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paname
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 10 juil. 2004 : 21:32:30
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Je viens de visiter une maison, proposée à la vente par l'intermédiaire d'une agence.
Le "négociateur", sachant que les propriétaires seraient présents lors de la visite, nous a instamment pressés de ne pas évoquer le prix de vente en leur présence (?).
De retour à l'agence, il nous a expliqué que "dans la région", les négociations s'effectuaient sur la base du "tout compris", càd net vendeur + frais d'agence + frais de notaire.
Outre le fait que ce "tout compris" me paraît parfaitement hypocrite (des négociations sur les frais de notaire?!!), et devant tant de mystère, je m'interroge sur le montant des frais d'agence...
Je souhaiterais contacter directement le vendeur, non pas pour "by-passer" l'agence, mais pour connaître le montant réel du net vendeur. Il suffirait alors d'y ajouter les frais d'agence (dont le pourcentage doit être affiché en agence) pour obtenir le prix de vente et faire une offre d'achat en conséquence, n'est-ce pas?...
J'ai signé un bon de visite, stipulant que durant 15 mois, il m'était interdit d'acquérir cette maison sans passer par l'agence. Oui, mais ai-je le droit de téléphoner au vendeur sans en informer l'agence?
Merci d'avance de vos réponses.
Paname
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 09:21:44
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Pourquoi ne pas tout simplement faire une offre en fonction de ce que vous pensez du prix et de ce que vous pouvez financer ? A l'agence ensuite de négocier avec les vendeurs, à elle d'ajuster éventuellement ses honoraires si nécessaire.
Le tarif d'honoraires doit être affiché en vitrine. Le montant des honoraires figurera obligatoirement sur le compromis.
Toutefois rien ne vous interdit de contacter directement les vendeurs.
jcm |
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tonhomme
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243 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 21:06:13
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| Chère Paname, auriez-vous perdu votre pari ?... |
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perestroika
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396 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 14:49:36
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ref tonhomme : ??
paname : oui vous avez le droit de contacter directement le vendeur mais pas de bypasser l'agence.
une autre solution -si l'agence persiste à refuser de vous indiquer le montant de la commission - consiste à dire que vous êtes prêts à signer un compromis de vente. L'agence sera alors forcée d'éditer un compromis qui précisera le montant de sa commission.
C'est d'ailleurs ce que je vous encourage à faire, plus tôt vous connaîtrez l'ensemble des tenants et aboutissants de votre future-transaction, mieux vous pourrez négocier et obtenir un prix global intéressant.
jcm : Comme d'hab pas d'accord avec vous sur ce raisonnement. Si l'agence cherche à "masquer" le montant de la commission, c'est bien qu'il y a une raison. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 16:57:15
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Je ne porte pas de jugement, mais constate que beaucoup d'agences rechignent à communiquer spontanément aux acquéreurs le montant de la rémunération due par le vendeur, de même que de nombreuses personnes ne répondent pas à la question posée à brûle pourpoint : combien gagnez vous par mois, sans avoir pour cela une raison particulière.
Comme je l'indiquais plus haut, cette rémunération sera de toute façon indiquée dans le compromis.
A mon avis l'acquéreur a d'ailleurs tort en général de vouloir trop négocier les honoraires de l'agence : celle-ci sera bien à même de le faire spontanément pour faire passer une négociation. Mais avec cette pratique on se focalise sur la commission et on en arrive souvent à payer plus cher au final, qu'avec une négociation menée dans de bonnes conditions.
jcm |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 10:57:40
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Tout à fait ok avec votre dernière phrase. J'ai pu constater qu'il était mal reçu d'évoquer la commission elle-même, et qu'il valait mieux discuter sur le montant global.
Mais je ne vois aucune justification autre que "c'est les us et coutumes de la profession". Ca se "fait pas" de causer directement de la commission elle-même.
Je ne suis pas du tout ok avec le parallèle que vous faites avec "combien gagnez-vous ?". Autant je pourrais rechigner à répondre à un collègue, ami ou autre (encore que moi perso je m'en tape un peu), autant à mon (ex/futur/actuel) employeur j'en cause évidemment sans problème. La différence c'est que dans la cas des amis ou collègues ils ne sont pas impliqués dans la transaction, dans l'autre si.
Et en l'occurrence l'acquéreur est impliqué dans la transaction ! La question que l'on pose à l'agent immobilier n'est d'ailleurs pas "combien gagnez-vous ?" ou "quel est votre chiffre d'affaire" mais "qu'est-ce que vous me demander de payer ? à qui et pourquoi ?".
