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Var 83
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 12 juin 2004 : 15:08:21
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Bonjour,
Je suis directeur d'une ASL destinée à gérer et entretenir les parties communes (voiries, espaces verts) d'un lotissement de 15 lots. Ces parties comunes ne sont pas classées (= non cédées à la commune), car la majorité des membres de l'ASL s'y oppose.
Le règlement accepté par tous en 1979 stipule que les fonds nécessaires à l'entretien sont appelés (après décision en AG) proportionnellement à la superficie des lots (règle des millièmes). Certains préfèreraient maintenant une répartition uniforme, au 15ème. Les statuts de l'ASL ne définit pas les règles de modification des statuts.
Un vote en AG est bien sûr nécessaire, mais quelle est la majorité requise ? Je penche pour l'unanimité (des présents et représentés, ou l'unanimité pure et dure?).
Merci
Jean
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2004 : 22:58:25
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La modification de la répartition des charges exige l'unanimité des syndicataires. |
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Var 83
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 08:46:22
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Merci, c'est bien ce que je pensais. Le problème c'est que le principal intéressé à cette modification (et pour tout dire le seul) n'était pas présent à l'AG !
J'ai prévu de convoquer une AG extraordinaire visant à modifier les statuts, mais la question risque de se reposer !
Merci quand même
Jean |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 16:00:44
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Bonjour,
C'est unsérieux problème que vous posez. Nous l'avons vécu. bien que les circonstances sont un peu différentes je dois vous précisez que nous avons du aller deux fois en copur d'appel et une fois en cours de cassation pour obtenir la réponse.
L'unanimité n'est pas requise pour modifier la répartition des charges prévues dans les statuts. En l'absence de clause indiquant la majorité prévue pour une telle modification c'est la majorité habituelle qui s'impose |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 16:17:44
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j'ai retrouvé le texte que je vous livre :
il s'agit de la contestation d'un arrêt de la cour d'appel de d'Aix en Provence :
attendu que pour receuillir la demande , l'arrêt retient que les statutsrédigés le 16 mai 1966 et soumis au vote des propriétaires à l'origine de la création de l'ASL ont été adoptés à l'unanimité, que s'il y est stipûlé que les délibérations des assemblées générales sont prises à la majorité des voix, il s'agit des décisions prises en application des statuts et qu'a défaut de stipulation prévoyant les modalités à respecter pour les compléter ou les modifier, l'unanimitédes colotis est requise pour de telles décisions :
La cour de Cassation casse l'arrêt :
car les statuts visaient en termes clairs et précis des délibérations des assemblées générales sans distinction, la cour d'appel a donc dénaturé le texte susvisé.(arrêt n°89 FS - D)
bien à vous
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 16:22:55
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Il y a un travail d'éducation de l'individu à faire, non seulement pour qu'il accomplisse son devoir de syndicataire, mais aussi pour qu'il comprenne la motivation de cette demande de modification.
D'abord il faudrait savoir en quoi cela lui semble lui porter préjudice et ensuite modifier la proposition pour faire en sorte qu'il l'accepte.
Si l'on comprend bien, le propriétaire n'accepte pas la nouvelle répartition car il est le plus petit contributeur et la répartition à l'égale lui ferait du tort. On pourrait là comprendre qu'il y a effectivement modification des voix, de l'assiette de contribution, etc.
La répartition telle que vous la proposez ne peut être assimilable qu'à une modification du mode de fonctionnement (si vous ne modifiez pas son nombre de voix), et dans cette hypothèse elle peut être votée aux 2/3 ou 3/4 selon ce que le règlément stipule.
Ce n'est qu'une idée. Vous verrez bien en consultant quelques contributions de gens très éclairés. |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 16:30:32
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Tourloup, c'est toujours pareil :
a moins que les lots ne soient de surface équivalente, le plus petit lot va toujours vouloir la répartition au m2 ca r il profite de tout et ce sont les autres qui paient pour lui
A contrario les grands lots désirent au répartition aux lots, c'est plus équitable :
Personne n'a réussi à déterminer ce en quoi un petit lot profiait moins bien des avantages collectifs : barrière, route etc...
C'est un état d'esprit de pingre.
bien à vous |
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Var 83
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 20:39:18
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Merci pour vos contributions.
Le syndicataire protestataire a précisément un des plus gros lots...
L'AG ordinaire d'hier a montré une grande compréhension des autres propriétaires, puisque les petits lots (en dessous de la moyenne) ont acepté de voir leur contribution augmenter ! Le pb est que le principal intéressé, qui revendique le changement de mode de répartition, était absent ... comme d'habitude.
Quant au travail d'éducation de l'individu, ça fait prés de 25 ans que différents directeurs de l'ASL s'y emploient, en vain. Son argumentation tient bien sûr à la taille de son lot, mais aussi à sa emplacement dans le lotissement moins agréable que d'autres (voie passante). Mais il le savait en acquérant son lot et en signant lors de l'AG constitutive.
On est assez désarmé face à ce genre d'individu.
Merci
Jean |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 23:56:05
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Ma suggestion de plus petit lot se voit invalidée. Vous ne pouvez pas objectivement lui faire du tort avec la nouvelle répartition.
Je persiste à dire que la nouvelle administration proposée, sans changement du nombre de voix ne peut être considérée comme un changement de l'objet initial, ni de la quote-part des participants, car en fait il paiera moins.
Vous devriez en toute honnêteté faire appel à un avocat ou un conseil extérieur pour peaufiner cette idée. C'est la seule idée qui me vienne face à un recalcitrant à entendre la raison, parce que son lot... ne lui convient pas! |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 10:12:22
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bonjour :
excusez moi d'être agressif, mais votre attitude n'est pas la bonne ;
vous rentrez dans son jeu et c''st grave parce que maintenant plus rien ne l'arrêtera dans ses demandes.
Une seule réponse possible :
l'assemblée a décidé que ........................
c'est comme ça , un point c'est tout !
Vous verrez ça marche
bien à vous |
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Var 83
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 19:58:19
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Merci beaucoup.
L'AG a eu lieu, on a voté à la majorité absolue la convocation d'une AG extraordinaire pour modifier l'article des statuts prévoyant le mode de répartition des charges !
A suivre
Jean |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2004 : 23:16:02
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Boulouris,
Je suis à l'affût de toute information complémentaire et j'ai bien lu votre message mais la question porte sur la répartition des charges.
En copropriété on peut modifier le règlement de copropriété dans une certaine mesure à la majorité de l'article 26 mais certaines clauses, et notamment la répartition des charges, ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité.
La raison est que l'obligation aux charges, dans une ASL, est une obligation réelle, attachée au bien comme une servitude. Pour cette même raison les charges impayées par un vendeur passent sur la tête de l'acquéreur contrairement à ce qui se passe en copropriété, où l'on admet que l'obligation aux charges est une obligation personnelle, qui a sa source dans le règlement conventionnelle de copropriété.
Merci de donner la date de l'arrêt de cassation, car il faut tout voir, et le pour et le contre, pour se faire une opinion objective, ce qui n'est pas toujours facile. Si par hasard c'est l'affaire de Tourtour, je la connais (de mémoire Cour d'Aix, Cour de Cassation, Cour d'Orléans, recassation). |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 12:11:00
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bonjour,
non ce n'est pas l'affaire de TOURTOUR
Cour de cassation audience du 24 janvier 2001 arret 89FS D
Retour devant la cour d'appel de Montpellier qui confirme
sans clause prévue c'st la majorité odinaire qui s'aplique pour la modifications des statuts.
bien à vous |
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ASL Modification répartition des charges
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