la loi SRU (13 décembre 2000, article 198) donne la possibilité, toujours en présence d'un bailleur institutionnel et lorsqu'un congé a été régulièrement donné, de reconduire le bail pour une durée inférieure à six ans, la reconduction du bail devant être établie par écrit au plus tard quatre mois avant l'expiration du contrat en cours, le bail ainsi reconduit étant, à son expiration, résilié de plein droit. Cette disposition permet donc une reconduction de cinq ans, si toutes les conditions indiquées plus haut sont réunies; elle est toutefois d'une application difficile si les deux parties ne se mettent pas d'accord sur la durée.
Maryne |
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jfpierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 14:52:44
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Maryne,
C'est OK pour la caution par contre je ne comprends pas le début de votre propos :
"Cela concerne uniquement la forme du congé donné par l'institutionnel pour la vente du logement : lorsque le logement appartient à un bailleur institutionnel l'offre de vente est dissociée du congé"
Que voulez vous dire l'offre est dissociée du congé ?
4 mois avant l'expiration du bail, je peux reconduire pour moins de 6 ans : OK
"A l'expiration de la durée prévue" (vous parlez des 4 mois ?) "le bail est résilié de plein droit " voulez vous dire que le bail est rompu ?
Je ne comprends pas
Merci encore |
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jfpierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 15:10:58
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Maryne, je n'avais pas eu le temps de lire ce dernie rmessage, maintenant je comprends un peu mieux, mais pas complètement
Citation :
Initialement entré par Maryne
En outre, la loi SRU (13 décembre 2000, article 198) donne la possibilité, toujours en présence d'un bailleur institutionnel et lorsqu'un congé a été régulièrement donné, de reconduire le bail pour une durée inférieure à six ans, la reconduction du bail devant être établie par écrit au plus tard quatre mois avant l'expiration du contrat en cours, le bail ainsi reconduit étant, à son expiration, résilié de plein droit. Cette disposition permet donc une reconduction de cinq ans, si toutes les conditions indiquées plus haut sont réunies; elle est toutefois d'une application difficile si les deux parties ne se mettent pas d'accord sur la durée.
Maryne
En pratique cela se traduit comment ? J'achète en juillet 2004 et le bail expire en Juin 2007. L'institutionnel doit il faire quelque chose avant juillet 2004 ?
Désolé ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 16:21:59
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Donner des informations sur la forme de conge par un institutionnel avant vente me semble embrouiller la situation !! Et au vu de l'age et la situation du locataire actuel, jfpierre est pieds et mains lies avec ce locataire actuel quelle que soit la duree du bail ! 
Citation :
Merci Joulia, de la clarté de votre réponse.
Il se trouve que c'est un invest locatif aussi, donc ne suis pas trop gêné à l'idée que ce locataire reste.
Cependant, je souhaiterais un éclaircissement sur votre dernier point : Les personnes qui vivent avec le locataire.
Doit-il s'agir d'ascendant ou descendant uniquement ou plus large jusqu'à amie(e). Y a t-il une durée de présence mini de ces ascend/descend/ami(e) pour faire jouer cette clause ?
Encore merci à vous .
JFPIERRE
En cas d'abandon ( ) ou de deces du locataire, le contrat de location peut continuer au profit de certains de ses proches (art 14 de la loi du 6 juillet 89 que je vous donne en fin de message). Elles pourront se maintenir dans les lieux en invoquant le transfert de bail a leur profit. Il s'agit de:
* conjoint survivant
* descendants ou ascendants (??!!??) du locataire s'ils vivent avec lui depuis au moins 1 an (temoignages peuvent apporter preuve...)
* concubin notoire ou partenaire pacse
* personnes a charge du locataire (neveu, niece par ex) si vivant avec lui depuis au moins 1 an avant la date de deces.
priorite donnee au conjoint sur les autres personnes.
loi : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 16:57:54
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Joulia a certainement raison quelque part en vous disant qu'on ne se débarrasse pas facilement d'un locataire âgé, j'en ai fait l'expérience avec ma mère qui avait loué à une personne de son âge, sans bail écrit et dont la locataire nous en a fait baver comme je n'ai jamais vu dès qu'elle a atteint 70 ans !
C'est l'institutionnel qui aurait du prendre ses précautions pour un bail à durée réduite à partir du moment où le locataire n'a pas fait jouer son droit de préemption.
On voit bien à la lecture de vos messages que vous craignez des problèmes avec ce locataire et que la société qui lui loue essaie d'optimiser les choses en ne vous faisant voir que le bon côté, ce qui ne fait qu'accentuer vos doutes, le conseil que je peux vous donner mais qui n'engage que moi est de réfléchir longuement avant d'accepter un locataie âgé et qu'il y a peut-être d'autres opportunités d'investir... quand le prix est trop attractif c'est qu'il y a un piège dessous.
Maryne |
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jfpierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 17:37:26
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Non, Maryne, vous voyez bien mal. Personne n'optimise ni ne me fait voir le bon côté des choses.
J'essaie simplement, moi-même, de voir où je vais, en pesant le pour et le contre. Ce qui n'est pas toujours facile qd les info sont contradictoires et parfois trop et simplement suspendues à des articles de loi.
Merci à vous qd même, Maryne et Joulia
Citation :
Initialement entré par Maryne
On voit bien à la lecture de vos messages que vous craignez des problèmes avec ce locataire et que la société qui lui loue essaie d'optimiser les choses en ne vous faisant voir que le bon côté, ce qui ne fait qu'accentuer vos doutes, le conseil que je peux vous donner mais qui n'engage que moi est de réfléchir longuement avant d'accepter un locataie âgé et qu'il y a peut-être d'autres opportunités d'investir... quand le prix est trop attractif c'est qu'il y a un piège dessous.
Maryne
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 juin 2004 : 18:02:09
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Effectivement fjpierre, le fait de s'informer est la 1ere etape.
A vous maintenant de vous poser les questions fondamentales par rapport a votre propre situation:
* est-ce que le prix de l'appart est correct ? (= en dessous du marche puisque panel des acheteurs potentiels tres restricif - de l'ordre de 15-25%?)
* Avez-vous une idee du prix demande pour un logement similaire vide a l'achat ou qui pourrait se liberer rapidement ? afin de comparer l'investissement demande.
* quel est pour vous, la principale motivation pour un investissement locatif ?
+ le prix du loyer ?
+ la solvabilite du locataire ?
+ la regularite des paiements ?
+ la location (en songeant aux eventuelles periodes de vacances entre 2 locataires, aux reparations locatives et remises en etat diverses)
+ une eventuelle reprise d'ici quelques annees ?
*etc. etc.
Mais je suis persuadee que vous ferez le bon choix  |
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