Ce qui paraît être la moindre des choses à savoir avant de signer. |
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perestroika
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396 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 11:03:21
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Pourquoi discuter du montant de commission compromet "les bonnes conditions" de négociation ? Je me souviens que le bonhomme de l'agence m'avait trouvé très agressif parce que je disais franco que je trouvais que la commission était trop élevée.
Et je pense qu'il était sincère et qu'il se sentait effectivement agressé par mon approche.
Pour moi c'est révélateur d'une susceptibilité sur ce point. Après tout c'est comme ça, suffit de le savoir. Ca complique un peu l'échange vu que ça force à des distorsions.
Par comparaison il est vrai que les revendeurs d'une manière générale indiquent rarement leur marge sur leurs produits...
... sauf quand cette marge est très faible et qu'ils en font un argument commercial.... Ne serait-ce là la clef ? |
Edité par - perestroika le 13 juil. 2004 11:04:04 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 11:41:10
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En partie. La rémunération des agences est trop élevée par rapport au service fourni en cas de mandat simple, qui induit beaucoup de gaspillage (l'agence paie des frais et des démarches sur de nombreuses affaires sur lesquelles elle ne perçoit pas un centime : il faut bien s'y retrouver pour payer le loyer à la fin du mois...). Cela peut induire une gêne chez certains agents qui ne savent pas comment justifier les honoraires, ou n'en ont pas envie. Le mandat exclusif, aménagé ou non, commence seulement à entrer dans les moeurs, y compris chez les agents immobiliers. Deux options : soit il permet de baisser le montant des honoraires, soit d'assurer un service beaucoup plus conséquent. Je pense que c'est la deuxième option qui prévaudra, compte-tenu du développement exponentiel des mises en cause des professionnels dans le cadre du devoir de conseil : les clients deviennent, à juste titre d'ailleurs, de plus en plus exigeants. Aux Etats Unis, il n'y a que des mandats exclusifs, les professionnels ont une excellente image, et les tarifs sont comparables aux nôtres (moyenne 6 %).
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 juil. 2004 : 11:45:11
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Perestroika, quand vous avez trouvé la commission trop élevée, vous aviez raison et tort. Raison par rapport à ce qui avait été fait pour vous, pour votre affaire. Tort parce que le montant des honoraires, compte tenu de la loi Hoguet qui interdit de se faire payer un centime, fût-ce de remboursement, sur une affaire non conclue, interdit au professionnel de raisonner ainsi, sauf à faire faillite à la vitesse de la lumière.
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 11:13:11
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Jcm,
Vous qui êtes un professionnel de l'immobilier, pourriez-vous me dire pourquoi les commissions moyennes en France des agents immobiliers sont entre 5 et 10% alors que dans la majorité des pays de l'UE, elles se trouvent entre 2 et 4%?
Cordialement,
Pégase |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 11:31:17
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Le seul chiffre que je connais c'est 6 % moyenne européenne, source une revue professionnelle il y a quelques années.
Ceci dit un des effets pervers de la loi Hoguet est de faire monter les prix.
Prenons un exemple : les avocats. Imaginons qu'ils n'aient le droit de se faire payer que s'ils gagnent leur procès. Comme à chaque procès il y a un avocat qui gagne et un qui perd (je schématise bien sûr) en moyenne chacun gagnerait une fois sur deux. Quel serait son choix ? Multiplier ses honoraires par deux pour garder le même niveau de revenus. Ou diminuer le niveau de ses prestations pour conserver des clients. Ce deuxième choix l'entraînerait vite à la faillite cause désaffection des clients.
L'agent immobilier, à cause du mandat simple et de l'impossibilité de se faire payer un centime s'il n'a pas conclu l'opération, se retrouve dans la situation où il vend quinze pour cent des affaires qui lui sont confiées. Pas cinquante, quinze. A vous de faire le calcul du tarif qu'il doit appliquer.
Ce pourcentage passe à 85 % en mandat exclusif. Avec des mandats semi-exclusifs, aménagés, on est autour de 70-75 %, c'est encore acceptable.
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 12:18:44
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Donc si je prends votre raisonnement, le montant des commissions à verser devrait être en fonction du type de mandat.
Pour le mandat simple, je peux comprendre qu'un taux de 5 à 7% soit applicable. Par contre, pourquoi n'y a-t'il pas de minauration dans le cas d'un mandat exclusif? Si les rapports de réussites sont si différents (15% en mandat simple et 85% en mandat exclusif) en toute logique, la commissions devrait, au minimum, être divisée par 2 voir 3 pour le mandat exclusif.
Non?
Pégase |
Edité par - Pégase le 14 juil. 2004 12:19:57 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 14:23:34
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Cette discussion est intéressante,
Mais en définitive, lorsque le vendeur passe un contrat avec l'agent immobilier à qui il confie son bien à la vente, c'est à lui de "négocier" le montant des frais d'agence.
