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"Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. Cependant, ils pourront être affectés à l'exercice d'une profession libérale, mais seulement en annexe à l'habitation principale de son occupant (propriétaire ou locataire de la totalité de l'appartement) Les professions suivantes sont strictement interdites : médecin, radiologue, vétérinaire, professeur de chant, de danse, de musique, producteur de cinéma ou de télévision, clinique, laboratoire."
Ce type de clause est-il valable?? a t on le droit d'insérer de telles restrictions dans un règlement de copropriété???
Merci JPM! et que pensez vous de celle ci qui concerne le récurrent pb des charges d'entretien des escaliers ?: "Les co-propriétaires des locaux commerciaux composant respectivement les lots seize, dix-sept et celui de la chambre composant le lot dix-huit, de la division de l'immeuble par lots ci-dessus désignés ne participeront pas aux frais et charges d'entretien et de réparations de l'escalier dont l'usage leur sera par contre strictement interdit."
La seconde clause peut être valide si, par ailleurs, le ou les escaliers sont constitués en parties communes spéciales aux propriétaires des lots des étages.
C'est le genre d'examen qui doit être pratiqué à l'occasion de l'étude préalable pour l'adaptation du règlement de copropriété.
Et à l'occasion :
Le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 ne donne aucune précision au sujet de l'adaptation sauf peut être la possibilité d'adopter les règles de fonctionnement du CS à la majorité de l'art. 24 et de les insérer dans le cadre de l'adaptation
MAIS il y a des dispositions nouvelles dans le décret qui devront être insérées
Concernant le pb des charges d'escaliers, dans le règlement de copro en question, les escaliers ne st pas considérés comme parties commune spéciales. Cela dit je viens de trouver un arret de la cour de cass du 6 mai 2003dans lequel il a été décidé que dès lors que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et que n’est pas relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble, la clause exonérant les lots du rez-de-chaussée doit être déclarée comme nulle. Pensez vous que les deux conditions doivent etre cumulatives??? le règlement de copro mentionne bien l'interdiction d'accès à l'escalier, ce fondement est il suffisnat pour exonérer ces locaux des charges d'entretien de cet escalier????
Oui Audette, vous avez trouvé l'arrêt 1 Place Victor Hugo ?
Il faut savoir que la Cour de Cassation staztue en fonction des "moyens", c'est à dire des arguments qui lui sont présentés. Sur une même question elle peut rendre deux arrêts dont les conséquences pratiques sont contraires si, dans une première affaire l'avocat a invoqué l'article n11 d'un code, tandis que, dans une seconde, l'avocat a invoqué l'article n14 du même code ! On a vu le cas, il y a une dizaine d'années pour une même succession débitrice de charges de copropriété, les successibles ayant accepté sous bénéfice d'inventaire. Un jugement du TI 17e arrondissement admettant le recouvrement a été validé tandis qu'un arrêt de la Cour d'Aix en Provence déboutant le syndicat a été aussi validé. Les moyens invoqués devant la Cour de Cassation par deux avocats différents étaient également différents.
Dans l'affaire Place Victor Hugo c'est l'application de l'article L 24 alinéa 2 qui était en cause. Le RC comportait une clause exonérant le lot du RDC de toute contribution aux charges d'escalier. Le syndicat a assigné le propriétaire de ce lot du Rdc pour faire dire que la clause était contraire aux dispositions de l'article 10 alinéa 2. La Cour d'appel a débouté le syndicat. La Cour de cassation dit finalement :
" Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés (art. L 24 et L 43) ;"
Elle admet donc que la clause doit être considérée comme non écrite et invoque de manière surprenante deux argument de natures différentes :
> un principe juridique : pas de parties communes spéciales dans le RC = pas de charges spéciales (sur ce point la controverse continue et très vivement car elle a des conséquences pour l'adaptation article 49).
> une constatation de pur fait : la Cour d'Appel ne relève pas une impossibilité d'accès à l'escalier. Là, on est dans le flou car celà veut dire que si, matériellement, le propriétaire du Rdc peut, pour son seul plaisir, aller vagabonder dans les étages, il doit contribuer aux charges ! En serait-il de même si l'escalier était classé dans le RC comme partie commune spéciale ?
Cette dernière observation laisse songeurs les juristes et les praticiens
Observation finale : avant 1965, la notion de partie commune spéciale n'existait pas vraiment. Mais la pratique de la répartition des charges d'escalier entre les seuls propriétaires des lots des étages était courante.
Depuis des lustres les praticiens ont suffisamment oeuvré pour la copropriété pour qu'on respecte leurs pratiques. C'est bien gentil d'arriver en se pavanant et en jetant aux orties les travaux des anciens. Cela met la pagaille.
Voyez pour le chauffage : il faut répartir plus justement les charges de chauffage. Et l'on admet au titre de l'utilité des critères rédicalement différents : les surfaces chauffantes et et les surfaces chauffées !!!! C'est absurde.
clause valable?
Forum fermé
Posté - 23 juin 2004 : 10:58:49
