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alcade
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41 réponses |
 Posté - 04 juil. 2004 : 08:50:30
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Dans mon combat contre l'ancien syndic et celui contre les 50 % des copropriétaires qui se sont attribié des parties communes, j'ai du me faire opposer un refus dans ma demande d'autorisation d'enterrer une réservoir de gaz au devant de ma villa, sous le gazon. (et oui, moi je demande des autorisations ...)
Cette décision n'ayant pas de fondement technique, était sans aucun doute une représaille.
J'ai fait mentionner au PV d'assemblée une réserve pour abus de majorité.
Que puis je faire maintenant, et quelles sont mes chances ?...
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 juil. 2004 : 23:09:09
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Est-ce autorisé d'enterrer un réservoir de gaz ? Si c'était autorisé, pourquoi tant de réservoirs ne sont-ils pas enterrés ?
Elisabeth |
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 04:10:32
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Oui c'est autorisé.
La technologie évolue, et seulement depuis quelques années on peut enterrer des réservoirs de gaz.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 01:11:28
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Bonjour alcade,
Qu'entendez-vous par abus de majorité ?
Un copro aurait, à lui seul, énormément de tantièmes ?
Merci de m'expliquer. Amicalement,
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 02:56:20
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Mes travaux d'amélioration de mon habitat, ont été refusés en AG par les 45% des copros ayant envahi les parties communes à leur profit, augmenté d'un ou deux copros qui s'opposaient par principe ... résultat 51 % contre.
Voici ce que j'ai trouvé sur l'abus de majorité ou l'abus de droit :
l'abus de majorité et de minorité
Base légale : principes généraux du droit.
La notion d'abus de majorité s'applique aux décisions d'assemblée générale.
Elle qualifie une disproportion, une injustice, un traitement discriminatoire, commis par une majorité au détriment d'une minorité. Le critère clé d'appréciation est la notion de conformité à l'intérêt collectif.
Ainsi il est admis que l'intérêt collectif s'impose aux individus, tandis qu'il n'est pas admis que l'intérêt collectif puisse s'étendre au détriment des intérêts des individus. L'équilibre est subtil et s'apprécie au cas par cas.
La notion est interprétée de manière généralement restrictive :
par exemple, il n'est pas abusif que des copropriétaires gèrent leur immeuble à l'économie, au point de le dévaloriser dans son ensemble ; pingrerie n'est pas abus (sauf atteinte à la sécurité de l'immeuble).
en revanche, il est abusif d'adopter une solution économique privilégiant la sécurité d'une partie seulement des copropriétaires, alors qu'une autre solution assurait la sécurité du plus grand nombre (C.A. Paris, 23e ch. B, 10 février 2000).
A l'inverse de l'abus de majorité, peut également être constitué un abus de minorité. Il s'agit de l'opposition systématique et opiniâtre de certains copropriétaires à la prise de certaines décisions. Il n'est donc plus question d'annuler une décision, mais d'obtenir des dommages-intérêts.
L'opposition est un droit ; il faut donc démontrer un abus de ce droit. P. ex., peut être condamné à des dommages-intérêts celui qui, en refusant d'autoriser la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, a rendu l'exécution ultérieure de ceux-ci plus onéreuse (TGI Paris, 01/03/1974 - AJPI 1974, p. 811).
La jurisprudence sur l'abus de droit est abondante, rendant cette notion difficile à décrire de manière théorique :
Travaux incombant au syndicat des copropriétaires.
Sont abusifs :
les refus, les rétentions de crédits se rapportant à des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (violation de l'art. 14 Loi 1965).
la mise à la charge d'un seul copropriétaire les dépense afférentes à des travaux effectués sur des parties communes
le refus de prendre en charge la réparations de parties privatives nécessitées du fait de dommages émanant des parties communes
l'affectation d'indemnités obtenues en vue de réparer un préjudice à une autre fin que cette réparation (en l'occurrence, achat d'une antenne collective au lieu de réparer des cheminées)
les votes obtenus par manoeuvre de certains copropriétaires à une majorité inférieure à celle requise par la loi
Ne sont pas abusifs :
l'autorisation accordée à des copropriétaires d'effectuer moyennant rémunération des prestations pour la copropriété, s'il n'est pas démontré des manoeuvres constitutives de fraude de la part des intéressés
le refus de voter une modification du règlement de copropriété (hors harmonisation avec la législation en vigueur)
le refus de voter quelque chose, dans la mesure où ce refus ne porte pas atteinte à l'intérêt collectif ; en matière de travaux, il faut que leur absence mette l'immeuble en péril
Exécution de travaux aux frais d'un copropriétaire
Il est abusif :
d'interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes mais conformes à la destination de l'immeuble (art. 25 b Loi 1965), sauf motif sérieux. L'assemblée doit motiver son refus, c'est-à-dire mentionner les points avec lesquels en désaccord, et pourquoi elle l'est.
