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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 16 juil. 2004 : 09:57:39
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Mes compliments à " battling DU31" pour ce qu'elle apporte aux forums d'Universimmo nonobstant la présence de freins à mains et à pied.
François |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 14:14:59
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un petit rajout:
l'approbation des compte ne vaut pas approbation de la répartition(article45-1)
Malgré la jurisprudance tres largement dominante, certains syndics expliquaient aux copropriétaires que l'approbation des comptes volait approbation de la répartition, même en cas d'erreurs manifestes. le décret 2004 de la loi du 10 juillet 1965 vient donc confirmer la jurisprudance et la rendre définitivement opposable.
math |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 18:21:35
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du31,
j'espère que vous ne partez pas très longtemps en vacances car votre aide nous est précieuse
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 23:35:01
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Citation :
Initialement entré par mathi
un petit rajout:
l'approbation des compte ne vaut pas approbation de la répartition(article45-1)
Malgré la jurisprudance tres largement dominante, certains syndics expliquaient aux copropriétaires que l'approbation des comptes volait approbation de la répartition, même en cas d'erreurs manifestes. le décret 2004 de la loi du 10 juillet 1965 vient donc confirmer la jurisprudance et la rendre définitivement opposable.
math
Bonsoir à tous,
Mathi, voir ma réponse du 15/07 à 3h08, dernières phrases tout en bas : les syndics peuvent dire et faire ce qu'ils veulent, c'est par définition reconnu par les juristes, les comptables et le tribunal :
L'APPROBATION DES COMPTES N'EST OPPOSABLE QU'AU SYNDICAT, TOUT COMME LE CONTRAT DU SYNDIC. ILS NE SONT PAS OPPOSABLES A UN COPROPRIETAIRE INDIVIDUELLEMENT..... IDEM POUR LE QUITUS .......
L'art. 45-1 du nouveau décret le confirme et la Cassation également, mais antérieurement à ce dernier.
LN, je ne pars pas encore mais très bientôt.... Mettez moi de côté ce qui est plus urgent..... et personne n'est irremplaçable. Il y a des contributeurs hyper costauds en la matière sur ce site.....
Amicalement...
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 13:00:26
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Bonjour,
Pas trouvé l'article 45-1 
Quitus vaut approbation ou non ? Me semble qu'un dit oui, l'autre non.
DU31, je collationne et imprime pour m'y retrouver. Message viendra.
En ce qui concerne les pouvoirs donnés aux épouses non-copropriétaires, où pourrais-je trouver un texte s'y rapportant ?
Merci et bonne fin de journée.... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 15:40:57
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bien reçu le message DU31
amicalement
math |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 00:14:04
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Citation :
Initialement entré par nomade_varoise
Bonjour,
Pas trouvé l'article 45-1
Quitus vaut approbation ou non ? Me semble qu'un dit oui, l'autre non.
DU31, je collationne et imprime pour m'y retrouver. Message viendra.
En ce qui concerne les pouvoirs donnés aux épouses non-copropriétaires, où pourrais-je trouver un texte s'y rapportant ?
Merci et bonne fin de journée....
Bonsoir à tous,
Nomade varoise !! Vous ne trouvez pas l'art. 45-1 du décret :
Article 45-1
Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 33 JORF 4 juin 2004.
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
_________________________________________________________________________________________
EN AUCUN CAS le quitus vaut approbation des comptes et inversement.
Chacun a une porté bien définie qui n'a rien de commun.
Chacun doit faire l'objet d'un vote séparé ; donc 2 questions séparées.
Un sujet sur le quitus et l'approbation des comptes ; après lecture vous aurez tout compris et surtout qu'il ne faut jamais donner quitus à un syndic (assurance-vie de la copropriété) : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13213. Ce sujet vous renvoie dans un autre lien très intéressant également.
Les épouses ne peuvent détenir de pouvoir, d'ailleurs donné par QUI ? Je vous ai demandé : qui a donné les pouvoirs en blancs : Le Pdt. de séance ou le syndic ? ... Relisez-bien le passage où j'évoque ces faits et où je vous questionne. Il faut que ces pouvoirs soit "nominatifs". Il sont en blanc. Distribué à une personne. Il faut que cette personne aille émarger la feuille de présence en regard du nom du mandant. Donc il faut vérifier la feuille de présence ET les pouvoirs pour voir si le vote a été valide.
Quand on détient le pouvoir ou mandat d'un copro, il faut voter en son nom et le rappeller lors d'un vote. Je vous demande même pas comment ils ont voté. Je devis.
Mais ont-ils émargé la feuille de présence après avoir reçu ces mandats en blanc .
D'autre part, quand on arrive en retard à une AG. Le signaler au bureau afin de ne pas être pris en compte pour les résolutions votées en notre absence en indiquant également les noms des mandants.
Quand on quitte l'AG avant la fin de la séance, le faire mentionner par le bureau sur le PV de façon, idem, que vos voix ne soient prises en compte pour les votes ultérieurs, idem vous partez avec les voix des mandants.
Tout ceci est mentionné sur le PV de l'AG. Mme UNTEL (tantièmes) est arrivée après la 3ème résolution. Elle représentait M. SSS, M. XXX (tantièmes de chacun). Et Mme UNTEL a quitté la séance à telle heure, soit après les 11ème résolution ; elle représentait M. SSS, M.XXX (et tous les tantièmes).
Sinon le résultat des votes est faussé !!
