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jeanmarie
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 12 juil. 2004 : 16:35:58
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Bonjour,
Je rencontre des problèmes avec mon syndic de copro. Lors d'une assemblée annuelle (2002 en l'occurence), il avait été convenu un ravalement 2003 dont le montant global ne devait pas excéder un plafond chiffré à 100 000 euros. De plus, le solde du paiement devait se faire non pas en fonction des tantièmes de chaque proprio mais en fonction du nombre de fenètres par appartement.
Début 2004, je reçoit un solde à payer exprimé en fonction de mes millièmes et dont le montant faisait ressortir un enveloppe de 120 000 euros. Malgré une lettre recommandée à mon syndic (Foncia pour ne pas le nommer) je reste sans réponse. Je reçois cependant des menaces d'application de la loi SRU concernant les impayés + frais de relance + intérets de retard, puisque bien entendu, je m'abstiens de payer ce solde non conforme.
Quelqu'un peut il m'indiquer la conduite à tenir et quels sont mes droits en cas de mise en application des menaces d'huissier ??
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 17:04:22
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menaces d'application de la loi SRU concernant les impayés : ces menaces ne peuvent concerner que le défaut de paiement d'appels de provisions au titre du budget prévisionnel c'est à dire les charges courantes. Si vous avez fait des retenues de paiement portant également sur un ou plusieurs de ces appels il faut régulariser sans tarder en précisant ce que vous réglez. De toute manière ces sommes sont dues.
Pour le solde d'un chantier, a fortiori quand le montant final excède le montant du crédit ouvert, les quotes-parts ne deviennent exigibles qu'après approbation du compte propre au chantier par l'assemblée générale.
L'intégration du coût des réfections d'extérieurs privatifs dans la masse globale des frais de ravalement est une pratique courante qui est souvent prévue par le règlement de copropriété.
Il faut vérifier en premier lieu s'il y a une clause de ce type dans votre règlement de copropriété, en second lieu quel est le texte précis de la résolution de l'assemblée à ce sujet.
Il arrive que l'assemblée décide la répartition au nombre de fenêtres alors que la clause contraire figure dans le règlement de copropriété. Le syndic rectifie ensuite (ce qui peut être correct), mais sans prévenir (ce qui n'est pas correct), parce qu'il a enregistré des protestations après l'assemblée.
La décision de l'assemblée l'emporte-t-elle sur la clause ? oui si elle a été prise à l'unanimité ou si personne ne conteste ensuite.
Quant au dépassement de crédit, il faut voir de quoi il s'agit et il appartient à l'assemblée seule de le ratifier.
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jeanmarie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 17:37:42
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Merci pour cette réponse aussi rapide que détaillée.
Concernant les charges courantes, je n'ai évidemment pas fait de retenues. Cependant, comme le solde dû est globalisé, le syndic peux à la limite interprété les impayés comme cela l'arrange.
Reste qu'à ce jour j'attends toujours une réponse à un courrier recommandé. Pourquoi ne facturai'je pas également de intérets de retard ? Et en finalité, comment contraindre le syndic à me formuler une réponse ??
Merci |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 06:20:33
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Bonjour jeanmarie,
L'AG s'est prononcée sur un vote concernant des travaux d'un montant de 100.000 € suivant des modalités de répartitions arrêtées par elle. La décision telle qu'elle a été votée doit être exécutée par le syndic. (art. 18 de la loi de 1965).
Il n'y a pas de disposition ultérieure que le syndic pourrait prendre en catimini, selon son bon vouloir. C'est un professionnel. Quand on prépare une arnaque au ravalement, il faut que le dossier soit bien monté, vérifié par le conseil syndical, et que les devis soient joints à la convocation AG. Vos devis étaient-ils conformes ? Combien de sociétés ont soumissionné ? http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0604/devis.htm
IL FAUT QUE LE SYNDIC JUSTIFIE DE TOUT.....
