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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
 Posté - 10 juil. 2004 : 11:53:47
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Bonjour à tous
en attendant les conclusions sur mon affaire de mandat de syndic et de rétractation d'ordonnance, j'ai d'autres problèmes sous le coude dont un exposé ci-après:
Sur notre contrat de syndic figure le libellé suivant:
Prestations courantes
- Contrats, marchés, appel d'offres, étude comparative des prix, commander et faire exécuter les travaux
Prestations particulières
- Etude et mise en ouevre des travaux sortant de la gestion courante
1ère question dont je n'ai trouvé de réponse nulle part: Quels sont les travaux de gestion courante que le syndic peut effectuer sans vote en AG et quels sont les autres?
Quelques exemples:
- la mise en place de bornes en béton pour empécher le stationnement des véhicules (réalisés sans vote)
- Contrat d'entretetien de l'ascenseur (souscrit sans vote)
- Contrat d'entretien des espaces verts (souscrit sans vote)
- Remplacement d'arbres (réalisés sans vote)
etc......
Quelqu'un a t-il une idée la dessus ?
Merci
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 03:32:55
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Bonjour JCF13,
Les travaux des gestion courante sont les travaux d'entretien, assité par le CS pour un montant à arrêté par l'AG (art. 21 L)
Article 21
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 4° JORF 14 décembre 2000.
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire..
Pour les tous les autres travaux, c'est l'AG qui décide. Il faut que les travaux soient étudiés au préalable avec le conseil syndical qui doit en vérifier le bien-fondé. Des devis sont ensuite joints à la convocation de l'AG et les copropriétaires se prononcent suivant les majorités requises.
Donc pour l'Etude et mise en oeuvre des travaux hors gestion courante. Il y a double emploi dans le sens où il doit être clairement mentionné dans le contrat que le syndic se réserve 1,5% pour travaux, par exemple, ravalement, étanchéité des terrasse ou réfection de la toiture, allant jusqu'à 100.000 F. (convertissez en €).
Si ce sont de très gros gravaux comme ceux-ci, il faut que l'AG soit appellée à souscrire une assurance dommage-ouvrages, à choisir un architecte (et ses honoraires), un bureau d'étude (parfois obligatoire http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13196)donc, à ce moment là, le syndic n'a qu'à faire des appels de fonds dont l'AG aura choisi un échéancier. Pour l'étude et la mise en oeuvre, il pourra se faire donner des cours par les hommes de l'art que sont les architectes et les bureaux d'études !!! Non justifiés en conséquence.....
Le syndic peut faire exécuter des travaux urgents : attention à l'urgence invoquée (art. 37 du décret). Dans ces, il doit convoquer immédiatement une AG pour faire voter lesdits travaux urgents : bien fondé, devis, factures, etc...
Les contrats, marchés, appels d'offres, etc... doivent faire l'objet d'un contrôle par le CS comme vu ci-dessus et art. 21 L et 26 du décret. Y compris pour les contrats des prestataires : ascensoristes, chauffagistes, VMC, entretien des espaces verts.
Article 21
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 14 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
________________________________
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10856
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12783
Vos exemples de travaux : ILS RELEVENT TOUS D'UNE DECISION D'AG
* Bornes de stationnement : art. 26 de la loi
* Contrat d'entretien ascenseur : art. 25 de la loi
* Contrat entretien espaces verts : art. 25 de la loi
* Remplacement arbres (tout dépend s'il s'agit de remplacement d'arbres morts suite à la sècheresse ou de nouveaux arbres d'ornements) : art. 25 ou 26 de la loi.
Vous en avez d'autres comme ça ?? Amicalement...
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 09:41:35
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Bonjour DU31
Tous les articles que vous avez nommés et détaillés je les connais déjà depuis que j'ai mis mon nez dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le décret du 17 mars 1967 et dans les autres aussi je suis devenu presque un pro, ce qui me fait plaisir c'est que vous avez les même conclusions que moi, car ce que n'explique pas la loi c'est l'interprétation que l'on peut en faire et c'est là ou je suis encore un novice et que l'expérience des autres est très utile.
Pour ne prendre qu'un exemple: le contrat d'entretien des espaces verts.
Ce contrat d'entretien date de 1999 et nous ne l'avions jamais voté en AG. Au cours de cette AG dans l'ODJ, 2 lignes figuraient qui expliquaient que la société avait été remplacée par une autre pour mécontentement répété des copros, qu'il s'agissait d'une information et non d'une résolution soumise à vote.
Cela jusqu'en 2003, ou dans cette AG, une résolution inscrite à l'ODJ disait: renouvellement du contrat d'entretien des espaces verts ou remplacement par la Sté XXXX. A la convocation était joint un seul devis, celui de la nelle Sté. Malgré mes vives protestations lors de l'AG immités par d'autres proprios, rien n'y a fait et le vote du renouvellement a été entériné, sans avoir eu de devis.
