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Ophrys
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 12 juin 2004 : 00:15:14
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Bonjour
Selon le PV de la dernière AG annuelle de ma copropriété qui a eu lieu en 2003, le mandat de notre syndic a pris fin il y a presque 3 mois, et c'est ce qui est précisément spécifié sur le compte-rendu. Néanmoins le syndic a continué à gérer la copropriété et a convoqué la prochaine AG avant le 30 juin (date limite pour l’approbation des comptes), pendant laquelle il présentera sa démission (et c’est ce que souhaite la majorité des copropriétaires qui ne sont pas satisfaits de sa gestion). Et à ce titre, la désignation d’un nouveau syndic est à l’ordre du jour.
Si j’ai bien saisi la loi (mais je ne suis pas juriste), nous sommes, dans les faits, en carence de syndic depuis presque 3 mois. Mes questions sont donc les suivantes :
- Qu’en est-il de l’existence légale du CS actuel ?
- L’AG qui aura lieu bientôt (le délai de convocation a été respecté) est-elle légale ?
- Sinon, est-il conseillé de laisser néanmoins se réaliser cette AG afin de nommer un nouveau syndic ?
C’est un des souhaits du CS, repartir sur de bonnes bases avec un nouveau syndic, en particulier pour régler au mieux un contentieux avec un gros mauvais payeur (plus de 30% des lots) qui nous a mis la trésorerie dans le rouge.
Merci d'avance pour vos conseils
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 12:51:52
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La première chose à vérifier dans le procès verbal de l'assemblée ayant nommé le syndic est la date à laquelle expire son mandat. Car très fréquemment cette date n'est pas fermement fixée, le syndic étant nommé pour un an ou jusqu'à la prochaine assemblée appelée à statuer sur les comptes. S'il en est ainsi, le mandat est encore en cours. Sinon, il a effectivement expiré.
Si c'est bien le cas, l'assemblée n'est pas régulièrement convoquée et vous vous exposez à son annulation par le copropriétaire mauvais payeur ce qui empêchera toute action contre lui pendant plusieurs mois. Mon avis serait de provoquer la désignation d'un administrateur provisoire en adressant par ministère d'avocat une requête au président du tribunal de grande instance. C'est la seule façon de reprendre une nouvelle gestion dans de saines conditions.
Le mandat du syndic et les mandats des conseillers syndicaux ne sont pas liés. Pour connaître la validité des mandats de chacun de ces conseillers syndicaux, il faut se reporter au procès verbal de l'assemblée les ayant désignés.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 12 juin 2004 17:04:02 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 13:24:52
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Je constate qu'il est plus facile de répondre à un nouvel universimmonaute -que je salue au passage- qu'à "pilier" .Il y a sans doute des raisons à cela ?Mais ne cherchons à comprendre encore quand on déjà trop compris ?.
Mais pour répondre à votre question ne bousculez rien .Il y a des milliers de copropriétés qui sont dans l'illégalité et les tribunaux sont encombrés.De plus les honoraires des avocats ne sont pas donnés
et les frais de "JUSTICE" ,non plus.
Alors bon courage et à bientôt pour de meilleures nouvelles
Cordiales salutations
François |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 16:59:47
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Les tribunaux ont beau être encombrés, des actes simples comme la nomination d'un administrateur provisoire sont faits rapidement. Les avocats ne sont pas gratuits mais une simple requête ne coûtera pas une fortune. On peut de plus espérer être indemnisé de cette dépense en faisant reconnaître une responsabilité de l'ancien syndic.
Beaucoup de copropriété ont pu laisser faire des irrégularités sans conséquences dommageables. Mais dans le cas présent ce serait imprudent. Le gros copropriétaire mauvais payeur, s'il veut gagner du temps, ne manquera pas de faire annuler l'assemblée convoquée par un syndic dont le mandat a expiré. Cette annulation sera automatique, même demandée par un copropriétaire de mauvaise foi. L'annulation de l'assemblée, cela implique que les comptes de 2003 n'auront pas été approuvés, que la dette du mauvais payeur pour cet exercice ne sera pas certaine et que le syndicat n'aura pratiquement aucune chance de faire aboutir ses revendications. Mieux vaut faire les choses dans les règles tout de suite que se mettre dans la situation de devoir le faire dans trois ou six mois.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 12 juin 2004 17:02:59 |
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fidji
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 20:56:27
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Sans vouloir prodiguer de grands conseils, mais simplement pour avoir vécu une situation similaire,
Relisez les PV des AG précédentes, vérifiez les dates d'élection et le temps du mandat du syndic et du CS en principe les AG annuelles se font à peu près aux mêmes dates après clôture du budget, et vous ne devriez pas avoir de mal à retrouver vos petits.
