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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
 Posté - 25 juin 2004 : 20:07:47
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Je vous ai déjà parlé de mes problèmes de travaux réclamés voici un an, non présentés à une AG, avec juste la mention du nom des entreprises et un chiffre. On me réclame quand même 2700 euros. J'ai envoyé des lettres recommandées en me documentant et avec les infos glanées sur ce forum, au passage merci à ceux qui s'investissent sur ce forum.
L'AG annuelle va bientôt avoir lieu, et je me demande ce qu'il faut que je dise au syndic car je ne veux pas que cette situation s'enlise. Un autre coprio qui n'habite pas l'immeuble et a affaire à plusieurs syndics, me dit que dans d'autres copropriété certains syndics font de même (travaux réalisés hors AG) et ceux qui résistent comme moi en demandant quand même des explications qui n'arrivent pas, se voient un jour attaqués par le CS par un vote en AG pour les contraindre à payer.Est ce vrai que ces manoeuvres ont lieu pour en fait, une fois que les plus peureux ont payé , monter les autres copro contre ceux qui veulent tout simplement que la loi soit appliquée.
Je précise aussi, que je viens de vérifier que le CS n'a pas été réélu depuis 2 ans, et qu'apparemment c'est passé inaperçu. Dans ce cas, je crois que c'est le syndic qui a envoyé les OS aux entreprises qui est responsable.
J'ai pris une assurance juridique au cas où, dois je leur écrire pour qu'ils envoient un courrier officiel au syndic ou dois attendre qu'il fasse voter les autres copro contre moi?
Etant donné tout ce qui se passe dans cette copro je ne sais plus que faire, mais je ne paierais jamais une telle somme sans aucune preuve. Merci à ceux qui ont été confronté à une situation similaire de me faire part de leur expérience.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 22:46:46
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Bonsoir catherine 2704,
Dans votre précédent sujet je vous ai communiqué une jurisprudence récente qui couvre parfaitement votre situation.
S'il vous est réclamé un tel montant je suppose qu'il s'agit d'une facture concernant des gros travaux hors budget et non des travaux d'entretien. S'agissait-il de travaux urgents ?
Le CS et le syndic préparent l'OJ de l'AG. Le CS contrôle la gestion du syndic et donc, les devis, contrats et marchés. Si vous n'avez pas eu plusieurs devis détaillés joints à la convocation, il y a eu vote sans connaissance de cause, et donc irrégulier.
A quelle majorité se votaient ces travaux ?
Le fait que le syndic ne réponde pas à vos questions en dit long sur sa fiabilité. Avez-vous écrit en LR AR au Pdt. du CS ? Faites le en envoyant copies des courriers que vous aviez adressés au syndic.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris14.06.00.htm
[urlhttp://www.mon-immeuble.com/Lois/juris14.03.01.htm]http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0604/devis.htm
Citation :
ceux qui résistent comme moi en demandant quand même des explications qui n'arrivent pas, se voient un jour attaqués par le CS par un vote en AG pour les contraindre à payer
Le CS peut demander au syndic de faire une procédure en recouvrement de charges à votre encontre mais n'a pas à faire voter cette décision qui relève des fonctions du syndic.
Vous laissez faire et comme la créance n'est pas justifiée, le syndicat via le syndic risque d'aller dans le mur. Toute paiement appelle facture et décision régulière d'une AG. Vous demandez la copie du devis et de la facture.
Que l'AG ait approuvé les comptes et le quitus : aucune importance. Le mandat du syndic est opposable au Syndicat. Là il s'agit d'une erreur du syndic sur un compte individuel.
Pour ce qui concerne votre CS, il faut vérifier ce qu'impose votre règlement de copropriété et quelle était la durée du mandat mentionnée sur le PV de l'AG qui a désigné le CS.
Lien sur un sujet sur la désignation et le fonctionnement du CS (il a 2 pages° : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13227.
