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idem84
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340 réponses |
 Posté - 08 juil. 2004 : 18:40:22
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Bonsoir,
Suivant le conseil de DU31 (Début = "Posté-01 Jul 2004:00:07:58" paragraphe 9), je vous fais part de notre situation (résumé plus bas).
Je voudrais savoir si nous sommes gérés d'une façon illicite et quelle est la procédure pour obtenir des renseignements sur les comptes de l'ASL s'il vous plait, car nous sommes surpris d'avoir à payer des "salaires personnel jardin" pour 4700 € par an (les parcelles concernées ne nous appartiennent pas), 2 contrats d'entretien chauffage ... Bref tout cela n'est pas clair.
Je vous résume la situation (je viens d'obtenir les 2 derniers PV de cette ASL) :
Nos 3 bâtiments sont gérés par un syndic "X" sous le régime de la copropriété.
Il y a d'autres bât. gérés par le même syndic "X", régime copropriété.
Il y a des bâtiments locatifs gérés par un syndic professionnel "Y" que nous avions auparavant et qui a démissionné.
C'est le syndic démissionnaire "Y" qui gère l'ASL et donc qui nous taxe les frais du jardinier, les charges ASL et honoraires ASL.
Le Président de cette ASL est le directeur d'une des agences de ce syndic de copropriété "Y".
Merci et au plaisir de vous lire.
Christine
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 08 juil. 2004 : 19:31:16
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bonsoir,
tout d'abord il va falloir faire le point : il semblerait que plusieurs copropriétés disposent d'un espace vert commun.
Il faudrait donner le détail des frais réclamés, particulièrement pour le chauffage et les honoraires ( les pv seraient aussi bienvenus - résumés -)
En ce qui concerne la personne du Directeur, il va falloir consulter les statuts de l'asl pour savoir comment se fait la représentation de chaque immeuble dans l'asl. généralement, il est vrai que c'est le syndic qui représente la copropriété. Cela n'est peut etre pas définitif : il faut aussi regarder dans le réglement de chaque copropriété ce qui est prévu.
Nous avons ainsi une représentation pyramidale : chaque syndic de copro représnet son batiment en appliquant les décisions prises par l'assemblée générale de chacune des copros concernant les décisions interessant les parties communes gérées par l'ASL.
Seulment en principe aussi, l'asl n,est pas dirigée par un syndic mais par un co-loti, dans votre cas il semblerait que ce soit un copropriétaire. si le Président est copropriétaire lui même, c'est acceptable.
Cependant, l'habitude et la nouvelle ordonnance du 1° juillet 2004 veulent que le Président soit élu par l'assemblée de tous les propriétaires, car ses fonctions deviennent plus importantes.
Vous n'êtes pas dans le meilleur cas de figure, car celui qui gère doit être contrôlé par un représentant des propriétaires indépendant et non pas par un autre gestionnaire.
Lisez tous ses réglements, la répons eest surement à l'intérieur
bien à vous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 00:24:56
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L'organigramme que vous présentez est conforme à celui que l'on trouve dans un grand nombre d'ensembles immobiliers et il pose de sérieux problèmes dans la mesure ou coexistent alors des immeubles en copropriété et des immeubles locatifs en monopropriété.
Un exemple classique de ces difficultés est la répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude qui est effectuée en deux temps :
1) répartition entre les immeubles selon des critères qui ne sont généralement pas en concordance avec les principes de la copropriété
2) répartition entre les copropriétaires (pour les copropriétés) et entre les locataires (pour les monopropriétés.
Ces inconvénients sont relativement mineurs si on les compare à ceux résultant de la composition de l'assemblée de l'association syndicale, quand il est stipulé que les immeubles en copropriété sont représentés par le seul syndic. Pas question pour moi de tomber dans le refrain du "syndic-magouille, copain, copain,etc." . Je prends le meilleur syndic du monde, honnête, compétent, et tout et tout.
Il est évident :
> que cette formule ne permet aux copropriétaires ni d'exercer un contrôle raisonnable sur la gestion de l'ASL, ni de participer en quoi que ce soit à la gestion commune à ce niveau
> que par ailleurs il n'est pas concevable d'envisager la convocation de tous les copropriétaires à l'assemblée de l'ASL, bien que ce soit présentement la position de la Cour de cassation, notamment dans le cas des ASL de voies privées.
