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 Posté - 06 juil. 2004 : 09:27:52
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Nous devons refaire l'étanchéité d'une terrasse à jouissance privative d'un copropriétaire. Or les textes stipulent que l'étanchéité est à la charge de toute la copropriété. Cette terrasse pour qu'elle puisse être utilisée par le copropriétaire ayant la jouissance, est recouverte de dalles et de plots plastiques servant de pilotis à ces dernières. La partie du devis concernant le déplacement de ces dalles et le remplacement des pilotis est loin d'être négligeable. Doit-on considérer cette partie des travaux uniquement à la charge du copropriétaire intéressé, sachant que s'il n'en avait pas la jouissance ces dalles et ces plots n'auraient aucune raison d'être?
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bouzigues
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3208 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 10:25:01
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Je me réfèrerai au texte soit le RC.
Les travaux ont-ils été décidés par l'AGO ?
Quelles ont été alors les modalités de paiement ? |
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26 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 10:39:16
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Le règlement de copropriété est très vague à ce sujet. Il parle simplement d'étanchéité des terrasses.
Par ailleurs les travaux ont été décidés en AGO mais sans faire pour l'instant la distinction entre l'étanchéité et le remplacement de pilotis. Au départ ce problème n'avait pas été évoqué.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 11:43:01
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En principe la dépose et la repose du revêtement en dalles sur plots est à la charge du copropriétaire ayant le bénéfice de la jouissance privative.
Cette question aurait dû être évoquée et réglée lors de l'assemblée. Sur ce point l'obligation de conseil du syndic doit jouer mais 60 % des décisions de travaux importants sont incomplètes : pas d'organisation du préfinancement, pas de dates pour les appels de fonds, pas d'examen des problèmes annexes comme celui évoqué, pas d'indication relative à la clé de répartition applicable, etc.
Cela, c'est une vraie carence des syndics (professionnel et non-professionnels). |
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26 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 11:51:53
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Merci pour cette réponse mais les travaux n'étant pas encore engagées est-il encore temps de revoir le problème, d'autant que le remplacement des plots n'était pas a l'ordre du jour lors de l'AG ayant décidé la réfection de cette étanchéité de terrasse?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 12:12:00
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Atention : les plots en question ainsi que les dalles protectrices de l'étanchéité/isolation sont "parties communes". Ils sont indissociables de cette étanchéité, et à ce titre sont pris en charge par tous les copropriétaires.
Dans ce type de construction, ils ne sont pas un élément de confort que le titulaire de la 'jouissance' peut modifier à sa guise. (comme peut l'être un carrelage lambda ou un plancher d'extérieur, dont le titulaire du droit a alors la charge.)
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 14:54:25
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La règle posée par l'arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 1973 AJPI 1973 1173 s'applique dans tous les cas de figure : lorsqu'un copropriétaire à la jouissance privative d'une terrasse, les dépenses relatives au revêtement superficiel lui incombent, celles relatives à la couche d'étanchéité et au gros oeuvre entrent dans les charges communes Cf. Code de la copropriété 2004 sous art. L 10 n° 320.
Elle s'applique à défaut de précisions différentes dans le règlement de copropriété.
Il est vrai qu'il y a des techniques différentes pour assurer la protection de l'étanchéité et l'accessibilité à la terrasse.
Celle des dalles sur plots est l'une d'entre elles, qui permet le drainage correct de la terrasse mais présente des inconvénients quand il y a des végétaux sur la terrasse (cas fréquent). Les feuilles mortes passent sous les dalles et s'accumulent aux crapaudines placées en tête des descentes pluviales. Un entretien périodique est nécessaire qui est généralement à la charge du bénéficiaire, avec possibilité de contrôle d'exécution par le syndic. Si l'évacuation des eaux est contrariée, la terrasse se met en charge et cela se termine souvent mal. Pour une terrasse de 100 m² la mise en charge est de 8 à 10 tonnes, ce qui n'est pas négligeable.
Le bénéficiaire du droit de jouissance ne peut modifier la conception technique de la terrasse mais il peut remplacer les dalles d'origine par d'autres de meilleur aspect si elles sont techniquement conformes. Il doit obtenir à cet effet l'accord de l'assemblée car, comme l'indique Gedehem, les dalles sont des parties communes, comme le sol d'une cour commune à jouissance privative.
L'obligation de supporter les frais de dépose et repose des dalles en cas de réfection de l'étanchéité est la contrepartie naturelle de la jouissance privative. Si la terrasse avait été laissée inaccessible, on aurait simplement mis la protection habituelle : une couche de graviers. |
Edité par - JPM le 06 juil. 2004 14:56:49 |
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26 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 15:32:20
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| Je crois que j'ai bien fait de poser la question , la réponse n'est pas si évidente dans ce cas là. En effet les dalles et les pilotis étant parties communes, comment les charges y afférentes peuvent être supportées par le copropriétaire en ayant la jouissance? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 00:19:10
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Parce qu'il a la jouissance privative de ces parties communes.
