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 Sujet  |
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piero
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 18 juin 2004 : 14:25:58
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bonjour
je viens d'acheter 2 appartements, que je souhaite réunir, au 6eme et dernier étage d'un immeuble parisien.
je veux ouvrir le plafond au dessus de mon séjour pour profiter de la hauteur donnée par les combles. ces combles sont inhabitables (inférieur à 1,20 m de hauteur), surplombent mon appartement (privatif), n'ont aucune utilité pour personne ni aucun usage.
le syndic me dit que ce doit être voté à la majorité de l'article 26, que je dois souscrite une dommage-ouvrage pour effectuer l'isolation, qu'il faut un constat d'huissier.....
j'ai pu lire que les combles ne sont pas toujours considérés comme partie commune, je ne vois pas l'utilité d'une DO dès lors que je ne touche pas à la structure, et l'huissier me semble de trop
qu'en pensez-vous?
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 15:33:00
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Jusqu'à présent par exemple pour visiter la toiture, il n'est pas nécessaire de passer par une partie privative.
Dès lors que vous annexerez les combles et qu'ainsi vous modifierez la caractéristique physique de vos appartements en augmentant la hauteur sous "plafond", vous aurez besoin d'une demande d'autorisation de travaux à la Mairie.
Vous créerez un volume plus important et alors comment répartir les tantièmes de charges ?
Pensez que si vous envisagez par la suite de réaliser une mézzanine celle-ci sera imposable même si la hauteur fera moins de 1m80...
Enfin annexer une partie commune nécessite au moins 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés, voire et non représentés.
C'est ce qui m'est venu d'emblée à l'esprit, il n'est pas question de creuser quand il est question de combles, vous conviendrez |
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piero
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 15:55:59
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Jusqu'à présent par exemple pour visiter la toiture, il n'est pas nécessaire de passer par une partie privative.
Dès lors que vous annexerez les combles et qu'ainsi vous modifierez la caractéristique physique de vos appartements en augmentant la hauteur sous "plafond", vous aurez besoin d'une demande d'autorisation de travaux à la Mairie.
Vous créerez un volume plus important et alors comment répartir les tantièmes de charges ?
Pensez que si vous envisagez par la suite de réaliser une mézzanine celle-ci sera imposable même si la hauteur fera moins de 1m80...
Enfin annexer une partie commune nécessite au moins 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés, voire et non représentés.
cette modification n'a aucune incidence sur la répartition des tantièmes (dixit le géomètre que j'ai missionné) car on ne peut lotir cet espace.
pourquoi une autorisation de travaux à la Mairie, alors que je ne modifie pas l'aspect extérieur de l'immeuble et que je ne touche pas à sa structure?
la visite de la toiture se fait généralement par l'extérieur, et si besoin est, je peux accepter une servitude de passage. n'est-ce pas la meilleur solution? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 16:33:34
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Citation :
le syndic me dit que ce doit être voté à la majorité de l'article 26, que je dois souscrite une dommage-ouvrage pour effectuer l'isolation, qu'il faut un constat d'huissier.....
Dans votre situation il me semble que le syndic ne fait qu'appliquer la réglementation :
Article 26, normal, les combles ont beau être inhabitables, elles ne font pas parti de votre lot, donc elles sont des parties communes de fait.
DO, vous allez obligatoirement, lors de travaux, avoir une interface avec la toiture et surtout la charpente.
Constat d'huissier, précaution inhérente à tout contentieux pouvant se déclarer ultérieurement.
Ce que vous impose le syndic ne me paraît pas être contestable.
Christophe |
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piero
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 17:12:59
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je reprends une phrase écrite à ce sujet dans un autre thème du forum:"les parties inutilisées en surplomb de votre partie privative, peuvent être annexées avec quelques démarches, voire sans autre formalité" Ce droit d'annexion, largement validé par une jurisprudence abondante, de la Cour de cassation, vient de la logique particulière du droit de la copropriété à la française, et en particulier de deux de ses dispositions fondamentales : les parties communes sont "propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement" (article 4 de la loi du 10 juillet 1965), et "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (article 2) ; autrement dit, le copropriétaire qui annexe un espace répondant aux caractéristiques est déjà au moins partiellement propriétaire de cet espace puisqu'il en est propriétaire indivis, et l'espace en question n'est pas partie commune puisqu'aucun autre copropriétaire n'en a "l'usage ou l'utilité
concernant la DO, à partir du moment ou je fourni une attestaion de garantie décennale de l'entreprise qui effectue les travaux, il n'y a pas lieu de souscrire une DO, qui ne concerne que moi.
le Syndic ou l'assmeblée peuvent ils mm'obliger à souscrire cette DO?