Il faut encore constater que l'ordonnance du 1er juillet 2004 est fort décevante à cet égard. Pas un mot sur ces questions.
On peut jeter un regard vers la réforme des unions de syndicats de copropriété (art 63-1 et suivants du décret du 17 mars 1967 dans sa nouvelle rédaction). Elle prévoit la constitution d'un conseil de l'union qui est doté de pouvoirs semblables à ceux d'un conseil syndical classique. Mais le texte n'est pas applicable aux ASL. On ne peut qu'en tirer quelques réflexions.
Il est certain que le syndicat (conseil de gestion) de l'ASL devrait obligatoirement comporter un ou deux membres de chacun des conseils syndicaux concernés.
Cette question pourrait bien constituer un sujet intéressant de ce forum car il existe en France plusieurs centaines, pour ne pas dire plus, de ces ensembles immobiliers d'un type particulier.
Pour votre ASL, voyez les statuts de l'ASL et dîtes nous brièvement comment est composée l'assemblée de l'ASL et aussi comment est déterminé le nombre de voix attribué à chaque entité membre (copropriété ou monopropriété). Ce nombre de voix est fréquemment fixé en fonction des surfaces constructibles d'origine, ou des surfaces utiles de chaque immeuble.
Enfin pour le président de l'ASL : il doit s'agir impérativement d'un co-loti. Le président est le directeur d'une agence du syndic Y ? Celà est possible s'il est par ailleurs le représentant légal ou délégué (statutairement) de l'une des sociétés propriétaires d'un immeuble locatif. Cette société est un co-lotie.
L'ASL a pour objet la gestion des espaces verts de l'ensemble immobilier. Il est donc normal que vous supportiez des charges à cet égard. Sur ce point votre observation : "ces parcelles ne nous appartiennent pas" n'est en principe pas fondée dans le cadre d'une ASL. Par nature une ASL gère des services utiles à des parcelles dont les propriétaires sont différents. Une ASL ne groupe pas des personnes mais des biens inscrits dans son périmètre. Les personnes n'en font partie qu'en qualité de propriétaires des biens inscrits. Et ici : inscrit, périmètre c'est tout bonnement de la géométrie !
Pour le chauffage idem : vous êtes chauffés par une chaufferie commune. Vous contribuez aux frais de chauffage. Je ne vois pas ce qu'il y aurait de pas clair à ce sujet.
Bref : tout celà est fort clair mais pas forcément pour ceux qui débarquent dans une organisation un peu complexe.
Il est d'ailleurs curieux que ces ensembles immobiliers ne fassent pas plus souvent l'objet de questions alors qu'il y en de vraiment plus sérieuses en ce cas que certaines babioles des copropriétés classiques.
Vous pourrez un peu plus tard vous informer sur le contrat de chauffage dont il doit être question dans les statuts de l'ASL.
J'allais oublier le principal : normalement le cahier des charges et les statuts de l'ASL doivent figurer dansd votre réglement de copropriété
Informez-vous d'abord sur tout celà, sans arriver mitraillette à la hanche  . Ce n'est jamais très efficace.
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 10:59:26
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bonjour,
je réponds a JPM juste sur un point :
Notre asl est constitué de 250 co- lotis. Mais il y a une copropriété de 39 lots.
voila comment nous procédons :
Tout le monde est convoqué à l'assemblée générale de l ASL, y compris chaque copropriétaire.
Auparavant ceux ci se réunissent en AG de copro et discute entre autres de leur participation à nos frais au vu du budget prévisionnel par nous établi et de l'ordre du jour de l'assemblée de l ASL.
Ensuite, les copropriétaires qui le veulent peuvent participer à notre assemblée mais ils sont souvent représentés par d'autres copropriétaires.
je ne dis pas que ça a fonctionné parfaitement depuis le début, mais actuellement ca va plutot bien.
Par contre, ils paient leurs charges à leur syndic qui nous remets ensuite un chèque pour la totalité de leurs charges.
Et tout le mond est content et je crois que c'est finalement la bonne solution qui entraine peu de frais : copies en plus , pouvoirs et tenue d'un fichier.
Bien à vous, |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 20:23:15
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Bonsoir et merci pour vos réponses,
Citation :
Enfin pour le président de l'ASL : il doit s'agir impérativement d'un co-loti. Le président est le directeur d'une agence du syndic Y ? Celà est possible s'il est par ailleurs le représentant légal ou délégué (statutairement) de l'une des sociétés propriétaires d'un immeuble locatif. Cette société est un co-lotie.