Un droit de jouissance peut être assorti d'obligations liées.
Ceci étant, quand c'est inscrit clair et net dans le règlement de copropriété, c'est encore mieux. |
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26 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 08:09:35
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| Il a bien la jouissance privative, mais dans le réglement de copropriété il n'y a aucune obligation précisée. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 09:02:21
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Conclusion, comme il est dit plus haut :
les dalles et plots étant parties communes, le RDC étant silencieux quant à l'entretien de ces parties communes à jouissance privative, elles sont à charge de tous les copropriétaires. |
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Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 08:14:11
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En relisant en détail le RC, la terrasse n'est pas à jouissance privative mais bien privative et décrite comme faisant partie d'un lot au même titre qu'une cuisine ou une chambre.
Mais de toute façon, je ne pense pas que cela change quoi que ce soit.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 09:42:56
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Bon ! la terrasse est devenue privative ! Ou est-elle cette terrasse après tout ? terrasse supérieure ou terrase-balcon ?
Et relisez votre RC de la première à la dernière page. Il est bien étonnant qu'on en dise pas un mot, même à un endroit qui pourra vous surprurendre. |
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bartoli
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1 réponse |
Posté - 10 juil. 2004 : 00:20:00
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En ce qui concerne les toitures-terrasses, la jurisprudence (CA Paris 30/01/1985 -Dalloz IR 1985-430) a précisé que meme si son usage est réservé exclusivement à un copropriétaire, les réparations affectant le gros-oeuvre et l étanchéité entrent dans le cadre des réparations communes, tandis que l' entretien du revetement incombe au seul copropriétaire qui bénéficie de l'usage exclusif de la toiture-terrasse (sauf dispositions contraires du réglement de copropriété).
Bonnes lectures |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 14:29:44
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vous ne semblez pas en accord avec ce qui semble découler d'une décision en AG mais, lors de cette AG, avez-vous voté "contre"....si tel n'était pas le cas votre action devrait s'arrêter là!
Vous avez voté "contre".....avez-vous réceptionné le CR de la dite AG? souhaitez-vous, attaquer la décision prise par voie de justice avec les frais et risques sachant que le délais légal pour introduire une procédure est 2 mois après réception du PV?
concernant les travaux de réfection en terrasse ceux-ci impliquent la dépose et repose des dalles de protection
la dépose et repose de ces dalles ne pouvait échapper à un professionnel donc ni au syndic ni à ou aux entreprises qui ont été sollicitées pour chiffrer des travaux et qui de toute évidence se sont déplacées sur les lieux
se pose maintenant la question si la dépose et repose des dalles était incluse dans le coût de l'opération? est-ce que l'AG a opté pour un devis d'une entreprise, devis qui incluait ces travaux annexes ou est-ce que ces travaux annexes étaient éffectivement absents et non chiffrés?
si ces travaux annexes étaient effectivement non chiffrés l'AG ne pouvait se prononcer pour la dépose et repose des dalles et le syndic n'a pas pouvoir de les faire exécuter.
selon vous votre AG "a décidé les travaux sans faire la distinction entre l'étanchéité et les dalles" ainsi la dépose et repose des dalles semble acquise
se pose exclusivement la question à qui incombe la dépose et pose de ces dalles ainsi que des plots
bien que votre réglement de copropriété ne semble pas y faire référence ces dalles sont incontestablement la protection de l'étanchéité.....sont'elles d'origine ou ont-elles été mises en place par le bénéficiaire de la terrasse ultérieurement? cette terrasse est-elle la toiture de l'immeuble?
la raison d'être de ces dalles est la protection de l'étanchéité et le promoteur a, pour protéger l'étanchéité, d'évidence préféré la mise en place de dalles à la couche de gravier,
ces dalles rendent par ailleurs cette terrasse accessible et ont permi la "jouissance privative" que détient un copropriétaire par le RC
vous semblez ignorer si la terrasse est privative......seul le RC pourrait y apporter une réponse mais.....
en effet les RC sont malheureusement souvent imprécis, ils peuvent décrire la terrasse dans le lôt et, plus loin, il est fait référence à la "jouissance exclusive" or......
serait-il réellement nécessaire de parler de "jouissance exclusive" si cette terrasse était réellement une "partie privative" ..... en effet par nature et par définition toute partie privative est à "jouissance exclusive"......
par ailleurs en principe la "jouissance exclusive" d'une partie commune qu'est la terrasse en toiture est accompagnée par des millièmes de charge ceci serait vérifiable si le calcul des millièmes accompagnait le RC, cette information n'était pas obligatoire, elle l'est devenu que récemment
le propriétaire qui a la "jouissance exclusive" paye ainsi des millièmes aussi bien que s'il en était réellement propriétaire mais de moindre importance.
