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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
 Posté - 06 juil. 2004 : 17:08:31
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Pendant plus d'une décennie, le CS était tout puissant, allant jusqu'à avoir la signature et les pouvoirs sur les comptes. Autrement dit, le CS (4 appartements sur 9) passait les commandes, faisait les comptes et les contrôlait pour les approuver ensuite en AG. L'homme de paille (syndic n° 1) s'étant finalement "rebellé", le CS l'a remplacé par un nouveau (n° 2, AGE nov. 2002) qui a démissionné au bout d'un an (AG nov. 2003) pour être remplacé par un 3e, toujours choisi par le CS. Le pot-aux-roses ayant été découvert, quels sont mes droits de copropriétaire très minoritaire.
Ainsi, dans les comptes de 2003 (reçus en juin et non encore approuvés) figurent des frais de "reprise de la compta du n° 1" - ne devrait-ce pas être imputé au CS, réel gestionnaire ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 00:21:35
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Seule solution : changer de CS.
Est-ce possible du point de vue majorité ? Vous seul pouvez le dire, mais ce genre de situation est assez déplaisant. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 00:48:36
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Bonsoir benmazout et bienvenu,
Comme dit JPM, effectivement, éjecter le CS.
Mais le syndic vous sert à quoi ? Fin de l'exercice le 31 décembre 2003 et vous n'avez pas encore été convoqués ? Le syndic est obligé de vous convoquer au plus tard 6 mois à compter de la fin de l'exercice écoulé (art. 14-1 de la loi du 10/07/1965) sinon sur quelles bases il vous appelle des fonds ??
D'autre part, SEUL LE SYNDIC EST RESPONSABLE DE SA GESTION. S'il laisse agir votre CS marginal et hors la loi, il est responsable.
D'autre part, il n'a pas le droit de vous demander un centime au titre de la passation des archives et des fonds du syndicat. Cette demande fait partie des clauses abusives des contrats de syndic. VOUS REFUSEZ DE PAYER :
Clauses abusives des contrats de syndic
Cour d'appel de Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003,
n° 2002/17698, SA Foncia Franco Suisse c/ CLCV
La cour d'appel de Paris confirme le caractère abusif de certaines clauses insérées dans les contrats de syndic.
Saisie par la Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie (CLCV) qui souhaitait voir déclarées abusives certaines clauses insérées dans le contrat-type d'un syndic, la cour d'appel de Paris énumère les stipulations qui doivent être bannies de telles conventions.
La cour rappelle tout d'abord qu'un syndicat de copropriétaires, bien qu'ayant la personnalité morale, est considéré comme un consommateur, car la conservation de l'immeuble en copropriété et l'administration de ses parties communes ne constituent pas l'exercice d'une activité professionnelle. Il est donc protégé par la législation sur les clauses abusives.
Elle confirme ensuite le jugement du tribunal de grande instance de Paris (TGI Paris, 8e ch., 7 sept. 1999, CSCV c/Foncia Franco-Suisse : RJDA n° 11/99, n° 1257) qui, à la suite de la Commission des clauses abusives (Recommandations n° 96-01), a constaté le caractère abusif des clauses qui :
- permettent au syndic de résilier discrétionnairement le contrat le liant au syndicat, alors que ce dernier doit, quant à lui, justifier d'un motif légitime pour mettre fin au mandat ;
- ne proposent pas l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, mais imposent la tenue d'un compte unique, en contravention manifeste avec les modifications introduites à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU, et violant ainsi la liberté de choix des copropriétaires ;
- imputent les frais de recouvrement des impayés au seul copropriétaire défaillant avant toute décision judiciaire ;
- prévoient le paiement d'honoraires supplémentaires à l'occasion de la transmission du dossier du syndicat au successeur du syndic dont le mandat n'est pas poursuivi, alors que le syndic est légalement tenu de transmettre les documents du syndicat gracieusement, sauf s'il justifie de frais supplémentaires excédant la gestion courante ;
- instaurent une procédure de conciliation obligatoire lorsque survient un litige entre le syndic et un copropriétaire, et contraignent ce dernier à saisir le tribunal de grande instance même quand le tribunal d'instance est compétent (ce qui rend obligatoire l'intervention d'un avocat, et décourage les copropriétaires d'ester en justice).
