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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
 Posté - 15 juin 2004 : 11:44:48
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Bonjour à tous,
Les comptes de 2003 viennent de nous être soumis et il pparait un déficit que le syndic propose d'appeler aux copropriétaires avec les charges du 3ème trimestre 2004.
J'ai acheté l'appartement fin août 2003.
** Dois-je supporter tout l'appel du déficit ?
** ou seulement les 4/12, le complément étant réclamé au précédent propriétaire ?
Merci pour vos réponses.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 23:21:12
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 Mon sujet n'interresse personne ????
Je viens de trouver ceci indique par DU31 dans un autre post tres actif: Citation :
J'en ai pris un au hasard :
Article 6-2
Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Est-ce a dire pour l'instant, je n'aurais pas à supporter ce déficit? mais que si le moins percu est réclamé pour le 3ème trimestre 2004, alors je suis marron ????
DU31, à l'aide ...  |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 16:25:26
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Bonjour Joulia,
Je n'avais pas vu votre sujet.
Cet art. 6-2 "nouveau décret" sera applicable au 1° septembre 2004.
Regardez ce sujet qui fait partie d'une initiative géniale de JPM d'analyser les principaux points de cette nouvelle mouture :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12976
Qu'appelez-vous "appel de déficit" ? L'avance du fonds de roulement ou du fonds de prévoyance travaux futurs ?
Tout ceci n'a pas été mentionné dans l'opposition faite chez le notaire ?
Pour ce qui concerne les charges budget prévis. et hors budget, il faut vous rapprocher du vendeur pour contrôler qui paye quoi.
Amicalement...
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 17:57:47
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Nous restons sous l'ancien régime dans votre affaire.
Même dans ce cadre, vous êtes redevable du solde débiteur à l'égard du syndicat. Mais vous pouvez en principe réclamer un remboursement partiel à votre vendeur, si les clauses de l'acte le prévoient ou le permettent.
TOUTEFOIS :, il est nécessaire que vous déterminiez l'origine exacte du "déficit". Il est peut être lié à des travaux exceptionnels et urgents non couverts par le budget prévisionnel. Il est en principe facile de le savoir. Vous devez avoir entre les mains vos comptes de 2003 et un tableau comparatif Budget prévisionnel 2003 / charges réelles 2003 dans chaque catégories de charges. Vous devez pouvoir déterminer l'origine précise du déficit.
De plus, au cours de l'assemblée annuelle, des indications devraient (auraient du ?) être données sur ce point par le conseil syndical et le syndic.
Selon que les travaux ont été exécutés avant ou après la vente, la solution peut varier.
A l'avenir le respect de la procédure d'engagement devrait éviter ce genre de mauvaise surprise.
Mais si le déficit vient uniformément de toutes les catégories de charges, prévues pour des montants inférieurs à la réalité, cela est plus compliqué. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 18:52:57
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Merci DU31 et JPM pour vos reponses et croyez bien que je suis assidument le debrouissaillage de JPM que je remercie encore une fois.
en fait, l'immeuble appartenait a un institutionnel qui a vendu la majorite des lots entre fin 2002 et 2003. La 1ere Ag s'est tenue en dec 2002 et dans le compte rendu, J'ai bien le budget total 2003 mais pas le detail (avait du etre donne avec les convocations mais je n'ai pas de copies).
Neanmoins qd je compare les depenses 2002 et celles de 2003 il y a des differences au niveau des charges (donc il ne s'agissait pas de travaux). Nanmoins le total des charges 2002 est nettement inferieur a celui de 2003 donc je me demande si 2002 n'etait pas au prorata temporis depuis le debut de la mise en vente (?).
Mais on peut dire que principalement les grosses differences se situent sur les contrats de surveillance ascenseur, maintenance des espaces verts, assurance, consommation eau froide (!) ...
donc manifestement le budget 2003 a bien ete sous-evalue.
alors ? quid dans ce cas ???
Pour votre info, l'AG n'a pas encore eu lieu (fin du mois).
merci d'avance pour vos remarques. |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 17 juin 2004 : 23:48:40
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Bonsoir Joulia,
Avez vous le "traditionnel" décompte annuel : 2002 et 2003 ?
Avez-vous les budgets prévisionnels et réalisés (détail de chaque poste) 2002 et 2003 ?