A bientôt.....
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 29 juin 2004 : 22:28:21
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Merci DU pour les infos, ce que je peux vous dire c'est que je ne connais pas la nature des travaux que l'on me réclame , il y a juste de mentionné électricité et toiture avec nom de l'entreprise et montant correspondant. N'ayant pas eu de réponse du syndic je ne sais s'il s'agit de travaux urgents, en tous cas pour moi ils ne sont pas exigibles puisque je n'ai pas eu de facture des entreprises.
Seuls deux membres du CS agissent dans cette copropriété et ne dialogue pas avec les autres coprios, ce sont eux qui ont donné le feu vert au syndic pour faire réaliser ces travaux. Je suppose qu'ils ont considéré qu'ils s'agissait de travaux d'urgence, mais ils ne connaissent que les rapports de force et à chaque fois qu'ils le peuvent ils disent que si on ne fait pas tels travaux des personnes risquent d'être blessées et apostrophes le syndic en lui demandant en cas d'accident corporel qui est responsable.
Autre point important le CS, il a été pour un an (cr du pv) en 2001, et depuis n'a pas été renouvelé. Lors de la dernière AG le syndic m'a dit que c'était une erreur qu'il s'agissait de 3 ans, mais si je compte bien, 2001 2002 2003 2004 cela fait........4 ans. D'après vous, pensez vous que notre dernière AG est entachée d'irrégularité et que'il est possible de l'annuler ?
J'ai décidé pour les travaux réclamés hors AG de faire jouer mon assurance juridique car il faut bien que je sache qui a raison.
Voici donc les compléments d'informations sur ce contentieux dont je me serais bien passée.
Merci de votre aide.
catherine decoster |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 30 juin 2004 : 05:23:18
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Bonjour Catherine,
Vous avez participé à ce sujet où se trouve une jurisprudence exprès faite pour vous en bas de page. Une de plus !!
Une quote-part de 2700 €, je trouve ça énorme pour des travaux non devis ni justificatifs portés à la connaissance des copropriétaires. Scandaleux !!
TRES IMPORTANT : la date du devis et celle de l'AG appelée à voter lesdits travaux. Voir l'écart...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12783
Par contre, il est clair et net qu'il a collusion du CS avec le syndic. A ceci près, qu'un CS n'a aucun droit de faire exécuter des travaux sans décision d'une AG et que, d'autre part, SEUL LE SYNDIC EST RESPONSABLE DE SA GESTION.
Il y a responsabilités du CS et du syndic.. Ca c'est de l'acquis.
Ce sujet a déjà été abordé sur les forums d'UI :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11283
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10856
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10536 sujet de 2 pages.
Il y en a bien d'autres. Mais je pense que vous voilà bien "armée".
Il ne saurait s'agir de travaux urgents car en cas d'urgence, le syndic agit et réunit immédiatement une assemblée (art. 37 du décret de 1967) :
Article 37
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Donc ce ne sont pas des travaux urgents qu'on vous demande de payer mais des travaux fantômes.
ELECTION DU CS : Votre syndic vous a menti. Il est écrit UN AN sur le PV. Ce n'est donc pas une erreur et votre copropriété n'a pas de CS. Il faut donc demander la désignation d'un CS par le T.G.I.
Vous avez lu le lien sur le CS : vous savez tout. Un mandat de CS ne peut excéder 3 ans. De plus si votre RdC impose 5 conseillers syndicaux. Il peut y en avoir 10 mais pas moins de 5. Votre RdC impose combien de membres ?
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
Article 21
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 4° JORF 14 décembre 2000.
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Vous écrivez en LR-AR au syndic en listant les griefs et rappelant vos courriers demeurés sans réponse. Vous envoyez le copie de cette lettre au Pdt. du CS. Si personne ne bouge sous 8 jours, vous allez voir un avocat spécialisé dans le droit immobilier.
A bientôt........
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