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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 17 juil. 2004 : 23:25:42
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Jcm,
Merci pour la reponse, mais je reste sur ma faim.
Le systeme exclusif d'un agent immobilier qui liste le bien et d'un autre qui, ayant un mandat de rechercche, accede a cette liste et donc trouve le bien pour son client est efficace, sain, et equitable pour tout le monde (le vendeur et son agent immobilier aui percoit 3% de commission, et l'acheteur et son agent immobilier qui percoit lui aussi 3%).
Enfin, chacun, le vendeur et l'acheteur, se sent protege car il a un agent qui ne travaille que pour lui et il n'y a pas, donc, de conflit d'interet.
De plus, la concurrence est rude pour lister les biens, car vous etes sur de vous faire 3% des aue vous listez et sous reserve aue le bien est effectivement vendu.
Alors pourquoi me dites que ce systeme ne fonctionnerait pa en France. Il fonctionne parfaitement avec les notaires, pourquoi pas avec les agents immobiliers?
Prados |
Edité par - Prados le 17 juil. 2004 23:26:37 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 23:38:00
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Bien sûr qu'il fonctionnerait, et il fonctionne déjà. C'est un attribut indispensable - mais non suffisant - du mandat exclusif. Pour ma part je travaille comme cela depuis longtemps.
Mais nous sommes en France. Les mentalités évoluent, mais lentement. Je ne vois pas nos chers députés voter une loi rendant obligatoire le mandat exclusif. Beaucoup d'agents immobiliers se sentent agressés dès qu'on leur parle d'interagence. Mais ils y viendront, cest la seule solution.
jcm |
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Francis Michelin
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209 réponses |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 11:17:44
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Citation :
Initialement entré par jcm
Voilà, je vais essayer de résumer.
La loi Hoguet interdit aux agents immobiliers de se faire payer un centime, rembourser le moindre euro… tant qu’une opération n’a pas été conclue.
Ca partait d’un bon sentiment – éviter les abus, ne faire payer que ceux qui ont conclu une opération – et ça ne fonctionne pas si mal. Mais il y a effectivement des effets pervers.
D’abord, il faut conclure une opération. Pas possible de vendre seulement une info, qui pourtant revient cher en temps passé, démarches, publicité, salaires…
(Certains ont cru trouver la parade et se sont faits « marchands de listes » ; c’est une autre démarche.)
Avec la concurrence accrue depuis une quinzaine d’années, un mandat est confié en moyenne à 9 agences. Une seule vendra, peut-être même pas, si le propriétaire trouve lui-même le client. Cela fait beaucoup de dépenses, pour chaque agence, sans aucune contrepartie directe, puisque c’est interdit. Et un énorme gaspillage. Au passage notons qu’il n’y a aucune autre profession à avoir ce mode de rémunération.
Ces dépenses, l’agent doit donc les récupérer sur les affaires qu’il conclut. D’où un profond malentendu avec la clientèle : pourquoi est-ce que je paie si cher pour si peu ? Et c’est compréhensible. De plus, l’agent immobilier a deux clients pour la même affaire, le vendeur et l’acquéreur, et chacun ne voit que ce qui a été fait pour lui. Ambre51 nous dit : je n’ai fait que voir une liste. Etre en position de pouvoir présenter cette liste a probablement coûté quelques milliers d’euros à l’agence. L’agent a peut-être de plus estimé la maison, est allé à la mairie consulter la réglementation, a débroussaillé un problème de servitude, de division… Peut-être ne l’a-t-il pas fait, mais personne ne s’est posé la question : l’agent doit céder gratuitement ses infos ! Sous prétexte que l’acquéreur potentiel n’a voulu que l’adresse du bien.
Alors les solutions : changer la loi ? Pas évident. Il était prévu d’autoriser les agents immobiliers à se faire payer des frais d’étude, dans le cadre de l’ordonnance modificative du décret de la loi Hoguet. Ensuite il a été question que ce ne soit que pour des clients personnes morales. Il semble bien qu’au final il n’y aura rien du tout.
