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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
 Posté - 18 juin 2004 : 10:36:48
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Faut il s'attendre d'une réaction du syndic
Lors de notre dernière AG qui c'est tenue ses derniers jours les copropriétaires ont décidé de ne pas donner quitus ni approbation des comptes, il faut dire il y'a de quoi qu'ils agissent ainsi ceci à cause d'une mauvaise gestion du syndic depuis son élection il y'a un an certaine charges ont été augmenté de 300% ......
A votre avis que peut il faire le Syndic dans ce cas es ce que il peut démissionner par effet de surprise faut il se préparer des maintenant pour le pur c'est à dire voir d'autre contrat de Syndics dans le cas ou les choses empirent d'avance merci de vos réponses & conseilles
math
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 15:13:19
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Ne pas donner quitus, on l'a déja dit ici, c'est une garantie, une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir se retourner contre le syndic pour obtenir réparation de ses fautes éventuelles.
Le QUITUS, c'est du juridico-juridique.
L'approbation des comptes, c'est du "comptable". Il est évident que votre copropriété a "consommé" un certain nombre de choses : assurance immeuble, eau, électricité, contrat de ci et de ça, ... toutes choses que les copropriétaires qui les ont collectivement "consommées" ne peuvent rejeter.
Eventuellement, on peut faire des 'réserves' sur des dépenses injustifiées, sans facture, " sous réserve de présenter les factures conformes correspondantes sous 15 jours au CS".
On ne peut donc rejeter, comme votre AG l'a fait, la totalité des comptes du Syndicat.
l'AG peut cependant, après avis du CS dans ce sens par exemple, rejeter telle ou telle dépense, engagée abusivement par le syndic hors budget prévisionnel, sans avis du CS par exemple. Même chose s'il n'y a pas de facture ou pas de facture conforme. Ou que l'artisant ou l'entreprise n'est pas enregistée, non déclarée ...
Dans ce cas, les dépenses rejetées doivent être précisées dans le PV :
" l'AG rejette les dépenses de ...€ pour ....., celle de ..€ d'une Ste WW non déclarée, de ...€ engagée abusivement hors budget prévis et sans avis du CS, soit un total de 1.500 €.
Les comptes arretés au montant de 50.000 € sont approuvés pour un montant de 48.500 €, 1.500 € étant rejetés."
Qu'a fait votre CS pour que vous en arriviez là ? Comment et pourquoi ces + 300% ? Le syndic ne les a certainement pas mis dans sa poche. Votre copropriété en a donc forcément dépensé une grande part. Dans quoi ? C'est à ces questions qu'il faut répondre, avant de lancer des pierres sur le syndic.
Il vous faudra donc une autre AG pour approuver tout ou partie des comptes.
Votre syndic va -t-il rester ? S'il démissionne brutalement, sans respecter les disposition de son contrat sur ce point et sans convoquer d'AG, il commait certes une faute. Vais en attendant, c'est votre copro qui sera dans la panade. Il faudra que vous (l'un des copropriétaires, le pdt du CS, ...) demandiez la nomination d'un administrateur provisoire...
Vous n'en êtes pas encore là. Il faut que votre CS prenne contact avec le syndic, voit avec lui ce qui ne va pas sur les comptes, procède à une bonne analyse (il peut se faire assister ..), pourquoi ces dépassements, et convienne ensuite mais rapidement d'une convoc d'AG pour statuer (enfin) sur les comptes, en totalité ou en rejetant certaines dépenses ... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 23:20:13
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bonjour ,
vous dites "(il peut se faire assister ..), "
Par qui ? Comment ? Qui paye ? qui decide ?
Merci |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 02:24:25
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Bonjour Yaume,
Le conseil syndical peut se faire assiter par tout technicien de son choix (art. 27 du décret de 1967 et la "nouvelle" mouture applicable au 1° septembre 2004)
Article 27
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
____________________________
Article 27
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Quant on dit "technicien" ça peut être une personne qualifiée en la matière (un peu comme le sous-entend) la version 1° septembre 2004. Cela veut dire que la "consultation" d'un bénévole qualifié sera gratuite alors qu'un professionnel sera à la charge du Syndicat.
