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boulange
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 Posté - 01 juil. 2004 : 20:53:10
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Cas très particulier:
ma mère est propriétaire d'une boulangerie (dans la même maison: commerce + habitation). Celle-ci est louée à un boulanger depuis fin juillet 2003, celui-ci envisage de partir dès juillet ou aout ou septembre ... 2004(dès qu'il trouve autre chose) en emmenant le matériel du fonds de commerce, il ne compte pas revendre le fonds!. Il a acheté le fonds de commerce suite à une liquidation judiciaire des boulangers précédents (boulangers Y), le bail commercial qui courre actuellement -bail de 9 ans- est celui des boulangers X, qui précédaient les boulangers Y, et qui ont revendus le fonds aux boulangers Y, ce bail se termine le 1er mars 2005, c'est à dire que le boulanger actuel (qui souhaite partir en emmenant le fonds!)est "sur ce bail" des boulangers X:
Quelles sont ses obligations légales compte tenu de sa démarche particulière, concernant le versement du loyer à ma mère, etc... Merci pour vos infos!
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 15:56:39 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 18:17:57
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Bonsoir,
Chaque locataire a la possibilité de donner congé au propriétaire pour la fin de chaque période triennale. Il y a cependant un formalisme précis à respecter. Vous devriez normalement recevoir, de sa part, un congé par exploit d’huissier dans les environs de la fin Aout 2004.
Le principe de base est que :
- Jusqu’au 28 Février 2005 les loyers sont dus par le locataire;
- Il ne doit pas normalement déménager le matériel du fonds avant cette date notamment si le bail a une clause de « garnissement » qui oblige ce dernier a maintenir dans les locaux du matériel, marchandises pour garantir le paiement des loyers ….
En pratique, vous allez avoir du mal à l’empecher de faire ce qu’il souhaite. Le principe consiste à limiter les conséquences pour votre mère. Quand on se trouve dans une situation où un locataire souhaite ceder un pas de porte, vous êtes quasiment assuré qu’il continuera à payer le loyer. Dans le cas présent, le risque d’impayé existe.
Plusieurs orientations non exhaustives sont possibles. Si le locataire arrête de régler les loyers, ne tardez pas : procédure de recouvrement de créance par huissier.
En outre, il peut y avoir conservation du dépôt de garantie, si vous en avez un de prévu au bail ; ceci en pratique va couvrir quelques mois même si ce n’est pas forcément tout à fait autorisé. (voir l'intervention de JPM sur la TVA)
Pendant ces quelques mois, gardez un œil sur le fonds de commerce et sa fermeture. Essayez dans la mesure du possible d’obtenir une adresse viable du locataire pour un gain de temps en matière de procédure.
Dernière possiblité si vous avez une clause de solidarité dans le bail, recours contre l’ancien locataire X pour le paiement du complément.
Cordialement
Fab
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 08:24:15
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Merci pour votre réponse.
Comme le boulanger actuel est sur le fonds de boulangerie depuis le 1 er aout 2003 et qu'il est sur le bail des boulangers x (qui se termine
le 1er mars 2005), je suppose qu'il nest pas concerné par l'obligation de "période triennale" et qu'il peut partir au plus tard le 28 février 2005.
Bonne journée
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 15:57:07 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 21:55:15
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Bonsoir Joël
Je crois comprendre que vous faites une petite confusion. Un bail commercial ne s’arrête pas au terme des 9 ans. Si aucun formalisme n’est fait par l’une ou l’autre des parties, il se poursuit par tacite reconduction avec les engagements mentionnés aux clauses du bail de Monsieur X.
Soyons bien d’accord, Si votre locataire ne vous donne pas congé par exploit d’huissier fin Août pour le 28 Février prochain, le bail va se poursuivre et en conséquence, l’obligation de paiement du loyer.
La seule différence entre les 3 périodes triennales est :
- dans les deux premières : si le locataire loupe les délais pour le congé, il est reparti pour trois ans.
- passé le délai de 9 ans, on a toujours notre préavis de 6 mois, mais le congé peut être signifié à tout moment par le locataire.
Le défaut de congé génère au profit de votre mère un droit sur le montant du loyer dû. Même si dans la pratique, essayer de récupérer le paiement risque d’être un peu compliqué.
Cordialement
Fab
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 07:42:13
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Merci pour la rapidité de votre réponse à ma dernière question! J'en ai encore deux!
