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 Sujet  |
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nini
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 16 juin 2004 : 10:50:44
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bonjour
j'aimerais savoir comment mettre en place un administrateur judiciaire, est ce qu'il faut la majorité des copropriétaires, et faut il que je m'adresse à un avocat ?
cela at-il un coût,
c'est urgent, merci d'avance
nini
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 11:38:46
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Bonjour,
En copropriété, un "administrateur provisoire" (et pas judiciaire) doit être désigné par le pdt du tribunal de grande instance (TGI) lorsque le syndicat est dépourvu de syndic (art.47 du décret, qui n'a pas du être modifié sur ce point.)
Et s'il est dépourvu de syndic, personne ne peut convoquer l'AG. D'où cette désignation par voie de justice.
La demande est faite par un avocat (compter 3/400 €, hélas ...)
La mission première de cet administrateur provisoire sera de convoquer l'AG destinée à nommer le syndic.
Il est donc toujours possible, et c'est le cas pour les petites copropriétés, de suggérer la nomination du pdt du CS ou d'un des copropriétaires. C'est l'avocat qui le mentionne " ...qu'il convient de désigner un administrateur privisoire ayant pouvoir de convoquer une AG destinée à nommer le syndic.
Attendu que Mme x est candidate à cette fonction pour ce petit syndicat composé de 6 copropriétaires.
Plaise au tribunal, désigner Mme X en qualité de ... avec pour mission ......"
N'oublier pas de rappeler à l'avocat, si vous étiez géré par un syndic qui vous a laissé tomber, qu'il faut qu'il fasse référence à l'art.18-2 de L pour la restitution des archives et fonds disponible.
(Notre ami Joseph doit se souvenir d'une ambiguité sur ce point qui n'a pas du les arranger, dans un 1er temps...) |
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nini
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 16:23:01
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merci gedehempour votre réponse,
en tant que copropriétaire, puis-je faire la demande d'un administrateur provisoire en m'adressant à mon avocat ?
et faut il que la majorité des copropriétaire soit OK ?
nous sommes actuellement dans la situation suivante: pas de syndic, pas de réglement de copro, c'est donc pour cela que je veux remettre les choses dans le bon ordre, mais il semble que je sois une des seules à m'en inquièter.
jusqu'à présent tout se passait bien puique qu'aucun travaux n'était nécessaire mais aujourd'hui ce n'est plus le cas et tout le monde ferme les yeux.
nini |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 juin 2004 : 19:44:05
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Bsr,
l'ART.47 précise que la demande peut être faite par " tout interessé".
Comprenez donc : la femme de ménage qui n'a plus personne pour signer les chèques, le plombier qui n'a pas été réglé de sa dernière facture, l'assureur qui n'a toujours rien après sa relance, et pourquoi pas l'URSSAF qui n'a pas été payée des cotises de l'employée ci-dessus.....
Si on enlvève tous ceux-là et d'autres oubliés, il reste un des copropriétaires, ou 10 d'entre-eux, ou le pdt du CS ou ....tout interessé par le fait qu'il y ait un syndic en fonction ! Si vous êtes groupé, c'est un peu moins lourd pour avancer les 4 ou 500 € de l'avocat ...qu'il faudra se faire rembourser par le futur syndic, car il s'agit bien de frais engagés pour la collectivité des copropriétaires....
Nini, attention à la redaction précise de la requête....
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 16:01:23
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gédehem disait : Citation :
c'est un peu moins lourd pour avancer les 4 ou 500 € de l'avocat ...qu'il faudra se faire rembourser par le futur syndic, car il s'agit bien de frais engagés pour la collectivité des copropriétaires....
et comment le nouveau syndic va-t-il rembourser ? Il va, de sa propre initiative, annoncer aux copropriétaires que Mr ou Mme Untel ayant fait nommer un administrateur dans l'intérêt de toute la copropriété, la somme avancée va devoir être partagée entre tous les copropriétaires ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 16:53:25
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s'il est donner doit pa le Tribunal à la demande de nomination d'un administratuer provisoire, les frais engagés pour cette procédure, par voie de référé auprès du président du TGI,seront effectivement à la charge du syndicat des copropriétaires en charges communes générales.
Le copropriétaire qui en a fait l'avance, sera ainsi remboursé. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 20:33:13
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| il s'agit de charges commnes générales, donc tout le monde participe |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 20:48:09
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Merci, nefer, pour toutes vos réponses très précieuses pour moi.
Dans le cas, où l'on demande la nomination d'un administrateur provisoire, en prenant prétexte de la nullité de plein droit du mandat du syndic (celui-ci n'ayant pas, depuis 5 ans, ouvert un compte séparé - la convention d'ouverture précise bien que le titulaire du compte est le syndic), peut-on simultanément demander que dans la mission de l'administrateur figure la vérification de 5 années de comptabilité, avant qu'il réunisse une AG pour la nomination d'un nouveau syndic ?
Je précise qu'il y a de très nombreuses erreurs dans la comptabilité que le conseil syndical n'a pas vues (parce que les membres sont totalement incompétents) et que j'ai moi-même signalé un certain nombre d'erreurs au syndic, qu'il a reconnues mais il n'a jamais rien rectifié et ce, depuis plus de 4 ans.
