****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
J'ai une propriété en Haute-Savoie (depuis 1987), j'ai trouvé un acheteur à 420 000 euros, je dépose le DIA (droit d'intention d'Aliéner) à la mairie dans lequel je précise que j'ai un acheteur à 420 000 et je donne ses coordonnées. La mairie a demandé au "Domaine" d'évaluer mon bien, celui-ci l'a évalué à 270 000 euros. Le maire me fait parvenir sa décision d'acheter au prix évalué par le domaine.
Si je refuse l'offre de la mairie, un juge d'expropriation sera consulté.
Ai-je une chance que le juge monte le prix en ma faveur ?
Je connais bien le sujet, ayant longtemps travaillé dans une ville où le DPU est un gros problème, la mairie préemptant tout ce qui lui paraît trop cher, puis "négociant" une baisse de prix avec le vendeur.
Pour répondre à votre question : la réponse est "oui". Dans le cas de cette mairie, la dernière affaire conflictuelle que j'ai eue avec eux a conduit au maintient par le juge de l'expropriation du prix fixé par les parties. La mairie s'est alors désistée et l'affaire s'est signée avec 14 mois de retard.
Maintenant, plusieurs questions : Pourquoi la mairie préempte-t-elle ? A-t-elle réellement l'intention d'acheter ce bien ou est-ce une pression qu'elle cherche à exercer sur vous ?
La mairie vous soupçonne-t-elle d'avoir trouvé un acquéreur fictif à un prix trop élevé uniquement dans le but de lui faire payer le prix fort lors de la préemption. En clair : 420 000 €, c'est le bon prix ?
Si vous rentrez dans une procédure avec la mairie, il est probable que votre avocat pourra prouver que les références des domaines sont un peu anciennes et que la hausse des prix permet de fixer aujourd'hui un prix plus élevé. Mais il n'est pas certain que vous obtiendrez vos 420 000 €.
Vous pouvez aussi refuser le prix et renoncer à vendre.
Ma maison se trouve au milieu du village. Apparement, d'après les dires du maire, la commune souhaite rasser la maison (1500m3) et utiliser le terrain pour pour en faire une place près de l'église et élargir la route.
Le maire était surpris du prix de vente, mais mon acheteur n'est pas fictif (il possède de nombreux biens), ma ferme rénové du XVIIIème lui convient très bien et son grand volume permet de faire encore 350-400 m2 de surface utile.
J'ai plusieurs annonces d'agences immobilières ayant des biens similaires autour des 400 000 euros dans la région proche (-10 km). Les agences immobilières du coin m'ont tous dit que mon bien est rare, recherché et que le prix est justifié. Les statisques du prix moyen de vente des maisons en Haute-Savoie est 65% supérieur à la moyenne nationale.
Est-il possible de négocier avec la mairie pour augmenter le prix qu'il me propose sans passer par voie judiciaire, parce que lorsque vous m'annoncez des délais de 14 mois, c'est énorme. Surtout que j'ai déjà pris une option sur une maison et que je n'ai que peu de temps pour réaliser cette affaire.
Apparement, nous sommes entre gens honnêtes. La mairie a besoin de votre maison, elle est prête à payer le prix fixé par les domaines.
D'après vos dires, vous n'aurez pas de mal à convaincre le juge de l'expropriation que le prix des domaines est trop faible.
Eventuellement, tentez une conciliation avec le maire.
Sinon, prenez un avocat, constituez une Analyse Comparative du Marché comprenant des références précises de ventes de maisons comparables.
Mettez en haut de votre liste les ventes réalisées (passées devant notaire) Ensuite les ventes sous compromis (déjà moins sûres, dons moins valables comme point de comparaison) Enfin les offres des agences, peu fiables (on sait à quel prix on propose, on ne sait pas à quel prix on vend) mais qui donnent la température du marché.
Avez-vous eu la visite des Domaines, s'ils ne sont pas venus, vous êtes armé pour contester leur évaluation (état intérieur de la maison, potentiel...)
Si vous êtes dores et déjà prêt à transiger à 350 000, jouez la conciliation. Sinon, c'est parti pour la procédure...
Problème de DPU Droit Préemption
Forum fermé
Posté - 13 juin 2004 : 10:12:11