Exemples de refus qualifiés abusif sans motif sérieux :
refus d'autoriser la transformation d'un grenier en local d'habitation
refus d'aménagement d'une loggia non contraire au règlement de copropriété
refus de raccordement sur les canalisations communes
refus d'installation d'une gaine d'évacuation des fumées et d'un extracteur, dès lors que la réglementation sanitaire application au lot exigeaient une telle installation
refus de raccordement de sanitaires au réseau d'assainissement de l'immeuble (dans la mesure où il s'agit d'une amélioration, le juge peut autoriser le copropriétaire à effectuer les travaux)
refus d'autorisation, déguisé sous la forme d'une autorisation reportée à une assemblée ultérieure sans justification
refus de pose de boîtes aux lettres ou de pose d'un interphone
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 02:43:41
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Maintenant je comprends mieux, alcade.
Cependant :
1°/ La parcelle de pelouse où vous voulez enterrer le réservoir est-elle votre propriété ou partie commune,
2°/ Ce type d'installation ne présente aucun danger pour la copropriété et est-il autorisé par votre RDC ?
Dans l'affirmative, il ne vous reste plus qu'à attaquer (c'est peut-être ce qu'ils cherchent à vous faire faire....) pour vous défendre de cet abus de majorité caractérisé par un refus mal fondé des 45% + les autres. CEPENDANT, vous ne les oublierez pas au passage pour détournement du syndic des parties communes au profit de ces minables et, ce, gratuitement = CORRUPTION..
Amicalement.....
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 10:10:45
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Citation :
Il est abusif :
d'interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes mais conformes à la destination de l'immeuble (art. 25 b Loi 1965), sauf motif sérieux. L'assemblée doit motiver son refus, c'est-à-dire mentionner les points avec lesquels en désaccord, et pourquoi elle l'est.
Voilà j'ai reçu le PV d'assemblée mentionnant mes réserves sur le refus d'autorisation d'enterrer la cuve de gaz sous le carré de pelouse (partie commune) devant ma maison.
Il est rédigé comme suit :
"l'assemblée générale autorise M et MME XXX à faire poser une cuve à gaz enterrée"
Vote pour mm yyy zzz ...
Vote contre : 6595/8931
Abstentions : 0
En conséquence des votes exprimés par les copropiétaires, présents et représentés, la résolution est repoussée.
M XXX indique faire une réserve pour abus de majorité et considère que l'assemblée ne pouvait pas refuser cette autorisation.
Aucune motivation de refus m'est mentionnée
Cette installation enterrée ne nuit pas à la destination de l'immeuble,
Elle est faite à mes frais y compris la réfection de la pelouse,
TOTALGAZ effectuerait les travaux sous sa responsabilité technique.
****
Quels recours donc ?
-Passer outre la résolution et me défendre en cas d'assignation ?
-Tenter un référé ?
-Demander l'autorisation au TGI ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 12:00:38
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Alcade,
Vous avez fort bien résumé les grands traits de l'abus de majorité qui est une notion fort ancienne. On l'appelait au 18e siècle, en Provence, vote de cabale, ce qui est fort parlant.
Il est bon de rappeler qu'il existe pareillement un abus de minorité. Les voix de Dupont étaient nécessaires pour obtenir la majorité exigée par une décision. Il a voté contre sans motif sérieux et manifestement pour enquiquiner le demandeur. C'est une faute.
Le critère principal est qu'une décision a été prise sans justification de l'intérêt collectif. Il est bien vrai qu'un tel refus doit être motivé, comme le refus d'approbation des comptes et celui du quitus au syndic.
Reste le problème fondamental de la conformité technique d'un réservoir de gaz enterré. Il faut que vous ayiez sur ce point des justifications précises. |
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 12:16:41
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Le reservoir enterré est maintenant préconnisé par les installateurs.