Si au lieu de partir le boulanger décide de revendre le fonds, dans la mesure où il est dessus seulement depuis le 1er aout 2003, est ce qu'il peut vendre ou est ce qu'il doit attendre d'avoir exercé durant 3 ans?
Le départ du boulanger, départ en emmenant le matériel -ce qui reviens à supprimer la boulangerie du village- est en fait un moyen pour faire pression sur la mairie et sur le propriétaire, le boulanger exige que tout soit refait à l'intérieur de la boulangerie, pour sa convenance personnelle, partie commerciale, comme partie logement, il exige que ce soit la commune qui achète la boulangerie, et prenne en charge tous les frais, et donc il exige que nous vendions à la commune. Est ce que la détermination du prix de vente d'un commerce est soumise à des règles qui sont imprératives(tant de fois le montant du loyer x le nombre d'années, ou est ce que on peut vendre comme une habitation normale?)
Bonne Journée
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 15:58:27 |
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 08:49:24
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Bonjour,
Pour vendre les murs d'un fonds de commerce, il y a évidemment des règles d'évaluation, mais le vendeur peut proposer le prix qu'il souhaite.
Reste à l'acheteur de lui accorder ce prix.
En fait vous vous basez sur une estimation et après vous négociez.
Il y a l'argus et le prix qu'on en retire... |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 22:08:56
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Bonsoir Joël,
Eh oui, Il existe malheureusement des gens qui exigent, qui veulent, qui imposent, dans le cadre de leur propre intérêt sans ce soucier des autres. C’est tellement plus simple de faire assumer les tiers.
En fait, pour répondre à votre interrogation, la durée d’exploitation de trois ans concerne essentiellement les cessions de droit au bail. En matière de cession de fonds de commerce, le délai se cumulant avec les prédécesseurs quand il s’agit de la même activité, le sujet pose rarement un problème.
Par contre, si le locataire souhaite vendre le fonds de commerce, un rédacteur demandera un bail neuf ou un engagement du propriétaire, compte tenu du peu de temps restant à courir sur le bail en cours. Si le locataire avait le désir de céder rapidement, faite vous plaisir et faites traîner les choses, il y a plein de possibilités.
Quant à obliger la Mairie a faire ce genre de démarche, demandez un rendez vous au Maire et vous aurez votre réponse. C’est bien gentil de vouloir, mais la Mairie aurait elle les moyens de cet achat et de la réfection ? Pas si sur. La seule interrogation serait liée éventuellement aux possibilités que le Maire peut détenir en matière d’expropriation. Je vois mal une application au cas mais c’est à vérifier. La réponse à cette question vous orientera sur la réponse de la valorisation.
Cordialement
Fab
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boulange
Contributeur débutant
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Posté - 22 déc. 2004 : 09:13:57
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Résumé: le boulanger à mis fin à son "système" (appuyée par une "pétition" dans son commerce et au bistro du village + texte de la "pétition" dans le journal local!) qui consistait à faire croire qu'il partait avec tout le matériel si ses exigences n'étaient pas satisfaites dans les meilleurs délais: achat de la boulangerie par la commune avec travaux importants pour répondre à ses exigences de confort.
Partir avec tout le matériel signifiant: perte d'un commerce dans un petit village!
Il ne souhaite pas entrer dans un bail de 9 ans, -ni ici, ni ailleurs- , je pense qu'il va partir au 1er mars 2005 pour prendre un autre fonds ailleurs, date qui correspond à la fin du bail sur lequel il se trouve
(Il a acheté le fonds de commerce suite à une liquidation judiciaire des boulangers précédents -boulangers Y-, le bail commercial qui courre actuellement -bail de 9 ans- est celui des boulangers X, qui précédaient les boulangers Y, et qui ont revendus le fonds aux boulangers Y, ce bail se termine le 1er mars 2005).
Quelles sont ses obligations par rapport à ma mère propriétaire de la boulangerie et par rapport aux boulangers X ?
note: je ne suis pas "juriste" ou "spécialiste" et j'ai du mal à suivre quant le langage est trop technique!)
Merci pour vos infos!
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 16:00:52 |
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LE GOFF
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Posté - 23 déc. 2004 : 23:24:24
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Bonsoir Joel,
Essayons de faire simple:
L'arrivée du terme des 9 ans ne signifie pas la fin automatique d'un bail, il se poursuit avec des regles un peu différentes.
