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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 08 juil. 2004 : 18:03:37
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bjr,
je vais sous louer des bureaux.
je dispose donc du bail du locataire qui me sous loue 100% de la superficie de ses bureaux. Sur son bail 3/6/9, la location est 1.000€ en 97, après une réévaluation foncière, le prix passe à 1.200€.
Il me demande de payer 1.900€/mois que je suis prêt à payer. Mais ça me parait être totalement malhonnete vis à vis du proprio et je préfèrais faire une cession de bail qu'il refuse comme par hasard...
merci de me dire ce que vous en pensez
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 18:33:40
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Bonjour Bob,
- La sous-location est-elle autorisée ?
Parfois, il est précisé qu'une sous-location n'est possible que lorsqu'il existe encore une activité par le locataire.
S'il vous loue 100% des bureaux, où est son activité ?
- Si une sous-location est autorisée, de toutes façons, le proprio doit être averti, participer à l'acte, de manière justement à ce que le locataire ne fasse pas de bénéf sur son dos.
Sénèque |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 20:14:43
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Bonsoir,
La doctrine énonce le principe suivant : Si le locataire tire des sous locations un prix supérieur au prix principal, le propriétaire est fondé à demander une révision de ce loyer. Il n’y a pas d’exception à ce principe quand on est dans le cadre courant d’un bail soumis au statut.
Un locataire ne peut tirer un bénéfice d’un bien appartenant à un autre. En outre, on a souvent une clause du bail qui interdit expressément cette différence de prix, sans compter comme le précise Sénèque, que la sous location elle meme est soumise le plus souvent à autorisation.
Pour être valable, la sous location nécessite l’intervention du propriétaire à l’acte ou au moins son information. Il va forcément être mis au courant du montant du loyer. S’il maîtrise un peu le sujet et que le loyer est augmenté, cela risque d’avoir des conséquences directes sur un achat ultérieur. Les probabilités sont importantes pour que le loyer reste définitivement à ce montant.
Bon, il est vrai que le propriétaire pourrait expressément renoncer au réajustement du loyer car l’article y afférent n’est pas d’ordre public. Mais, il n’en a aucun intérêt. Le dernier cas concernerait une personne mal conseillée ou « en position de faiblesse », cela devient effectivement pas très moral mais là, c’est un autre sujet.
Cordialement
Fab
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 11:35:10
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Citation :
Initialement entré par Sénèque
Bonjour Bob,
- La sous-location est-elle autorisée ?
Parfois, il est précisé qu'une sous-location n'est possible que lorsqu'il existe encore une activité par le locataire.
S'il vous loue 100% des bureaux, où est son activité ?
- Si une sous-location est autorisée, de toutes façons, le proprio doit être averti, participer à l'acte, de manière justement à ce que le locataire ne fasse pas de bénéf sur son dos.
Sénèque
merci de votre réponse.
pour répondre à vos questions :
- la sous location n'est pas autorisée. le locataire me dit qu'il va avoir l'autorisation écrite du président de la fondation propriétaire des bureaux. Le président est un ami à lui et va signer un document en son nom propre pour cautionner l'autorisation de sous-location, et non au nom de la Fondation !!!
vous l'avez compris, c'est pas net cette histoire...
- il a un autre bail pour d'autres bureaux à l'étage au-dessus.
Question : puis-je l'obliger à ce qu'il me fasse une cession de son bail puisqu'il me dit qu'il ne prévoit pas récupérer les bureaux?
Je lui évoqué le problème, mais il m'a répondu qu'il ne voulait pas faire ça en évoquant que c'était trop compliqué...
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 11:43:14
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Citation :
Initialement entré par LE GOFF
Bonsoir,
La doctrine énonce le principe suivant : Si le locataire tire des sous locations un prix supérieur au prix principal, le propriétaire est fondé à demander une révision de ce loyer. Il n’y a pas d’exception à ce principe quand on est dans le cadre courant d’un bail soumis au statut.