Mais que changer ?
Autoriser l’agence à se faire payer sans avoir conclu (par exemple je vous propose telle démarche concernant votre bien, ça fera tant tout de suite, plus tant si je vends) : pourquoi pas. Il y aurait beaucoup moins de « doublons », au lieu d’aller confier 9 mandats à l’aveuglette (de toute façon ça ne coûte rien…), les vendeurs réfléchiraient entre plusieurs propositions, plusieurs produits… et opteraient pour une ou deux agences seulement. Les coûts pourraient baisser et le service être amélioré.
Interdire le mandat simple, n’autoriser que l’exclusif ? Un peu comme aux Etats-Unis ? Utopique. Et pas indispensable, on peut travailler en exclusivité sans que ce soit obligatoire, avec un peu d’imagination pour élaborer de nouveaux produits. Le mandat semi-exclusif a été inventé il y a une quinzaine d’années. La profession prend actuellement conscience du problème dans son ensemble.
Le mandat exclusif est une bonne réponse, sans avoir besoin de changer la législation. Mais un mandat aménagé, qui laisse tout de même une certaine liberté au propriétaire, apporte beaucoup plus de services (fichier commun notamment, mais aussi démarches commerciales à accomplir, publicités,… ) et est un véritable contrat avec le mandant. De plus cette solution permet de laisser le choix au client entre mandat simple et exclusif, en connaissance de cause.
jcm
Désolé, vous ne m'avez pas convaincu et je campe sur ma position. Vous avez de vous plaindre que rentrer une affaire vous coute cher.
Je pense qu'il en est ainsi de toutes les entreprises : envoi des catalogues, visites des commerciaux, établissement des devis, négociation, etc.. et l'affaire ne se conclut pas.
Prenez l'exemple des promoteurs avec les appels d'offres.
Quand les métrés ne sont pas fournis avec les plans; coût du bureau de métré pour le quantitatif ( ce qui permet ensuite, en cas d'erreurs de dire "ce sont vos chiffres", établissement de l'estimatif forfaitaire et non révisable, plans d'exécution, etc...
Bien sûr, le promoteur sert, avec raison des différentes proposition pour mener sa négociation et faire baisser les prix. Enfin signature du marché avec une entreprise. Quel est le coût pour les autres ????
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 11:25:59
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Ad honores, dans les exemples que vous donnez, l'affaire ne se conclut pas, point. La problématique de l'agent immobilier est que parfois l'affaire se conclut grâce à , justement, son catalogue, ses commerciaux, sa négociation... sans aucune rémunération, et je m'étonne que qui que ce soit de sensé puisse trouver ça normal.
jcm |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 12:57:33
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ad honores, dans les exemples que vous donnez, l'affaire ne se conclut pas, point. La problématique de l'agent immobilier est que parfois l'affaire se conclut grâce à , justement, son catalogue, ses commerciaux, sa négociation... sans aucune rémunération, et je m'étonne que qui que ce soit de sensé puisse trouver ça normal.
jcm
Au risque de me répeter, le professionnel se doit d'accompagner l'acheteur potentiel pour la visite, c'est à lui de le faire. S'en affranchir, en fournissant des adresses et "laisser faire" pour ensuite "encaisser", NON, NON et NON.
À chacun son travail. Pas de travail, pas de remunération.
Il doit assister les parties dans la négociation, conclure l'affaire. Si c'est l'acquéreur qui s'en charge, de quel droit l'agnece reclamerait-elle une rémunération???
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 14:19:12
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Qu'un client entre dans une agence, prenne connaissance d'un certain nombre d'affaires à vendre et n'achète pas, rien de plus normal. Il fait 20 visites avec l'agence, n'achète toujours pas, normal. Là, on se retrouve dans les exemples cités par Ad Honores.