Source : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 347.
ooooooo
Jurisprudence à imprimer et à mettre dans leurs boîtes aux lettres ; gardez en une à donner au syndic. Vous verrez sa tronche ! Qui ne connaît pas cette jurisprudence ?
Votre règlement de copropriété dit quoi sur le nombre de conseillers syndicaux et leur fonctionnement ? S'ils se représentent à la prochaine élection faites en sortent que tout le monde vote CONTRE.
Vous, en tout cas, si vous ne voulez pas avoir d'emmerdes, vous votez CONTRE l'approbation des comptes et CONTRE le quitus.
Il faut égalemnt que vous bûchiez la loi de 1965 et le décret de mars 1967 modifié le 27 mai 2004 applicable au 1° septembre 2004 :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376. Imprimez les et comparez avec ce qui se pratique chez vous. De cette façon vous saurez quoi répliquer à ces merdes qui vous gèrent.
Vous pouvez faire des recherches en utilisant le moteur en haut à droite de cette page, et en page d'accueil du site. Vous allez trouver votre bonheur.
Pour ce qui concerne les copropriétaires majoritaires. Il faut savoir qu'ils ne sont majoritaires parce qu'ils ont 4 appart/9. Quand ils seront éjectés, ils regarderont passer les trains..... UNE REGLE S'IMPOSE ET UN CALCUL EGALEMENT :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12737. Vous pourrez l'indiquer à vos voisins "non majoritaires" et aux autres vous imprimez en gros et vous leur collez dans leurs boîtes aux lettres. C'est pas les occasions qui vous seront données sur ces forums.
Impliquez-vous dans la gestion de votre copro :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12245
Bon courage et à bientôt........
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 17:20:59
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Citation :
Initialement entré par JPM
Seule solution : changer de CS.
Est-ce possible du point de vue majorité ? Vous seul pouvez le dire, mais ce genre de situation est assez déplaisant.
Hélas, ils ont 4 voix sur 9 et manipulent les autres. |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 17:41:26
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Citation :
Initialement entré par DU31
Mais le syndic vous sert à quoi ?
Effectivement, le n°1 ne servait à rien et le n°2 est parti au bout d'un an. Le n° 3 (même s'il a été choisi par le CS et nommé, en son absence, à l'AG de nov. 2003) a l'air mieux puisqu'il a commandé d'autorité des travaux de 50 000 € pour mettre fin aux infiltrations dans mon appartement (je suis sous les toits) - dans le cadre d'une procédure judiciaire mue par l'inertie des syndics/copropriétaires. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 23:15:39
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Ils ont 4 voix sur 9, OK. Mais les 4 voix représentent combien de tantièmes ?
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 00:40:53
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Bonsoir benzamouth,
On dirait que vous fuyez vos responsabilités de copropriétaires.
Tous ces merdeux n'ont que l'importance que vous leur donnez. Je vous ai demandé pourquoi ils étaient majoritaires ? Vous répondez "ils ont 4 lots sur 9" comme dans votre question initiale = AUCUNE REPONSE..
Si l'un des 5 autres à 3 lots il est copropriétaire majoritaire !! et les 4 autres jouent de l'air !!! Ce qui compte ce sont les tantièmes du règlement de copropriété..
Que le n°3 ne vous ai pas convoqué depuis le 31 décembre, ça ne vous trouble pas plus que ça...
L'important est que le n°3 a pompé d'autorité 50.000 € au Syndicat pour pallier aux infiltrations de votre toiture.
- Qu'ont fait les assurances (copro et la vôtre) au niveau des infiltrations ?
- Infiltrations qui durent depuis ???
- Qu'ont faits les n°1 et 2 pour assurer le clos et le couvert ?
- Qui a étudié les devis pour un tel investissement de 50 000 € ?
- Qui a approuvé ces travaux "urgents ?" ?
Voilà de bonnes questions..... Sinon ne vous plaignez pas. Une copropriété a le syndic qu'elle mérite.
A bientôt.....
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