Pour que le locataire puisse partir au 31 Mars 2005, il aurait dû vous transmettre un "congé" par huissier.
Tant que ce formalisme obligatoire n'est pas réalisé, cela reporte le délai de 6 Mois et donc la date limite de paiement du loyer.
Si vous recevez le congé le 31 Décembre, il va devoir le loyer jusqu'au 30 juin et ainsi de suite.
A défaut de paiement du loyer, la clause de solidarité vous permet de poursuivre les vendeurs successifs.
Cà, c'est la regle légale.
En pratique, il risque effectivement de partir sans laisser d'adresse.
En fonction des impayés, Ce sera à vous de décider si vous poursuivez en justice le paiement des loyers, les réparations de dégats éventuels contre lui ou X. A revoir avec un conseil.
Dans tous les cas, votre mère récupère les locaux. Il sera possible de refaire un bail neuf à un nouveau boulanger ou à toute autre profession avec, pourquoi pas, un droit d'entrée.
Cordialement
Fab
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 24 déc. 2004 : 12:50:08
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Merci pour votre réponse.
Dans le cas présent je pense qu'il va partir (avec règlement de ses loyers, il n'y a pas de problème de règlement de loyer) à la fin du bail: 1er mars 2005, c'est à dire qu'il va revendre le fonds à un autre boulanger pour récupérer sa mise!
Ma question précédente était posée dans ce cadre là!
Joyeuses fêtes
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 15:56:08 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 26 déc. 2004 : 10:48:33
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Bonjour,
Il faut surtout bien différencier les deux cas. Le formalisme n'est pas le même. Si le locataire vend son fonds de commerce, il n'y a pas de congé et votre mère ne récupère pas les locaux.
Mais pour vendre un fonds avec un bail qui arrive à échéance, c'est un peu plus complexe car c'est l'acquereur qui va devoir assumer la discussion avec le bailleur pour le renouvellement du bail. Vous allez, dans ce cas, surement avoir un demande de bail neuf. A cette occasion, il conviendra de voir s'il ne serait pas opportun de rediscuter certaines clauses du bail. Vous aurez une "position de force" dans la discussion.
Dans ce cadre, on en revient à l'al 3 de la réponse de juillet et au niveau formalisme, votre mère sera contactée par le rédacteur de l'acte en fonction des clauses du bail, de la forme de cession envisagée. Elle devra recevoir un exemplaire de l'acte signé. Son pouvoir d'intervention dépendra de l'acte signé.
Cordialement
Fab |
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 17:07:17
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Bonsoir,
Je dispose de la brochure "Baux commerciaux" des JO (édition de mars
1996), je suppose que les textes ont évolués depuis?
Le bail de 1996 sur lequel est le boulanger se termine le 1er mars 2005, si le boulanger actuel ne trouve pas de repreneur (nous n'avons reçu aucune pièce officielle):
- le bail se poursuit par tacite reconduction?
- le boulanger reste au-delà du 1er mars 2005 sans bail?
- Il peut rester sans bail? Combien de temps?
Merci pour vos infos
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 16:02:18 |
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 11:35:33
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Ma mère reçois aujourd'hui un courrier recommandé du boulanger,
celui-ci lui propose d'acheter le bâtiment (logement et commerce)
ou "d'avoir un bail précaire" lui permettant de trouver un sucesseur
auquel ma mère consentirait "un nouveau bail commercial".
Nous ne sommes pas vendeur du bâtiment!
Bail précaire ? C'est quoi? C'est légal?
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 16:03:02 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 23:24:41
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Bonsoir,
Première chose, Personne ne peut vous obliger à vendre l’immeuble si vous ne le souhaitez pas.
Un bail précaire pris en tant que tel est un acte tout à fait légal avec ses règles propres. Vous aurez une idée précise en "feuilletant" le site.
Est intéressant pour votre mère ? là, c’est une autre question.
Compte tenu de ce que vous nous avez relaté sur la personne, beaucoup précautions sont à prendre. Juridiquement parlant, votre mère n’a aucun interet à souscrire à sa demande.
Ce monsieur veut le beurre, l'argent du beurre .....
Il devait partir en Mars, mais vous a t-il transmis en Sept/ oct 2004, un congé par huissier pour cette date ?