(coût de 4500€!!)
si oui, pourquoi n'exigeraient-ils pas une garantie décès dont ils seraient bénéficiaires? on peut tout imaginer.... |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 21:04:59
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Les tantièmes de charges ne sont pas des tantièmes de copropriété qui sont eux immuables.
En augmentant la hauteur sous plafond vous augmentez le volume à chauffer... |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 18 juin 2004 : 23:47:55
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A première vue vous ne lisez que ce que ce qui vous convient dans l'article fort intéressant d'Universimmo sur l"annexion des combles.
Vous vous plaignez que les frais de l'annexion sont trop élevés. Mais comment avez-vous donc fait pour acheter 2 appartements en plein Paris? Chasseneuil du Poitou serait plus adapté à vos modestes moyens.
Même si vous trouvez cela disproportionné, vous avez déjà fait le calcul des m² supplémentaires ou simplement la plus-value que representent vos hauts plafonds, tellement difficles à chauffer (le volume va doubler) que vous devrez mettre une isolation. Et vous l'accrocherez à quoi cette isolation? Aux poutres (partie commune) que vous allez surcharger (constat d'huissier) ou fragiliser avec des clous, des vis, des entailles, etc.
D'autres que moi vous le diront (et ça vient de ma part, pourfendeur de la feinéantise des syndics) mais je peux vous garantir que votre syndic mérite le label "consciencieux". Moi, votre syndic, je le garde. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 juin 2004 : 00:09:41
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| Je lis la contribution de Tourloup après avoir posté la mienne et je vois que nous allons en gros dans le même sens en ce qui concerne l'impact sur les éléments communs tels la charpente. Par contre, je me garderai bien de faire ou non des gammes sur la question de Chasseneuil du Poitou qu'évoque au détour Tourloup, ne connaissant pas cet endroit dont d'aucuns disent qu'il aurait des vertus et d’autres que non... |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 00:06:55
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Il y a des endroits à la mode, comme il eut Saintrop, il y a Chasseneuil. Moi je connais plutôt Montamisé, charmante bourgade qui n'a pas de Premiers notables en quoi que ce soit, où le climat est doux, les potagers dociles et les loyers pas chers.
Ce voisinage encombrant pourrait changer y compris les données du climat pour le rendre sec et dur, fourbe et baratineur... mais qu'est-ce que je raconte-là? |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 01:53:41
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Tourloup,
Je connaîs Saint-Trop mais pas Montamisé : c'est dans quel département ??
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 20 juin 2004 : 10:57:45
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Ce Prados, quelle longue-vue!
Rien d'étonnant, depuis le nonantième étage de son sky-scrapper américain il peut tout voir...
En voilà une suggestion pour ses prochains investissements en terre de Vrounce (psst! hé!: il paraît qu'il ya du pitrol dans le coin...) |
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piero
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 15:12:36
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merci pour les liens, que je commence à bien connaître
vous vous êtes légèrement écarté du sujet.
concernant la hauteur de plafond, elle est réduite à cet étage mansardé (2,50m) et l'ouverture des combles va peu l'augmenter (2,70 près des fenêtres, 3,70m près du mur). le chauffage est individuel, l'isolation à ma charge.
bien sur je vais planter quelques vis sur les solives (non porteuses) qui vont supporter l'immense poids du BA13
le syndic est zélé et va trop loin. exemple: il fait voter à l'article 26 une modification dans mon appart alors que 5 ans plutôt la même modif à un autre étage a été votée à l'article 25. pourquoi? je n'en sais rien |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 juin 2004 : 19:39:23
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Tourloup,
Décidément, votre vision des USA est plus que faussée.
Je n'habite pas dans un 'sky-scrapper' car il n'en existe que dans les grandes agglomérations. J'habite à la campagne, avec des rivières d'eau pure où l'on peut taquiner la truite avec une mouche, et des montagnes dignes de la provence française, où l'on peut ceuillir les myrtilles sauvages et les fraises des bois, ainsi que chasser la dinde ou l'oie sauvage et les daims.
Si vous êtes, comme moi, un amoureux de la nature et ni chasseur ni pêcheur, vous vous satisferez peut-être à regarder attentivement cette faune sauvage, du raton-laveur à l'aigle.
Enfin, je n'investis pas dans du pétrole, ni plus que d'ailleurs que dans des centrales nucléaires françaises car, question gâchis de la planête, tous les pays développés sont "logés" à la même enseigne.
Votre "terre de Vrounce" me semble intéressante à connaitre, et j'aurais probablement la chance d'y aller faire un tour.
Soyez ouvert aux autres, syndics ou pas, américains ou pas, blancs, jaunes, rouges ou noirs, riches ou pauvres, vous aurez beaucoup à y gagner.
Prados |
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