Je viens d'avoir la confirmation que le Directeur de la société qui loue les appartements, est aussi le Président de l'ASL.
Citation :
Pour votre ASL, voyez les statuts de l'ASL et dîtes nous brièvement comment est composée l'assemblée de l'ASL et aussi comment est déterminé le nombre de voix attribué à chaque entité membre (copropriété ou monopropriété). Ce nombre de voix est fréquemment fixé en fonction des surfaces constructibles d'origine, ou des surfaces utiles de chaque immeuble.
Si je prends le dernier PV :
- Seuls le nouveau Président de l'ASL et le nouveau Secrétaire de l'ASL ont été élus lors de la dernière AG. J'en déduis donc qu'ils ne sont que 2.
- Ont été présents ou représentés : 9 copropriétaires représentant 717708 voix sur 717708 voix correspondant aux millième de tantièmes de la copropriété (le nombre de voix de la "société qui loue" étant ramené à 358854 voix "loi du 10 juillet 1965 art 22.", les autres copropriétés étant également de 358854 voix).
Citation :
Que par ailleurs il n'est pas concevable d'envisager la convocation de tous les copropriétaires à l'assemblée de l'ASL, bien que ce soit présentement la position de la Cour de cassation, notamment dans le cas des ASL de voies privées.
Il faut encore constater que l'ordonnance du 1er juillet 2004 est fort décevante à cet égard. Pas un mot sur ces questions.
On m'a annoncé ce soir qu'il n'était pas obligatoire que les Présidents des CS soient convoqués aux AG de l'ASL. Est-ce vraiment le cas ? Nous serions donc représentés par un syndic qui ne vit pas sur place ?
Citation :
L'ASL a pour objet la gestion des espaces verts de l'ensemble immobilier. Il est donc normal que vous supportiez des charges à cet égard. Sur ce point votre observation : "ces parcelles ne nous appartiennent pas" n'est en principe pas fondée dans le cadre d'une ASL. Par nature une ASL gère des services utiles à des parcelles dont les propriétaires sont différents. Une ASL ne groupe pas des personnes mais des biens inscrits dans son périmètre. Les personnes n'en font partie qu'en qualité de propriétaires des biens inscrits. Et ici : inscrit, périmètre c'est tout bonnement de la géométrie !
Si je comprends bien, c'est normal que l'on nous facture un jardinier qui entretient des terrains qui ne nous appartiennent pas, sur le seul fait que nous en avons l'usufruit (du moins les chiens en ont l'usufruit) ? Existe t-il une possibilité de demander de ne plus en avoir l'usufruit ...
Citation :
Pour le chauffage idem : vous êtes chauffés par une chaufferie commune. Vous contribuez aux frais de chauffage. Je ne vois pas ce qu'il y aurait de pas clair à ce sujet.
C'est parce que l'on nous facture 2 contrats d'entretien de chauffage : l'un simple et l'autre complet (???).
Citation :
Il faudrait donner le détail des frais réclamés, particulièrement pour le chauffage et les honoraires ( les pv seraient aussi bienvenus - résumés -)
Sur 6 mois :
- Le contrat simple : A répartir : 795,48 (dont TVA 130,36). Récupérable : 795,48. Déductible : 0,00.
- Le contrat complet : A répartir : 478,96 (dont TVA 78,49). Récupérable : 349,64. Déductible : 129,32.
Comprenez-vous quelque chose svp ?
Quant au jardinier : "Salaires personnel jardin" (toujours sur 6 mois) : Budget 2350. Réalisé 0. Mais mis dans les "dépenses charges ASL" : Budget 0. Réalisé 4607,26, du moins c'est ce que j'en déduis.
J'espère avoir été clair car ce n'est pas du tout évident pour moi qui débute.
Bonne soirée.
Christine |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2004 : 23:53:01
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D'abord pour Boulours : votre pratique est bonne sans aucun doute, tant en ce qui concerne la participation des copropriétaires à l'assemblée, qu'en ce qui concerne la concertation préalable.
Et pour Idem 84 :
D'abord il faut éliminer le mot "copropriétaire" pour les membres de l'ASL. Il s'agit de syndicataires. Ce n'est pas du pinaillage, c'est pour éviter les confusions.