Or il me semble qu'il est tout à fait capable, comme dans toute négociation, de trouver un terrain d'entente.
Il est vrai que bien souvent, les frais d'agence sont conclus comme étant à la charge de l'acheteur, afin de minorer les frais de taxations foncières.
Mais cette procédure est bien souvent illusoire car, entre payer un bien 200 000 € + frais d'agence à 15 000 € (environ 7%) soit un total de 215 000 € et payer un bien à 210 000 € tout compris (FAI inclus) les 10 000 € de plus de taxations foncières seront bien moins pénalisants au final que les 5 000 € de frais d'agence supplémentaires supportées par le seul acheteur.
Christophe |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 14 juil. 2004 : 19:44:02
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Où je mets les pieds??? néamoins, je ne peux m'empécher de donner mon avis. Personnelement, j'estime que c'est celui qui confie une mission au professinnel de s'acquitter de la prestation.
Je m'explique, un quidam trouve dans la vitrine d'un agent immobilier un bien qui semble correspondre à sa recherche, le visite et conlue l'affaire. Pourquoi serait-ce à cette personne de payer la commission?
maintenant prenons le ceas de ce même "acquéreur" qui confie mandat à l'agence de lui dénicher un bien répondant à tel cahier des charges. Il me semble que c'est à lui de payer le service rendu?
À mon sens, cette procédure supprimerait les interrogations des uns et des autres car les honoraires seraient librement négociés entre le donneur d'ordre et le prestataire de service.
Est-utopique?? je serai législateur je déposerai une proposition de loi en ce sens et tant pis pour les cris des uns et des autres car je pense que c'est au donneur d'ordre de payer.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 10:28:16
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Pégase, pour deux raisons à mon avis. La première est que les agents immobiliers eux-mêmes (la majorité en tout cas) n'ont pas encore assimilé le mandat exclusif et ne savent pas le différencier du simple dans la pratique quotidienne, parfois même ils ne veulent pas en entendre parler car ils ne voient que les côtés négatifs. La deuxième est que cela ne correspond pas vraiment à la demande, puisque si les clients trouvent les commissions trop élevées, c'est toujours par rapport à la prestation jugée trop faible. A mon avis c'est plutôt le niveau des prestations qui augmentera notablement, plutôt que le tarif qui baissera ; cela évitera nombre de mises en cause pour manquement au devoir de conseil.
Ceci dit il n'est pas exclu que les honoraires baissent aussi.
Pour Ad-honores : qu'est-ce que ça changerait ? Si la commission est charge vendeur, elle est dans le prix. Si elle est charge acquéreur, le prix annoncé est diminué d'autant. Quand on passe par une agence, il y a une commission. Peu importe qu'elle soit techniquement à la charge de l'un ou de l'autre. Et je ne vois pas quelle considération philosophique ou morale interdirait de faire payer un client qui pousse la porte d'une agence. Quand on achète un kilo de pommes, on paie la marge de l'épicier.
Le cas du "vrai" mandat de recherche confié par l'acquéreur est très marginal. Même dans ce cas d'ailleurs ce n'est qu'en possession de toutes les données concernant la commission que les parties acceptent ou non de conclure l'affaire.
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 10:36:45
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Vos propos ne changent rien au fait que je trouve qu'il soit quand même anormal que les commissions d'agence soient si élevées. Si je compare à la Grande Bretagne, les commissions d'agences en France sont 3 à 4 fois supérieures. Là-bas, on tourne aux alentours des 2 à 3% et le marché immobilier est sensiblement le même aussi bien au niveau prix qu'au niveau volume.
Rien ne justifie qu'une agence prenne 15'000 euro sur un bien vendu 300'000. Je suis désolé pour les pro qui liront ceci mais je pense sincèrement que votre rémunération n'est pas en phase avec le service fourni.
J'ai personellement vendu dernièrement un bien pour 295'000 euro par une agence et j'ai à peine réussi à négocier une baisse à 13'000 euro de leur comm. En tout et pour tout, ils ont passé 1 annonce dans un journal immo et on fait 4 visites. Temps total de leur travail estimé à 10 heures. Ca fait quand même du 1'300 euro de l'heure!! (ok, plus une pub à 100 euro...)
Vous allez me dire: Oui mais on ne réussi pas toutes les affaires! D'accord. Je reprends les propos de Jcm: 85% de réussite sur des mandats exclusifs. Donc arrondissons à 8 ventes sur 10 affaires. Prenons 20 heures en moyenne pour traiter une affaire et une valeur moyenne de 15'000 euro de commission par affaire signée.