Mais compte tenu du mode de rémunération de l'agent, il n'est pas acceptable qu'un client se serve des infos dont il a eu connaissance par une agence pour acheter directement. Peu importe juridiquement que le client ait visité le bien, sinon il suffirait qu'il refuse de visiter pour avoir le droit d'utiliser gratuitement ces infos.
C'est pourquoi la position d'Ambre51, bien que compréhensible, n'est pas acceptable juridiquement. On ne peut pas dire aux agents immobiliers : vous ne serez payés que si vous concluez une affaire, et autoriser par ailleurs un tel comportement, ce serait totalement incohérent.
Ambre51, peu importe que le mandat soit terminé. L'interdiction de traiter avec un client ayant eu connaissance du bien par l'agence se poursuit au delà de la fin du mandat, pendant un délai précisé dans celui-ci.
Ad-honores, relisez moi : je ne me plains de rien. La loi Hoguet est contraignante, a des effets pervers. Mais elle a aussi des bons côtés. Je fais avec, je ne suis pas sûr que la changer améliore vraiment la situation.
Mais cette loi est là pour tous. On ne peut pas exiger d'un agent immobilier qu'il la respecte à la lettre et encourager ses clients à en faire fi.
jcm |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 14:47:52
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Je ne demande pas au client de faire fi des lois et textes réglementaires. Je demande tout simplement que lorsque l'on demande une rémunération, il me parait normal que cette dernière soit justifiée par un ninimum de travail de la part de l'intermédiaire.
je ne suis pas du tout convaincu qu'un tribunal vous suive sur ce terrain.
La remise d'une liste, ne justifiera jamais à mes yeux une quelconque rémunération.
Si besoin en est, j'en parlerai au député-maire (Mr. Étienne MOURUT, député du Gard) de ma commune et verrai avec lui une modification en ce sens de la loi. Puet-être jugera-t-il comme moi et déposera une proposition en ce sens sur le bureau de l'assemblée.
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 15:03:45
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Eh bien c'est là que vous avez tout faux, ad honores. La rémunération de l'agent immobilier - et c'est en cela qu'elle constitue une exception - n'est en aucun cas justifiée par un travail mais par un résultat. Peu importe que ce résultat soit obtenu en une heure ou un mois de travail.
On veut payer l'agence en fonction du travail fourni ? OK, alors changeons la loi. En ayant à l'esprit qu'alors il faudra rémunérer l'agence également pour les affaires non conclues par ses soins, dès lors qu'il aura fourni un travail. En attendant, on fait avec.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 18:22:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien c'est là que vous avez tout faux, ad honores. La rémunération de l'agent immobilier - et c'est en cela qu'elle constitue une exception - n'est en aucun cas justifiée par un travail mais par un résultat. Peu importe que ce résultat soit obtenu en une heure ou un mois de travail.
On veut payer l'agence en fonction du travail fourni ? OK, alors changeons la loi. En ayant à l'esprit qu'alors il faudra rémunérer l'agence également pour les affaires non conclues par ses soins, dès lors qu'il aura fourni un travail. En attendant, on fait avec.
Soyez honnête, quand je parle de travail, il s'agit de de se deplacer avec l'acquéreur éventuel, celà n'est pas à la porté du premier venu ; l'accompagné lors de la visite du bien et non pas le lacher dans la nature, là il y a un travail effectif qui a droit à rémunération.
Je vous assure que si une telle chose devait m'arriver, l'agence pourrait longtemps avant de topucher un centime de ma part, première instance, appel et cassation si nécessaire.
Il y a tant de vrais et excellents professionnels qui sont consciencieux, qui téléphone pour prendre RV avec le vendeur, accompagne l'acquéreur, etc.. ceux là doivent être justement rémunérés!!
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 22:26:31
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Encore une fois, c'est là tout le problème. D'une part vous ne voulez pas savoir s'il y a eu du travail en amont, pour l'autre client, le vendeur, lequel a pris l'initiative de confier l'affaire à une agence. D'autre part vous trouvez qu'il est normal qu'un client ait eu connaissance d'un bien par une agence et achète directement après avoir refusé de visiter avec cette même agence.