en outre et en principe il a également, de par le RC, obligation d'entretien (enlèvement des feuilles pour permettre l'évacuation,.....)
dans ce qui nous interresse la dépose et la repose des dalles ne me semble pas entrer dans les obligations d'entretien
il est également coutumier que le propriétaire demande le remplacement des dalles d'origine par la mise en place de dalles de meilleur aspect, ce qui ne devrait pas trouver d'opposition dès lors qu'il accepte d'assumer la plus-value
enfin, la jouissance exclusive ne lui donne pas les droits d'une pleine propriété ainsi tout aménagement doit faire l'objet d'une autorisation en AG.....
le syndicat doit être vigilant quant à la présence d'aménagements qui risquent de gêner l'accès à l'étanchéité et d'infliger un surcoût non négligeable
JPM écrit que "l'obligation de supporter les frais de dépose et repose des dalles en cas de réfection de l'étanchéité est la contrepartie naturelle de la jouissance privative" .......dès lors que l'on fait référence à "contre-partie naturelle" on reconnait qu'il n'existe pas d'accord or la seule loi qui lie les copropriétaires est le RC
espérer que le propriétaire bénéficiaire de la terrasse accepte de prendre en charges ces frais me semble ne pas être réaliste?
en conclusion: les dalles et plots sont parties communes et à la charge de tous les copropriétaires  y inclu le bénéficiaire
désolé
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 15:35:00
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Je ne peux qu'approuver les observations de rkl en précisant que ma " contre partie " vient en réponse à la question de tag et en justification (si j'ose dire ) de la position de la Cour de cassation. |
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_hobbes
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 16:37:29
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Je suis nouvellement inscrit sur UI et j'ai été (et suis encore) confronté à un cas très similaire. Aussi j'apporte ma contribution, même si elle est un peu tardive. Mais si tout se passe comme chez moi, rien n'aura absolument bougé d'un poil pendant l'été  !
Ma réponse rejoint sensiblement l'avis de rkl. Je pense que le cas pose 2 problèmes :
1) La décision d'AG semble avoir été prise : sans devis, sans chiffrage, sans mandat d'exécution + enveloppe (la plupart des décisions soumises et soigneusement préparées par les [mauvais] syndics). Dans ce cas il s'agit de ce qu'il convient d'appeler "une décision de principe". Il faudra revoter en AG sur la base des devis évoqués pour pouvoir l'exécuter. D'ici là, personne ne peut en effet engager quoi que ce soit pour faire des travaux.
2) La question que les dalles + plots soient parties privatives ou communes ou que la jouissance soit privative, ne me semble pas être le problème.
-) Sauf si, ce revêtement n'ayant pas été posé d'origine à la construction de l'immeuble (voir l’état descriptif de finition/livraison), le copropriétaire (ou un précédent) qui a la jouissance de la terrasse a lui même posé le revêtement. Mais cela me semble peu probable. Si on déroule encore le fil, de tels travaux n’auraient en effet pas pu être réalisés sur une partie commune (la terrasse), même si la jouissance est privative, sans autorisation du syndicat (par décision de l'AG). Mais ne rêvons pas trop ! > S'il y a eu pose par le copropriétaire sans autorisation = à sa charge ; s'il y a eu autorisation = ce devrait être pour la copropriété.
-) Dans le cas contraire, le problème serait donc : pourquoi il faut déposer et remettre le revêtement, et pas à qui il est ? Ici, c'est l'étanchéité qui est la cause de tout, et qui est à la charge de la copropriété. C'est donc elle qui prend tout en charge dans les travaux, y compris les frais liés au revêtement (il faut le rendre dans le même état ou indemniser le copropriétaire pour la dévaluation de la jouissance [comprise dans son lot] et provoquée par l'absence ou la dégradation du revêtement suite aux travaux). J'en veux pour preuve le 4ème et 5ème § art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
"Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux."
L’étanchéité de la terrasse relève du e de l'article 25 :
"e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires"
En résumé, ce n’est pas la destination de la terrasse qui importe, mais celui qui a la charge de réaliser les travaux.
HoBBes |
Edité par - _hobbes le 29 août 2004 16:40:51 |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 05:34:52
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désolé Hobbes mais je ne suis pas d'accord sur le principe d'imdemnisation
vous cité en référence et Citation :
pour preuve le 4ème et 5ème § art. 9 de la loi du 10 juillet 1965
or celui-ci fait référence à Citation :
e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1 et 30
qui ne concerne pas les travaux d'entretien qui se décide à l'article 24, la majorité simple |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 05:37:32
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| je reviens = excusez les fautes = je promets la prochaine fois je relirai avant d'envoyer même si je viens à peine d'ouvrir mes yeux |
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Charges étanchéité terrasse
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