Il applique une autre base de répartition sur un montant plus élevé que le montant voté ? VOUS REFUSEZ DE PAYER.... Vous ne risquez rien, la créance est injustifiée. S'il vous assigne c'est lui qui va dans le mur. Laissez le assigner....
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11371
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13196
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12783
L'approbation des comptes ne sont opposables qu'au Syndicat, mais pas à 1 copropriétaire pour charges individuelles.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 22 novembre 2000 Rejet
N° de pourvoi : 98-23465
Inédit
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Place de la Chapelle à Paris, dont le siège est 4, place de la Chapelle, 75018 Paris, représenté par son syndic, le cabinet société Deslandes, société anonyme, dont le siège est 10, rue de Rome, 75008 Paris,
en cassation d'un arrêt rendu le 1er octobre 1998 par la cour d'appel de Paris (19ème chambre civile, section B), au profit de M. Raymond Delord, demeurant 3, avenue Van Dyck, 75008 Paris,
défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Hennuyer, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Place de la Chapelle, 75018 Paris, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobtre 1998) que, par acte du 10 avril 1997, le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble de la Place de la Chapelle (le syndicat) a assigné M. Delord, copropriétaire, en paiement d'un arrièré de charges de copropriété, et a ensuite actualisé le montant de sa demande au 24 septembre 1997 ;
qu'en cause d'appel il a aussi demandé paiement des charges afférentes au troisième trimestre 1997 et au premier trimestre 1998 ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en paiement des charges arriérées au 24 septembre 1997, alors, selon le moyen :
1 ) que si dans ses conclusions d'appel, M. Delord déclarait sans autre précision que rien ne prouvait qu'il fut redevable de la somme de 41 853 francs, ce montant n'apparaissant nulle part, à aucun moment il n'a contesté le solde débiteur de 27 181,51 francs porté sur le bordereau de charges du 17 janvier 1995, qu'ainsi l'arrêt attaqué a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 455 du nouveau Code ;
2 ) que l'arrêt attaqué en effectuant sur la demande du syndicat des copropriétaires une déduction non invoquée par M. Delord et qui par suite n'a fait l'objet d'aucun débat, sans que les parties aient été invitées à s'expliquer sur ce point, a violé le principe de contradiction et violé les articles 15 et 16 du nouveau Code de procédure civile ;
3 ) qu'il résultait des relevés de charges avec situation de compte, adressés chaque trimestre au copropriétaire, qui ne les a pas contestés et qui ont été produits, ainsi qu'il ressort du bordereau de communication de pièces du 25 février 1998, que la somme de 27 181,51 francs apparue au débit du copropriétaire dans le relevé des charges arrêté au 10 octobre 1994 et reprise dans celui arrêté au 17 janvier 1995, avait été réglée par ses soins dès avant l'introduction de la procédure du syndicat, et n'était donc pas réclamée par ce dernier dont les demandes concernaient pour un montant global de 41 853,01 francs des périodes postérieures, qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé les articles 1134 et 1256 du Code civil et les articles 10, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. Delord, qui contestait le montant de sa condamnation à la somme de 41 853 francs au titre des charges impayées, soutenait que le syndicat ne justifiait pas de sa créance, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, et au vu des documents soumis à son appréciation, que le bordereau d'appel de charges du 17 janvier 1995 reprenait un solde débiteur de 27 181,51 francs qui n'était justifié par aucune pièce, que les frais de recouvrement ne pouvaient être réclamés à un copropriétaire et n'étaient pas non plus justifiés, et que M. Delord avait réglé le 30 septembre 1997 une somme de 30 000 francs supérieure à la créance du syndicat retenue pour un montant de 11 160 francs ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le syndicat avait, a l'appui de sa demande additionnelle, produit le jour de l'audience un décompte chronologique et des relevés de charges individuelles et générales pour la période du troisième trimestre 1997 et du premier trimestre 1998, la cour d'appel, qui a écarté des débats les pièces qui n'avaient pu être contradictoirement discutées, a retenu, en l'absence de tout autre élément pouvant justifier la créance du syndicat, que cette demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Place de la Chapelle 75018 Paris aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille.