Proposez une loi en ce sens, du genre "l'agent immobilier sera toujours payé au résultat, sauf si le client pense qu'il n'a pas assez fourni de travail, auquel cas il ne sera pas payé du tout".
Plus sérieusement, il faut choisir, payer au résultat (transaction conclue) ou à la prestation (visites, publicités, démarches diverses,...). Le législateur a choisi, c'est au résultat. Je ne vois d'ailleurs pas beaucoup de propriétaires qui se plaignent qu'ils n'ont rien à payer à une agence qui n'a pas vendu, quand bien même elle aurait dépensé des milliers d'euros pour promouvoir leur bien, ni de candidats à l'achat râler car ils n'ont rien à payer à une agence qui leur a fait visiter 20 ou 30 biens, sans succès. Chaque système a des avantages et des inconvénients, mais on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre.
jcm |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 10:05:17
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JCM, je pense que vous déformez un tant soit peu mes propos. Il ne s'agit en aucune façon d'un client qui refuse de visiter.
Il s'agit d'un professionnel qui remet une liste et dit à "l'acquéreur débrouillez-vous", ce qui n'est pas tout à fait la même chose.
Quant au travail qui a été fait en amont, dans le cas d'espèce, c'est vis à vis du vendeur qu'il faut voir et non de l'acquéreurt que l'on a laissé dans la nature !!!
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 11:11:13
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Pour le coup je suis entièrement ok avec jcm.
Mais préciser quel est ce fameux travail en amont aiderait sûrement à mettre d'accord l'assemblée.
Par exemple si une affaire est conclue avec une agence et qu'il s'avère après coup qu'il y a un vice caché, l'acheteur peut se retourner contre l'agence. Par conséquent on peut s'imaginer que l'agence a pris au préalable un minimum de précautions avant de proposer un bien, elle a effectué un tri et/ou un travail d'expertise. Le simple fait qu'un logement soit "listé" par une agence apporte à l'acquéreur une caution, ça n'est pas rien.
D'autre part le débat est biaisé lorsqu'on s'acharne à dire que l'agence va recevoir 5 ou 10% pour la seule présentation d'un catalogue. Ce qui me paraît plus juste est de dire que la présentation du catalogue lie l'éventuel acquéreur pour un service ultérieur. C'est à dire que si l'acquéreur veut aller plus loin, alors il est forcé de bénéficier des services de l'agence, à savoir visite du bien, rédaction du compromis et tout le tralala. Et là pour le coup les 5 ou 10% sont davantage en adéquation avec le travail effectué.
Il est faux de dire que l'agence reçoit 5% pour seule présentation d'un bien. En réalité cette présentation scelle le début d'une transaction, le travail effectué pour réaliser cette transaction sera rémunéré à hauteur de 5%. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 13:00:45
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Revenons au début du débat : il s'agit d'acquéreurs qui se sont vus remettre une liste avec le commentaire : "visitez et revenez ensuite". Donc absence d'accompagnement pour la visite du bien, pas de prise de RV avec les vendeurs, et tout à l'avenant
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 13:36:50
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Au temps pour moi je n'avais pas compris ça. Mais vous déformez encore un peu car l'agence est prête à faire les visites, elle ne demande aux futurs acquéreurs que d'aller visualiser dans un premier temps les maisons.
Pour trancher il faudrait vraiment savoir comment ça s'est passé. Est-ce que l'agence agit tjs comme ça ou est-ce que c'est l'acquéreur qui a soumis cette idée (d'abord aller voir rapidement avant de visiter) ?
Quoi qu'il en soit il n'en demeure pas moins qu'il y a eu un travail en amont (cf mon msg ci-dessus) et qu'il y en aura un en aval (= visite). Ce que l'on peut critiquer à mon goût est peut-être le peu de considération de l'agence pour ses clients étant donné le peu de confort qu'elle leur propose. |
Edité par - perestroika le 19 juil. 2004 13:38:16 |
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Wuuf
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 03:10:48
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Suite a cette discussion, je vous joins mon histoire:
Je cherche une maison dans un secteur tres precis et j'ai du passer par une agence car celle ci avait dit au vendeur de ne pas mettre d'ecriteau (sous peine d'etre derangé pour rien par les gens,dixit le commercial).
