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sagardi
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 06 juil. 2004 : 11:24:00
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salut,
j'ai loué mon appartement à un locataire travaillant en interim
il m'envoie son préavis et veut qu'il soit réduit à un mois prétextant qu'il avait perdu son emploi. Le travail interim etant par nature temporaire, je ne vois pas pourquoi il beneficirai d'un préavis réduit.
Quel est votre avis??
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 17:22:04
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Je suis d'accord avec votre analyse.
Il n'y a pas, à ma connaissance, de jurisprudence sur la durée de préavis d'un salarié travaillant dans le cadre de l'intérim. Cela dit je n'ai fait qu'une recherche par mots clefs sur Légifrance.
En revanche, il y a deux arrêts de cour de cassation contradictoires concernant la durée de pravis dans le cadre d'un contrat à durée déterminée- Arrêt validant la réduction du préavis : Cass. 3eme civ. 8 décembre 1999, n° 98-10.206
- Arrêt rejettant la réduction du préavis : Cass. 3eme civ. 30 septembre 1998, n° 96-22.017
L'analyse des attendus tend à démontrer que l'appréciation des juges se fonde sur la bonne foi de l'exécution de la convention telle que définie à l'article 1134 du code civil. Ainsi, il semblerait que le premier jugement valide la réduction du préavis au motif que le salarié avait bon espoir de voir son contrat renouveler. Inversement, dans le second jugement, le salarié a été débouté dans sa demande de réduction de préavis dans la mesure où la fin de son contrat de travail était d'autant plus certaine qu'elle survenait quelques jours après la signature du bail.
Par ailleurs, la réponse ministérielle n°12782 publiée dans le JO Senat du 01/02/1996, page 210, est ainsi rédigée : Citation :
Pour l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la fin d'un contrat à durée déterminée ne peut pas être considérée comme une perte d'emploi. En effet, la date de fin du contrat est prévue dès l'origine du contrat par les deux parties, alors que, en cas de licenciement, c'est la volonté de l'employeur qui s'impose au salarié en cours de contrat. C'est pourquoi l'employé qui bénéficie d'un contrat à durée déterminée doit respecter le délai de préavis de trois mois lorsqu'il donne congé à son propriétaire.
Comme vous le soulignez, l'interim étant précaire par nature, je ne pense pas que votre locataire puisse se prévaloir d'un préavis réduit à un mois. Cela étant il est possible qu'à partir des jugements ci-dessus exposés, d'autres contributeurs aient une analyse différente...
Cordialement
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 17:47:22
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En ce qui concerne le droit à préavis réduit pour un salarie en CDD, aucun doute n'est possible. En effet, le dernier arrêt en date juge que le salarié en intérim a droit au bénéfice du préavis reduit.
en effet, cet âarêt est postérieur à la réponse ministériel, donc ddrnière jurisprudence connue.
par contre, si votre locataire a signé le bail peu de temps avant le terme du contrat, non bénéfice du préavis réduit !! |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 06 juil. 2004 : 18:38:17
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Ad Honores,
Vous indiquez justement qu'il est préférable de se référer aux attendus du jugement plutôt qu'à la réponse ministérielle, cette dernière étant antérieure. En dehors même des considérations chronologiques, les réponses ministérielles ne valent pas tripette en hiérarchie de droit comparés aux arrêts de cour de cassation.
Toutefois si je l'ai mentionnée, c'est parce qu'elle donne un éclairage sur la volonté du législateur qui - à mon sens - n'a pas été démentie pour autant par l'arrêt du 8 décembre.
Les arrêts que j'ai cité ne sont contradictoires qu'en apparence. Cela est fort heureux d'ailleurs puisque vous aurez certainement noté que les jugements proviennent de la même chambre avec à peine plus d'un an de décalage. Je ne pense donc pas qu'il y ait eu de revirement de jurisprudence mais une appréciation souverraine et différente des juges sur le contexte du litige.
Les arrêts me semblent, l'un comme l'autre, se fonder en premier lieu sur la situation du locataire par rapport à son emploi. - Pour le premier jugement, il est indiqué dans le résumé de l'arrêt que le salarié n'a pas été reconduit dans ses fonctions. L'arrêt de la cour de cass rappelle toutefois et à juste titre que "la perte d'emploi au sens de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 doit résulter d'un événement qui n'était pas prévisible à la date à laquelle le bail à été signé". A mon humble avis, c'est donc parce que le locataire pensait pouvoir être renouvelé et qu'il a subi, du fait de la volonté de son employeur, la non reconduction de son CDD que le préavis réduit a été accordé. On en revient bien à la condition définie par la réponse ministérielle où le préavis réduit est accordé lorsque c'est la volonté de l'employeur qui s'impose au salarié.
- Dans le deuxième arrêt le locataire savait avant la signature du bail qu'il allait perdre son emploi et c'était donc bien un événement prévisible à la date de signature du bail. La cour n'a donc pu que très logiquement refuser le bénéfice du préavis réduit.
A mon avis, plus que l'éventualité d'un revirement de jurisprudence que vous évoquez, le débat doit se concentrer sur la "prévisibilité" de l'évènement. Je vous concède que, sur ce point, les opinions peuvent être divergentes et c'est d'ailleurs sur une telle constatation que je concluais mon précédent message.