Les explications du syndic ont été celles-ci : Dans le budget prévisionnel figure une ligne "contrat espaces verts" que nous avons voté et comme il a été voté nul besoin de devis "dixit le syndic"
c'est tout bonnement scandaleux du fait que la Sté en question le patron est le frère du gardien, et qu'aucune résolution pour l'autorisation de ce contrat n'a été faite en vertu de l'article 39 du décret.
Qui plus est, dans le compte rendu de gestion de l'AG 2004, le montant de ce contrat a subi une augmentation de 5.8 % sous le seul prétexte que le SMIG avait augmenté de la même façon, j'ai bien entendu voté contre.
J'ai lors de la vérification des comptes demandé le contrat ainsi que l'annexe mentionnant le taux d'indexation, je ne l'ai jamais eu, j'ai envoyé un courrier en LRAR avec pour réponse: "nous accusons réception de votre courrier qui a retenu notre meilleure attention, nous en faisons une analyse exhaustive et ne manquerons pas de revenir vers vous". Quand ça je ne le sais pas car vous connaissez le problème : mandat syndic expiré.
Lorsque j'ai été vérifier les comptes des charges chez le syndic, la seule chose qui m'a été présentée, c'est la totalité des factures à l'exclusion de tout autre document.
Je leur ai dis que ce qui m'intéressé c'était justement tout le reste pour exemple on vous présente une facture de remplacement de personnel libellé comme suit: "remplacement du 1er/07 au 7/07 parties communes" avec un montant de XXXXX € . Je leur ai demandais qui était la personne remplacée et la raison pour laquelle on l'avais remplacée à savoir : maladie, congés, etc de telle façon à exercer un contrôle éventuel sur les feuilles de paie, et rien de tout cela n'a pu être effectué. C'est un exemple et il y en a beaucoup d'autre.
Aussi je leur ai fait une LRAR en ce sens en leur demandant tous les justificatifs qu'ils n'avaient pas pu me donner ce jour là et leur réponse est citée plus haut. Maintenant je me trouve un peu coincé car avec mon affaire de "syndic judiciaire" je ne sais plus dans quel sens me diriger.
Le CS avait vérifié les comptes mais il avait contrôlé seulement les factures (voir si le montant des factures correspondait aux montants inscrits sur le CRG) et pas leur application ou leur justification; mais moi je ne me suis pas laissé grugé car j'ai l'habitude, il faut ce dire que j'ai pendant plusieurs années été auditeur pour mon entreprise en dehors de mon travail habituel, et que je connais maintenant certaines "ficelles".
Bref tout cela pour demander quels sont les meilleurs moyens à notre disposition pour empécher ces manoeuvres concernant, les contrats marchés, etc...
Merci, et bonne journée |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 00:12:33
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Bonsoir JCF,
Effectivement, il serait temps que vous vous débarrassiez d'un truand de syndic qui refuse le contrôle des comptes tel que défini par la loi du 10/07/65 (art.18-1), raconte n'importe quoi pendant les AG et vous impose les entreprises choisies par lui !!
Il serait également souhaitable que vous désignez un NOUVEAU CS, ce qui sera fait par le Tribunal d'ici peu.....
LE SYNDIC ET LE CS ONT ENDOSSE UNE ENORME RESPONSABILITE = ils ont des comptes à rendre !!!!! N'oubliez pas !!
Pour le jardinier : c'est une société et non un employé de la catégorie A = donc pas d'augmentation relative à celle du SMIC. C'est une SOCIETE !!! Si augmentation, cela doit être précisé dans son contrat. C'est pourquoi TOUS les contrats doivent faire l'objet d'une approbation du Syndicat car C'EST LUI qui paye !!! Qui dit paiement dit justificatifs et factures !!!!!!!!
De plus, mise en cause du syndic, car la société QU'IL A RETENU, appartient au frère de votre gardien. Un caillou de plus dans son jardin !!
En conséquence, vous faites circuler l'info : ne pas payer ce que vous ne devez pas payer. PERSONNE ne peut rien faire à votre encontre car créance injustifiée = le tribunal rejette la demande du créancier. Et tant que vous n'aurez pas obtenu les justificatifs de ce qui vous est indument demandé, VOUS NE PAYEZ PAS !!!! Clair non ??
Bien amicalement......
