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joecab
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 11 juin 2004 : 13:11:27
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Nous venons de changer de syndic (nous sommes passé d’un bénévole qui a mal assuré à un pro qui reprend en main les affaires).
Concernant la répartition des charges le RC stipule :
« les frais d’éclairage, de nettoyage et d’entretien des couloirs, montées d’escaliers et de toutes autres parties communes seront supportés par les copropriétaires des lots n° 5 à 25 exclusivement. »
Les lots 1 à 4 (magasin en RdC sur rue) appartenant à l’ancien syndic bénévole évidemment.
Je me renseigne ici et là, j’apprends que ce type de clause est réputée non écrite, je le signale au nouveau syndic que ce copropriétaire ne saurait plus être exonéré des charges de la cage d’escalier (notamment éclairage) mais celui-ci me présente une régularisation de charge qui tient compte de l’ancien système que le conteste (et qui est à mon avis contestable).
Que dois-je donc faire maintenant pour que les charges des parties communes soient réparties correctement ? Doi-je payer avant de contester? Comment et auprès de qui contester?
Pourrais-je avoir votre avis avant que je ne contacte le syndic afin de savoir si je suis dans le juste ou non.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 16:31:55
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Vos renseignements "ici et là" sont-ils fiables?
La seule chose qu'on connaît dans une copropriété c'est le Règlément de Copropriété. S'il y est dit que les lots 1,2,3,4 ne payent pas de charges de tel ou tel type, cela veut dire que vous les payez (si votre lot 22 y est compris).
Le règlément en question est en fait un contrat, que l'on suppose librement accepté au moment de l'acte de vente. Quand vous avez acheté cela était déjà écrit et vous ne pourrez pas revenir en arrière à moins de démontrer un préjudice évident. Est-ce vraiment le cas?
Beaucoup de questions se soulèvent au passage et vous ne pourrez pas simplement répondre par des "ouï dire". |
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joecab
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 16:49:27
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Bien sûr que je ne veux pas me contenter de ouï-dire et c'est bien pour cela que j'essaie de me renseigner avant d'avancer quoi que ce soit. Ne comprenant pas grand chose aux subtilité du droit, je vous mets ci-dessous un doc que j'ai trouvé à ce sujet (sur le site de l'UNPI je crois):
Copropriété
Titre : Escalier : répartition des charges
Question : Je possède un appartement dans une copropriété, au rez-de-chaussée. Suis-je tenu de participer aux charges et aux travaux afférents à l’escalier alors que ce dernier ne m’est d’aucune utilité ?
Réponse : Les dépenses portant sur un escalier (entretien, éclairage, réfection...) doivent être supportées par l’ensemble des copropriétaires. Si le règlement de copropriété contient une clause contraire, celle-ci est réputée non écrite. Vous devez donc participer au paiement de ces charges en fonction de la valeur relative de votre lot. Par contre, les frais relatifs aux éléments d’équipement de l’escalier étant répartis selon le critère " d’utilité ", vous n’avez pas à participer au paiement de ces frais sauf si une clause contraire figure dans le règlement.
Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble doivent être prises en charge par tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots. Par contre, les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun sont réparties selon le critère " d’utilité " (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
La question est donc de savoir si les charges afférentes aux escaliers sont classées dans la première ou la seconde catégorie.
Les tribunaux admettent que l’escalier " n'est pas un élément d'équipement mais qu'il fait partie du gros œuvre et constitue une partie essentielle de l'immeuble ". Les charges le concernant constituent donc des charges " générales " visées à l’article 10, alinéa 2 de la loi de 1965 (Cass., 3ème civ., 22 mars 1989, " Chaney ").
Il en résulte que le coût des travaux de réparation et d’entretien des escaliers doit être compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires. Un copropriétaire ne peut pas prétendre se dispenser de leur paiement au motif que les dépenses effectuées ne présenteraient aucune " utilité " pour son lot (Cass., 3ème civ., 12 janvier 1982, " Dame Berger ").
De même, les frais de nettoyage de l’escalier et les charges afférentes à leur éclairage sont des charges devant être supportées par l’ensemble des copropriétaires.
Si le règlement de copropriété ne respecte pas cette répartition, une telle clause doit être considérée comme non écrite. En effet, le règlement ne peut pas exonérer certains copropriétaires de participer aux frais d’entretien et d’éclairage de l’escalier car les dépenses relatives à l’éclairage et au nettoyage de l’escalier constituent des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (CA Paris, 23ème chambre, 23 avril 1997, " Dame Poure ": Loyers et copropriété, octobre 1997, n°272).