ET C'EST LEGAL !
A bientôt......
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 14:38:31
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Effectivement moi même et d'autre copropriétaires ont proposé de voter contre mais sous réserve, le Syndic a refusé le vote contre "sous réserve": (qu'il montre les justificatifs), le syndic a exigé un vote pour ou contre ou s'abstenir, alors là j'étais fort étonné de sa remarque, car avec la loi SRU cela n'a plus de sens l'abstention, et donc ma question : Voté Contre mais sous réserve c'est l'égal ou pas? Le Syndic a eu tord ou pas de refuser cette proposition?
math |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 02:15:43
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A mon avis, mathi, il a eu raison.
On vote POUR ou CONTRE sans réserves. Mais pas abstention qui ne sert plus à rien qu'à être écarté.
Pourquoi voter avec réserves ? Vous pouvez voter d'une part, et émettre des réserves sur tel ou tel point ; réserves qui sont portées sur le PV.
A bientôt....
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 00:56:50
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Ce qui fait c'est du passé, maintenant nous attendant le PV pour voir la suite des événements, faut il que le CS agit avant sa diffusion ou pas? Le Syndic est bien obligé de le diffuser car son contrat est renouvelé pour un an et il a accepté! Malgré le Non pour le quitus et le Non pour l'approbation des comptes
Mais encore j'aimerai savoir vos avis surtout si il y'a des personnes qui ont eu ce genre de situation et selon vous es ce que les relations syndicat & syndic peut tourner au vinaigre dans le temps? Après cette condamnation de l'AG, il faut dire que la goutte à déborder le ver et il sera long de rentrer dans les détails, mais je ponse que c'est facile à piger les raisons, le forum ne manque pas d'exemple.
math |
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Morphéus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 09:31:29
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Attention la non approbation des comptes peut conduire au blocage de votre copropriété, si n'était pas inscrit à l'ODJ comment continuer à gérer la copropriété en cas de non approbation.
Augmentation des charges ne rime pas forcément avec incompétence du syndic, il convient d'analyser les causes.
Le NON-quitus n'a pas d'incidence sur la suite.
C'est pourquoi il vaut mieux approuver les comptes poste par poste et non globalement car en cas de non-approbation le syndic ne pouvant plus gérer votre copropriété a un motif en or pour démissionner et vous faire passer sous administrateur judicaire.
Il faut prendre très au sérieux cette perspective et je crois qu'il a dû l'évoquer lors de la dernière AG. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 02:39:08
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Bonjour à tous,
Non mathi, vous ne risquez rien pour avoir voté contre ces 2 résolutions.
Si le CS a été désigné régulièrement pendant l'AG il peut prendre effet à compter de celle-ci et se mettre au boulot.
A Morpheus,
Mathi n'est pas un allumé. En général on ne vote pas CONTRE l'approbation des comptes parceque les charges ont augmenté mais parcequ'il y a eu fautes du syndic dans sa gestion. Si je vous donne la liste des postes inclus dans mes décomptes on vote jusqu'au bout de la nuit en AG !!
A bientôt...
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Morphéus
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 07:24:59
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Bonjour à tous,
Ce qui est important c'est savoir si une majorité a été réunie ou non pour l'approbation des comptes.
Son vote individuel CONTRE peut ne rien changer.
Je serai curieux de savoir quelles charges ont grimpées de 300% et le montant que cela représente.
Lorsque je dis poste par poste cela ne signifie pas ligne d'écriture mais une dizaine de poste ou rubriques au plus:
- rubrique honoraires
- rubrique gardien
- rubrique ménage
etc...
Les fautes de gestion se sanctionnent par un NON quitus en général et par un changement de syndic si elles sont sérieuses.
J'assume mon point de vue sans toutefois porter de jugement de valeur ni sur Mathi, ni sur son syndic et nous verrons la véracité de cette opinion par la suite. |
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