Dans une autre copropriété gérée par le même syndic, une vérification de 2 ans de comptabilité (par le nouveau syndic) a montré qu'il manquait de l'ordre de 13 000 euros sur le compte (pas d'erreur de zéros !) et que le syndic s'est fait sérieusement tiré l'oreille avant d'accepter de rembourser.
Donc il y a de quoi s'inquiéter !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 20:52:07
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il faut demander la nomination d'un expert par voie judiciaire, qui fera l'expertise des comptes.
ne pas oublier que l'expert nommé judiciairement doit rendre des comptes de sa mission au tribunal.
si vous faites partie du CS, vous pouvez demander, une fois son expertise produite, qu'il en rende compte devant le CS, afin den discuter avec lui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 21:41:42
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Oui, mais demander un expert en se basant sur quoi ?
L'administrateur ne peut-il jouer ce rôle ?
Comment l'expert pourra-t-il "travailler" alors qu'il n'y a pas une seule personne au conseil syndical au courant de quoi que ce soit en matière de comptabilité puisque personne n'a jamais "étudié" les comptes, pas même de loin ! Et nous sommes financièrement dans une situation inextricable !
Pour ce qui me concerne, on a demandé ma révocation du CS parce que je mettais trop le nez dans les affaires de la copropriété et que je voulais contrôler le syndic pour qu'il fasse correctement son travail (certains membres du CS prenant en pitié ce pauvre syndic que je voulais faire trop travailler). Au final, j'ai démissionné (ce qu'il ne faut JAMAIS faire).
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 22:09:17
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avez vous gardé des traces de ce que vous avez constaté dans les comptes?
photocopies de factures.....
les comptes sont ils approuvés?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 09:15:12
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Le syndic se targuant de ne rien cacher, il m'avait mis à disposition tous les extraits sur plusieurs années. Je suis convaincue qu'il n'y a aucune malversation dans les factures ... ou presque. Les "malversations" viennent du fait qu'il fait toutes sortes d'erreurs (de comptabilité, de répartition etc...). Je n'ai pu faire qu'un examen superficiel, ce qui m'a cependant permis de noter toute une série d'anomalies. Et le CS ne voit jamais rien. En réalité, les "vérificateurs" feuillettent les classeurs de factures, constatent qu'ils sont "bien rangés" (ceci figure tel quel dans le "rapport" où ils attestent que les comptes sont "bons").
J'ai signalé oralement à l'AG 2 ou 3 (grosses) anomalies que les gens pouvaient comprendre ; le reste dépassant leur entendement et celui du CS. Leur parler "clés de répartition" ou "charges spéciales" etc...., y compris aux membres du CS, c'est leur parler "chinois" !
J'ai diffusé cette liste aux quelques personnes de confiance qui me soutiennent.
Pour rappeler l'"ambiance" dans ma copropriété, pendant 2 années de suite, le syndic n'avait fourni strictement aucun document comptable ; ils ont approuvé les comptes ! Même quand on les met en garde qu'on ne peut approuver des comptes quand il n'existe aucun document, ils ne comprennent rien !
Cela fait 4 ans que les comptes sont approuvés chaque année et pourtant, c'est bourré d'erreurs (des sommes qui doivent être remboursées à untel, des sommes qui doivent nous revenir et qui ne nous ont jamais été versées, des remboursements d'assurance pas clairs - là, je "soupçonne" cependant des problèmes car il a refusé de fournir des justificatifs).
Il y a une chose que je ne comprends pas : on dit qu'une fois les comptes approuvés, on ne peut plus revenir dessus. Mais si on change de syndic et que le nouveau se rend compte que les documents comptables du précédent ont été "bricolés", il faut bien repartir sur des bases saines et reprendre la comptabilité. Non ? Cela ne risque-t-il pas ensuite de se retourner contre le nouveau syndic ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 09:56:39
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puisque vous avez démissionné du CS, vous ne pourrez avoir accès aux documents que pour le controle des comptes avant la prochaine assemblée.
Donc il faut vous organiser pour la prochaine fois.
voyez avec une association qui défend les copropriétaires pour dresser la liste de tout ce que vous devez vérifier pour la prohaibe AG, au besoin faites vous accompagner lors du rendez vous, que vous prendrez à 9 heures du matin pour y consacrer la journée s'il le faut.
vous dresserez un compte rendu détaillé, appuyé par des copies.
à moins que d'ici là vous trouviez de l'aide du coté d'un membre du conseil syndical actuel |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 19:38:35
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Elisabeth,
-Dans l'une de mes résidences, je suis comme vous et suis seule à répondre présente et ne suis pas au CS.
-Dans une autre, c'est Foncia le syndic qui a gentillement trouver une faille pour me virer d'une réelection CS.
Et oui, nous gênons. Sans oublié que nous somme co....s puisque nous cherchons à diminuer les charges dont tous les autres se foutent éperdument à priori.
Voila j'essaie de me calmer comme cela mais ça fait mal au coeur tout de même. 
LN |
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Elisabeth
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administrateur judiciaire ? qu'est ce c'est ?
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