POUVOIRS ou MANDATS : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13702
Article 22
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
Article 23
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Amicalement, et à bientôt.... OK, mathi, enregistré.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 13:30:55
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Avec le décret du 27 mai 2004, on n'a pas fini de parler de l'inopposabilité de la décision d'approbation des comptes à un copropriétaire déterminé pour son compte personnel. Il faut faire un peu le point.
D'abord il y a l'affirmation de l'article D 45-1
L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires
En suite il y a le principe de droit commun : rectification du compte en cas d'erreur, omission ... Su ce point : pas de problème : Un versement de 400 euros a été omis au crédit du compte de Dupont. Le syndic doit bien entendu rectifier. Les comptes individuels des autres copropriétaires ne sont pas modifiés. La balance générale est rectifiée mais pas déséquilibrée : une écriture au crédit, une autre au débit.
Les problèmes apparaissent dans les autres cas :
La Cour de cassation a maintenu récemment qu'une décision annulable d'approbation des comptes reste opposable à Dupont tant qu'elle n'a pas été effectivement annulée (Cass. civ. 3e 27/06/2001 Loy cop 2001 n° 238) Dans ce cas l'assemblée avait été convoquée par un syndic dont le mandat était échu. Le syndic peut néanmoins agir en recouvrement du solde dû. Mais l'affaire pourra rebondir après l'annulation effective.
La Cour de cassation maintient aussi que les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée ou la décision d'approbation dans le délai légal ne sont plus en droit de refuser le paiement de leur quote-part en fin d'exercice (Cass. civ. 6 mai 1996 RDI 1996 p. 612)
Où est alors le problème ?
Il n'existe réellement que lorsque Dupont soulève le problème de l'illicéité de la répartition des charges. Dans ce cas il doit rapporter la preuve de cette illicéité mais le compte ne sera rectifié qu'après une décision judiciaire définitive. En attendant le syndic peut effectuer son recouvrement.
Mais dans tous les cas le syndic doit admettre qua la décision d'approbation n'est passuffisante. Il faut fournir au Tribunal le dossier habituel pour prouver le montant de la créance réclamée.
Conclusion : dans l'immédiat le copropriétaire débiteur ne peut triompher dans son refus de paiement di solde des charges
> que s'il prouve une erreur ou une omission justifiant une exception de compensation. En effet la compensation est un moyen de paiement.
> ou si le syndic ne présente par un dossier complet à l'appui de son recouvrement
Dans les autres cas le débiteur pourra obtenir une rectification ultérieure de son compte s'il peut
> soit obtenir la nullité de l'assemblée ou de la décision d'approbation des comptes. Dans ce cas il doit agir dans le délai de l'article l'art. L 42 al. 2
> soit prouver l'illicéité de la répartition. Il semble que dans ce cas il peut agir à tout moment et sans même avoir contesté la décision d'approbation. La solution est critiquable mais, pour l'instant, elle existe.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 06:00:19
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Elle exite JPM,
Vous avez les jurisprudences à l'appui dans la page précédente.
D'autre part, vous l'aviez confirmé dans ce sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13160
Il n'y est pas question de demande d'annulation d'AG. Les demandes sont rejetés car non justifiées.
En clair, le Syndicat via son syndic, n'a pu justifier de la créance. Le débiteur invoque une anomalie certaine et le tribunal demande les pièces justificatives au Syndicat via le syndic.
Un relevé de comptes, appel de charges, ou décompte annuels ne sont pas pris en compte en tant que pièces justificatives par le tribunal. La justification n'est pas là pour le juge. Elle réside dans la justification de la créance. Autrement dit les opérations de gestion du syndic qui ont généré cette créance. Des preuves concrètes.
La Cour maintient sa position bien que les comptes aient été approuvés, quitus donné au syndic. Aucune valeur pour la Cour.
L'approbation des comptes et le quitus ne sont opposables qu'au Syndicat et pas à un copropriétaire individuellement. Tout comme le mandat du syndic.
A bientôt......
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 09:47:36
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Amis Universimmautes,
Citation :
EN AUCUN CAS le quitus vaut approbation des comptes et inversement.
Chacun a une porté bien définie qui n'a rien de commun.
Chacun doit faire l'objet d'un vote séparé ; donc 2 questions séparées.
J'avais déjà évoqué ce fait, qui mérite d'être souligné afin de dénoncer les abus au sens large du terme, mais pas obtenu de réponse et comme ce sujet est de nouveau soulevé, je vous le re-soumet:
Voici le texte exact mis à l'ODJ (UN SEUL VOTE pour 2 décisions) durant 10 ans par un syndic dont je tairai le nom
1992-2000
Approbation des comptes et quitus à donner au syndic pour l'exercice du 1.1.19xx au 31.12.19xx
Post 2000
Approbation des comptes de l'exercice du 1.1.20xx au 31.12.20xx et quitus à donner au syndic pour sa gestion
Dans tous les cas 2 décisions, un seul vote, les Présidents de séance qui n'étaient élus que pour la forme car AG tenues et
menées par le syndic qui ne tolérait même pas une abstention, afin qu'il puisse rédiger, à sa grande satisfaction, dans le PV une approbation unanime (grâce à 60% de pouvoirs qu'il confiait à qui il voulait)
Pour cause, nous n'avons plus ce syndic depuis 2003 ( merci l'ELU) donc déjà plus ce problème.
Merci à vous |
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