Par contre attention!!! à la demande d'administrateur provisoire, il est nommé par le TGI suite à une action en justice, soit par référé ce qui semble dans votre cas ( avocat pas impératif )la démarche peut être faite par le CS, soit c'est une action en justice sur le fond ou renvoyé sur le fond par le TGI et là il faut un avocat.
Les honoraires tant de l'avocat que de l'administrateutr provisoire ne sont pas négligeables
A quand est votre AG j'ai cru comprendre fin juin, vous avez des délais relativement cours, pour le référé il faut compter 15 jrs plus les vacances judiciaires approchent
Si votre contentieux date depuis quelque temps et s'il s'agit de charges impayées, votre syndic devait faire les injonctions nécessaires au recouvrement, puis action justice référé / poursuite avec avocat pour la mise en vente judiciaire, ce qui entraine des honoraires, du temps 3 à 5 ans à cause des renvois sans cesse ou des conclusions qui ne sont pas terminées, pour récupérer pas sûr des deniers
Quels réels risques de la part de votre débiteur, faire annuler une AG alors qu'il est dans une situation qui met la coprropriété en péril, c'est là l'intérêt d'une mesure rapide en TGI
Voilà ce que je peux vous apporter comme expérience
fidji |
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Ophrys
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 19:56:43
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Merci pour vos réponses.
Le président de l'AG de 2003 (qui a eu lieu en mars) aurait signé la prolongation du mandat du syndic jusqu'au 30 juin (c'est ce qu'ils disent).. mais dans le PV de l'AG il est spécifié jusqu'à fin mars (une coquille parait-il)!! Qui est prioritaire, le contrat signé (que je n'ai pas vu) ?.. le PV signé et envoyé à tous les copropriétaires ? Si le PV fait référence, on est en carence...
Une assignation contre le gros mauvais payeur est déjà en cours. Mais pour obtenir tous les documents de la procédure (et une assignation a également été lancée contre le syndicat par le mauvais payeur qui ne reconnait pas le syndic actuel...), c'est semble-t-il la croix et la bannière (le président du CS est désespéré et visiblement n'a pas réussi à avoir toutes les infos bien que la loi le lui permette). Donc à ce sujet, on sait pas où on en est vraiment...
Personnellement je souhaite que l'on fasse au plus vite l'AG (prévue dans 9 jours), pour entériner la démission du syndic actuel, nommer un nouveau syndic et espérer ainsi que le mauvais payeur (en conflit avec le syndic actuel) paiera son ardoise (de 80000 euros!!!).. tout en espérant également que l'on ne soit pas dans l'illégalité..
Mais si le contrat l'emporte sur le PV, cela pourrait me rassurer.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 23:19:03
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Correction à ce qu'écrit fidji. La procédure pour faire nommer un asministrateur provisoire en l'absence de syndic est l'article 47 du décret du 17 mars 1967. Il faut adresser une requête au président du tribunal de grande instance. Cela ressemble à un référé mais le ministère d'avocat est obligatoire.
Le complément d'information apporté par Ophrys me confirme dans mon opinion que ce serait un très mauvais calcul de vouloir se passer d'un administrateur provisoire. Le nouveau syndic aura été nommé par une assemblée irrégulièrement convoquée. Son mandat sera nul. Le gros débiteur a commencé à se servir du moyen de l'invalidité du mandat du syndic actuel pour s'opposer aux actions à son encontre. Il est certain qu'il continuera à le faire si on lui en donne l'occasion. Il laissera instruire le procès et répondra, le plus tard possible, aux conclusions de l'attaquant, la copropriété, en faisant constater par le juge la nullité du mandat du syndic et la nullité de l'approbation des comptes. Dans une telle situation il est impératif de s'en tenir à la plus stricte légalité.
S'il est écrit sur le procès-verbal de l'assemblée générale que le mandat du syndic expire en mars, vous n'avez plus de syndic. Il n'y a pas à tergiverser. Le PV prévaut sur le contrat. L'argument de la coquille est difficilement admissible. Une coquille se corrige immédiatement et non un an après par ceux que cela arrange. Le contrat a pour fonction de préciser les modalités d'exercice du mandat du syndic et sa rémunération. C'est un document annexe. L'essentiel, la personne et la durée de son mandat doivent apparaître en premier lieu sur le procès-verbal. Pour qu'on puisse donner foi au contrat plutôt qu'au procès-verbal, il faudrait que l'erreur matérielle sur le procès-verbal soit manifeste. Elle ne le paraît pas. De toute façon il y a matière à litige et le débiteur s'en servira à son profit. Le plus sage est de considérer qu'il n'y a plus de syndic et de laisser au juge le soin d'apprécier.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 03:11:09
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Citation :
Initialement entré par Ophrys
Merci pour vos réponses.