Si vous n'avez pas celui de 2003 : pourquoi ?. Une AG s'est tenue en décembre 2002. Et en 2003 pas d'AG ?
Amicalement....
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 14:10:23
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Bonjour DU,
Oui j'ai le decompte traditionnel 2002 / 2003 mais le total montre un tel ecart que je me demande si toute l'annee 2002 a ete comptabilisee (mais je suppose que meme si l'immeuble appartenait en totalite a un institutionnel - AXA pour ne pas le nommer - en 2002, toutes les depenses devraient qd meme y etre, non ?)
Je viens de retomber sur une note prise pdt l'AG de 2003 et j'ai note que 2002 ne couvre que 7 mois. J'avais d'ailleurs pose la question de la difference entre les depenses de 2002 et le budget previsionnel de 2004: C'etait donc la reponse de ABIGEST. Quelqu'un peut m'expliquer alors ces 7 mois car les charges locatives etaient bien rechargees aux locataires ?
Je n'ai pas eu les budgets previsionnels (pas eu les copies et j'avoue  que j'ai reclame les compte-rendus d'AG mais pas les convocations 
En 2003 (oct) nous avons eu une AG et nous avons approuves les comptes de 2002. Les comptes de 2003 n'etaient pas finalises puisque l'exercice allait de janvier a dec 2003. Nous avons maintenant l'AG pour l'approbation des comptes de 2003.
PS: je dois preciser que les minutes de l'AG de fin 2003 precisent qu'un "boni" sur les comptes de 2002 sera rembourse aux proprio sur leur charges du 4eme trim 2003. Mais ... je n'ai rien sur mon releve de charges en question.
alors si ca marche dans un sens, ca devrait etre pareil dans l'autre non ? A cette epoque, j'ai trouve ca normal puisque je n'etais proprio que depuis aout 2003 mais il faudrait pas charrier !!!
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 22:35:23
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Bonjour Joulia,
Je suis complètement larguée avec vos décomptes. Il faut que vous ayez les budgets prévisionnels/réalisés joints aux convoc. AG.
Rapprochez-vous du CS et du syndic pour qu'ils vous détaillent ces écarts.
Et ne vous laissez pas faire......
Amicalement.....
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 22:45:05
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Merci DU31 pour vous être au moins penchée sur le problème. Et croyez moi, je suis comme un petit chien : qd j'ai un nonos, je ne le lâche pas !  |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 00:42:17
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Bonsoir Joulia,
Recevez vous pour, chaque exercice, un décompte individuel ?.
En outre , le carnet d'entretien devrait vous permettre d'avoir des informations sur les travaux et leur coût
Cordiales salutations
François |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 01:43:03
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Et oui Joulia !!!
Notre ami François a une excellent idée !!
Le carnet d'entretien est remis à l'acheteur. Moi qui n'en ai jamais vu : à quoi ressemble le vôtre (si vous l'avez) ?
Amicalement...
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 03:19:44
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Je suis tombé du lit, heureusement rien de cassé, quelques petites douleurs aux côtes.Mes méninges ont dues être secouées.Ainsi j'ai pu déposer un post pour Joulia, afin qu'elle ne laisse pas tomber le
"nonos" dont pourrait bénéficier un autre vorace
Bonne nuit .Faites tous de beaux rêves
Attention DU31 faites un choix oprtun entre pêcheur et pêcheresse.
Voyez un littré ou un Robert.
Cordiales salutations
François |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 11:37:11
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Salut a tous les 2,
Non je n'ai pas vu le contrat d'entretien (je n'en ai vu egalement aucun dans les autres immeubles ou je suis coproprio  ) mais là n'est pas le problème mes amis.
Il ne s'agit pas de travaux (la copro a été bien entretenue jusqu'à maintenant) mais plutôt de ce cut-off du a l'implémentation de la loi SRU et surtout que tout l'immeuble appartenait a une seule société avant son découpage. Comment faisait-il ce budget auparavant ???
Donc notre syndicat en tant que tel est vraiment tout jeune et se met petit a petit en place avec les nouveaux proprio qui arrivent tous les mois (enfin on arrive au bout maintenant car tout a été vendu a 95%).
Je recois bien tous les décomptes, d'ailleurs je trouve que sur les différents documents que je recois des différents syndics, celui-ci est beaucoup plus clair, et bien mieux préparé que les autres ...