Sur la mention du PV : (le nombre de voix de la "société qui loue" étant ramené à 358854 voix "loi du 10 juillet 1965 art 22.", les autres copropriétés étant également de 358854 voix). L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas aux associations syndicales. Il peut toutefois y avoir dans les statuts de l'ASL une disposition identique sous la forme d'une clause. A vérifier. Cette clause aurait l'avantage d'éviter la prépondérance d'un syndicataire, mais aussi l'inconvénient, en cas de désaccord sur un point, de bloquer le fonctionnement de l'ASL (50 % des voix contre 50 %)
Les présidents de CS des copropriétés ne sont pas convoqués aux assemblées si les statuts ne le prévoient pas. C'est le problème que j'ai évoqué.
Vous ne pouvez pas éviter de contribuer aux charges des espaces verts. La contribution de tous les syndicataires est certainement prévue dans les statuts. Je suppose qu'il existe également des espaces verts sur votre parcelle ?
Pour le contrat de chauffage il est vraisemblable que les expressions contrat simple et contrat complet sont erronées. Il s'agit certainement
> d'un contrat d'exploitation de chaufferie d'une part
> d'un contrat de garantie totale, d'autre part.
Le premier couvre la fourniture de combustible ou de chaleur et le fonctionnement courant de la chaufferie (contrat P1 et P2)
Le second couvre forfaitairement les gros travaux de chaufferie dans la mesure ou l'exploitant est tenu de remplacer les éléments de l'installation sans autre facturation que celle d'une redevance périodique de garantie totale dite redevance P3. Par exemple (avec des montant sfantaisistes bien sur) l'ASL paie une redevance annuelle ht de 8 000 euros pendant 10 ans (durée du contrat). En contrepartie l'exploitant aura remplacé en 2002 deux pompes de recyclage, en 2003 une vanne trois voies, etc. La liste des travaux effectués doit être communiquée chaque année au client (président de l'ASL) avec indication de la valeur des travaux effectués, mais sans facturation. Cela permet au client de suivre l'amortissement du contrat.
Ces deux contrats sont de longue durée, en général une dizaine d'années. La formule est en principe bonne sous réserve des montants stipulés et d'un contrôle suivi du respect des obligations incombant à l'exploitant. En fin de contrat il est procédé à un constat de l'état des installations qui doit être effectué de manière très minutieuse avec l'assistance éventuelle d'un technicien indépendant.
En effet, à ce moment, il reste possible de demander à l'exploitant le remplacement de certaines pièces qui auraient dû être remplacées pendant les derniers mois du contrat.
Une importante anomalie : la redevance P 3 n'est pas récupérable sur les locataires
A part celà rien d'extraordinaire par rapport aux pratiques habituelles dans ces grands ensembles. Cette pratique, comme je l'ai indiqué, n'est pas entièrement satisfaisante. J'espère qu'en dehours de Boulouris, d'autres visiteurs des forums feront connaître leurs observations.
Comme tout le monde pourra le constater, on se bat pour des broutilles dans les petites copropriétés et les principes élémentaires de la démocratie immobilière sont bafoués dans ces grands ensembles. Mais attention, il ne faut pas présumer des irrégularités ou autres abus. C'est le statut légal qui est en ce sens. Il n'est pas si facile d'y remédier car la modification des statuts est une opération lourde.
Par contre rien ne peut empécher la création d'une structure d'information et de concertation qui existe d'ailleurs peut être avec des associations de locataires !!!
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 01:24:42
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Bonjour à tous,
Pour avoir répondu à idem84 dans le sujet dont lien ci-dessus, je me suis aperçue en fin de sujet qu'il y avait 2 copropriétés formées de plusieurs bâtiments gérés par le syndic professionnel X.
Par ailleurs, idem84 indique bien que c'est le syndic professionnel Y (celui qui gérait autrefois les immeubles en copropriété) qui gère l'ASL et les bâtiments locatifs.
Pour ce qui concerne le chauffage, idem84 répète qu'il s'agit bien de 2 contrats de chauffage en sa possession : l'un s'imple et l'autre entretien complet.
Alors gestion licite ou illicite ? En tout cas curieux comme gestion......
