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 Sujet  |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
 Posté - 10 juil. 2004 : 13:20:38
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Matt, dites-nous d'abord de quelles dégradations l'on vous accuse !
En effet, tout dépend de cela... |
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matt_from_aix
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 18:24:53
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Amande, d'après ce que j'ai compris, le cas de dédommagement du bailleur non soumis à exécution des travaux ne s'applique pas que pour certaines détériorations. Il est général à partir du moment où il y a retenue justifiée par devis sur le DG. Mais peut-être ai-je mal compris ?
Pour mon cas, après mise en demeure du bailleur et de FONCI-, de justifier la retenue opérée sur mon DG, je n'ai aucune réponse... Je m'apprête donc à saisir le juge de prox dès demain.
Les constats d'état des lieux d'entrée et de sortie sont quasiment identiques à la différence près de la vétusté normale.
Mais d'aucun, j'espère, n'ignorent les pratiques abusives de FONCI- car il suffit de surfer 5 min sur ce site pour découvrir des floppées d'affaires encore plus graves que la mienne. Je remercie par exemple Mathi, sur le forum Location de ce site pour la page intéressante dont il donne le lien :http://www.cca.asso.fr/mep/index.php |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 06:40:12
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Bonjour à tous,
Un paragraphe et conclusion de cette jurisprudence à ne pas prendre à la légère :
_____________________________________________________________________
En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes.
_____________________________________________________________________
Ce qui voudrait dire que :
* les dégâts occasionnés par le locataire sont à énumérér en faisant la différence entre l'EDL entrant et l'EDL sortant.
* si le bailleur refuse de rendre le DG au locataire pour retenir la part correspondant aux travaux de réparations subordonnés aux dégâts énumérés et que les parties passent au tribunal pour régler le litige,
* si entre la date de dépôt du dossier au tribunal et la date où le juge se prononce, les réparations sont effectuées autrement dit, si les dégâts disparaissent, le bailleur ne pourra plus rien demander et devra rendre le DG au locataire, sinon application de l'intérêt au taux légal 2,27% par mois de retard.
Si la Cassation se prononce de cette façon, c'est sans doute, qu'il y a eu abus en la matière. Elle ne fait pas de cadeau...
A bientôt.....
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matt_from_aix
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 14:13:38
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Rebonjour à tous et merci à DU31 d'apporter ces précisions, sur lesquelles j'ai des questions :
* En pratique, comment le juge peut-il apprécier l'existence du préjudice ? En saisissant un huissier qui constatera les points litigieux de l'EDL ? Si oui, qui supportera les frais de saisine de l'huissier ? La partie qui perdra ?
* A propos des dates :
Pourquoi parlez-vous de date de dépos du dossier au tribunal comme date de départ ?
Ne serait-ce plutot pas à partir de la date de mise en demeure du locataire au bailleur lui signifiant la saisine du tribunal ?
En effet, que se passe-t-il si le bailleur exécute les travaux liés aux détériorations du locataire entre la date de réception de la mise en demeure et la saisine du tribunal par le locataire ?
Ou même si les travaux sont exécutés avant même que le DG soit partiellement restitué au locataire ?
* Autre question qui n'a pas de rapport avec la réaction de DU31 : dans un litige de restitution de DG, en plus du principal avec intérêt au taux légal, peut-on demander paiement de frais annexes à l'adversaire (envoie des mises en demeure en RAR, perte d'un jour de congé pour assiter à l'audience devant le juge de proximité) ?
Citation :
Initialement entré par DU31
Bonjour à tous,
Un paragraphe et conclusion de cette jurisprudence à ne pas prendre à la légère :
_____________________________________________________________________
En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes.
_____________________________________________________________________
Ce qui voudrait dire que :
* les dégâts occasionnés par le locataire sont à énumérér en faisant la différence entre l'EDL entrant et l'EDL sortant.
* si le bailleur refuse de rendre le DG au locataire pour retenir la part correspondant aux travaux de réparations subordonnés aux dégâts énumérés et que les parties passent au tribunal pour régler le litige,
* si entre la date de dépôt du dossier au tribunal et la date où le juge se prononce, les réparations sont effectuées autrement dit, si les dégâts disparaissent, le bailleur ne pourra plus rien demander et devra rendre le DG au locataire, sinon application de l'intérêt au taux légal 2,27% par mois de retard.
Si la Cassation se prononce de cette façon, c'est sans doute, qu'il y a eu abus en la matière. Elle ne fait pas de cadeau...
