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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 03 juil. 2004 : 00:40:01
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Voici ouvert le sujet des partues communes privatisées et ci dessous le rappel des échages à ce sujet ...
Citation :
Citation :
Je suis Président du CS cette année et l'ancien président du CS s'était agrandi ses jardins privatifs sur les parties communes sans autorisation ...et la complicité du syndic!
DU31
Messages 985
Posté - 01 Jul 2004 : 01:08:56
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Alors là, alcade, ça change la donne....
Vous engagez votre responsabilité de Présidente du CS qui vous savez et que vous avez laissé faire sans en informer le Syndicat !! Ce détournement a été fait sous votre Présidence ?
Il y aurait donc donation de parties communes par le syndic au profit de l'ex-Président du CS. Ca s'appelle comment ça ? CORRUPTION !!
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6438. Ce sujet a 3 pages.
Qui dit corruption, dit "ça sent mauvais". Si le syndic, votre employé salarié, DONNE une partie commune du Syndicat à ce corrompu ça cache d'autres services de réciprocité.
Il eut fallu que la résolution soit portée à l'OJ et que l'AG délibère à la double majorité de l'art. 26 L.
Et en plus, le corrompu, voudrait vous "dégommer" !!
Il faut faire péter le scandale, éjecter le syndic, et faire payer dommage et intérêts au syndic et au Pdt. déchu..
A bientôt......
alcade
Messages 15
Posté - 01 Jul 2004 : 03:51:22
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Citation :
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Ce détournement a été fait sous votre Présidence ?
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Non bien au contraire cela fait des années que je dénonce cette magouille, et ce n'est pas le seul, sur 10000 m² de parcs, 15% ont été alliénés par cet ex président du CS et ses voisins ...
Seulement cette année c'est moi qui suis président et qui ai osé présenter un plan de régularisation à débattre dans l'assemblée et à voter.
D'ou le départ du syndic ... et son retour rappelé par la bande des 3 ( voir autre sujet)...
Je ne connaissais pas ce forum quand j'ai préparé ce document mais je vous le transmettrai sous peu.
C'est pourquoi, je m'attache aujourd'hui à ce que le syndic ne puisse pas revenir, et confier la gestion à une tête nouvelle et non impliquée, et d'autre part à déjouer les tentatives pour me faire débarquer par les envahisseurs (45 % des tantiemes) la lute est serrée!
DU31
Messages 985
Posté - 02 Jul 2004 : 09:14:13
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Bonjour alcade,
En effet quelle magouille !! Mais il y a de quoi faire la Une de votre presse régionale : y avez-vous pensé ? A votre place, j'aurais collé tout ça chez un avocat...
Ces gens là n'ont peur de rien : la preuve !! Même des copropriétaires conseillers syndicaux s'y mettent... 15% des parties communes (parcs) détournées au profit de CS, sans délibération d'AG, et gratos ?? C'est dingue !!
Les 3 à eux seuls ont les 45% des voix ???
Amicalement.....
alcade
Messages 15
Posté - 02 Jul 2004 : 17:21:37
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Non en réalité sur 31 Villas :
15 ont ajouté à leur jardin privatif de 50 à 100 m² initialement suivant le lot, de 20 à 170 m² ( j'ai bien dit 170 m²)!
Total 1500 m² sur 10 000 m² de zone plane et gazonnée ...
DU31
Messages 985
Posté - 03 Jul 2004 : 00:28:06
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Allons-y gaiment ! Je comprends maintenant pourquoi vous dites dans votre autre sujet "après 2h ... 50/50%. Quasiment la moitié se sont taillés une partie de la pelouse !
C'est absolument scandaleux !
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 04:51:30
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Bonjour alcade,
Vous connaissez mon opinion sur ce point : c'est inscrit au-dessus.
Comme il doit vous rendre les archives et les FONDS du Syndicat, vous ne le lâchez pas et exigez, via le nouveau syndic, une procédure
- à l'encontre du syndic sortant pour avoir détourné les biens qu'il gérait au profit de membres de CS corrompus et d'une manière on ne plus plus illicite. A mon avis c'est du ressort du Pénal cette affaire,
- aux personnes concernées pour qu'elles passent à la caisse en dommage-intérêts mais restitution des parties communes et remise en l'état. Qu'ils chargent autant que le syndic sortant : ils sont complices et on vendu leur âme au Diable....
Une affaire comme celle-ci, c'est très, très, très grave !
La presse régionale, TV régionale, Julien COURBET TF1, et un bon avocat spécialisé dans le Droit Immobilier ==> au placard.. Vous pourriez également envoyer un gentil courrier LR-AR à la FNAIM, CNAB ou autre dont il dépend et détaillez bien !!
Amicalement.....
Amicalement...
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 03 juil. 2004 : 11:08:13
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Bonjour, voici le problème tel que présenté dans un document adresse avec l'ODJ de l'assemblée.
Le nouveau syndic a suggéré d'étudier le problème DANS L'INTERET DE TOUS et de décider d'une solution en AG extraordinaire d'ici quelques mois.