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idem84
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340 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 09:09:31
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Bonjour,
Citation :
D'abord il faut éliminer le mot "copropriétaire" pour les membres de l'ASL. Il s'agit de syndicataires. Ce n'est pas du pinaillage, c'est pour éviter les confusions.
J'ai repris les termes du PV ...
Pour répondre aux points soulevés, je vous indique ce qui est contenu dans le RC car cela fait 3 semaines que je me penche sur tout ça et j'avoue que j'ai du mal à comprendre.
Citation :
Sur la mention du PV : (le nombre de voix de la "société qui loue" étant ramené à 358854 voix "loi du 10 juillet 1965 art 22.", les autres copropriétés étant également de 358854 voix). L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas aux associations syndicales. Il peut toutefois y avoir dans les statuts de l'ASL une disposition identique sous la forme d'une clause. A vérifier. Cette clause aurait l'avantage d'éviter la prépondérance d'un syndicataire, mais aussi l'inconvénient, en cas de désaccord sur un point, de bloquer le fonctionnement de l'ASL (50 % des voix contre 50 %).
- ARTICLE X : VOIX
Les membres de l'Assemblée Générale disposent de un million de voix. Celles-ci sont réparties entre les syndicataires proportionnellement à la surface utilisable des constructions édifiées par chacun d'eux, ainsi qu'il est indiqué selon le tableau figurant en annexe.
Les immeubles faisant l'objet de copropriété dans les termes de la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq sont représentée de droit par leur syndic. Le règlement de copropriété est inopposable à l'association syndicale notamment dans le cas où il subordonnerait le vote du syndic à une consultation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires.
A l'égard de l'Association Syndicale, les votes émis par le Syndic d'une unité de copropriété sont en toute hypothèse considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente.
Pour l'exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis-à-vis du Syndicat. Le syndic doit voter dans le même sens avec toutes les voix dont il dispose.
- ARTICLE XI : VOTES PARTICULIERS
Certains éléments d'équipements ou certaines prestations n'intéressant qu'une partie des syndicataires, toute question les concernant mise à l'ordre du jour d'une assemblée sera débattue et votée par les seuls intéressés.
- ARTICLE XII : MAJORITE
Les résolutions sont prises à la majorité des voix des membres présents à l'assemblée ou représentés.
Toutefois, la décision d'entreprendre des ouvrages ne présentant pas le caractère de travaux d'entretien devra être prise à la majorité des deux tiers.
Citation :
Les présidents de CS des copropriétés ne sont pas convoqués aux assemblées si les statuts ne le prévoient pas. C'est le problème que j'ai évoqué.
- ARTICLE VII : COMPOSITION
L'Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants.
Il est précisé à cet égard, que si les unités de propriété soumise, aux présents statuts font l'objet de copropriété conformément à la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq, ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l'Assemblée Générale.
Les nus-propriétaires et usufruitiers doivent se faire représenter par l'un d'eux ou par un mandataire commun.
Les membres de l'assemblée peuvent se faire représenter par un mandataire.
Celui-ci peut être choisi en dehors des membres de l'assemblée. Les mandats se donnent par écrit.
- ARTICLE VIII : CONVOCATION
L'Assemblée Générale se réunit dans le cours du deuxième semestre de chaque année à la diligence du Président. Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le Président le juge nécessaire. Cette assemblée doit être convoquée lorsque la demande écrite a été faite au Président par la moitié au moins des membres de l'assemblée.
Les convocations sont adressées au moins un mois avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l'heure de la réunion et l'ordre au jour. Elles sont adressées aux syndicataires ou à leurs représentants, au domicile qu'ils ont fait connaître et sous pli recommande.
- ARTICLE IX : QUORUM
L'Assemblée Générale est valablement constituée lorsque le nombre de voix des syndicataires présents ou représentés est supérieur à la moitié des voix de l'ensemble des syndicataires.
Lorsque cette condition n'est pas remplie, une seconde assemblée doit être tenue du huitième au trentième jour après la première.
La deuxième assemblée délibère valablement quel que soit le nombre des voix des syndicataires présents ou représentés, mais seulement sur les questions portées à l'ordre du jour de la première.
Me confirmez-vous que les présidents de CS des copropriétés ne sont pas convoqués aux assemblées ?
Citation :
Vous ne pouvez pas éviter de contribuer aux charges des espaces verts. La contribution de tous les syndicataires est certainement prévue dans les statuts. Je suppose qu'il existe également des espaces verts sur votre parcelle ?