Un locataire ne peut tirer un bénéfice d’un bien appartenant à un autre. En outre, on a souvent une clause du bail qui interdit expressément cette différence de prix, sans compter comme le précise Sénèque, que la sous location elle meme est soumise le plus souvent à autorisation.
Pour être valable, la sous location nécessite l’intervention du propriétaire à l’acte ou au moins son information. Il va forcément être mis au courant du montant du loyer. S’il maîtrise un peu le sujet et que le loyer est augmenté, cela risque d’avoir des conséquences directes sur un achat ultérieur. Les probabilités sont importantes pour que le loyer reste définitivement à ce montant.
Bon, il est vrai que le propriétaire pourrait expressément renoncer au réajustement du loyer car l’article y afférent n’est pas d’ordre public. Mais, il n’en a aucun intérêt. Le dernier cas concernerait une personne mal conseillée ou « en position de faiblesse », cela devient effectivement pas très moral mais là, c’est un autre sujet.
Cordialement
Fab
Merci de vote réponse,
Le proprio est une fondation, visiblement elle loue des bureaux 40% à 50% an dessous du prix du marché! le locataire ainsi que le pdt de la fondation sont amis et visiblement, ils s'arrangent très bien entre eux...
Question : puis-je l'obliger à ce qu'il me fasse une cession de son bail puisqu'il me dit qu'il ne prévoit pas récupérer les bureaux?
Je lui évoqué le problème, mais il m'a répondu qu'il ne voulait pas faire ça en évoquant que c'était trop compliqué...
A-t-il le droit de sous-louer 100% de ses bureaux ?
merci
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 16:32:30
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Bob !!!!!!!!!!!
Pardon, mais je suis un peu perdu là.
- Le proprio est donc une personne morale : une fondation !
- Une fondation qui loue 40 ou 50 % en dessous du marché ...
et qui ne semble pas gêner que le locataire fasse du bénéf sur son dos.
C'est vrai que d'emblée, ça fait louche.
(Bonnes âmes, méfiance ! n'envoyons pas de don à cette fondation !)
- Si la sous-location est interdite dans le bail, mais que le président de la fondation est d'accord pour faire une autorisation écrite, en somme il va faire un avenant au bail.
- L'avenant expliquera qu'une sous-location totale est autorisée.
Ce bail est unique.
- Si le locataire est près à sous-louer les locaux, je ne comprends pas effectivement qu'il refuse une cession de bail.
En rentrant dans les lieux, vous allez acquérir des droits.
Je ne les connais pas, mais cela empêchera peut être le locataire d'en récupérer la jouissance.
C'est louche d'être bizarre cette histoire.
Elle blanchit quoi officieusement cette fondation ?
Durant l'état des lieux, regardez bien partout, on ne sait jamais ...
Y'aurait pas d'autres bureaux bien propres dans le coin ? 
Sénèque qui ne cite aucun nom.
Toute ressemblance avec certaines situations connues seraient purement fortuites. |
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 18:19:14
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bonjour Sénèque,
c'une fondation pour de pauvres petits enfants...
c'est effectivement un avenant au bail que j'attends de voir car tout est très louche.
Je viens à nouveau d'avoir le locataire eu tél pour lui faire remarquer que ce qui me demandait ne correspondait pas à ce qu'il payait. Il me dit que ce n'est pas mon problème...
Et il ne veut pas céder le bail :(
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Edité par - bob75 le 09 juil. 2004 18:46:24 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 18:39:45
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Bob,
Y'a du trafalgar sur un autre forum.
Franchement, je pense qu'il vaudrait mieux que vous supprimiez votre dernier message et le remettre, mais sans citer de nom.
Universimmo et la plupart des participants sont sympas.
C'est un forum utile et ça serait dommage que l'on déclenche une tempête ...
J'ai recalculé le loyer, mais pour un bail commençant au 01.01.97.
1000 euros ne font pas vraiment 1200 euros aujourd'hui.
Il est de quand ce bail ?
N'empêche que c'est louche.