Si c'est le cas, il doit partir en Mars, point. Son congé a mis fin a son droit au renouvellement. Il ne peut se rétracter sans l'accord du propriétaire.
S'il reste en place malgré ce congé, la jurisprudence considère qu'il est censé avoir renoncé au bénéfice de ce congé. Il y aurait, pour moi, bail renouvelé pour 9 ans et donc prochain congé dans 3 ans.
C'est justement ce qu'il veut éviter par la transformation en bail précaire. S'il arrive à vendre, il en tire tous les bénéfices. Dans le cas contraire, il vous dira au revoir avec un préavis de 3 mois en fonction de la rédaction du bail.
Je parlais du beurre ... C'est tout à fait cela.
S'il n'y a pas eu de congé, la demande atteste qu'il ne maitrise pas le sujet. Dans ce cas, aucun besoin de bail précaire, le bail en cours se poursuit automatiquement même après la date limite mentionnée à l'acte, c'est tout l'interet des baux comemrciaux. Par contre, il devra vous verser un minimum de 6 mois de loyer s'il n'arrive pas à vendre, c'est la différence.
Toutes les orientations ci-dessus necessitent une adaptation avec une vue complète du dossier. Faites vous aider pour ménager vos interets.
Cordialement
Fab
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 09:38:56
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Merci pour vos infos!
Nous n'avons pas reçu de congé en 2004, rien!
Dans le cas d'un passage à un bail précaire de deux ans, le locataire doit faire les 2 ans où il peut partir à n'importe quel moment?
Dans le cas d'une continuation dans le cadre des baux commerciaux (bail actuel), y a t-il une possibilité pour le boulanger actuel de partir -avec l'accord du propriétaire du bâtiment- avant les 3 ans s'il trouve un repreneur ou doit-il attendre obligatoirement 3 ans pour céder son fonds de commerce?
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Edité par - boulange le 27 janv. 2005 15:55:18 |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 20:09:14
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Bonsoir,
Pas de congé ni de lui ni de vous : au 1er avril, on est en tacite reconduction. Il pourra partir en vous donnant congé, à tout moment avec un préavis de 6 mois
Pas de congé du locataire mais vous emmettez un congé : bail neuf donc regle triennale pour le départ.
Il est toujours possible de mettre fin à un bail com à tout moment mais à condition d'avoir un accord des deux parties. Cela s'appelle alors une résiliation amiable de bail (attention formalisme précis à respecter)
Si le bail de courte durée est choisi, tout va dépendre de la rédaction du paragraphe durée. Vous avez le choix.
On peut boucler le bail, durée ferme de 2 ans sans possibilité de donner congé avant le terme. Dans ce cas, le loyer est du pour toute la periode.
La durée peut etre aussi de 2 ans avec possibilité de donner congé par les deux parties à tout moment moyennant un préavis de 6 mois
Ce ne sont que deux ex parmi d'autres, la rédaction est très variable
Petite précision, on ne vend pas un fonds de commerce avec un bail précaire et surtout, ne signez aucun engagement de faire un bail neuf à qui que ce soit. Vous garderez une position de force dans la discussion et la fixation des clauses du bail neuf à consentir à l'acquéreur.
L'attitude de votre locataire est basée sur du vent, la mairie n'a pas donnée suite à ses alléguations, sa demande atteste qu'il ne maitrise pas les baux commerciaux, et la capacité financière pour acquérir les locaux reste à démontrer.
Vous avez pas mal d'éléments positifs pour "prendre la main".
Cordialement
fab |
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boulange
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 16:47:26
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le boulanger est toujours là , le bail de 9 ans a pris fin le 1er mars 2005,
il n'y a pas eu de demande de congé de sa part, ni de demande de signer
un nouveau bail de 9 ans, donc pour vous avoir bien lu: nous sommes en
tacite reconduction, et le locataire s'il veut revendre le fonds de commerce
à un nouveau boulanger, il peut nous le signifier à tout moment avec un préavis de 6 mois.
Le fait d'être en tacite reconduction (pas de nouveau bail de signé entre
les parties) c'est pour chauqe partie: une bonne chose, une mauvaise chose ?
Joel
votre "post" précédent
"Pas de congé du locataire mais vous emmettez un congé : bail neuf
donc règle triennale pour le départ"
Qu'entendez vous par: "vous emmettez un congé"
le propriétaire lui demande de partir?
merci pour vos infos!
Joel |
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