C'est effectivement surprenant vu la totalité des anciennes installations apparentes.
Encore une fois, c'est la socité TOTALGAZ spécialoste en sa matiere qui le préconise et effectue l'installation.
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 09:38:28
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Bien voilà, mes arguments sont prêts.
Dois je maintenant faire un référé, plus rapide et moins couteux, avec possibilité d'aller ensuite devant le TGI ?
Ou bien suis-je obligé de saisir immédiatement le TGI avant les 2 mois pour faire annuler la résolution ?
Combien de temps pour obtenir une telle décision ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 17:03:12
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a))-- L'action en contestation d'une décision d'AG est nécessairement introduite devant le TGI (ministère d'avocat nécessaire).
La voie du référé ne serait recevable que si vous pouviez faire valoir (et reconnaître pour qu'elle débouche) une urgence, ce qui n'est manifestement pas le cas.
b))-- Pourriez vous nopus tenir au courant du résultat ?
Personnellement je suis assez sceptique que le motif d'abus de majorité puisse être retenu par le tribunal pour l'affaire telle que vous la décrivez et que le syndicat soit condamné.
Qu'en pense votre avocat (si vous en avez déjà un) ?
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 04 sept. 2004 17:10:22 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 20:22:36
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Alcade,
Vous trouverez avec le moteur google sous "abus majorite" de quoi vous documenter sur les abus de majorité ou de minorité ,dans les
assemblées générales de copropriétaires.
François |
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 00:57:05
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Je m'aperçois que je ne peux contester une décision que si j'ai voté contre !!!???
Or, même si la décision ne me convient pas, j'ai voté "pour" celle-ci, je ne peux donc pas la contester.
Je pense avoir trouvé un autre moyen que la contestation de la résolution pour abus de majorité :
Citation :
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Chapitre III
Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.....
...... Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b (L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
J'espère avoir plus de chance en utilisant cet article 30, non pas en contestant la décision mais en demandant au TGI de m'autoriser à faire mes travaux, en argumentant que la décision est non motivée, ne reflette pas l'intérêt collectif, est conforme à la destination de l'immeuble, et de plus prend l'allure d'un abus de majorité.
En outre, je ne serai pas astreint aux deux mois de contestation.
Qu'en pensez vous ?
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Edité par - alcade le 05 sept. 2004 01:12:19 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 07:50:42
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Je reste tout aussi perplexe sur votre cas et sur la capacité que ce détour procédural puisse prospérer car l'équipement dont il s'agit est un équipement purement privé que vous désirez incruster au sein d'un espace commun pour votre seul usage privé et sans qu'il puisse avoir jamais capacité à être d'utilité commune.
Cette raison de fond me semble – me semble, dis-je : je m’interroge - devoir prévaloir dans le sens du rejet si vous utilisez la voie de l'article 30, tandis que c'était plutôt d’abord une question de forme qui, je pense, prévaudrait dans le sens négatif en cas d'accès par l'article 42.
Je vous conseillerais de vous adresser, pour savoir si vous pouvez aller plus loin, à un avocat vraiment rompu à l'immobilier de copropriété. A mon avis, pour vous donner une réponse pertinente, il faut qu'il consulte un tant soit peu et qu’il réfléchisse un brin.
Pierre |
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 09:23:04
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Concernant l'aspect privatif de mon projet,
l'article 25b est celui-ci :
Citation :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Je relève aussi le titre du chapitre III dont fait partie l'article 30 :
Citation :
Chapitre III
Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires .....
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:06:48
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Oui, oui, Alcade, la formulation précise de ces articles 25 et 30, que je connaissais déjà fort bien, comme leur place dans la loi de 1975 et le titre des chapitres dont ils relèvent, a, soyez en assuré, bien été prise en compte dans ma réponse où je vous disais ma perplexité sur votre affaire et donc mes interrogations que, quelles soient les moyens que vous pourriez arguer, vous puissiez obtenir satisfaction judiciaire pour imposer votre projet.
J'ai aussi examiné, avant de formuler cette réponse, l'ensemble des notations, des références et des commentaires relatifs à ces deux articles 25 et 30 dans les deux ouvrages Code de la Copropriété des éditions Dalloz et Litec dans leurs dernières éditions ainsi que dans le Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière des Editions Francis Lefebvre.