Amicalement
Sénèque |
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 19:13:42
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ok, g supprimé le nom
le bail a commencé en mars 97.
il me dit qu'il n'y a pas de problème vis-à-vis du proprio pour faire un avenant pour autoriser la sous-location et qu'il n'est pas informé du prix qu'il va me faire. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 19:22:40
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Scénario possible:
Le propriétaire, société morale ou association, loue à un locataire à un prix bas.
Le locataire sous-loue en faisant une marge de 40 à 50%.
Le président de la structure propriétaire et le locataire sont copains comme cochons.
Cela ne vous inspire pas la méfiance!!!!!
A votre place, j'irais voir ailleurs.
Prados |
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 19:36:35
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ce n'est pas un scénario possible, mais c'est bel et bien le vrai scénario comme je le disais avant :
"Le proprio est une fondation, visiblement elle loue des bureaux 40% à 50% an dessous du prix du marché! le locataire ainsi que le pdt de la fondation sont amis et visiblement, ils s'arrangent très bien entre eux..."
Je risque fort de signer le contrat car même à 1900€, ça reste assez intéressant |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 20:00:51
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Bonsoir Bob
J’avoue rejoindre l’appréciation des intervenants. Cà laisse un peu interrogatif ! Etonnement mis à part et si vous souhaitez vraiment ces locaux, j’aurai tendance à vous dire que, tout compte fait, les relations entre le locataire principal et le propriétaire ne vous regarde que de très loin A CONDITION et seulement à condition que le formalisme très précis des sous locations soit respecté à la lettre. Sinon c’est vous qui allez en faire les frais.
Sans ce formalisme, la sous location sera sans effet envers la Fondation, propriétaire, et en conséquence, vous aurez une situation plus que précaire.
Je vous conseille de prendre votre propre conseil pour rédiger les actes et s’assurer de l’accomplissement des règles légales. C’est bien Mr X, représentant la fondation, es qualité, qui va intervenir pour autoriser la convention étant précisé qu’une sous location à 100 % est autorisée.
Pour info, léser la fondation pour avantager une personne physique, ami du président, c’est de l’abus de bien. C’est sûrement ce qui explique le refus d’une cession de droit au bail car les autorisations sont également nécessaires mais les conséquences seraient nettement plus importantes pour ces messieurs.
Haut les cœurs, comme disait Voltaire dans Candide « tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes possibles ». Etonnant d’actualité, non !
Cordialement
Fab
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 21:26:45
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Fab, Bob75
Le scénario auquel je pense est que le président de la fondation et le locatire se partagent les 1900-1200=700 euros mensuels puisque, en tant que sous-location, il est probable que le bail ne viendra jamais aux yeux du fisc.
Prados |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 23:04:08
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Je réitère mon propos.
"Pas de don à cette fondation, ces temps-ci pour moi"
Même que des locations, elle en fait d'autres, la fondation !
Mais pour le moment, rien n'est disponible.
Doit s'en faire des sous à l'ombre, la fondation.
Du moins son président.
Y'a pourtant des moyens plus simples de nos jours.
Et au grand air.
Peu pas s'faire du blé, en vendant de l'herbe, sur les Champs-Elysées, comme tout le monde.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 23:35:27
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J'ai malheureusement attérie après la censure mais je suis tout a fait d'accord avec Senèque. Si le président se permet de cautionner ce genre de pratique (et d'en profiter plus que certainement) alors que doivent donner les comptes de cette fondation!  Vraiment pourri ce monde  ... et de rentrer dans la combine en le sachant, ne me ferait pas bien dormir également!
Oui oui, je sais, je suis idéaliste ... on ne me refera pas  |
Edité par - Joulia le 09 juil. 2004 23:38:12 |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 20:59:22
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Bonsoir,
Tout à fait d'accord avec vous Prados, nous avons le même scénario à l'esprit. C'est tout bénéfice pour les deux. La sous location ne posera aucun problème tant que le président sera en place. Si le Président est remplacé, le sous locataire n'aura aucun titre valable et droit à rester dans les lieux.