Cordialement
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Edité par - sybarite le 06 juil. 2004 18:39:11 |
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sagardi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 08:49:53
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merci de vos réponses.
donc la perte d'emploi du locataire etait bien prévisible puisque connue à la signature de son contrat de bail et de travail.
pour moi il connaissait la situation donc pas de préavis réduit!
Mais j'aimerai pas me retrouver devant le Trib de Proximité où les jugements sont rarement en faveur des propriétatires... |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 15:38:33
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Citation :
Initialement entré par sagardi
merci de vos réponses.
donc la perte d'emploi du locataire etait bien prévisible puisque connue à la signature de son contrat de bail et de travail.
pour moi il connaissait la situation donc pas de préavis réduit!
Mais j'aimerai pas me retrouver devant le Trib de Proximité où les jugements sont rarement en faveur des propriétatires...
Pas tout à fait, dans un arrêt, la cour de cassation précise que le preneur savait, avant la signature du bai, d'une façon non équivoque que son contrat ne serait ni renouvellé, ni prolongé. dans le second arrêt, il est spécifié, qu'à la date de signature du bail, le preneur pouvait à bon droit "penser" que le contrat de travail serait soit prolongé soit renouvelé.
dans le cas d'espèce, il s'agit de savoir si votre locataire connaissait ou non la non reconduction de son contrat de travail!!!
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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sagardi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 11:09:43
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| mais dois-je luis accordé ce préavis réduit sachant que ce locataire est en colocation. pourquoi l'autre colocataire beneficirai t il dun préavis reduit? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 14:45:00
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Citation :
Initialement entré par sagardi
mais dois-je luis accordé ce préavis réduit sachant que ce locataire est en colocation. pourquoi l'autre colocataire beneficirai t il dun préavis reduit?
La cour de cassation a trancher sans hésitation sur le droit au préavis réduit dans le cadre d'un CDD, qu'est ce que l'intérim si ce n'est un CDD ???
Ce locataire, d'après moi bénéficie sans hésitation au droit à préavis reduit, je pense que si celà se terminait devant une juridiction, les magistrats analyseraient pareillement.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 14:49:15
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Ahhhh... Il s'agit d'une colocation, ou bail avec copreneurs...
Dans ce cas, pas de préavis réduit.
Il faudrait pour cela que les copreneurs soit tous deux dans une situation permettant ce préavis réduit, en remplissent les conditions.
Si vous acceptez l'un, et pas l'autre, c'est le locataire restant dans les lieux que vous leserez en quelque sorte, car il devra assumer double part de loyer en moins d'un mois... (Il y a bien souvent clause de solidarité dorénavant, dans bail à plusieurs copreneurs (soit par défaut, soit ajoutée).
C'est comme cela que je suis passée d'un loyer de 2500 à 7500F/mois, triplé, en moins de deux semaines, mon propriétaire ayant accepté le préavis de mes colocataires, plus que réduit !
Mais encore, je suis au chômage dans un mois, et le copreneur du bail (conjoint) ne l'étant pas, je n'ai pas droit à préavis réduit.
Votre locataire ne peut avoir accès à ce préavis réduit que si vous êtes d'accord pour signer nouveau bail ou avenant, avec remplaçant et locataire restant. Ce remplaçant permettrait au partant de se désolidariser, une nouvelle solidarité résultant de cette nouvelle paire de locataires.
Bon. C'est compliqué. Je ne pense pas m'être trompée... |
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sagardi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 08:13:02
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| mais c bizarre car normalement le conjoint (mari ou concubin) beneficie du préavis réduit.. Mais comment fait on la diference entre concubin et colocataire??? Nécéssité d'un certificat de concubinage? |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 09:48:46
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Eh bien,
vous avez raison Sagardi
Lorsqu'il y a "communauté de vie", le préavis réduit est appliqué au conjoint. Il faut pour ceci qu'ils soient mariés, ou pacsés, ou déclarés concubins sur le bail, mais encore, qu'ils désirent partir tous deux !
L'ADIL m'a induite en erreur : j'ai par exemple bien droit à un préavis réduit (renouvellement de mon contrat m'a été refusé, demande et réponse écrite), car mon ami et moi sommes déclarés "conjoints" sur notre bail, quand bien même nous ne sommes ni pacsés ni mariés, le propriétaire a connaissance de notre "communauté de vie".
Question : vos copreneurs sont-ils conjoints, mariés, pacsés, ou déclarés sur le bail ? Il me semble que non, d'après vos écrits (?).
Autre question : l'ensemble des copreneurs souhaite quitter le logement, ou un seul ? Il semblerait un seul (?).
Mais encore : ce bail contient-il une clause de solidarité ?
Voici un lien sur Universimmo :
http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?Brev_Code=411
à bientôt |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 10:14:54
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Sagardi, comme toujours, il y a les textes de lois, le bon sens et votre interet. Vous avez expose un probleme et vous avez recu les reponses diversement documentees  . Maintenant vous ne dites rien sur ce que veut faire le/la 2eme locataire.
* Au fait veut-il (elle) partir aussi ? sont-ils concubins ?
* Comment est le marche a Grenoble (si l'appart est bien la) ?
* Pouvez-vous relouer facilement ?
Si les 2 veulent partir mais que l'un uniquement peut beneficier d'un preavis reduit et pas l'autre, alors faites un deal et chercher tous ensemble a relouer le plus vite possible ! tout le monde sera gagnant non ?
Citation :
Mais comment fait on la diference entre concubin et colocataire???
ca, c'est la grande question ... Vous n'etes pas dans leur intimite 
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