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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 15 juil. 2004 : 13:18:25
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bonjour,
nous venons d'acheter un bien dans une copropriété qui se compose de 13 copropriétaires.
Nous avons acheté 6 lots, décris sur l'attestation de propriété comme 4 débarras, un atelier et un jardin.
Dans la réalité, il s'agit d'un studio et d'un atelier.
Lors de la signature de l'acte, le notaire nous a dit de faire les aménagements nécessaires et de régulariser auprès du syndic.
Lequel ne l'a pas entendu de cette oreille, et nous a demandé de régulariser la situation. A l'occasion du dépôt d'une déclaration de travaux, nous avons réunit l'assemblée en ag extraordinaire, pour faire voter les travaux et le changement de destination du local.
Et -ho surprise- le syndic nous explique qu'il faut faire appel à un géometre pour recalculer les lots et refaire la répartition des millièmes, reconvoquer une ag extraordinaire, que tous ça se fait à la majorité des 2/3 et qu'il faut par la suite aller voir un notaire qui refais les inscription aux hypothèques et publie pour chacun un nouvel acte de propriété (tt ça à nos frais).
Sur le coup je trouve tt ça cohérent et met ces frais supplémentaires sur le compte de la complexité de notre opération.
Par contre, à la lecture de votre forum, je vois que l'on renvois à la lecture du RC, lequel précise la nature des lotscités + haut, mais dit également que nos lots devront "les habiter bourgeoisement, à l'exception des lots 1 à 8 à usage professionnel et commercial", je précise que les lots 1 et 8 ne sont pas les notres.
Alors, as-t-on besoin de faire changer le rc pour valider le changement de destination ?
Le syndic nous parle de répartition des charges, est-ce lié ? pouvons nous changer la répartition des charges sans refaire calculer la répartition des tantièmes ?
merci d'avance de vos éclairages.
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Edité par - kristel le 16 juil. 2004 10:30:36 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 14:06:17
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kristel, je ne comprend pas tout !!!
Vous avez 6 lots: Comment sont ils déclaré dans le RDC ?
Par contre je ne vois pas pourquoi il faudrait recalculer les milliemes de charges, à moins que vos lot ne soient pas déclaré dans les charges jusqu'à aujourd'hui ??
Ce que dit votre RDC me parait approprié à l'utilisation que vous faites de vos lots. |
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 14:27:28
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en fait, les 6 lots sont déclarés dans le rdc comme débarras, atelier et jardin.
L'ancien propriétaire a construit sur le jardin et consolidé les débarras, ce qui fait que maintenant cela forme un seul bâtiment.
Quant aux millièmes ils sont bien comptés dans le calcul des charges.
Ce que nous dit le syndic, c'est qu'ils sont comptés en tant que débarras, atelier ect et non comme habitation, et que donc on ne paie pas notre part des charges.
Et que pour procéder à cette réactualisation il faut changer le rdc et le calcul des millièmes, il nousa dit d'aller voir un géomètre pour tout réévaluer et refaire tpute la procédure d'un nouveau rdc à nos frais.
dit il vrai ?
Dans la copro, il y a une autre maison, elle a 60 millèmes et nous 83, notre maison est plus grande que la leur, sans expérience dans le domaine, ça me parait tout de même cohérent.
qu'en pensez-vous ? |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 15:10:59
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Comme certains le savent sur ce forum, je suis syndic.
Si votre exposé est exact, je peux affirmer que mon confrère s'assied allègrement sur la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
Article 11
[...], la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
(et non pas à la majorité des 2/3)
Je vous conseille de chercher en urgence un syndic compétent.
Quant aux notaires, je dois préciser qu'il y en a plus en prison que de syndics. N'accordez aucun crédit à ce que dit un notaire sans l'écrire. Demandez-lui d'écrire ce qu'il affirme, vous le verrez changer de couleur.
Cordialement.
zjuto |
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 15:32:09
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oui, ça on a bien compris que le notaire nous avait (très) mal conseillé (nous attendons l'acte complet pour vérifier ce qui commence à se confirmer et éventuellement partir en procédure).
Mais dans l'imédiat, je voudrais savoir si je dois me fier à la désignation des lots ou à l'article du rdc qui précise que l'on doit "utiliser bourgeoisement" nots lots.
en clair : a -t-on besoin de suivre toute la procédure que nous conseille le syndic, ou peut on se fonder sur le fait que nos lots ne sont pas définis comme à usage professionnel et commercial dans le rdc?
merci d'avance. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 17:37:33
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c'est le RC qu'il faut suivre quand au reste je suis d'accord avec zjuto à ce sujet:
Modification des charges de copropriété : l'unanimité ou rien
Cass. 3e civ., 18 févr. 2004, n° 02-17.470,
n° 186 P + B, SCP Beaucourt et Pintenat c/ Synd. des copr. de la résidence Le Prieuré
La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité.