Nos 3 bâtiments sont délimités par un mètre de goudron, suivant les plans fournis lors de la proposition de cession des parcelles d’espaces verts. Nous ne possédons donc pas d'espaces verts. D'ailleurs dans le dernier PV de l'ASL est indiqué en motion :
Cession des terrains d'assiette aux copropriétés avec la mise à disposition des personnels pour l'entretien des espaces verts ainsi que du matériel nécessaire.
Le Président fait part de la proposition de la "société qui loue les appart." portant sur la cession, moyennant l'euro symbolique, des terrains d'assiette à chacune des copropriétés, les frais de cession étant mis à leur charge.
Au cours de la discussion qui s'instaure, il ressort que :
certaines copropriétés ne souhaitent pas forcément devenir propriétaires de leurs espaces verts,
le bâtiment "TT" et le bâtiment "BB" souhaitent acquérir de manière indivise la totalité de la parcelle n° .. qui inclut également le parking situé à l'arrière des bâtiments,les copropriétés ne souhaitent pas reprendre le personnel affecté à l'entretien des espaces verts.
Le Président répond que ces différents points seront pris en compte dans toute la mesure du possible, le moment venu, mais qu'il appartient maintenant à chacune des copropriétés de délibérer en assemblée générale sur la proposition de cession faite par la SNI
Mise au vote, cette résolution est approuvée ...
Aucune réserve n'est formulée sur la régularité des délibérations.
Le Président conclut en demandant à chacune des copropriétés de lui transmettre prochainement copie de la délibération prise par son assemblée générale afin de pouvoir engager la procédure de cession.
- ARTICLE III : OBJET
Le Syndicat a pour objet la gestion des services d'intérêt collectif de la RESIDENCE portant notamment sur le chauffage des bâtiments, la distribution d'eau froide, le cas échéant avec sur-presseurs, l'entretien des canalisations extérieures aux bâtiments, des espaces verts, des installations de jeux d'agrément et de repos ainsi que des allées piétonnières.
La gestion comporte notamment :
- l'administration, la surveillance, l'entretien, le remplacement des équipements communs à l'ensemble immobilier,
- la décision et l'exécution de tous travaux en vue d'assurer â l'ensemble des utilisateurs, une jouissance de leurs droits aux services d'intérêt collectif aussi complète que possible,
- la conclusion de tous traités et marchés à passer avec toutes entreprises pour la fourniture normale et régulière des services d'intérêts collectifs,
- la répartition des dépenses entre les membres de l'Association Syndicale,
- le recouvrement et le paiement de ces dépenses,
- Et, d'une façon générale, le règlement de toutes difficultés relatives aux services d'intérêt collectif.
Citation :
Pour le contrat de chauffage … Une importante anomalie : la redevance P 3 n'est pas récupérable sur les locataires
. Vous parlez du contrat simple ou du complet ? Pouvez-vous m'expliquer s'il vous plait ce que veut dire "A répartir, Récupérable et Déductible" ?
Merci encore pour tout.
A bientôt.
Christine |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 17:01:53
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Après votre dernier message, première observation :
- ARTICLE III : OBJET
Le Syndicat a pour objet la gestion des services d'intérêt collectif de la RESIDENCE portant notamment sur le chauffage des bâtiments, la distribution d'eau froide, le cas échéant avec sur-presseurs, l'entretien des canalisations extérieures aux bâtiments, des espaces verts, des installations de jeux d'agrément et de repos ainsi que des allées piétonnières.
La gestion comporte notamment :
- l'administration, la surveillance, l'entretien, le remplacement des équipements communs à l'ensemble immobilier,
- la décision et l'exécution de tous travaux en vue d'assurer â l'ensemble des utilisateurs, une jouissance de leurs droits aux services d'intérêt collectif aussi complète que possible,
- la conclusion de tous traités et marchés à passer avec toutes entreprises pour la fourniture normale et régulière des services d'intérêts collectifs,
- la répartition des dépenses entre les membres de l'Association Syndicale,
- le recouvrement et le paiement de ces dépenses,
- Et, d'une façon générale, le règlement de toutes difficultés relatives aux services d'intérêt collectif.
La mention le syndicat a pour objet pose un problème :
Nous sommes partis sur l'hypothèse (vraisemblable) d'une association syndicale libre (ASL).
