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 Sujet  |
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tesser
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 10 juin 2004 : 00:25:39
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Bonjour,
Le syndicat principal est propriétaire d'un lot privé, dans un bâtiment constitué en syndicat secondaire.
L'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique t'il également au syndicat principal lors de l'ag spéciale d'un syndicat secondaire ?
Pour faire simple, le syndicat principal, au titre du lot privé qu'il détient, peut il voter lors de l'ag spéciale du syndicat secondaire du bâtiment dans lequel se trouve son lot.
Merci de vos réponses
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 11:14:04
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En vertu de l'article 16 de la loi de 1965 le syndicat ne dispose pas de voix au titre des parties privatives acquises par lui.
Dans un syndicat secondaire dont le total des tantièmes = 1000, si le syndicat est propriétaire d'un lot à 60/1000, le décompte des voix et des majorités est effectué sur 940/940. La majorité simplke est 471/940. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 11:41:52
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La question est interessante.
Je ne serais pas aussi affirmatif que JPM.
Un syndicat étant propriétaire de parties privatives (donc copropriétaire) ne participe pas au vote ne disposant pas de voix pour lui-même aux AG. Il ne participe pas aux charges non plus. Pas d'ambiguité.
Mais la question porte sur un syndicat principal qui serait copropriétaire dans un syndicat secondaire.
Ce serait ici comme un syndicat qui serait copropriétaire dans un autre syndicat.
Je ne suis pas certain que l'art.16 s'applique en l'espèce, le syndicat secondaire étant un tiers du syndicat principal.
Ce syndicat principal participe t-il aux votes en AG mais aussi, c'est sous entendu, aux charges de son lot privatif ?
Je penche pour répondre OUI, s'agissant d'un propriétaire de lot privatif affecté de millièmes qui n'est pas le syndicat secondaire lui même (d'où art.16), mais un tiers au syndicat secondaire, le syndicat principal.
La part de charges de ce lot privatif dans le syndicat secondaire doit être imputées à son propriétaire, le S-Principal, lequel les comptabilise au titre des dépenses du syndicat principal... dont le syndicat secondaire retrouvera un petit morceau dans ses charges dues au principal (ouf !).
Interessante cette question .... D'autres avis ?
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Edité par - gédehem le 10 juin 2004 11:52:37 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 05:06:18
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Je pense OUI également bien que j'ai déjà vu appliquer la réponse de JPM.
Ce serait valable, par exemple, si le Syndicat Principal avait acheté la loge désaffectée de la conciergerie (transformée en appartement) se trouvant dans le Bâtiment A ?
Amicalement.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 10:54:15
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Le syndicat, propriétaire d'un lot privatif participe bien entendu toujours aux charges.
Il est vrai que ces charges, calculées d'abord en fonction des répartitions applicables au lot, sont ensuite basculées globalement dans les comptes de charges générales mais cette double procédure doit être impérativmeent respectée.
Pour ce qui est de l'application de l'article 16, la solution n'est pas douteuse.
S'il s'agit d'une assemblée du syndicat principal, le problème ne se pose pas.
S'il s'agit d'une assemblée du syndicat secondaire ? le syndicat principal et le syndicat secondaire, qui sont soumis à un même règlement de copropriété, ne sont évidemment pas tiers l'un par rapport à l'autre. Si le syndicat secondaire est pourvu d'un règlement propre, il ne peut s'agit que d'un RC complémentaire qui s'inscrit impérativement dans le cadre du règlement principal. Le RC secondaire ne pourrait prévoir une destination du bâtiment B contraire à celle imposée dans le RC principal.
D'ailleurs le texte a une portée générale : [le syndicat] ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. "en assemblée générale", c'est n'importe quelle assemblée générale dans le cadre de l'ensemble.
D'ailleurs le lot n'est "propriété" du syndicat que pour les besoins de la publicité foncière. Les copropriétaires sont tous propriétaires indivis de ce lot qui ne figure pas dans le patrimoine du syndicat, toujours = zéro.
On peut poser le cas particulier d'un syndicat secondaire qui aurait acquis un lot pour créer une loge propre ou un local à ordure. Cela est parfaitement possible. Le syndicat secondaire aurait-il des voix au sein de l'assemblée principale ? Je pense que non mais il est bien certain que le législateur n'a pas songé à cette hypothèse.
L'intérêt pratique de la question est faible puisque la neutralisation des voix attachées au lot s'accompagne d'une réduction de la base de calcul des majorités.
