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cala11
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 12 juin 2004 : 14:09:07
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Bonjour,
A l'occasion du renouvellement de mon bail commercial, mon proprietaire veut reevaluer le montant du loyer (modeste). Il s'appuie sur les loyers commerciaux à proximité ce qui est normal, mais il ne prend pas en compte le fait très important me semble-t-il que la surface commerciale que je loue est à 70% en cave.
Cela a-t-il une influence sur le prix du loyer ? (surtout quand on pense aux nuisances que cela implique : les fuites d'eau des autres locataires arrivent inévitablement jusque chez moi !)
Si cela est un facteur important, quel est le prix au m2 des caves dans Paris centre ?
Merci de bien vouloir m'aider.
cala11
cala11
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 17:48:04
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Bonjour Cala 11,
Si c'est un renouvellement, vous savez donc qu'il s'agit d'une cave depuis le début du bail.
Le proprio ne vous prend pas en traitre.
Pour les fuites, il faut lire le bail pour savoir qui du proprio ou du locataire est responsable de ces problèmes.
Il a tout à fait le droit de demander une augmentation.
Vous avez tout à fait le droit de la refuser.
Dans ce cas, il faut passer en commission de conciliation.
Chacun annonce ses positions.
Pour la suite, si aucun accord n'est passé, cela peut se terminer au tribunal et le juge tranchera.
Mais attendez d'autres avis plus complets.
Ce n'est qu'un début de renseignements, je ne suis pas spécialiste.
Sénèque |
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cala11
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 15:43:31
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Bonjour Sénèque
Tout d'abord, merci d'avoir pris le temps de me répondre.
Bien sûr qu'il n'y a rien de nouveau au fait que le local commercial que je loue soit situé essentiellement en cave, mais peut-on prendre référence des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux en rez-de-chaussée pour réévaluer des locaux qui eux sont situés en sous-sol ?
Peut-on s'appuyer sur le loyer d'un local commercial ayant six mètres de vitrine pour justifier la réévaluation du loyer d'un autre local qui n'en aurait que trois ?
Quels sont les critères légaux grâce aux quels un propriétaire peut argumenter une hausse de loyer ?
cala11 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 16:34:34
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Coucou Cala,
Il y a quelqu'un de super pour les baux commerciaux.
Cette personne est occupée actuellement, mais je pense qu'à l'occasion, elle lira votre message.
Je ne suis pas locataire, mais proprio.
Donc, ce qui est valable pour un côté, l'est pour l'autre.
Pour les augmentations, il y a donc des règles précises à respecter, bien sûr !
- Le loyer peut avoir été sous évalué dès le départ.
C'est à cela que je faisais référence dans mon premier courrier.
Au proprio de faire ses preuves donc.
Puis commission de conciliation .... comme j'ai dit.
A part cela, je cite un texte officiel.
J'ignore comment le proprio avait fixé son loyer. Mais depuis, y a t'il eu des modifications importantes dans le quartier ?
Y a t'il de nouveaux commerces, par exemple attirant de la clientèle ?
De nouveaux logements ? De nouveaux parkings ?
Désolé, je ne peux aider davantage.
Bon dimanche
Sénèque
- L’article 23 du décret du 30 septembre 1953 pose les principes que le prix du bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative par référence aux conditions essentielles du contrat (caractéristiques des locaux, destination des lieux, obligations respectives des parties) et aux conditions étrangères au contrat (facteurs locaux de commercialité et prix de loyers couramment pratiqués dans le voisinage).
Ce fondement constitue en fait l’exception, car l’article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 précise que le prix du bail à renouveler est en principe le prix du bail d’origine indexé en fonction de la variation de l’indice prévu au contrat (par exemple indice INSEE du coût de la construction), sauf à démontrer une modification notable des éléments servant à déterminer la valeur locative et ayant une influence importante sur l’exercice du commerce considéré.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 20:25:00
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Bonsoir à tous les deux,
En commercial, on fait rarement simple. La réponse dépend de la rédaction de la clause désignation des locaux et de votre activité. En fait, en fonction des éléments transmis, je vois au moins trois positions différentes possibles :
- vous avez une surface locative commerciale de 30% et une cave pour « entreposer » de 70%. Dans ce cas, la tendance sera de différencier la valeur locative des deux entités qui, on est d’accord, est forcément différente.
- Vous avez une surface locative commerciale de 30 % en rdc et 70% en sous sol avec aménagement pour recevoir de la clientèle. La valorisation serait alors potentiellement la même pour les 100 %
Dans les deux premiers cas, on a normalement un plafonnement des loyers (application des indices INSEE) mais il ne faut pas oublier qu’un loyer doit également correspondre à la valeur locative du local ; C’est souvent la raison sur laquelle se basent les propriétaires qui augmentent le loyer au dela des indices. Dans la plupart des cas, l’augmentation reste raisonnable et un renouvellement de bail est signé. Das le cas contraire, une procédure est necessaire voir :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12935
- Vous avez enfin, à titre très exceptionnel, des locaux adaptés spécifiquement à une seule activité. Ces locaux sont considérés comme monovalents. Dans ce cas, c'est clair, il y a exclusion de droit du plafonnement des loyers.