Par contre, les frais relatifs aux éléments d’équipement de l’escalier (tapis, revêtements de sols...) doivent en principe être répartis conformément aux critères d’utilité (Cass., 3ème civ., 23 novembre 1977, " Sté Centrale Immobilière de la CDC SCIC "). Toutefois, une clause du règlement de copropriété peut de manière licite classer parmi les parties communes le tapis de l'escalier ; dans ce cas, la dépense doit être " répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de parties communes " (Cass., 3ème civ., 10 mai 1994, " Syndicat des copropriétaires contre Beaulieu ").
Ce que je comprends, c'est que la clause de mon RC est réputée non-écrite,mais ça ne me dit pas ce que j'en fais maintenant.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 18:36:43
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Les clauses illcites continuent à s'appliquer tant qu'elles n'ont pas été remplacées par des clauses conformes à la loi, soit en vertu d'une décision de l'assemblée modifiant la répartition des charges, soit en vertu d'une décison judiciaire devenue définitive.
Donc vous continuez à payer vos charges comme par le passé.
Vous pouvez soit demender l'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée. La modification des charges devra être adoptée à l'unanimité, soit engager une action en nullité de la répartition de certaines catégories de charges. Jusqu'à la fin de cette porcédure, vous continuerez à payer vos charges à l'ancienne mode. |
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joecab
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 19:03:26
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Merci.
Voila qui est clair. Comme il me semble difficile de parvenir à l'unanimité, je vois ce qui me reste à faire.
Est-il possible dans le cas présent, une fois le RC mis en conformité, d'appliquer rétroactivement la nouvelle clause (l'ancienne étant réputée non-écrite)?
Au fait, une action en nullité doit avoir un coût et des délais, non? |
Edité par - joecab le 11 juin 2004 19:05:35 |
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joecab
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 juin 2004 : 19:28:13
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Concernant la rétroactivité, je viens de trouver la réponse et donc j'en fait profiter tout le monde (source Question/Réponse sur le site UNPI):
Titre: Une erreur rectifiée pour l'avenir
Question : Le règlement de copropriété de mon immeuble n'avait pas été rédigé conformément aux règles de la loi de 1965. De ce fait, et pendant des années, j'ai payé trop de charges. Je viens d'obtenir le vote par l'assemblée générale d'une répartition des charges enfin correcte. La question est donc réglée pour l'avenir. Mais pour le passé, puis-je obtenir un remboursement du trop perçu ? Mon syndic estime que cela n'est pas possible.
Réponse : Les critères de répartition des charges entre copropriétaires sont fixées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : critère de l'utilité pour les équipements, tantièmes généraux pour les charges d'administration.
La question est de savoir comment faire lorsque la loi n'a pas été respectée. La loi elle-même a prévu dans l'article 12, une action en révision qui permet à un copropriétaire qui s'estime lésé de demander la modification des règles de répartition des charges. " Chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges, si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 ". Toutefois, le copropriétaire doit agir dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. L'action peut aussi être exercée par le propriétaire d'un lot, avant l'expiration d'un délai de deux ans, à compter de la première mutation, à titre onéreux du lot, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Indépendamment de cette action en révision, la jurisprudence a reconnu la possibilité pour un copropriétaire, d'agir en nullité de la répartition des charges. En effet, certaines actions peuvent se fonder sur le fait que la répartition des charges est faite de façon contraire aux règles de l'article 10, qui est d'ordre public. D'après la jurisprudence de la Cour de cassation, il est possible d'agir en ce sens, à tout moment (Cass. Civ. 3e, 26 avril 1989, Bull. civ. III ; n° 93). Pour que cette action en nullité soit recevable, il faut pouvoir affirmer que les bases de calcul de la répartition des charges sont irrégulières, car contraires à l'article 10.
Si en revanche, la répartition des charges a été faite suivant de bons critères mais de façon erronée, l'action relève de l'action en révision et est donc enfermée dans le délai de cinq ans.
Même si la répartition des charges n'est pas régulière, elle doit être appliquée jusqu'à sa modification. Même si une répartition des charges contraire aux règles posées par l'article 10 est illicite et doit être réputée non écrite, la jurisprudence considère en matière de révision comme de nullité des charges, que la décision judiciaire n'est pas rétroactive. Fixée par le tribunal, la nouvelle répartition des charges ne vaut que pour l'avenir. Elle prend effet à compter de la date de la décision mais elle ne permet pas un allégement des charges en faveur du copropriétaire pour le passé (Cass. Civ III, 10 nov. 1987, Loyers et copr. Déc. 1987, n° 465).
Lorsque la nouvelle répartition est votée en assemblée générale, celle-ci ne devient applicable qu'à compter de la date de la décision prise par 1'assemblée ; le syndic doit recouvrer les charges antérieurement échues sur les bases de la répartition antérieure (CA Paris, 12 mai 1981 D. 1981, Infrapp. 140).