Et de toute manière, comment un syndicat pourrait-il emettre un vote puisque dans ces cas le syndic serait bien incapable de savoir dans quel sens voter. Il faudrait un premier vote sur la même question pour déterminer la réponse majoritaire et le syndic pourrait alors renforcer la majorité déjà obtenue en disant : pour le lot n° nn, je vote dans le même sens. Ce serait absurde. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 16:52:01
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Je le disais dans mon précedent message : je ne suis pas aussi affirmatif que JPM.
En effet, il faudrait relire les débats préalable à l'adoption de la loi de 1965, il était bien dans la volonté du législateur de descendre dans la plus petite structure possible, LE bâtiment, tout particulièrement dans les grands ensemble immobilier.
Quelques arrêts ont d'ailleurs repris ce sens dans la notion de "bâtiment" de L.art.29, pour dire que même si physiquement il semblait y avoir un seul bâtiment, dans la mesure ou existait par exemple un joint de dillatation entre 2 corps d'un même bâtiment, il y avait bien 2 "batiments" dans le sens de l'art.29.
En second lieu le mm art.29 précise bien que le syndicat secondaire et "doté de la personnalité civile." De plus, "il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi".
Enfin, quand bien même il reprendrait le RDC du principal, pour ce qui concerne en particulier la destination de l'immeuble/ensemble immobilier, ce RDC qui le concerne devient celui spécifique au syndicat secondaire (notaire, fichier immobilier), RDC qu'il peut modifier à sa guise sans intervention du syndicat principal.
Nous avons bien là 2 syndicats dotés chacun de personnalité civile distinctement, ayant un fonctionnement autonome.
C'est pourquoi je peux avancer que le syndicat principal est bien une personne spécifique, qui est propriétaire d'un lot dans un syndicat autre que lui-même.
Ici, le syndicat principal n'est pas propriétaire d'une partie privative dans sa "personne", mais bien dans un autre syndicat, dans une autre "personne".
On peut aussi noter que TOUS les copropriétaires d'un syndicat doivent être convoqués à l'assemblée générale à peine de nullité de celle-ci. Le syndicat secondaire étant bien une personne 'tiers' au syndicat principal au sens de l'art.29, ce denier doit être convoqué à l'AG ... où il vote.
Maintenant, c'est vrai que les textes sont silencieux sur la représentation du principal dans le secondaire, la possibilité que le principal soit propriétaire dans un secondaire n'ayant manifestement pas été abordée.
Mais nous savons bien que la Loi de 1965 n'a pas abordé toutes les questions, les tribunaux en savent quelque(s) chose(s) .....
Bien sûr, un syndicat qui n'aurait qu'un seul bâtiment institué en syndicat secondaire (on peut se demander pourquoi!) n'est pas concerné ... |
Edité par - gédehem le 13 juin 2004 16:04:42 |
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tesser
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 21:26:06
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En conclusion que faut il en penser ?
Que l'article 16 s'applique dans un cas général, et à toutes les assemblées, spéciale ou non du syndicat des copropriétaires ? |
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tesser
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 21:29:37
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| Ou faut il en penser, que l'article 20 du décret du 17 mars 1967, ne règle le fonctionnement de l'ag spéciale qu'au moment de la constritution du syndicat secondaire, et qu'apparement liberté est donné de gérer l'ag spéciale,et que les articles d'ordre public ne lui serait pas applicable ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 23:14:00
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Pour mla poart, je maintiens ma position. Je suis bien d'accord avec Gedehem sur certaines affirmations, mais elles n'ont aucune incidence dans le cas présent.
Un syndicat secondaire ne peut avoir d'existence que dans le cadre plus général d'un syndical principal.
Le syndicat secondaire a bien la personnalité morale, mais seulement dans le cadre de son objet qui est réduit à la conservation et à l'administration du bâtiment A par exemple.
Pour le surplus il peut y avoir d'autres syndicats secondaires dans un groupe d'immeubles, mais l'essentiel est que le syndicat principal chapeaute le tout, sans poouvoir s'occuper des travaux de la cage de l'escalier A qui n'est pas de sa compétence.
Le syndicat secondaire peut avoir un règlement de copropriété propre, mais il respecter toutes les prescriptions générales du RC principal.
Si les copropriétaires de A veulent modifier un bout de façade, ils doivent avoir l'accord des tous les autres copropriétaires.