Dans une ASL il y a un syndicat qui est un conseil de gestion composé de "syndics" (qui ne sont pas des syndics de copropriété), élus par tous les syndicataires et parmi eux. Le syndicat dont il est question en III ne peut être ce syndicat car l'objet, qui est très bien défini, est celui de l'entité juridique elle même, et non l'objet d'un organe de gestion de l'association syndicale.
Il faut donc admettre qu'il y a une erreur de terminologie. Il faut lire : " l'objet de l'association syndicale est ..." . Cette erreur est fréquente.
Sur la réduction des voix du propriétaire majoritaire
Comme indiqué précédemment la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable. La disposition n'est pas reprise dans les statuts. Sa prise en considération n'est pas une mauvaise chose mais elle est dépourvue de fondement juridique. En l'état c'est un détail.
MAIS ENSUITE :
- ARTICLE X : VOIX
Les membres de l'Assemblée Générale disposent de un million de voix. Celles-ci sont réparties entre les syndicataires proportionnellement à la surface utilisable des constructions édifiées par chacun d'eux, ainsi qu'il est indiqué selon le tableau figurant en annexe.
Les immeubles faisant l'objet de copropriété dans les termes de la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq sont représentée de droit par leur syndic. Le règlement de copropriété est inopposable à l'association syndicale notamment dans le cas où il subordonnerait le vote du syndic à une consultation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires.
A l'égard de l'Association Syndicale, les votes émis par le Syndic d'une unité de copropriété sont en toute hypothèse considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente.
Pour l'exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis-à-vis du Syndicat. Le syndic doit voter dans le même sens avec toutes les voix dont il dispose.
Là est le gros problème
La clause est, dans son ensemble, courante avec toutefois un ajout peu fréquent : Le règlement de copropriété est inopposable à l'association syndicale notamment dans le cas où il subordonnerait le vote du syndic à une consultation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires
Cette disposition me parait franchement illégale, même si l'on se place à l'époque de la rédaction des ces statuts, a fortiori dès lors qu'elle est postérieure à la loi de 1965. Le syndic de copropriété ne peut avoir pouvoir de prendre une position sur une question sans décision préalable de l'assemblée du syndicat qu'il représente. Comme la loi de 1965 est d'odre public elle est opposable sur ce point à une ASL dont les copropriétaires) sont membres de droit.
Il résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 8 février 1995 (Le village du lac de Carces) que ce sont les copropriétaires eux mêmes qui sont membres de l'ASL et non le syndicat. Cet arrêt a été rendu au sujet de la création d'une nouvelle ASL.
L'arrêt de la Cour de Cassation du 9 décembre 1998, traite, lui, d'une ASL ancienne, est formel :
Mais attendu qu’ayant relevé que les statuts de l’ASL précisaient que “tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, d’une partie quelconque de l’ensemble immobilier sera membre de plein droit de la présente association syndicale” et qu’il était précisé que “si les unités de copropriété soumises aux présents statut font l’objet d’une copropriété [...] ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée générale” la cour d’appel en a justement déduit sans dénaturation, que si le syndicat des copropriétaires du 2-4-6 allée d’Andrézieux, représentait les copropriétaires à l’assemblée générale de l’ASL, il n’était pas pour autant membre de cette association, cette qualité n’appartenant qu’aux copropriétaires eux-mêmes et que la demande en paiement de charges dirigée contre le syndicat des copropriétaires était irrecevable;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé
De cet arrât il résulte :
> que les statuts de l'ASL peuvent stipuler l'assistance du syndic seul à l'assemblée
> que pour autant les copropriétaires seuls sont membres de l'ASL
Cette situation est malaisée dans la pratique, mais c'est une autre affaire.
Dans le régime nouveau des unions de syndicats de copropriétaires, tel qu'il résulte du décret du 27 mai 2004, le syndic d'une copropriété membre de l'union assiste seul à l'assemblée mais l'article 63 nouveau dispose :
« Lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’union.
Le syndic rend compte à l’assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l’union.
Et par ailleurs il existe un conseil de l'union de syndicats auquel chaque syndicat est représenté.
Ce texte totalement nouveau, même s'il n'est pas applicable aux ASL, montre bien l'orientation nouvelle des relations qui doivent exister entre un syndicat de copropriétaires et une entité à laquelle il appartient.