NON je voulais juste savoir si le fait d'avoir un boni ou un déficit par rapport aux dépenses réelles, cela était supporté par le proprio ACTUEL ou bien celui qui était proprio aux dates en question.
Ce que je ne comprend pas c'est que le boni resultant du budget 2002 a été redistribué au proprio de 2002 (bien que la distribution s'est faite comptablement au moment ou j'etais deja proprio) mais que maintenant, j'ai peur de devoir supporter le déficit de 2003 !!!
Mais je vais appeler le CS et le syndic dès lundi
Et Francois, arrêtez d'essayer de faire les pieds au mur comme dans il y a qq années 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 11:50:59
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Bonjour Joulia,
Si vos syndics quels qui soient ne tiennent pas de carnet d'entretien n'est pas normal .C'est un document obligatoire.
Le conseil syndical comme les copropriétaires doivent l'exiger.
Merci pour le conseil Joulia.Il y a longemps que je ne fais plus
"les pieds au mur".La situation est suffisamment renversée comme cela.
J'espère que vous aurez de nombreuses réponses à votre post.
Ce ne sont pas les contributeurs très compétents qui manquent sur ce forum.
Cordiales salutations
François |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 09:30:30
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Bonjour à tous.
Joulia, si vous avez les contrats de syndics, regardez le montant des honoraires et frais de gestion courante. J'ai également acheté en juin 2003 sans me pencher sur l'état financier de la copro (je pensais que le notaire le ferait). Quand j'ai commencé à m'y intéresser, j'ai constaté que le syndic avait augmenté ses tarifs de 250% (oui, deux cent cinquante !) depuis 2002. Tout le monde payait sans broncher. S'agissant des frais de gestion, honoraires, eau froide,... et non pas de travaux, j'ai dû payer ce qu'on me réclamait. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 10:12:42
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Sonate, non il ne s'agit aucunement des honoraires du syndic, d'ailleurs le syndic en question est bien moins cher que les autres.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 10:45:32
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Lorsque vous avez acheté vous êtes passé chez un notaire.Son acte de vente établi ,après s'être informé auprès du syndic, doit préciser qui paye quoi ,aprés accord entre le vendeur et l'acheteur.
Avez vous pris l'attache du conseil syndical afin de vous faire expliquerles raisons des variations, en plus ou en moins, que vous constatez.
Si vous ne pouvez pas avoir ces renseignements ,je ne pense pas que
les contributeurs puissent faire mieux.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 20:47:48
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Sonate,
racontez nous un peu plus vos 250 % d'augmentation du syndic. Avant il étant sans doute bénévole
ou bien il a été syndic trois mois en 2002 et toute l'année en 2003, ou bien vous avez loupé la virgule |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 20:49:24
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Sonate,
racontez nous un peu plus vos 250 % d'augmentation du syndic. Avant il étant sans doute bénévole
ou bien il a été syndic trois mois en 2002 et toute l'année en 2003, ou bien vous avez loupé la virgule |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 10:46:52
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Concernant les honoraires du syndic, augmentation de 10% chaque année. Petite copropriété, nous avions un tarif minimum pour les "moins de 10 copropriétaires". Ce sont les frais de gestion courante qui ont joyeusement galopé dans toutes les directions. Outre la facturation trimestrielle du carnet d'entretien (j'espère qu'ils lui font la poussière tous les 3 mois!) et autres facturations connues de tous (assemblées générales, frais de répartition de l'eau,...) il y avait des trouvailles chaque année, qui étaient facturées en prestation de gestion. Exemples: demande de devis (qu'on n'a jamais vus = tant), annexion de combles avec géomètre et notaire (du syndic, of course) = tant... Pourtant cette annexion (certes non formalisée) a eu lieu il y a 15 ans, puisque deux appartements sont concernés et étaient déjà vendus en duplex à cette époque. De plus, j'ai lu le sujet traité sur le forum et nous étions dans le cas où géomètre et notaires ne sont pas indispensables.
Mais le CS pensait qu'il fallait un CS à chaque assemblée générale et que son rôle s'arrêtait là. Il n'a jamais été consulté et tous acceptaient les "décisions du syndic" (oouuuuhh !!!) parce que le syndic c'était un pro qui s'y connaissait.
Désolée, je n'ai pas le temps de trouver des petits dessins pour agrémenter (et je ne sais pas bien faire!) |
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Déficit de l'exercice précédent
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