Conclusion : l'objet du syndicat principal est général
L'objet du syndicat secondaire A a un objet réduit à la gestion de l'immeuble A
Les deux syndicats ne sont évidemment pas tiers au sens absolu du terme : le règlement de copropriété principal est une convention commune à tous les copropriétaires. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 00:20:02
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Il y a effectivement certains points de divergence..
Par exemple, le syndicat ne chapeaute personne. Chacun est indépendant dans un tout, le syndicat principal n'ayant aucune compétence pour rien du tout dans un syndicat secondaire.
Au contraire, les syndicats secondaires participent aux AG du principal.
Si le CS du principal n'a pas le droit de jeter un oeil sur le secondaire, les secondaires sont bien représentés dans le principal.
Nous sommes en quelque sorte dans le cadre d'un syndicat dont le 'principal' gère ce qui est commun aux'secondaires' qui seraient chacun comme un lot privatif groupé. Ces 'privatifs groupés' désigneut leurs représentants pour contrôler le principal.
L'argument suivant lequel le principal chapeaute les secondaires n'a donc aucun fondement, alors que l'inverse est vrai, les secondaires ayant des représentants au CS du principal.
Sur ces points, les textes sont très clairs.
Pour ce qui concerne les RDC, ceux des secondaires se doivent de respecter la destination de l'immeuble, bien évidemment. Mais c'est tout. Pour le reste, les secondaires peuvent adopter pour eux mêmes des règles de "fonctionnement intérieur", décidées par l'AG de chacun des secondaires.
Les textes vont même plus loin : si la division du sol est possible, la distinction d'avec le principal peut aller jusqu'à la scission. Ce n'est pas au hasard que les art. qui traitent de la scission suivent les dispositions appliquées aux syndicats secondaires.
Pour en revenir aux syndicats secondaires et au principal, chacun menne sa barque, dans le respect de l'ensemble immobiler. Je vais même jusqu'à pretendre que le syndicat appelé 'principal' n'est que la résultante de la division en syndicats secondaires. Si on va jusqu'au bout et qu'il y a scission entre tous les secondaires, il disparait, pas les ex-secondaires.
Si on y regarde bien : le 'principal' gère les espaces et équipements communs à plusieurs syndicats. Il serait un peu, dans son fonctionnement, comme une 'Union de syndicats' ... voire comme une ASL. Je ne parle pas de l'aspect juridique, je parle de l'aspect pratique.
Le 'principal' s'occupe de tondeuses à gazon, de poubelles et d'élagage.
Les 'secondaires' parlent travaux, ravalement de façade, réfection de toiture, embellissement, cages d'escalier et ascenseurs.... et les €€ du principal ne peuvent être comparés aux €€€€€€€ de chacun des 'secondaires'.
Il ne peut donc y avoir, de mon point de vue, une hiérarchisation : le 'principal' en haut, qui chapeaute des 'secondaires' qui lui seraient "soumis" et qu'il contrôle. Auncun texte dans ce sens, c'est tout le contraire, nous l'avons vu.
Sur la question initiale : quid de la position du principal propriétaire d'un lot privatif dans un secondaire ?
Je reprends le propos de JPM :
"Le syndicat secondaire a bien la personnalité morale, mais seulement dans le cadre de son objet qui est réduit (!) à la conservation et à l'administration du bâtiment A par exemple." ...
...pour en arriver à la même conclusion : s'agissant d'une personne tiers au syndicat secondaire A propriétaire d'un lot privatif, le copropriétaire/principal est convoqué à l'AG de ce secondaire A qui va statuer sur son objet, l'administration, la conservation et l'entretien du bâtiment A dont le lot privatif en question fait partie..
Il y vote et paye sa part sur son lot.
Nous avions vu que cette part sur ce lot privatif était une "charge" du principal répartie ensuite à ce titre entre les secondaires, comme toutes les autres 'charges' du principal qui sont toutes au profit des secondaires.
Reste un point, sur lequel je n'ai pas de réponse, et qui n'est pas posé fort heureusement :
Quid d'une loge concierge implantée dans l'un des secondaires, loge gérée par le principal, bien sûr..
Mettons 5 secondaires de 20 lots chacun, sauf que le n°5 n'a que 19 lots privatifs, le 20eme étant cette loge : quid de la prise en charge d'un ravalement sur ce secondaire, sachant que les 4 autres secondaires ont aussi en commun cette loge, partie commune aux 5 ! ! !, même si le principal ne participe pas alors aux AG et ne vote.
Bon, c'est un truc de décortiqueur de pattes de mouche, je sais ....et que je laisse à d'autres, car je vais me coucher là dessus...
Bonne nuit à tous. |
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