Le mode légal de la détermination de la valeur locative vous a été donné par Sénèque. Or, rarement deux locaux sont complétement identiques et la valorisation de certains éléments de cette définition est une notion subjective, appréciée par chacun de manière différente. De là découle l’utilité de l’intervention des tribunaux pour mettre tout le monde d’accord et sortir des impasses.
De votre coté, faites quelques recherches dans le quartier sur la valorisation des loyers de vos voisins, dans les agences immobilières cela vous donnera une idée générale sur le bien fondée de la demande du propriétaire et pourra servir en cas de procédure éventuelle.
N’oubliez pas que, même si vous n’êtes pas d’accord sur le montant du loyer proposé, il est nécéssaire d’accepter le principe même du renouvellement dans les délais et formes mentionnés au « congé avec offre de renouvellement » que vous avez surement reçu du propriétaire. En cas de difficultés pour la rédaction, contactez votre notaire ou éventuellement un huissier.
Bon courage
Fab
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 09:16:07
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Bon allez, essayons de mettre un peu d’ordre dans tout cela :
- Tout d’abord, il n’y a aucune cause a effet que votre local comporte 30% de surface de Vente ou 100 % ; Le loyer initial est fixé librement et les conditions du renouvellement ne dépendent pas de ces facteurs.
Si votre bail initial a été conclu pour une durée de 9 ans et avec une durée effective inférieur a 12 ans ( par tacite prolongation ) , votre loyer doit être « plafonné » en sorte que l’augmentation ne peut être supérieur a la variation de l’indice Insee sur la période de 9 ans .
Plusieurs Exception a ce principe :
- bail de 9 ans avec durée effective supérieur a 12 ans
- Bail initial supérieur a 9 ans avec nvx bail
- Nouveau bail d’une durée supérieur a 9 ans
- Baux des locaux monovalents ( clinique, hotel …)
- Modification d’un des facteurs locaux de commercailité
Dans les cas précités, le bailleur peut prétendre au « déplafonnement » du loyer renouvelé en sorte que le nouveau loyer sera fixé a la valeure locative ( bien plus désavantageux pour vous qu’un loyer déplafonné ).
Le bailleur fera donc tout pour tenter de deplafonner votre loyer alors que vous ferez tout pour rester dans le champs d’application du plafonnement .
En clair, si il n’y a pas eu une grosse modification du local ( même par de gros travaux executés par vous même), ou la creation dans le quartier d’une bouche de metro ou construction d’un parking augmentant votre CA ou enfin une durée effective de votre bail superieur a 12 ans alors que votre bail prevoit une durée de 9 ans, votre bailleur ne peut pretendre au deplafonnement ; dans ce cas donc, le loyer n’est pas fixé a la valeure locative mais est soumis au plafonnement de l’indice Insee du cout de la construction.
Sébastien |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 23:02:10
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Bonsoir Sébastien,
Je ne peux être que d’accord avec vous puisque la loi est la loi. Cependant, il y a malgré tout un certain nombre de petites choses qui permettent en pratique d’adapter les situations ; Ce que vous exposez est parfaitement exact mais croyez-moi si un propriétaire teste ce genre de demande, il a, dans la plupart des cas, accepté l’idée même qu’il va aller en procédure. Le fait de lui brandir sous le nez un article du code de commerce est rarement suffisant en soi pour le faire revenir à une demande plus raisonnable. Pour la simple raison que le loyer est l’interet essentiel du bailleur, ce qui est compréhensible.
En outre, le bailleur a, malgre tout, dans le cas de cala11 de quoi discuter. Il est, en effet, mentionné que le loyer est « modeste ». Or, on oublie un peu vite l’ancien article 23-3 du Décret dans l’alinéa final qui précise que « il est également tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »
La Jurisprudence a admis le principe de déplafonnement du loyer en présence d’un loyer d’origine anormalement bas. Je vous concède que les décisions, à ce jour, sont liées à des ciconstances. Mais notre chère 3ème chambre civile a fait là une sacré ouverture dans le principe de base.
J’ai pour principe de privilégier l’amiable plutot que la procédure. C’est une manière comme une autre d’aborder un dossier. Pour que ce soit réalisable, le travail réside dans le fait de pouvoir répondre à tout ce que pourrait alleguer le bailleur et lui montrer que, quelque soit sa demande en justice, même sur des fondements erronés, il ne peut avoir gain de cause ; d’où l’utilité de la recherche sur la valeur locative car on sait que dans 90% des cas, le propriétaire va axer sa demande sur cet élément. Cela a au moins l’avantage d’avoir une possibilité de régler rapidement le dossier même si la discussion ne porte pas sur la bonne base légale.
La discussion sur les règles que vous enoncez necessite forcément l’apréciation des tribunaux.
Est ce l’intéret de cala ?
Par contre, moi je suis interressée par votre manière de procéder dans ce genre de difficulté. Chaque pratique a des cotés positifs.
Au plaisir de vous lire
Fab
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