Par contre, la cession de droit au bail étant soumise à l'enregistrement, çà ne les interresse pas et pour cause, elle laisserait des traces nettement plus délicates à gérer à l'avenir.
Dans la série "on vit une époque formidable", c'est un très bon exemple!
Fab |
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 11:51:52
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chui plutot d'accord avec vous... mais malheureusement, je n'ai pas trouvé mieux comme bureaux. J'ai encore une question :
Je (et nous) supposons qu'ils se partagent les bénéf, mais qu'est ce qui permet de savoir au président de la fondation, le prix du loyer que je vais payer. En effet, j'ai discuté avec le comptable de la société qui va me sous-louer, il me laisse entendre que la surfacturation, c'est son problème et que ça ne regarde pas la fondation. La fondation donne son accord de sous-loc mais visiblement ne connait pas le prix du loyer (chose illégal je crois). |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 23:39:51
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Bonsoir,
A priori, ces personnes n'en sont certainement pas à un coup d'essai. Ils maitrisent parfaitement les baux commerciaux et le comptable n'a malheureusement pas tort. En droit, Rien n'oblige à fournir l'information du loyer au bailleur.
La pratique, pour une garantie complète des parties, fait que l'on transmet au propriétaire un projet d'acte. Dans ce cas, il n'y a plus de discussion pour ce dernier.
Mais, dans les textes il est juste prévu que le propriétaire soit appelé à concourir à l'acte de sous location et ce, même s'il a autorisé cette dernière par courrier séparé.
C'est le locataire qui s'en charge. Le sous locataire doit néanmoins, verifier l'accomplissement de ce formalisme pour éviter d'être considéré comme responsable.
Or, on notifie "l'intention de sous louer" par huissier ou LR AR. Le courrier fixe soit une date de signature des actes ou laisse un delai de 15 jours au bailleur.
Si le bailleur décide d'intervenir à l'acte, le loyer sera porté à sa connaissance; en outre, en tant que partie, il faudra lui transmettre un exemplaire de l'acte.
S'il n'intervient pas, l'information sera en suspens tant qu'il ne demandera pas une copie de l'acte.
Le principal pour vous est le respect du formalisme de base qui va vous donner un titre juridique valable. Dans le cas contraire, vous n'aurez aucun droit à rester dans les lieux en cas de difficultés.
Au pire, on reviendra à une demande de majoration du bail principal, ce qui effectivement, ne vous concerne pas. Enfin, tout est question d'apréciation !
Cordialement
Fab
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 21:08:00
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| OK merci pour tous ces conseils ! |
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bob75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 20:00:16
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salut, c encore moi...
le locataire est bien embarassé, car son avocat l'a informé que c'est illégal de faire une sous-loc sans que le propriétaire soit au courant du montant de la sous-location. Son avocat lui propose donc de me faire signer un bail précaire !!
Donc le locataire me fait signer un bail précaire, c le monde à l'envers !
Est-ce légal? |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 22:04:29
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Bonsoir bob,
Vous êtes vraiment sur que ces locaux sont adéquats ? Juridiquement parlant, ce n'est pas réellement l'idéal, ce qui laisse un doute pour la gestion ultérieure.
En fait, l'avocat doit avoir le même genre de pratique que ce que j'avais évoqué plus haut (projet d'acte au bailleur). En plus, cette nouvelle proposition me laisse interrogative sur sa maitrise du sujet.
Pour moi, le bail précaire n'est juridiquement pas possible. Ce bail est un aménagement dérogatoire des règles de location entre un bailleur et un locataire. La preuve en est, que si le bail précaire se poursuit au dela de 2 ans, il peut se transformer en bail commercial de neuf ans. Aucun locataire ne peut donner ce droit à un tiers.
La convention entre un locataire et un preneur reste une convention de sous-location, précaire ou non, et juridiquement, elle est soumise aux mêmes règles de base.
Les précautions s'avèrent plus que nécessaires.
Cordialement
Fab |
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le locataire fait du bénéf sur le sous-locataire
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