Une assemblée générale avait décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que les lots utilisés à des fins professionnelles seraient redevables d'un forfait de 15 % du montant des charges afférentes à la minuterie, aux ascenseurs et au nettoyage. Un copropriétaire demande la nullité de cette résolution. La cour d'appel valide cette augmentation des charges de copropriété des locaux professionnels décidée à la majorité de l'article 26. Elle l'assimile à une simple modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes, qui peut n'être autorisée qu'à la double majorité et non à l'unanimité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26).
La Cour de cassation censure cet arrêt et rejette l'assimilation effectuée par la cour d'appel. Elle réaffirme que l'assemblée générale ne peut modifier la répartition des charges qu'à l'unanimité des copropriétaires, conformément au principe posé par l'article 11 de la loi 1965. Seuls les articles 11, 12, 25 f et 27 permettent des dérogations à ce principe d'unanimité, or aucune de celles-ci n'était applicable en l'espèce.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion immobilière• Bulletin 352.
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 18:17:54
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Dans tout cela il manque la précision nécessaire: quels sont les aménagements effectués et quelle est la destination souhaitée de l'enszemble remanié ? Aménager un logement à partir de tous ces lots épars semble-t-il.
Si les débarras deviennent des locaux d'habitation, il y a changement d'usage (ou d'affectation) des lots et donc modification de la répartition des lots sans nécessité de l'unanimité (art. L 11).
Les opérations de ce genre sont monnaie relativement courante avec toujours les mêmes difficultés. On fait d'abord et ensuite on réfléchit à ce qu'il fallait faire. Ici, de plus, avec semble-t-il la bénédiction d'un notaire !
Je connais un appartement pas mal en rez de chaussée sur jardin dans le 17e bricolé il y a 40 ans à partir de chambres de chauffeurs (!). Au beau milieu de cet appartement il y a 12 m² qui figurent toujours, au fichier immobilier, au nom d'une personne disparue à la Libération sans laisser la moindre trace. Il faut ajouter un petit bout de WC commun régularisé pour 10 000 francs en 1990 par l'assemblée.
Dans le cas présent, il est bien évident qu'il faut au minimum régulariser l'état descriptif de division. Il est possible de modifier la répartition des charges. On ne peut pas toucher aux tantièmes de copropriété qui sont intangibles.
Pour les charges art. 10 alinéa 2 il faut donc créer une nouvelle base de répartiton, ce qui est très simple.
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Edité par - JPM le 15 juil. 2004 18:20:09 |
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 22:24:14
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et comment fait on pour modifier l'état descriptif de division et la base de répartition des charges ? Il faut modifier le rdc ? fair eappel à un géomètre ?
merci à tous de toutes vos réponses qui me sont très utiles. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 23:04:53
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moi je ne comprend pas pourquoi il faudrait modifier le RDC, puisqu'il est dit dedans que les lots en question doivent etre occupé "bourgeoisement", donc pour moi c'est le cas.
De plus j'ai du mal a comprendre quelsles charges peuvent etre modifiées ,vu que les lots ont l'air dejà integrer dans les charges ?
Ce n'est pas comme si un lot n'avait pas de charges affectées !
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 09:37:24
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en fait, je trouve toutes les réponses sur le forum.
J'ai confié l'affaire à un copain avocat, et vous tient au ccourant de la suite des événements.
merci de vos réponses, on se sent moins seule face à tout ça !!!! |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 13:54:10
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Le RC indique atelier, jardin ou debarras.
Compte tenu de cela, la repartition des charges ainsi que le prix de vente de ces lots est differente des lots habitation.
Stricto sensu (j'ai le meme cas chez moi pour un atelier), il y a prejudice s'il y a habitation surtout pour l'atelier pour les autres coproprietaires.
En effet, quelqu'un a acquis le lot à un prix modique en general. Il le transforme et fait une belle plus-value.
J'estime, mais c'est personnel , je souhaite connaitre l'angle juridique qu'il y a prejudice pour les autres coproprietaires.
Il faut un dedommagement (exemple du passage de locaux d'activites en bureaux avec la taxe notamment) et une unanimite pour changer le RC.
Sinon avec ce principe :
- vous achetez des parkings (COS 0)
- vous faites des habitations
=> plus value 90-95%!!
Les debarras cela se comprend mais l'atelier a priori ne suppose aucun occupant et pas de nuisances d'habitation
Dans mon cas :
- qqun change ss autorisation l'atelier en local d'habitation
en se seravnt de l'autorisation d'amner l'eau !!
au final qqun qui paye moins de charges au prorata de surafce, joue du hard rock la nuit
Et en plus il a fracture les caves d'autres proprietaires pour s'amener l'eau !!
Faut il aussi article 11 et l'unanimite pour le changement de destination?
Est ce pareil pour atelier, debarras ?
Merci |
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 22:14:08
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c'est sur que l'on voit les choses sous son angle, mais dans notre cas, les nuisances pour les autre propriétaires sont moindre car on passe d'une utilisation professionnelle à une utilisation "bourgeoise", soit moins de bruit en l'espèce (c'est pour ça qu'ils sont ok d'ailleurs).