1. Le problème :
Un problème permanent persiste dans la copropriété concernant les espaces jardin de certains copropriétaires qui se sont attribués ou se sont fait attribuer des espaces communs à des fins privatives.
A ce jour, environ 1500 m² de parties communes ont été ravis à la communauté des copropriétaires à des fins privatives et exclusives; ceci représente environ 15 % des espaces verts tondus (parcs).
Les villas concernées se sont attribuées au dépend des autres copropriétaires des agrandissements de terrain variant de 40 m² à 185 m².
En termes financiers, en évaluant le coût des terrains ainsi détournés de leur affectation première, ceci représente une valeur actuelle minimum de 225 000 Euros (base 150 Euros /m²).
Ramenée au niveau de chaque villa dont le terrain a été agrandi, cela représente une valeur de 6000 Euros à 27 750 Euros suivant le lot.
2. Les nuisances :
Les abus des uns entraînent les abus des autres, laisser perdurer une telle situation ouvre la voie à toutes sortes de libertés, aucune rigueur ne pouvant alors être appliquée au sein de la résidence.
Le « parcours de santé » et les promenades autour la résidence est rendu impossible dû aux clôtures empêchant la libre circulation en périphérie.
Les privatisations des espaces communs entraînent une concentration de passages, bruits, jeux d’enfants et d’adultes, dans le seul espace vert resté libre aux dépends des résidents limitrophes.
La valeur de vente ou la valeur locative des lots ainsi agrandis, se trouve sur évaluée au dépend des copropriétaires lésés ne recevant aucune compensation correspondante.
Des clans de copropriétaires contrevenants se forment au dépend des copropriétaires démunis de leurs droits.
3. Espaces « non autorisés »
Depuis la livraison de la deuxième tranche de construction certaines villas se sont accaparé des espaces jouxtant la résidence voisine soustrayant ainsi à leur propre avantage la totalité des terrains communs de cette zone, sans tenter d’obtenir une quelconque autorisation des autres copropriétaires en assemblée.
Aucune demande d’accord n’a d’ailleurs été faite depuis, ignorant les protestations émises de part et d’autres.
4. Espaces « autorisés » :
Lors de l’assemblée générale de 1996, la villa n° 4 (villa d’angle en extrémité d’un ensemble de construction) envieuse d’imiter ses voisines, mais soucieuse d’obtenir un cadre légal dans sa démarche, a demandé l’autorisation à l’assemblée d’empiéter sur les parties communes pour agrandir son jardin.
Une autorisation d’empiètement d’une bande de 3 mètres, prise à la majorité de l’article 26 (2/3 des voix de la copropriété) a été votée.
Cette décision, étendue exclusivement aux autres « villas d’angle » (qui ont la même situation d’extrémité de construction) précisant que le terrain restait commun, n’a jamais assorti que ces espaces pouvaient être clôturés à des fins d’usage privatif exclusifs et perpétuels (il aurait fallu pour cela obtenir l’unanimité des copropriétaires).
Or, les années suivantes, la plupart des « villas d’angle » ont pris possession des espaces communs sur des distances excédant souvent les 3 mètres accordés, et les ont transformés en espaces privatifs à usage exclusif en les clôturant, certains les bétonnant allant jusqu’à se garantir par des fils de fer barbelés.
Il s’agit là d’une aliénation de parties communes, que seule l’unanimité des copropriétaires pouvait accorder.
5. Les discussions
En 1998 ces abus firent des envieux, et la villa 11 demandait autorisation d’avancer de 3 mètres vers la piscine, cette avancée s’accompagnant également de l’avancée des villas 10 12 13 14 et 15.
Ce projet fut repoussé au vote, le demandeur de la villa 11 réclamait ensuite la redéfinition des tantièmes pour les villas qui ont agrandi leur terrain …
En 1999 le problème d’équité des extensions de terrains privatifs sur les parties communes est revenu dans le débat. Une redéfinition des tantièmes et l’approche vers la location des terrains ainsi privatisés sont discutées.
Celles-ci n’ayant pas abouti à un arrangement amiable, différents courriers sont envoyés au syndic pour lui demander d’agir pour rétablir l’équité d’une situation d’origine. Rien ne fut fait dans ce sens par ce dernier !
En 2000 le débat s’est largement ouvert en assemblée et une proposition de sortir du conflit par l’établissement d’un droit d’occupation est rejetée, le retrait pur et simple est rejeté aussi … la notion d’usage abusif est néanmoins reprise dans le rapport de l’assemblée.
En 2001 l’assemblée « botte en touche » sur ce problème mais précise à l’issue d’un vote majoritaire que les espaces concernés utilisés (villas d’angle) ne bénéficient que d’une tolérance temporaire donc non définitive.
En 2003 le problème des extensions des jardins est encore dénoncé par le biais du courrier de Mme XXX villa 16. Ce litige n’ayant pas été nommément et visiblement porté à l’ordre du jour par le syndic, aucun débat n’est déclenché …
En 2004 les abus persistent, le problème est toujours brûlant et une solution équitable doit être trouvée.
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Edité par - alcade le 05 juil. 2004 10:43:59 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 03:21:30
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Bonjour alcade,
J'ai parfaitement compris votre exposé fort clair.