Il est donc, a priori, très difficile d'obtenir un rappel de charges qui vous ont été demandées avant la décision. La jurisprudence est, en effet, très ferme sur le principe de la non-rétroactivité de la décision. Toutefois, elle en tempère parfois les effets (voir à titre d'exemple, Cass. Civ., 3è, 15 mars 1983, Administer, 1983, n° 43 p 27)
Autrement dit faut pas trop traîner. |
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joecab
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 15:55:44
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Dans la suite de ce sujet, à la permanence de l'UNPI à laquelle je me suis rendu, on m'a répondu que demander la nullité était difficilement jouable dans la mesure ou les locaux en question n'ont aucun accès direct à la cage d'escalier.
Ce qui m'est difficile à comprendre car je lis bien que:
Il en résulte que le coût des travaux de réparation et d’entretien des escaliers doit être compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires. Un copropriétaire ne peut pas prétendre se dispenser de leur paiement au motif que les dépenses effectuées ne présenteraient aucune " utilité " pour son lot (Cass., 3ème civ., 12 janvier 1982, " Dame Berger ").
De même, les frais de nettoyage de l’escalier et les charges afférentes à leur éclairage sont des charges devant être supportées par l’ensemble des copropriétaires.
J'en perds mon latin, merci de m'éclairer. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 16:47:36
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La réponse UNPI est parfaitement exacte.
Motif : l'escalier est une partie commune et non pas un élément d'équipement commun. Pour la répartition des charges le critère de l'utilité n'est pas pris en considération. Les charges sont réparties entre tous les lots (art L 10 alinéa 2.
Pour le service d'entretien : astuce de la jurisprudence. C'est bien un service relevant de l'article 10 alinéa 1 (cette fois) mais son utilité est présumée égalitaire pour tous les lots. Donc ils contribuent en fonction des tantièmes. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 08:06:09
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Bonjour à tous,
Voici pour les charges d'escaliers :
Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Synd. des copriétaires du 1, place Victor Hugo à Paris c/ Sté La Mondiale et a.
Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales.
La Cour de cassation ajoute une pierre de plus à l’édifice jurisprudentiel bâti autour des notions de charges générales et spéciales afférentes aux escaliers. Alors que, dans un premier temps, la jurisprudence se montrait hésitante, qualifiant de charges générales les dépenses d’entretien, et de spéciales celles relatives aux éléments ornementaux (tapis, paillassons, sièges..), cette distinction a été abandonnée (Cass. 3e civ., 4 janv. 1989, n° 87-16.234, Netange c/ Synd. des copr. du 1, rue de l’As-de-Carreau à Belfort ; Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050, Synd. des copr. des immeubles sis à Vitry c/ Sté Vitry-Lagaisse : Bull. civ. III, n° 80 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1994, n° 92-16.727, Synd. des copr. du 66, av. de La Bourdonnais à Paris c/ Beaulieu) : tous les frais d’escalier, quels qu’ils soient, constituent des charges générales dès lors que l’escalier est classé parmi les parties communes par le règlement, et que celui-ci n’a prévu aucune répartition particulière.
La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est déféré à la Haute Juridiction, ne s’était pas rangée à cette opinion. Elle avait refusé de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien, réparation, réfection et éclairage des escaliers. Elle considérait cette clause valable, non seulement parce que le second alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 autorise une telle stipulation, sans la soumettre à la constitution de parties communes spéciales, mais encore parce que les escaliers litigieux ne bénéficiaient pas à tous les lots.
La Cour de cassation censure la cour d’appel au visa des articles 10, alinéa 2 (relatif aux charges générales), et 43 (réputant non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public) de la loi de 1965. En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part. La clause doit donc être réputée non-écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale.
Ainsi, la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est suspendue à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales. Un arrêt l’avait d’ailleurs déclarée licite dans ces conditions, sauf s’il s’agissait de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ces dépenses devant être, aux termes de l’article 10 alinéa 2, d’ordre public, partagées entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, SCI de l’avenue Auguste-Renoir c/ Synd. des copr. de l’immeuble Le Sainte-Luce : Bull. civ. III, n° 161).
Par ailleurs, une seconde voie semble ouverte : la Cour de cassation paraît également admettre la licéité de la clause lorsque le lot exonéré de charges n’a aucun accès aux escaliers litigieux, puisqu’elle censure la cour d’appel de ne pas avoir « relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble ».
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière • Bulletin 342.
Pour consulter la jurisprudence : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2003X05X03X00108X028
A bientôt.....
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 15:40:58
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Comme toujours, ce foutu Droit est bien tordu 
Alors un résident RDC doit contribuer à l'entretien de l'escalier, sauf si le RC ......, mais par contre est (peut être) exempté des frais concernant la rubrique ascenseur, entretien et réparation; Avouez qu'il y aurait vraiment beaucoup mais beaucoup de rubriques à revoir dans tous ces textes 
LN |
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Exonération illicite de charges
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