A bientôt.....
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 16:18:53
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Bonjour,
Je pense qu'il y a un problème d'interprétation des attendus de l'arrêt.
En effet, le juge de cassation énonce "les D & I ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue "constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle"
La Cour ne dit pas "le préjudice doit exister au jour ou le juge statue". Ce qui est fondamentalement différent.
Par ailleurs, sans sous-estimer la portée de l'arrêt, il me semble importat de souligner qu'il se rapporte à un bail commercial qui du fait de la déspécialisation a été transformé en salon de coiffure et de ce fait devait subir un réaménagement complet.
Qu'en sera-t-il en ce qui concerne un local d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
merci de vos réactions.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 20:52:05
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Bonjour à tous,
Ce n'est pas "ma" réaction matt from aix, c'est une analyse de ce paragraphe qui n'a attiré l'oeil de personne pour le moment.
Ce n'est pas un bail commercial comme l'invoque Ad honores. Il a plusieurs arrêts cités dans celui-ci. Il s'agit d'un bailleur et d'un locataire. Voir premier alinéa de cette jurisrudence.
Le juge sait qu'il y a préjudice car il a été saisi par le locataire ou par le bailleur et des éléments ont été fournis. Lesquels forment un dossier. Le départ peut être pris en compte à partir de la mise en demeure puisque le dossier final est subordonné à cette mise en demeure qui a été ou non suivie d'effet.
Si une des parties remédie aux dégâts avant que le juge se prononce, et en fait faire constatation par l'huissier, le constat de ce dernier peut être produit au tribunal. Ce qui entraîne la conclusion de ladite jurisprudence.
Pour le remboursement des frais de mise en demeure, intérêts, jour de travail de perdue, etc... c'est à l'avocat de se saisir de ces éléments et de les revendiquer au titre du préjudice.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 08:36:35
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[quote]Initialement entré par DU31
Bonjour à tous,
Ce n'est pas "ma" réaction matt from aix, c'est une analyse de ce paragraphe qui n'a attiré l'oeil de personne pour le moment.
Ce n'est pas un bail commercial comme l'invoque Ad honores. Il a plusieurs arrêts cités dans celui-ci. Il s'agit d'un bailleur et d'un locataire. Voir premier alinéa de cette jurisrudence.
Le juge sait qu'il y a préjudice car il a été saisi par le locataire ou par le bailleur et des éléments ont été fournis. Lesquels forment un dossier. Le départ peut être pris en compte à partir de la mise en demeure puisque le dossier final est subordonné à cette mise en demeure qui a été ou non suivie d'effet.
Si une des parties remédie aux dégâts avant que le juge se prononce, et en fait faire constatation par l'huissier, le constat de ce dernier peut être produit au tribunal. Ce qui entraîne la conclusion de ladite jurisprudence.
Pour le remboursement des frais de mise en demeure, intérêts, jour de travail de perdue, etc... c'est à l'avocat de se saisir de ces éléments et de les revendiquer au titre du préjudice.
Il s'agit bien d'un bail commercial :
"Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cæn; 30/05/2002) que la Ste Precom, preneuse à bail depuis le 1er janvier 1996, DE LOCAUX À USAGE COMMERCIAL..."
Alors s'il ne s'agit pas d'un bail commercial, je veux bien être pendu.
Quant aux dommages et intérêts, votre analyse disant que le préjudice doit persisté jusqu'au jour où le juge statue, signifie que ce préjudice doit perdurer au moins jusqu'à l'audience !!! Celà voudrait dire que le dommâge doit persister 1 mois, 6 moi, 1 an ou plus selon l'encombrement du rôle du tribunal !!! bizarre non?
Dans le cas d'espèce, la formulation et la grammaire prennent tout leur sens : ".... constate qu'il EST RÉSULTÉ", et non "QU'IL RÉSULTE".
L'attendu emploie la forme du passé et non du présent, ce qui est, me semble-t-il différent, ne croyez-vous pas??
Si je suis votre raisonnement, prenons un sinistre du fait d'autrui et hors garantuie, dans un local à usage d'habitation. L'occupant ou le bailleur intente une action en réparation du préjudice subit (bien entendu, rapport d'expert, constat, etc...) aucune remise en état jusqu'à l'audience ?? avouez que celà n'a aucun sens ni fondement juridique ! |
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matt_from_aix
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 10:03:37
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Bonjour,
Il me semble que vous ne citez pas le même texte, qui lui-même ne parle pas du même sujet :
DU31 :
"En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes."