Je visite la maison (et signe le bon de visite) et nous faisons une offre par l'intermediaire de l'agence.
Au final, le commercial se fait tres pressant(mon ami a trop montré que la maison lui plaisait), nous nous sommes retrouvé a 20h40 en train de signer une offre au vendeur, ca n'etait pas forcement lus mal.bref,
Coup de fil le lendemain du commercial , l'offre n'est pas accepté par le vendeur parait-il mais le commercial m'annonce des chiffres différents que ceux dont nous avions discuté ensemble la veille.Il se fait insistant pour que nous rajoutions encore quelques milliers de francs (20 000) mais je demande a reflechir et...prend contact avec le vendeur car intrigué (et un peu dubitatif) devant ce "fourchage" de langue sur les chiffres.
Au résultat, nous nous apercevons que 15000 frcs ont disparu dans la nature:ce qui aurait du etre proposé au vendeur lors de la negociation a été baissé de 15000 (c'est bien un ecart de somme proposée au vendeur et non des frais d'agence).
De plus , le commercial indique que le notaire XXX du vendeur assistera la vente (le cas echéant) mais le vendeur m'apprend qu'il n'a pas de notaire et qu'il ne connait meme pas XXX.
Sachant que c'est le vendeur qui a contacté l'agence et que j'etais le premier a visiter, on se demande ou se justifie les honoraires?J'ajouterais que le montant des honoraires atteint les 10 % du prix de la maison.C'est exorbitant, surtout dans ce cas !
J'ajouterais que c'est bien l'agence qui a mal conseillée le vendeur en lui expliquant que mettre un panneau, "c'est pas bien..."
Je suis dégouté et n'acheterais de toute facon pas par cet agence (aurais_je a nouveau confiance dans une agence?) .
Y'a t_il un moyen de faire la vente sans l'agence ?Qu'est ce qu'un delai raisonnable comme indiqué plus haut ? Le vendeur est-il necessairement tenu par l'agence ? |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 12:24:29
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| Inutile de poster 2 fois le même sujet. |
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laila
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 23:37:15
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Bonsoir
L'agence immobilière m'a fait visité 10 appartements pour lesquels j'ai signé un bon de visite pour chaque appartement ... Elle ne m'a jamais remis de liste , et s'est toujours rendu aux visites jouant même les chauffeurs... Au bout de la 10 eme visite, le négociation m'a dit gentiment qu'il avait fini par savoir ce que je recherchais... La 21 eme fois il m'appela pour un bien, sur lequel j'ai craqué et demain je signe ma promesse de vente...
Le négociateur m'a dit qu'on avait l'habitude de les traiter d'escroc , or dans mon cas précis ce dernier ne s'est pas contenté de me donner une liste mais à jouer toute la franchise en me disant en arrivant dans chaque appartement ce qui était à faire , a refaire , s'etait lui même renseigner aupres des syndic des gros travaux qu'il pouvait y avoir , Bref un travail de professionnel ....
J'espere que la vente finira par se conclure normalement
Laila |
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poiuyt
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 13:36:19
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Moi, j'ai eu le même cas avec un notaire...
Comme quoi, les 'professionnels'...
Enfin, certains, heureusement ;) |
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poiuyt
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 13:46:53
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| Je viens de lire avec beaucoup d'intérèts ce sujet et le précédent et je viens d'apprendre que les frais d'agence peuvent être à la charge du vendeur. Comment est-ce possible? Ce n'est pas d'habitude le cas... Bien sur finalement, c'est le vendeur qui a choisit de passer par une agence donc cela parraitrai normal qu'il paye mais c'est rarement le cas! Comment négocier cela? Quels avantages cela fournit en terme de frais de notaire? |
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