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Décision attaquée : cour d'appel de Paris (19ème chambre civile, section B) 1998-10-01
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Merci de m'indiquer si les devis étaient conformes, détaillés et le nombre d'entreprises soumissionnaires.
A bientôt...
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 06:30:25
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J'oubliais, jean marie
Au cas où ce supplément de travaux relèverait de la décision unilatérale du syndic, ce sera à lui de payer la facture. Une entreprise est tenue de demander le PV d'une AG afin de savoir si le Syndicat a commandé les travaux :
Construction et Urbanisme
02-06-2004
Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées.
Une cour d’appel condamne un syndic à régler à un entrepreneur le montant d’une série de factures correspondant au coût de travaux effectués sur différents immeubles gérés par le syndic. Dans son pourvoi en cassation, celui-ci soutient que l’entrepreneur avait nécessairement eu connaissance de sa qualité de mandataire et que l’obligation pour le syndic de faire exécuter les travaux urgents (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18) ne saurait avoir pour conséquence son engagement personnel à l’égard des tiers.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que les factures correspondaient à des travaux de faible importance exécutés, pour certains, à la suite de commandes verbales émanant de préposés du syndic. Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées. Il avait déjà été statué dans le même sens (CA Rennes, 7 mai 1996).
Si le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, peut, sans autorisation de l’assemblée générale, commander et régler les dépenses correspondant à des actes de gestion courante, il n’est pas dispensé, dans ses rapports avec les tiers, de préciser sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.
(Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B, Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario)
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 355 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 344.
A bientôt.....
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jeanmarie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 16:02:07
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Ok merci pour cette réponse fournie. Je suis un peu surbooké en ce moment, d'où mon délai de réaction. Les demandes de devis étaient au nombre de 3 dont 1 qui n'a pas répondu et un autre hors délai (mais quand meme retenu et validé par l'AG). Les devis étaient bien détaillés, le travail réalisé est conforme aux attentes.
Seule cette gestion du paiement et surtout la non réponse à mes recommandés commencent à m'exaspérer au point de m'interroger sur une action en justice de ma part pour faire bouger ces syndics qui jouent sur leur nom plutôt que sur leurs compétences.
jm |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 02:32:01
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Citation :
Initialement entré par jeanmarie
Ok merci pour cette réponse fournie. Je suis un peu surbooké en ce moment, d'où mon délai de réaction. Les demandes de devis étaient au nombre de 3 dont 1 qui n'a pas répondu et un autre hors délai (mais quand meme retenu et validé par l'AG). Les devis étaient bien détaillés, le travail réalisé est conforme aux attentes.
Seule cette gestion du paiement et surtout la non réponse à mes recommandés commencent à m'exaspérer au point de m'interroger sur une action en justice de ma part pour faire bouger ces syndics qui jouent sur leur nom plutôt que sur leurs compétences.
jm
Oups, jeanmarie,
Je relis votre réponse et y'a un truc qui est complètement naze : les devis !!
3 devis dont 1 qui est hors délai et 1 qui n'a pas répondu : votre syndic a commis une grosse faute et ça prouve qu'il n'y a eu aucune consultation d'entreprises, ni de sa part, ni de celle du CS. Donc une arnaque au marché !!
Ces 2 derniers devis étaient à écarter de la part d'un professionnel et d'un CS un tant soit peu consciencieux !!!!!. La honte de les avoir joints à la convocations : ILS N'ONT AUCUNE VALEUR !!!
Il vous a simplement 1 seul et unique devis d'une entreprise copine !! Là, vous êtes dans la merde.....
A bientôt......