Et puis, je ne comprend pas bien en quoi l'éventuelle plus value immobilière (dans notre cas cela a été vendu en tant qu'habitation à rénover donc au prix du marché, ni plus ni moins) lèse les autre copro ? ça - à mon avis ça relève de la jalousie, car en général, ça fait même monter la valeur de la copropriété.
Je m'explique :
1- un atelier vaut moins cher q'une habitation
2 - avec ses tantièmes, chaque copropriétaire possède une part de la valeur d'un tout
3 - en transformant l'atelier en habitation, j'augmente la valeur de mon bien et celle du tout - vous suivez mon raisonnement ?
le même avec des chiffres :
une résidence vaut 100 EUROS, elle est composée d'un appart et d'un atelier, l'atelier vaut 40e et représente 40 tantièmes et la maison 60e et vaut donc 60 tantièmes, l'atelier est transformé en appart il vaut donc 80 e, donc la résidence vaut 60+80 = 140, si vous ne changez pas la répartition des tantièmes (ce quidans la régularité légale, n'est pas le cas, puisque l'on rajoute des tantièmes si cela se justifie), vos tantième valent 80% de 140 au lieu de 80% de 100.
donc vous êtes gagnant.
les considération liées au cos ne sont pas négligeables,mais elle concerne une autre collectivité, celle des citoyens de votre commune, idem pour la taxe professionnelle, on la paye pas aux copropriétaires.
Donc si vous voulez attaquer votre voisin parce qu'il joue du hard rock la nuit et fracture les caves, c'est plutôt du côté des troubles de jouissances et du non respect de l'intégrité des partie privatives (les caves) qu'il faut chercher.
quand à la suite de mon affaire, je tiendrais le forum au courant, bonne chance pour la votre.
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 12:42:27
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L'assemblée doit se prononcer à la double majorité de l'article 26 sur le changement de désignation des lots, sur la base d'un projet d'acte joint à l'ordre du jour.
Mais attention, si le changement de destination des lots emporte le changement de destination de l'immeuble pris globalement, c'est l'utopique unanimité qui est requise.
Rappelons aussi que le changement de tantièmes requerrait également l'unanimité; il est possible sur décision d'assemblée générale de changer le libellé désignant les lots tout en maintenant le nombre de tantièmes.
Cordialement.
zjuto |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 18:14:30
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Et si l'unanimité n' y arrive pas , une demande en justice peut y arriver pour cause de préjudice entre autre, même pour une damande de changements de tantièmes. C'est flagrant ici : un local -poubelle ou coin jardinerie transformé en appartement ne paieront pas les mêmes charges 
LN |
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 13:47:28
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excusez moi d'y revenir, mais ma question est : est-ce que l'on peut habiter un atelier si celui-ci n'est pas défnit comme local professionnel et commercial dans le réglement de copropriété.
Pour le changement des millièmes de charges, en fonction de quoi est-il évalué vu que les eules charges que nous avons : eau (que nous payons puisque l'on a un compteur individuel) et honoraires du syndic. Pour info nous avons 83 millièmes de charges pour 80m2 et une maison de 60m2 en a 60 ?
merci de vos réponses,
kristel |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 15:58:16
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Oui, vous pouvez habiter. Ce n'est pas une infraction pénale. Simplement, la copropriété peut vous demander par une décision d'action en justice d'avoir à respecter sous astreinte la destination prévue au règlement de copropriété. Le risque me semble être mince dans votre cas d'espèce.
Le changement de tantièmes, pardon d'insister, recquiert l'unanimité.
Cordialement.
zjuto |
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kristel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 17:27:43
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merci pour tout, en afit si je résume toutes les informations que j'ai reçu :
- il faut refaire l'état descriptif de division qui ne correspond plus à la réalité (mais on n'est pas les seuls, et en plus, le réglement va être refait suite à la loi SRU, donc on pourrait profiter de l'exonération des droits de publication -je crois que les délais ne sont pas passés)
- deux en ce qui concerne la destination des lots il est précisé dans le réglement de copro que c'est à usage d'habitation, donc on peut habiter (le syndic nous a dit lors de l'ag extraordinaire que l'on a convoqué pour les travaux que l'on risquait le pénal, mais je crois qu'il n'a pas pris la peine de relire le rc, et l'usage qui en était fait à l'origine etait bien commercial, donc, il a juste pas pris le temps de vérifier ce qu'il disait ....)
- reste la question des charges. Le syndic a bien remonté les 2 ou 3 copropriétaires qui suivent de près notre affaire en leur disant qu'on lésait tt le monde en y habitant, nous on est d'accord pour payer ce qu'on doit, mais il faut impérativement la majorité, même si cela se passe dans le cadre de la redéfinition de lots ?
J'attentd toujours l'avis de mon conseil juridique, j'en ferais profiter tout le monde.
Merci à tous pour vos contributions, on se sent moins seuls face à tout ça. |
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