Le président de l'AG de 2003 (qui a eu lieu en mars) aurait signé la prolongation du mandat du syndic jusqu'au 30 juin (c'est ce qu'ils disent).. mais dans le PV de l'AG il est spécifié jusqu'à fin mars (une coquille parait-il)!! Qui est prioritaire, le contrat signé (que je n'ai pas vu) ?.. le PV signé et envoyé à tous les copropriétaires ? Si le PV fait référence, on est en carence...
Une assignation contre le gros mauvais payeur est déjà en cours. Mais pour obtenir tous les documents de la procédure (et une assignation a également été lancée contre le syndicat par le mauvais payeur qui ne reconnait pas le syndic actuel...), c'est semble-t-il la croix et la bannière (le président du CS est désespéré et visiblement n'a pas réussi à avoir toutes les infos bien que la loi le lui permette). Donc à ce sujet, on sait pas où on en est vraiment...
Personnellement je souhaite que l'on fasse au plus vite l'AG (prévue dans 9 jours), pour entériner la démission du syndic actuel, nommer un nouveau syndic et espérer ainsi que le mauvais payeur (en conflit avec le syndic actuel) paiera son ardoise (de 80000 euros!!!).. tout en espérant également que l'on ne soit pas dans l'illégalité..
Mais si le contrat l'emporte sur le PV, cela pourrait me rassurer.
Bonjour Ophrys,
SEUL responsable de sa gestion et de la situation où vous êtes : le syndic. Il n'a pas fait son boulot pour recouvrir les impayés et a mis votre trésorerie dans le rouge.
Le Pdt. de séance = nul !! Il n'a aucun droit de proroger un mandat de syndic.
LE CONTRAT du syndic joint à la convocation porte une date non ? Il va de quelle date à quelle date ?
Le PV de l'AG mentionne que ce mandat expire fin mars. Rassurez-vous il n'y a pas de coquille : il n'y a que de l'incompétence de part et d'autre.
Votre syndic est donc démuni de mandat et n'a plus qualité ni pour convoquer une AG, ni pour gérer votre Syndicat.
Votre PDT. du CS est désespéré : il peut. C'est un peu grâce à lui que vous vous retrouvez dans cette situation. Il n'a pas rempli sa mission et ses collègues non plus. S'ils l'avaient fait correctement, ils auraient contrôlé la gestion du syndic et les documents de votre copropriété. Ils auraient intuité le syndic pour entreprendre des procédures de recouvrement. Mais, plus grave, ils laissent passer les jours jusqu'à ce que vous vous trouviez dans une situation de non retour !!! Bravo à votre CS !!
Soit vous jouez l'impasse et désignez un nouveau syndic dans 9 jours : vous n'avez plus le temps d'envoyer un ordre du jour complémentaire au syndic. Aviez-vous prévus de proposer d'autres contrats de syndics ? Vous avez toujours la possibilité de désigner un copropriétaire en séance comme syndic "provisoire".
Ce dernier pourra convoquer une nouvelle AG avec à l'ordre du jour : Election d'un syndic et vous joignez plusieurs contrats. Solution la plus rapide et la moins chère. Mais il faut qu'il ait les adresses de TOUS les copropriétaires pour les convoquer.
Si vous faites comme cela, désignez un copropriétaire comme secrétaire de séance. C'est lui qui rédigera le PV. Signature du manuscrit par le Pdt. de séance et des scrutateurs. Vous envoyez le PV en RAR au syndic sortant. Vous gardez la feuille de présence et les pouvoirs. Les noms et adresses des copropriétaires sont sur cette feuille de présence émargée en début d'AG.
Surtout votez CONTRE l'approbation des comptes et le quitus !! Sinon vous êtes foutus en cas d'erreurs de gestion du syndic sortant. Vous ne pourriez plus vous retourner contre lui et il s'en tirerait bien en "démissionnant" et en laissant tout le monde dans le pétrin.
CONCERNANT SA DEMISSION (alors qu'il est hors mandat il faut le faire) : sous quelle forme vous a-t-elle été présentée ?. Sur ce point aussi contrôlez le contrat de ce syndic. Il doit y avoir un paragraphe sur la révocation et la démission du syndic. Qui dit ??
Soit vous déposez requête pour désignation d'une administrateur provisoire au T.G.I. (art. 47 du décret de 1967). Solution rapide et très onéreuse.
ATTENTION : il faut que le nouveau syndic ou l'administrateur provisoire se fasse remettre dans les délais impartis par l'art. 18-2 de la loi de 1965 TOUTES les archives et FONDS du Syndicat.