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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jeanmarie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 10:33:30
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Bonjour,
Je viens de recevoir la réponse du tribunal à ma de mande d"injonction de faire" : rejet car confrontation des parties nécéssaire. Autrement dit j'ai envoyé une pile de documents montrant la non réponse depuis six moix à mes demandes d'explication mais le juge estime que ce n'est pas suffisant. On s'etonnera de la surcharge des tribunaux ... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 19:56:51
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Je n'ai pas lu ou relu tous les topis avancés ici, mais je voudrais rappeler quelques règles concernant les tvx votés par l'AG.
L'AG a seule qualité pour décider des travaux à entreprendre et des sommes nécessaires pour les réaliser.
Il a été jugé, et c'est une constante, qu'un syndic ne pouvait faire engager de travaux tant qu'il n'était pas en mesure d'en assurer la totalité du financement.
DU31 ne manquera pas de nous sortir 1 arrêt sur ce point.
En l'espèce, il a été décidé de réaliser des travaux pour un devis fixé à 100.000 €., somme qui a du être appelée en totalité auprès des copropriétaires
Le coût global est de 120.000 €
Question : d'où sortent ces 20.000 € supplémentaires, tant en ce qui concerne des travaux en sus, que du porte-monnaie d'où ils sont sortis.
Dans quels fonds le syndic a t-il pioché ces 20.000 €.
Les arrêts sur cette question disent qu'il s'agit là de fonds engagés personnellement par le syndic, hors décision sur la réserve pour tvx futurs par exemple, et qu'il devra les prendre à sa charge.
Je vous suggère donc de bien regarder les choses et d'en tirer toutes les conclusions que vous devrez, si c'est le cas, imposer sans transiger au syndic.
Un peu trop facile de jouer avec le porte monnaie des autres. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 11:56:19
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D'abord une précision sur :
Citation :
Concernant les charges courantes, je n'ai évidemment pas fait de retenues. Cependant, comme le solde dû est globalisé, le syndic peux à la limite interprété les impayés comme cela l'arrange.
Ce n'est pas exact, surtout depuis la réforme récente.
Le syndic doit imputer les paiements faits par un copropriétaire conformément aux voeux explicites ou même implicites du payeur.
Si vous recevez en même temps
> un appel de provision sur charges courantes de 550 €
> un appel de provision sur travaux de 800 € soit total 1350 €
et si vous réglez 550 €, le syndic doit l'imputer sur le compte des provisions sur charges courantes. Il est évident que c'est bien cela que vous payez. Vous êtes à jour de ce chef et il ne peut utiliser le référé SRU.
Si vous réglez 1000 €, vous devez préciser votre ventilation : 550 sur les charges courantes et 450 sur le compte travaux et le syndic doit enregistrer le règlement comme tel. Les syndics sont déjà obligés de respecter les règles d'imputation des paiements depuis longtemps. Les nouvelles règles comptables renforceront cette obligation.
Dans certains cas toutefois la volonté du débiteur est écartée. S'il doit un arriéré incluant des charges (dette principale) et des intérêts de retard (dette accessoire), tout paiement est imputé d'abord sur les intérêts, et le solde sur le principal.
Par ailleurs, pour le problème de répartition (j'écarte ici la question du dépassement de crédit) :
> si la répartition de la peinture des fenêtres en fonction du nombre de fenêtres met à votre charge 600 e
> et si la répartition en fonction des tantièmes met à votre charge 700 €
Il ne faut pas vous amuser à retenir la totalité de ce qui vous est réclamé. Votre contestation ne porte que sur 100 €. Il faut payer 600 €. A défaut vous vous mettez en mauvaise position.
Sur le dépassement de crédit, le syndic, à la clôture du chantier doit vous adresser un décompte détaillé du chantier, établi de manière extra comptable c'est à dire hors appel de fonds "papier". Vous devez donc bien savoir à quoi correspondent les 20 000 €, qui ne sont pas une paille. |
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