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 Sujet  |
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Mowgli
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 12 juin 2004 : 12:06:40
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Voilà nous allons avoir une AG pour voter pour le ravelement.
Je me pose une question les travaux sont estimé a 1 149 636 € TTC
L'architecte aura un montant de 4 % HT du montant des travaux pour honoraires.
Lui a decidé de confier la mission de coordination des travaux a une société pour un montant de 14 243 €
Et le syndic demande des honoraires de 2 % HT des travaux ...
Ces 2 % pour le syndic est ce pas abusé puiqu'il y a un architecte et coordinateur de travaux ?
J'aimerais bien connaitre votre avis la dessus !
Merci d'avance pour vos réponses.
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 14:42:00
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Il vous manque le coordonnateur SPS...
JPaul |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 14:54:06
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Eu égard aux sommes en jeu ( vous êtes 200-300-400 ?? ), la valeur de 1% serait plus "normale".
Surtout que ces honoraires ne couvrent que ce que les syndics appellent leurs honoraires de gestion ( frais admin pour appels spécifiques, heures de coordination avec le CS et l'architecte, convocations d'AG spéciales, ou réunions d'information, etc ).
Ces frais n'ont rien à voir avec d'éventuels frais de "surveillance technique" ( réception d'un petit chantier simple par exemple ), et n'ont rien à voir non plus avec les honoraires des 2 autres professionnels que vous citez, et qui, eux, vont effectivement gérer et surveiller le chantier de A à Z, l'architecte en étant notamment le Maitre d'œuvre.
Aussi, commencez par regarder les conditions inscrites dans votre contrat de syndic ; relisez-le bien avant d'aller négocier une remise. Et surtout faites contre-poids en demandant que sa valeur ajoutée soit réelle : tout effort particulier mérite rémunération, donc à vous de bien l'évaluer et de la définir dans un cahier des charges propre au syndic, en sus de celui bien plus complet de l'architecte et du coordinateur-sécurité,( qui sont les vrais responsables, si ca tourne mal )
2 autres pistes à envisager :
- souvent, dans les contrats, il y a un tarif par tranches, dégressif ou pas ( 2% jusque 500 k€, puis 1% au-delà, par exemple )
- si vous avez un fond de réserve suffisant ou déjà très bien garni, peut-être pouvez-vous arguer de ce que le syndic n'aura pas grand chose à faire sur le point des appels de provisions ( qu'il pourra intégrer dans les appels trimestriels ordinaires, par ex. ).
Dernier point : attention à la base de calcul des % ( TTC ou HT, brut ou net des autres honoraires etc ), et à la TVA de 19.60 à rajouter quand le % est donné HT…!
Ici, 2% HT sur les 1 M€ TTC par ex. = 23 000 € environ, qu'on pourrait traduire en 230 heures de "travail supplémentaire" ( sur la base très très bien payée de 100 € HT du syndic ! ). A vous de juger si ca les vaut !
xanthe |
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Mowgli
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 12:20:42
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Merci pour vos infos ...
Nous sommes un peu moins de 400 appartements.
le coordonnateur SPS ??? c'est quoi |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 14:46:26
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Un architecte à 4 % ? Je veux croire qu'il s'agit seulement des honoraires pour la phase d'exécution et qu'il déja perçu des honoraores pour la phase d'étude.
Ou bvien alors le coordinateur dont vous parlez n'est pas le coordinateur SPS mais un coordinateur effectif de chantier. Dans ce cas il délègue une partie de sa fonction.
2% pour le syndic c'est le taux habituel. Il est vrai qu'il peut y avoir des tranches dégressives mais ces honoraires couvrent souvent pour partie une pointe exceptionnelle de garantie financière. Dans ce cas le jeu des tranches est très minime. Votre chantier fait 1150000 euros ce qui peut se traduire par une pointe excédentaire et exceptionnelle de 80 000 à 100 000 euros, voire plus, pendant la durée du chantier. La rémunération du garant pour la couverture de cette pointe constitue pour le syndic une dépense directement liée au chantier. Cela est vrai en particulier pour un syndic petit ou moyen. Chez un gros la pointe excédentaire peut être moindre. Si vous fonctionnez en compte séparé, l'incidence est plus nette encore pour le syndic puisqu'il n'y a pas compensation avec une rémunération plus importante des fonds déposés.
C'est un aspect de la question qui est peu connu. |
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 18:41:04
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Un coordonnateur SPS est obligatoire dès qu'il y a 2 entreprises sur un chantier
Ex : Un ravalement = Un échafaudeur, un maçon ou peintre , éventuellement un serrurier donc 2 voire 3 entreprises ( les sous traitants sont considérés comme des entreprises à part entière )
JPaul |
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 19:40:43
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Quels sont les textes qui prévoient qu'il est obligatoire de faire appel à un coordinateur SPS? Que faire si l'entreprise de ravalement sous-traite sans le consentement du maître d'ouvrage (ni du maître d'oeuvre : l'architecte) et sans avoir recours à un coordinateur SPS?
Merci d'avance de nous donner plus d'informations à ce sujet.
Manja |
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 20:41:04
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Le maître d'ouvrage risque ( décret 94-1159 du 26 décembre 1994 )
60.000 f d'amende ( grosso modo 1 000 euros)
Seule une personne construisant pour elle même peut se passer d'un coordonnateur ( par coordinateur) SPS
JPaul |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 21:19:16
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BOnsoir Mowgli,
Pensez-vous qu'un tel prix concerne un ravalement simple ?
N'y a-t-il pas reprises d'étanchéité, isolaphonique ou thermique, modification de l'aspect intérieur ?
Est-il inscrit sur votre ordre du jour la souscription d'une assurance dommage-ouvrage ? Le montant des honoraires de l'assureur s'élève à combien ?