Pierre |
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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 19:32:02
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Pour Alcade,
Bonsoir,
J'ai trouvé cet article qui pourrait peut-être vous être utile :
Citation :
Auparavant vous deviez avoir été opposant (avoir voté contre une résolution) ou défaillant (ne pas avoir assité à l'assemblée générale) pour pouvoir contester ensuite une résolution en justice. La jurisprudence a assoupli sa position, énonçant de manière générique qu'est considéré comme opposant celui dont la volonté a été contrariée (exemple : vous demandez à ce que vous soient autorisés des travaux sur le fondement de l'article 25b. L'assemblée vous les refuse. Au titre de la jurisprudence ancienne, vous n'auriez été admis à contester cette décision que si vous aviez vous-même voté contre ; désormais, vous pouvez voter normalement pour, et contester néanmoins la décision d'assemblée en cas de refus).
Je n'ai mis qu'un extrait relatif à votre problème, mais vous pouvez trouver plus amples informations sur le site SOS-net - Chapitre IV - Copropriété en crise - le contentieux de la copro - litiges au sein de la copro. Généralités - Contester une AG.
J'espère que je ne fais pas d'impair en vous donnant ces détails (autorisation de nommer un site ou de reproduction nécessaire ?) si c'est le cas, qu'on me pardonne SVP.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:48:45
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Je partage l'avis de JPM quant à la recevabilité de l'action envisageée par Alcade.
Je ne comprend pas les réticences de Pierre Marien sauf si elles concernent un "abus de majorité", car il ne s'agit pas de cela, ou une demande en référé qui n'est, en l'espèce, pas recevable.
Il ne s'agit pas de faire référence à des travaux d'amélioration, au sens de l'art.30.
Il s'agit ici d'une action qui est, de mon point de vue, fondée, dans la mesure où la demande d'enfouissement de cette cuve ne porte pas atteinte aux intérets de la collectivité des copropriétaires ni aux droits de chacun d'entre eux.
Au contraire, la mise en place d'une cuve visible de l'extérieur, par sa nuisance esthétique évidente, porte préjudice non seulement à la collectivité mais aussi au copropriétaire concerné auteur de la demande.
Le refus de l'assemblée générale de satisfaire à la demande de travaux privatifs sur parties communes engagés à ses frais par un copropriétaire, travaux privatifs ne portant pas préjudice au intérêts collectifs du Syndicat et de chacun de ses membres, au contraire, refus qui plus est non motivé, est donc bien totalement abusif.
Il y a ici une certaine constante dans la position des tribunaux, des arrêts rendus dans ce sens sur ce même sujet.
C'est dans cette direction qu'il faut engager l'action, (avocat-TGI) non pour abus de majorité, mais pour un refus abusif non motivé de l'AG vous portant de ce fait un péjudice personnel, mais aussi, par la nuissance esthétique qui découle de ce refus, portant préjudivce à la collectivité des copropriétaires.
Attention, il ne s'agit pas d'une demande d'annulation de résolution d'AG. Il s'agit de demander au juge de constater le caractère abusif du refus non motivé, refus portant préjudice à la collectivité et gravement à vous-même, et de vous autoriser à engager ces travaux.
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Edité par - gédehem le 07 sept. 2004 12:14:34 |
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:40:58
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Merci à tous,
Me voila maintenant bien informé,
Je vais de ce pas consulter mon avocat et vous ferai part de son sentiment et de ses actions
A bientôt,
Alcade |
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alcade
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 10 oct. 2004 : 21:22:40
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Bonjour à tous,
Voila, mon avocat vient d'émettre l'assignation à l'encontre du syndicat des copropriétaires, en se basant sur les articles 25 b et 30, demandant au tribunal de :
constater qu'il s'agit de travaux d'amélioration qui ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble,
constater que le refus d'autorisation d'effectuer ces travaux est tout à fait injustifié
Dire ét juger que le requérant ( moi) est fondé à solliciter l'autorisation du tribunal d'executer les travaux ...
Article 700 ..1500 €uros dommages et interets ... etc ...
Nous voilà partis pour deux ans de procédures, à moins d'un règlement amiable ?
Mais au fait, comment la copropriété peut elle éviter des frais de procédure, d'avocat etc ... en tentant une transaction ? Le syndic a t il pouvoir pour traiter une transaction en ma faveur ?
En attendant je prépare mon chauffage d'apoint pour cet hiver ...
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