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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
 Posté - 30 août 2004 : 16:00:44
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Il semble que le syndic de notre copropriété trouve qu'on n'est pas assez rentable pour lui. Combien doit toucher un syndic par an sur une copropriété (en frais de gestion courante + exceptionnel) pour être rentable à Paris ? Bien sûr, ça dépend de la charge de travail mais disons en comptant sur une année sans gros travaux mais juste quelques petits travaux.
Est-ce qu'en comptant 5000 € par copropriété, ça lui suffit à être rentable ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 07:38:36
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Si vous en dites un peu plus, d’abord sur la taille de la copropriété en cause (nombre de lots principaux, de parkings le cas échéant, etc., budget global hors syndic,...) et sur sa complexité (uniquement logements ou logements et commerces, équipements et services techniques collectifs ou non tels chaufferie, ascenseur,…), vous susciterez probablement des contributions en réponse.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 31 août 2004 07:39:30 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 09:41:08
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| 16 lots ; 2 commerces ; pas de services techniques type chauffage mais présence d'un ascenseur ; pas de parking ; pas de gardien ; budget hors syndic de l'ordre de 19.000 à 20.000 € (comprenant environ 25% de petits travaux récurrents) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 12:07:46
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Il me semble que la question posée par Marion-A est double :
- quel niveau pour les honoraires de syndics.
- quel est le seuil de rentabilité de ces honoraires.
Pour 16 lots, vous êtes effectivement pénalisé. Il faut bien comprendre que la gestion d'une copropriété implique des frais qui sont incompréssibles.
Exemple : rédaction et notification de la convoc à une AG. La rédaction de la convoc seule a un coût, mettons 1 heur de treavil soit 70 €. que vous soyez 16 ou 250, c'est toujours 70 € la convoc. le reste, 16 ou 250, ce sont des photocop, qui elles aussi ont un coût variable celui là de 16 à 250.
Si je me déplace pour visiter une copro, mon déplacement et l'heure passée coute tant, qu'il y ai 20 lots ou 250 ....
Ce que je veux dire par là, c'est que la gestion d'une copropriété induit un coût de gestion incompressible, indépendant du nombre de lot.
D'où la gestion d'une petite copro de 16 lots qui "coûte" plus cher que celle de 250.
Si je veux "rentabiliser" la seule gestion de votre copro de 16, effectivement nous serons dans les 5000 € (310/315 € par lot)
Pour une copropriété de 250, nous serions, toujours por la seule gestion, autour des 150/200 € du lot (tarifs région parisienne).
Mais il convient d'intégrer aussi les activité annexes ou complémentaires. La gestion immobilière (syndic) représente entre 30 et 50 % du CA des cabinets immobilers. Le reste ? transactions et surtout gestion de biens, sans compter les activités d'assureur qui emergent, entre autres ....
Si vous êtes 16 lots et qu'en plus je n'ai pas la gestion d'appartements pour le compte de bailleurs, vous ne présentez aucune "rentabilité" pour mon cabinet.
La gestion immobilière est bien souvent un 'matelas' pour les autres activités, bien plus "rentables".
D'où cette question : quel doit être le niveau des honoraires pour avoir une "bonne" gestion ?
Je dirais que lorsqu'on paye, on peut avoir des exigeances. Si on tire les prix vers le bas, il ne faut pas être regardant sur la qualité.
Pour ma part, je trouve que les honoraires de syndics sont généralement trop tirés vers le bas pour pouvoir passer. Malheureusement, les copropriétaires vont privilégiers les prix bas sans voir l'aspect qualitatif.
Il ne faut donc pas se plaindre ensuite si le syndic n'est jamais là et ne répond pas au téléphone
"Pour ce prix là, je ne vais pas me casser la tête pour vous mais juste expédier les affaires courantes pour ne pas me faire virer".
Vous parliez de "rentabilité" ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 12:34:34
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Je souscris complètement à ce que dit Gédehem. En tordant le bras, vous gratterez peut être quelques centaines d'€ voire 1000, c'est à dire quelques % de votre budget global. Si le syndic vous donne à peu près satisfaction, gardez le. Si il est vraiment très mauvais, changez en – mais prudemment.
Pierre |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 13:05:16
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Effectivement, on a déjà fait ce constat avec un syndic précédent qu'à un certain prix, on n'obtenait rien. On est conscient qu'il faut un minimum pour que l'activité soit rentable pour le syndic.
Aujourd'hui, on est plutôt vers les 5700 €. Le problème est qu'au global, on arrive à un niveau de charge de l'ordre de 4,5 € / m² par mois, ce qui semble élevé à tout le monde d'où la tentation de négocier sur tous les postes, frais de syndic compris.
On a un syndic architecte mais on ne l'alimente pas en prestations d'architecte donc on ne l'aide pas à se rentabiliser. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 23:39:06
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Vous etes 16 : gérez vous vous-même. Si 5 ou 6 personnes sont un peu actives dans le CS actuel, adoptez la forme "Syndicat coopératif", et en avant marche ! voir les sujets Syndicats Coop pour aller + loin.