Avez-vous une palette de couleurs pour choisir celles qui vous conviendraient et sont autorisées par l'Urbanisme ?
Je trouve ce prix simplement exorbitant. Combien de bâtiments forment votre copropriété ? Chaque bâtiment comprend combien d'entrée et d'étages ?
Quelle est la date de construction de cette copropriété et avez-vous déjà fait un ravalement ?
A bientôt..
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 21:21:31
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Erreur... à la deuxième ligne je voulais dire modification de l'aspect extérieur (projeté, mouchetis, lissé...)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 23:19:47
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Chère DU 31 !
Vous dîtes d'abord que le prix est exorbitant,
et c'est après que vous demandez combien il y a de bâtiments et quelle est la nature exacte des travaux.
Ne pensez vous pas qu'il faudrait inverser l'organisation du raisonnement ?
Il faut perdre l'habitude de commencer un commentaire en traitant l'entrepreneur de voleur, le syndic de complice et le président du cs de feignant, pour demander ensuite de quoi il s'agit.
S'informer, disserter, conclure : ce n'est pas Sciences Po, mais presque 
.
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 23:29:37
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Exact JPM Il faut déjà savoir de quoi on parle avant de dire que c'est exorbitant .
Je suppose que les copropriétaires ont vu les devis.
JPaul |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 00:41:03
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Mais......... JPM,
C'est justement parce que j'ai vu le nombre de lots que je trouve que c'est exorbitant.
C'est pourquoi je demande combien de bâtiments, etc...
Je m'en réfère à une grosse résidence d'à peu près cette important qui a fait des "réfection des façades" qui étaient en fait un énorme chantier de reprise d'étanchéités, modification du crêpi extérieur, etc.... tout y est !
Par ailleurs, je remarque que personne n'a invoqué l'ADO et n'a posé de questions sur le nombre d'immeubles, que moi !
Et pour éviter de voir des sujets comme celui-ci :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9005
Donc j'attends que Mowgli m'éclaire !!
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 00:43:49
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Citation :
Initialement entré par JPaul
Exact JPM Il faut déjà savoir de quoi on parle avant de dire que c'est exorbitant .
Je suppose que les copropriétaires ont vu les devis.
JPaul
Et oui Jpaul,
Et c'est justement parcequ'ils ont vu les devis qu'ils tombent par terre !! et qu'ils questionnent. Sinon pas de Mowgli sur le forum !!
A bientôt......
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 00:59:32
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Et le syndic demande des honoraires de 2 % HT des travaux ...
Ces 2 % pour le syndic est ce pas abusé puiqu'il y a un architecte et coordinateur de travaux ?
J'aimerais bien connaitre votre avis la dessus !
Merci d'avance pour vos réponses.
Mowgli s'interroge sur le pourcentage du syndic et non sur le montant des travaux ......
JPaul |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 01:14:50
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Effectivement JPaul, le syndic touche sa bille pour regarder les autres travailler.
Il faut voir si une telle commission est prévue sur son contrat ! Si oui, tant pis pour les copropriétaires qui n'auront pas épluché ce document essentiel.
Mais, en votre qualité d'homme de l'art, rassurez-moi. Il n'a pas été question dans ce sujet d'A.D.O. ?
A bientôt...
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JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 01:23:40
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Peut être que Moowgli ne cite pas trop tous les postes
Moi aussi je pense que les 2% sont de trop surtout si y a impasse sur le cordonnateur sps , l 'assurance dommage ouvrage et peut être le contrôle technique .
JPaul |
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Mowgli
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 09:06:13
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Il y a 8 batiments pour 8 entrées et pratiquement 400 appartements.
Le montant de ma quote part est de 6 746,41 €.
En gros lavage de pate de verre et reprise partielle de parement mosaique, barbotine sur carrelage, refection des bardages de bois, refection des balcons, remplacement des plexiglas de balcon, reprise de l'étanchéité ...
Enfin la totale.
Il y a 30 pages explicatives !
Il y a eu 4 devis et presque tous du même montant.
La résidence a 25 ans et jamais de ravelement extérieur, les vmc ont été changé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 09:48:47
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Les honoraires du syndic à 2% sur les travaux, c'est le pourcentage qui a été fixé par l'Administration préfectorale il y a quarante au temps de la taxation des honoraires, dans le cas ou il y a intervention d'un maître d'oeuvre. Le taux a été conservé depuis lors.
A cette même époque le taux était de 4 % lorsque le syndic intervenait sans maître d'oeuvre.
Comme il est difficile de prétendre qu'à cette époque le service des prix était très favorables aux syndics, il est aussi difficile de contester ce taux de nos jours.
On peut regretter l'honoraire au pourcentage mais, en matière de travaux, on n'a jamais rien trouvé d'autre. Il est vain de critiquer sans tenter d'analyser les coûts du syndic en prenant pour hypothèse qu'il remplit correctement sa mission dans les conditions prévues par le Protocole du ravalement de la Ville de Paris qui est très précis à cet égard : assistance aux rendez-vous de chantier, diffusion de compte rendus de rendez vous de chantier au CS, appels de fonds, règlement ponctuel des entreprises, traitement des incidents et notamment des refus d'accès aux parties privatives, etc.
Ce qui est plus facile à faire, c'est le contrôle de la réalisation effective de ces prestations. Il est évident que les honoraires doivent avoir une contrepartie !
Sur un chantier aussi important, même avec l'assistance technique, il reste beaucoup de boulot pour le syndic. |
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Mowgli
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 09:54:33
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Alors a votre avis les 2 % son normal sur 1 million d'€.
Je pensais que c'était beaucoup ? 1,5 c'est pas suffisant ? |
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