Il faut, en effet, respecter le règlement de copropriété et l'état descriptif de division y figurant, sinon c'est la dérive... La preuve !!
Vous laissez ou pas un usage temporaire aux villas d'angle mais tout redevenir comme c'était à l'origine. Donc pas d'usage temporaire aux villas d'angle car tout risque de recommancer.
Par contre, vous le lâchez pas le syndic sortant et les copains qui se sont attribués une parcelle de pelouse sans rien demander à personne : ceux là vont passer par la case tribunal et caisse dommage-intérêts.
Et tenez aux basques le nouveau syndic pour qu'il récupère dans les temps les archives et les FONDS (art. 18-2 de la loi) sinon c'est vous qui demandez tout ceci en référé via un avocat et en votre qualité de Président du CS.
Article 18-2
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Si vous en arrivez à ce stade, vous lui collez une astreinte de 1000 €/jour. Normalement, il devrait s'exécuter rapidement...
A bientôt...
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 09:49:35
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Bonjour à tous,
Je reviens avec mon problème de privatisation des espaces communs :
Voici un résumé des derniers mois depuis la derniere AGO.
1) A tord ou à raison, sous la recommandation du nouveau syndic que j'ai mis en place, le conseil syndical de l'an passé a démissionné pour ... permettre de démarrer cette année en "enterrant la hache de guerre"...
2) Un nouveau CS a donc été constitué, je suis pour ma part chargé de la vérification des comptes et ... l'ancien président du CS ... qui je le rappelle s'est octroyé 170 m² de terrain sous ses précédentes présidences a été élu président pour cette année ..!!!
3) Cet automne, j'ai assigné à titre personnel la copropriété pour contester le refus de l'AGO que je fasse intaller une cuve de gaz enterrée sous la pelouse devant ma maison, pour abus de majorité en représaille de mon action au CS de l'an passé. (voir autre sujet)
4) Lors des deux réunions du CS depuis l'AGO, le président quitte la réunion avant la fin, précisément au moment de parler du problème des terrains.
5) A l'inscriprion à l'ordre du jour de l'AGE fixée au 23 février 2005 celui-ci a fait noter en projet de résolution : "...statu-quo sur le problemes terrains et vote article 26, compte tenu que l'extension des terrain incriminée n'affecte pas la destination de l'immeuble ...."
6) Ce président de CS n'agissant manifestement que dans son interrêt personnel et non pas dans l'interet de l'ensemble de la copropriété,nous conduit inmanquablement vers un nouveau procès.
Avant que la convocation AGE ne soit émise, j'ai immédiatement représenté le projet complet ( voir plus haut) pour que des résolutions prenant en compte les désirs de toutes les parties puissent être votées:
Résolution à prendre quant aux parties communes occupées à titre privatif. (voir projet).
a. Attribution gratuite aux copropriétaires concernés.
b. Attribution par vente aux copropriétaires concernés 150€ /m2.
c. Etablissement d’une indemnité de dédommagement versée à la copropriété 5 € par m2/an.
d. Mandat au syndic d’appliquer dans la pratique les décisions issues des votes a, b, c (actes de vente, mission géomètre, poursuite éventuelle en justice)
7)En aparté, je précise que lors de la vérification des comptes que j'ai opérée sur la passation des fonds de l'ancien syndic, j'ai constaté que celui-ci s'était octroyé des frais de passassion de dossier au nouveau syndic.
J'ai demandé à ce que ces frais soient remboursés, en argumentant sur l'illégalité de cette pratique, mais le président de CS a jugé le contraire vu que c'était dans le contrat de l'ancien syndic...( on a parlé de corruption passive précedement ?)
Fort des informations de votre forum, j'ai mis le syndic actuel devant ses responsabilités, en lui précisant que c'est lui qui gère la copropriété et non pas le président du CS et qu'il devait, dans un premier temps, mettre en demeure l'ancien syndic afin qu'il restitue les montants ainsi retenus!
Merci pour vos commentaires.
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Edité par - alcade le 13 févr. 2005 09:58:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 11:43:53
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Solution :
Prendre l'état descriptif de division tel qu'il se présente actuellement à la Conservation des Hypothèques, et les plans correspondants.
Vérifier si les décisions de l'assemblée se traduisant par des cessions de parties communes ou des constitutions de droit d'usage privatif et exclusif ou des droits de passage ont été publiées.
Donner instruction au syndic, le cas échéant, de faire publier les décisions régulièrement prises et qui n'auraient pas été publiées.
Donner instruction au syndic de faire supprimer les empiètements ou autres abus qui ne seraient pas fondés sur des décisions régulières
Inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée l'autorisation au syndic d'engager les actions judiciaires nécessaires à l'encontre des copropriétaires qui n'auraient pas déféré à une demande de suppression.
Si l'assemblée donne l'autorisation : veiller à ce que le syndic engage immédiatement les procédures nécessaires.
Si l'assemblée ne donne pas l'autorisation, revoir la question sur Universimmo. |
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jardins privatifs ou terrains communs privatisé ?
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