Ca fait quand même 600 euro de l'heure de travail!!!! (8x15'000/10x20h)
Soit 4'800 euro par jour ou 100'000 euro par mois
Vous trouvez ça normal???
Pégase |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 10:55:42
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Je militais surtout pour la transparence (en réponse à l'article initial). Ca ne me choque pas du tout d'avoir à payer pour compenser les affaires qui ne se sont pas faites. On ne paie pas que pour le service rendu, on paie aussi pour que l'entité qui nous sert puisse survivre. De même qu'en grande surface dans le prix est inclu les vols, les stocks jetés (périmés, abimés ...), la pub etc...
Donc c'est réellement la transparence et la difficulté à négocier la commission directement que je trouve regrettables.
Qt au mandat exclusif, en temps que vendeur quel intérêt j'ai à opter pour ce mode ? C'est le meilleur moyen pour que l'agence n'ait aucune pression et donc que ma transaction prenne des semaines à aboutir. Si je n'ai quasi aucune contrainte de temps alors effectivement ça peut être intéressant.
Donc lorsque c'est de l'investissement ça peut valoir le coup, mais lorsque le bien est habité et qu'on doit le revendre pour acheter ailleurs ça me paraît être une mauvaise solution.
Enfin pour répondre au "Est-ce normal ?" de pégase, il est clair que si c'était juteux tout le monde ouvrirait des agences immobilières !
Ha ? C'est précisément ce qui se fait ? Donc voilà, vous avez la réponse à votre question ! C'est effectivement très juteux lorsque l'agent est bon. S'il est mauvais et que le ratio d'affaires qui aboutissent descend bas ça doit être bcp moins intéressant. |
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Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 13:33:42
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"Qt au mandat exclusif, en temps que vendeur quel intérêt j'ai à opter pour ce mode ? C'est le meilleur moyen pour que l'agence n'ait aucune pression et donc que ma transaction prenne des semaines à aboutir."
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On oublie que c'est dans l'intéret de l'agent immobilier de vendre le bien. Sinon, pas de commission et donc pas de rémunération.
Regardez le nombre d'affaires en paiement de commission qui se règlent en justice. La jurisprudence est remplie de ce genre de cas.
Alors, le risque est probablement de voir l'agent traiter en priorité les affaires "juteuses" et de délaisser les affaires moins intéressantes. Et c'est là qu'une négociation entre le vendeur et l'agent peut trouver tout son intéret je pense.
Je tiens en outre à préciser que je ne suis pas "un fan" des agents immobiliers étant moi même en procès avec un représentant de cette profession (en plus du couple qui m'a assigné en vente forcée - vous le devinerer sans doute : il s'agit de l'agence par qui se couple est passé).
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 13:35:34
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Perestroika, en tant que vendeur vous avez intérêt au mandat exclusif, moyennant certaines précautions.
Il n'y a que peu d'intérêt à donner un mandat simple à plusieurs agences, c'est démotivant pour le professionnel, quoiqu'en pensent certains. Et surtout aucun d'entre eux ne pourra mener d'action vraiment satisfaisante.
Pourquoi le proprio ne veut pas donner de mandat exclusif ? Essentiellement parce qu'il se sent pieds et poings liés pour 3 mois. (Il y a certes d'autres raisons). Eh bien il suffit d'annuler ces 3 mois en disant à l'agent immobilier : je vous confie un mandat exclusif, si je ne suis pas satisfait de vos services je le dénoncerai avec préavis de 15 jours à n'importe quel moment. Et bien négocier les moyens que l'agence va mettre en oeuvre. Je vois peu d' agences refuser un tel accord.
Pégase, vous avez raison, je suis le premier à dire que la rémunération n'est pas en phase avec le service fourni.
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 14:24:59
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Jcm,
Vous êtes agent immobilier si je ne me trompe. Non? Si c'est effectivement le cas et vue votre confirmation du fait que le service n'est pas en phase avec la rémunération, quelle est votre politique tarifaire?
Pégase |
Edité par - Pégase le 15 juil. 2004 14:26:38 |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 14:31:58
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Ciramor : Je n'oublie pas mais dans un marché où la demande est plus élevée que l'offre, l'agence qui a un mandat exclusif est à peu près certaine d'effectuer la transaction à un moment ou à un autre, qd elle le désire en fait.
Et en effet si d'autres transactions intéressent davantage l'agence ou alors urgent plus (because pas de mandat exclusif sur celles-ci), il y a de bonnes chances que la notre mette des semaines avant d'aboutir.
Du reste le mandat exclusif désavantage et le vendeur, et l'acheteur pour la même raison. |
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vente par agence - entente vendeur/acheteur
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