Un lien sur ce sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12245.
A bientôt et courage....
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Ophrys
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 11:11:43
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Merci..
maintenant j'ai des sueurs froides!!!
je suis membre du CS, petit nouveau dans la copropriété et candide pour ce qui est du droit, j'y suis rentré pour apprendre et j'avoue que (pas mal occupé par ailleurs), j'ai été peu actif et consulté de façon parcimonieuse.. le CS est composé depuis 10 ans du même petit groupe de personnes et notre pdt s'est fait visiblement (comme tous les autres, y compris moi) entourloupé par le syndic actuel.. c'est pas faute d'avoir réclamé depuis des mois (et avant fin mars) une AG..
J'avoue que je me sens un peu idiot maintenant, il parait que les erreurs sont formatrices..
Une dernière (qui va vous faire hurler), le syndic actuel a envoyé les apurements à rêgler alors que l'approbation des comptes n'a pas encore été faite... une incompétence de plus?? ou un calcul malin??
Je me suis réveillé un peu tard, espérons que cela va s'arranger. |
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Ophrys
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 22:03:38
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autre question candide
Imaginons que nous maintenions cette AG.. la démission de l'ancien syndic est acquise et nous avons joint à la convoc pluiseurs nouveaux contrats... et pouvons espérer que le départ de l'ancien syndic en conflit avec le mauvais payeur incitera ce dernier à rembourser sa dette..
OK pour ne pas voter le quitus.. mais si on n'approuve pas les comptes, cela peut-il nuire à la désignation d'un nouveau syndic?
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 00:29:04
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du31,
vous signalez : le contrat du Syndic joint à la convocation porte une date......
Moi je vous confirme que les propositions de contrats joints aux convocations sont malheureusement dans leur ensemble vierges de dates. J'en ai déjà fait la remarque et il m'a été répondu , qu'elles s'impriment aux AG suivant le vote. Soyez-en donc tous vigilants et ma question est : est-ce normal ?
Je suis de même étonnée que sur un PV soit mentionné la date de fin de mandat. Serait-ce dans le cas d'un contrat signé pour 3 ans - date maximum autorisée actuellement par la Loi ? Mais contrat entraîne mandat et mandat ne peut se faire sans contrat, n'est-ce pas gedehem ?
(j'ai bien retenu votre spitche  )
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 01:55:50
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Citation :
Initialement entré par Ophrys
autre question candide
Imaginons que nous maintenions cette AG.. la démission de l'ancien syndic est acquise et nous avons joint à la convoc pluiseurs nouveaux contrats... et pouvons espérer que le départ de l'ancien syndic en conflit avec le mauvais payeur incitera ce dernier à rembourser sa dette..
OK pour ne pas voter le quitus.. mais si on n'approuve pas les comptes, cela peut-il nuire à la désignation d'un nouveau syndic?
Non Ophrys, ça ne fait rien pour votre nouveau syndic. Vous ne pouvez pas approuver les comptes du nul de syndic sortant !!
Comment se fait-il que le CS est en place depuis 10 ans ? Renouvelé régulièrement ou quoi ?
Les erreurs sont sans doute formatrices mais en attendant c'est le Syndicat qui en a fait les frais !!
C'est pas un jeu la copropriété. Vous vous en êtes rendu compte non ?
Alors bûchez sérieusement :
MODIFICATION DECRET 17 MARS 67 PAR DECRET du 27 MAI 2004
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0420175D
UNIVERSIMMO LE GUIDE JURIDIQUE :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp
LOI 10 JUILLET 1965 :
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
DECRET DU 17 MARS 1967 et MODIFICATIONS DU 27 MAI 2004 :
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
A bientôt et tenez-nous au courant....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 21:32:59
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Orphys, vous êtes vraiment candide.
On n'est pas débiteur de 80 000 euros parce qu'on est en conflit avec son créancier, (plus exactement le représentant de celui-ci), on entre en conflit parce qu'on est débiteur. Et s'il n'y a pas de vrais motifs de litige, on trouve des prétextes. Car il est beaucoup plus confortable de devoir de l'argent à un ennemi qu'à un neutre et a fortiori à un ami. Votre débiteur ne tardera pas à se mettre en conflit avec le nouveau syndic, soyez-en persuadé.
Ce qui incitera ce personnage à payer c'est l'inscription de l'hypothèque légale sur ses lots, un jugement et l'engagement d'une procédure de saisie immobilière, le tout le plus rapidement possible et sans faux pas. La tenue d'une assemblée irrégulièrement convoquée serait un de ces faux-pas à éviter.
Cordialement
P.F. Barde |
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