---> Il est fait état ici de restitution de DG et non de D&I
Ad-honores :
"les D & I ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle."
---> Les D&I résulteraient tout au plus du fruit du placement bancaire de la somme retenue sur le DG si elle avait été récupérée
Quant à l'analyse de DU31 (j'avais bien compris qu'il ne s'agissait pas de "votre" réaction : mais on ne va pas jouer avec les mots... on le fait suffisament avec ces jurisprudences !  ) : je le rejoins sur le fait que la jurisprudence précise (c'est écrit...) que l'exécution des travaux pour réparation du préjudice est soumise au moment où le juge statue, au risque de perdre droit à indemnisation.
A+
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 12:00:15
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L'avantage des décisions de jurisprudence récentes c'est qu'elles donnent lieu à discussion et analyses parfois divergentes.
Je n'ai pas la même anayse. Pour ma part, au rique de me répeter, la cour ne dit pas que le préjudice doit subsister jusqu'au jour où il statut.
Il précise que le jour où il statue, il puisse apprécier qu'il y ait eu préjudice.
Je ne pense pas que " qu'il est résulté " et "qu'il resulte" ai la même signification.
Je voudrais connaître l'analyse qui en sera faite dans les diverses revues de droit et professionnelle.
Nous ne pouvons que constater nos divergences d'analyse et de la sémantique.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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matt_from_aix
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 13:59:47
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Certes...
Le juge Halphen affirme, dans son super livre que je conseille à tous, "Sept ans de solitude", que 2 analyses parfaitement claires sur une jurisprudence, peuvent en arriver à des conclusions totalement opposées.
Pour moi c'est la phrase suivante qui me fait rejoindre l'opinion de DU31 : "Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant."
Qu'en pensez-vous ?
Citation :
Initialement entré par Ad-honores
L'avantage des décisions de jurisprudence récentes c'est qu'elles donnent lieu à discussion et analyses parfois divergentes.
Je n'ai pas la même anayse. Pour ma part, au rique de me répeter, la cour ne dit pas que le préjudice doit subsister jusqu'au jour où il statut.
Il précise que le jour où il statue, il puisse apprécier qu'il y ait eu préjudice.
Je ne pense pas que " qu'il est résulté " et "qu'il resulte" ai la même signification.
Je voudrais connaître l'analyse qui en sera faite dans les diverses revues de droit et professionnelle.
Nous ne pouvons que constater nos divergences d'analyse et de la sémantique.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat"
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 14:17:37
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Citation :
Initialement entré par matt_from_aix
Certes...
Le juge Halphen affirme, dans son super livre que je conseille à tous, "Sept ans de solitude", que 2 analyses parfaitement claires sur une jurisprudence, peuvent en arriver à des conclusions totalement opposées.
Pour moi c'est la phrase suivante qui me fait rejoindre l'opinion de DU31 : "Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant."
Qu'en pensez-vous ?
Citation :
Initialement entré par Ad-honores
L'avantage des décisions de jurisprudence récentes c'est qu'elles donnent lieu à discussion et analyses parfois divergentes.
Je n'ai pas la même anayse. Pour ma part, au rique de me répeter, la cour ne dit pas que le préjudice doit subsister jusqu'au jour où il statut.
Il précise que le jour où il statue, il puisse apprécier qu'il y ait eu préjudice.
Je ne pense pas que " qu'il est résulté " et "qu'il resulte" ai la même signification.
Je voudrais connaître l'analyse qui en sera faite dans les diverses revues de droit et professionnelle.
Nous ne pouvons que constater nos divergences d'analyse et de la sémantique.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat"
le problème dans l'interprétation de cet arrêt est d'importance car il n'est nullement dit "le préjudice ayant disparu au jour où le juge statue, il n'y a pas lieu à dommages & intérêts";
Si tel était l'intention de la cour, les répercussions seront incalculables, que ce soit dans le domaine qui nous occupe mais pour l'ensemble de ce qui constitue le droit à indemnisation.
Imaginons une "bavure" médicale ou chirurgicale entrainant un préjudice grave ou moins grave (n'entrainant pas un risque vital), le patient doit-il attendre le procès pour prouver l'existance du préjudice et avoirt droit à indemnités sous forme de D&I ??
Dans un domaine qui nous est plus proche, le cas d'une menuiserie (fenêtre extérieure cassée laissant entrer le vent et eventuellement la pluie, doit-on attendre là aussi ??
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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