Le président du conseil syndical n'est pas convoqué à l'assemblée de l'ASL : même réponse que précédemment. Les statuts ne prévoient pas sa convocation mais seulement la convocation du représentant des syndicataires : le syndic.
à répartir : j'ai repris cette mention sur votre message. Il s'agit en principe du montant total ttc d'une dépense incombant à votre syndicat et que votre syndic doit répartir entre les copropriétaires. Votre quote-part sera (exemple au hasard) de 38 €
récupérable : une charge récupérable est une charge pouvant être imputer en tout ou partie au locataire d'un propriétaire ou copropriétaire bailleur. Il peut la récupérer.
déductible : une charge déductible peut être éventuellement déduite fiscalement mais en l'espèce je ne vois pas l'objet de la mention faite. Un copropriétaire bailleur peut déduite toutes ses charges non récupérées sur le locataire et il faudrait voir à quel titre un copropriétaire occupant pourrait déduire quelque chose.
Et je précise ma précédente indication : il y a anomalie dans la mesure où un bailleur ne peut pas récupérer le coût P3 sur un locataire. Le P3 couvre en effet des gros travaux qui ne sont pas récupérables. Il ne peut récupérer que le P1 et le P2 au titre des frais de chauffage.
Je reviens aussi sur les associations de locataires. Elles peuvent avoir dans cet ensemble immobilier un droit de regard sur la gestion et les comptes dont vous ne disposez pas en qualité de copropriétaire. C'est la Loi !
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Edité par - JPM le 10 juil. 2004 17:05:16 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 17:54:34
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Bonjour idem et JPM,
Comme vous JPM, bien que je ne sois pas trop "branchée" ASL, j'ai achoppé sur certaines phrases.
Cependant, compte tenu de la composition d'une ASL telle que définie sur ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12663 il me paraît qu'il y a un gros flou dans les Syndicats et ASL chez idem84.
Pourquoi 2 syndics professionnels ?
Pourquoi 2 contrats d'entretien chauffage (1 simple et 1 complet) : 1 pour le Syndicat et 1 pour l'ASL ?????
Il me semble que, compte tenu de la cession qu'évoque dans l'extrait du dernier PV AG, il s'agit d'un montage juridico fiscal et/ou juridico financier. De plus, il dénonce la renonciation des espaces verts par les Syndicats Copr.
Citation :
les copropriétés ne souhaitent pas reprendre le personnel affecté à l'entretien des espaces verts.
Il y a de l'Illégal dans ce montage. Mais dans le détail c'est quoi celle illégalité ?
Merci de vos explications....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2004 : 18:22:50
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DU31
Voyez ma réponse de 17 h 01 ! C'est comme à la Gare de Lyon
Tout est clair au point de vue organisation compte tenu des pratiques habituelles. Sauf la clause relative aux modalités d'intervention du syndic d'une copropriété à l'assemblée de l'ASL
C'est le silence de la loi qui est assourdissant. Les rédacteurs de l'ordonnance ne savent surement pas qu'il existe des grands ensembles en France avec copropriétés + monopropriétés + ASL !
Il est surprenant qu'on réforme pour des broutilles et qu'on laisse subsister des régimes obsolètes.
Ou alors il faut être logique : dans tous les cas, les syndics (professionnels ou non-professionnels) décident de tout et les copropriétaires n'ont plus qu'à suivre. Ils peuvent seulement virer les syndics après. Les professionnels pourront permuter du bâtiment A au bâtiment B et vice versa. Mais les non-professionnels seront bons pour la retraite, sauf à changer d'immeuble.
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 18:14:35
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Bonsoir,
Je vous remercie pour vos commentaires que j'ai essayé de comprendre, mais je pense que je ne dois pas avoir le cerveau adéquat (trop complexe pour moi). Par contre si vous estimez qu'un ou plusierus points doivent être éclaircis, je suis d'accord pour exposer le problème aux personnes concernées, mais pour cela il faudrait m'aider à rédiger le courrier ...
Vos commentaires m'ont toutefois permis de réclamer au syndic les « 2 contrats d’entretien chauffage » et les justificatifs des « salaires personnel jardin », en lui disant qu'il est le représentant de nos copropriétés auprès de l’A.S.L., et donc lui seul peut obtenir ces contrats et ces justificatifs (il voulait que je les demande directement).
Bonne soirée et à bientôt.
Christine |
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