Non seulement vous ferez des économies, mais même sans en faire, pour 4 € le m², vous referez la façade en marbre et bonjour la plus value des appartes !
C'était la rubrique : "Comment bien valoriser son patrimoine pour une même somme". |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 09:44:58
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La question est bonne et il y a plein de bonnes réponses.
Je souhaite seulement ajouter qu'il me parait impératif d'admettre, voire exiger (au niveau du contrôle de gestion des cabinets, qui n'est pas du ressort des copropriétaires) que dans un cabinet à activités multiples (gestion, transaction, etc.) la branche copropriétés parvienne, dans un premier temps, à une rentabilité minimale hors rémunération des fonds de mandants et abus dans les honoraires exceptionnels
C'est le seul moyen de parvenir à un objectif précis : la suppression de la perception des rémunérations de fonds de mandants sans incidence sur la survie des cabinets.
Dans une seconde phase le but serait de parvenir à une rentabilité décente. Les professionnels de la copropriété seraient alors sur un pied d'égalité au regard de la concurrence. Les honoraires de gestion courante varieraient dans un créneau relativement étroit et la qualité des prestations ferait le reste.
Le système actuel va directement à l'encontre des intérêts des copropriétaires et brouille de manière imparable l'image des syndics, fussent-ils excellents. Il ne faut oublier dans tout cela les salariés de cabinets. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 10:45:55
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Tout à fait d'accord avec JPM.
Et si je trouve un syndic pro. fiable et compétent,.. j'achète !
Précisons aussi que le travail des syndics doit être fortement perturbé par les appels de copropriétaires qui n'hésitent pas à appeler dès qu'une crotte traîne dans la sainte copropriété 
Sonate en sol (marbré)  |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 11:20:24
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Le syndic bénévole, je pense que c'est viable dans une copro où il y a des gens impliqués ET qui sont susceptibles de rester assez longtemps. Dans une copro où il n'y a que des F2 et des studios, les propriétaires qui habitent l'immeuble (les seuls réellement impliqués dans le CS) partent en général au bout de 5 ans pour plus grand.
Je suis assez d'accord sur le honoraires exceptionnels : on subit une grosse inflation dernièrement sans pouvoir contester au risque de voir le syndic démissionner et sans même arriver à le convaincre de forfaitiser : pas de problème pour nous à augmenter les honoraires de gestion courante si on arrive à limiter au minimum les possibilités pour lui de percevoir des honoraires exceptionnels. Mais ce n'est pas du goût de notre syndic ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 13:59:52
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J'ai été syndic bénévole - en Province - dans une copropriété de 60 logements ( 3 bâtiments de 20 logements T4,tous indentiques)très simple à gérer si il n'y avait pas eu certains copropriétaires. J'ai tenu un an et pourtant toute la partie technique et administrative représentait 50% de mon travail dans la vie active donc extérieure à la copropriété.
Problèmes principaux du syndic bénévole :
-vous êtes sur place 24 h./ 24h (voir réflexion de sonate)
-mauvais payeur ,pas facile à régler lorsque vous n'êtes que bénévole
-mauvais coucheur dès que vous faites remarquer,même avec des gants,que l'enfant , le chien ou la voiture gènent et que vous avez déjà eu X remarques des autres copros.< Alors vous ne faites pas votre travail >
Pour moi j'ai tirer un trait et même si j'habite dans une petite copropriété ( 30 lots principaux) sans problèmes et avec des gens très synpas je préfère,en temps que P. de CS, que notre syndic professionnel règle les problèmes précités même rares et je tire mon chapeau aux bévoles qui persistent. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 16:22:40
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Je preche suffisamment pour la revalorisation des honoraires de gestion courante pour dire qu'il y a un sérieux écrèmage a faire dans les honoraires exceptionnels.
Pour les mutations de lots, il n'y a plus à prévoir d'honoraires de compte prorata temporis mais subsistent ceux relatifs à l'établissement de la note de renseignements préalable. C'est un rude travail qui est assorti d'une lourde responsabilité.
Idem pour les oppositions à paiement du prix et autres formalités.
Idem pour la constitution de dossiers de recouvrement. Ceux qui prétendent qu'il n'y a qu'une lettre à faire à l'huissier ou à l'avocat n'y connaissent rien. Ils ignorent en particulier qu'il faut rapporter la preuve de la qualité de copropriétaire, ce qui n'est pas toujours facile, établir un décompte détaillé assorti des PV correspondants, des photocopies de décomptes individuels, etc.
Mais on peut écarter des prestations exceptionnels tout ce qui est prévisible et récurrent : l'exploitation des comptages en particulier.
En revanche il faut mettre un peu dans l'autre plateau de la balance !  |
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rémunération du syndic pour être rentable
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