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 02:53:54
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Bonsoir DU31
Je vois que tout le monde bosse très tard même le week-end
Jusqu'en 2001 la copropriété était pour moi secondaire et avec un peu de recul je me suis trompé. Les seules choses qui comptaient et dans lesquelles je me suis beaucoup investi étaient mon travail et l'éducation de mes enfants, pour cela je suis allé dans le monde entier pratiquement pour mon travail et j'ai adhéré aux parents d'élèves, au club de football et de judo pour mes enfants, c'était pas mal comme occupation mais le temps libre réduit à neant pour le reste à savoir ce qui est devenu une nouvelle priorité la copropriété. Et depuis 2001, les surprises n'ont pas manqué et c'est là après mures réflections que je me suis aperçu de tout l'argent que j'avais perdu en payant sans jamais demander de comptes.
Je me suis aperçu que la copropriété c'est une perpétuelle bataille qu'il faut mener et qu'on est souvent seul, pas étonnant que certains capitulent, et alors là on s'aperçois de tout le travail qui est à faire et dans ces cas là, il est très appréciable d'avoir des personnes comme vous sur ce site pour encourager, guider et informer tout ceux qui ont de la bonne volonté et qui sont parfois dépassé par les enjeux.
Après ce petit historique, reprenons le cours normal de notre dialogue.
Je suis entièrement d'accord avec vous sur ce sujet et je vais mener une bataille sans relache, dommage que tous les coproprios ne trouvent pas le même intêret dans la bataille.
En feuilletant tous les PV depuis 20 ans j'en ai trouvé des situations comme celle là, il y en a même une que je garde sous le coude pour une prochaine affaire si elle est recevable.
En juin 2000 au cours de la 1ère AG une résolution qui était à l'ordre du jour depuis une dizaine d'année: "la fermeture de la copro" (qui jusque là n'avait pu aboutir faute de la présence de la majorité requise des coproprios)était à nouveau à l'ODJ de cette AG, la majorité de l'article 26 n'étant pas requise une nouvelle AG a été décidée en novembre 2000, au cours de cette nouvelle AG la majorité n'a pas été requise non plus, mais idée géniale du syndic il a inventé un nouvel article de loi (l'art. 35 nouveau, si on s'en réfère à ce qui est inscrit sur le PV: moi je ne l'ai jamais trouvé) qui faisait que les coproprios ont pu voté suivant la majorité de l'article 24 cette fois et cette fois le projet est passé car certains qui avaient voté "contre" ont fini par se lasser et on voté oui pour ne pas revenir une autre fois, le hic c'est que le secrétariat du bureau de l'AG était fais par le gardien de la copro, ce qui est tout à fait illégal, d'après moi le délai de contestation dans ce cas là est de 10 ans suivant le 1er alinea de l'art.42 de la loi ( à confirmer ou infirmer)
Le plus triste dans l'affaire, et les opposants à la fermeture comme elle a été décidée trouvent leur opposition bien fondée aujourd'hui.
La 1ère année tout était parfait, c'était sous garantie et il n'y avait aucun problème. En 2002, l'entreprise a fait "faillite" donc impossible de faire réparer, il a fallu prendre les services d'un concurent au premier qui lui ne nous a pas loupé dans le prix du contrat d'entretien dans lequel est compris un certains nombre de visites. Et depuis c'est l'escalade du cout des travaux hors contrat, à savoir en 2001: 1700 € en 2002: 4500 € et en 2003: 8300 € et on ne sait pas ou cela va s'arrêter.
D'autant que la fermeture de la copro c'est bien mais ç a circule quand même beaucoup malgré cette fermeture, pourquoi ? parce que les personnes qui ne devraient pas entrer , pour le faire attendent devant le portail que celui s'ouvre aussi bien pour rentrer que pour sortir, et puis le système a été mal conçu car c'est un véritable marathon pour entrer et sortir.
Un exemple si vous voulez entrer:
- descendre de la voiture (je vous dis pas qu'en il pleut)
- aller au digicode, rechercher le nom par défilement sur un écran
- une fois le nom trouvé, appuyer sur appel et attendre la réponse
- ensuite la personne appelée si elle veut vous ouvre la porte en appuyant sur une touche de son téléphone et vous ouvre la porte
Pour ressortir:
- vous vous arrêter de nouveau devant le portail, vous descendez de la voiture, aller au digicode, faire le numero que l'on vous aura donné en partant (attention à ne pas oublier de le donner), ce numéro (qui change mensuellemnt) vous permettra d'ouvrir un portillon qui vous donne accès au digicode principal que vous avez utilisé en entrant
- et là vous pratiquez de la même façon que pour entrer
C'est un véritable parcours du combattant, surtout pour les médecins et les urgences. Maintenant, entre la facilité d'accès et le prix de l'entretien beaucoup de personne regrettent leur décision, et il y a de quoi!!!
notre copro c'est pas rien et il y a de quoi faire et des exemples comme cela li y en a.
Cordialement |
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