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lnsacorh
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4541 réponses |
 Posté - 01 sept. 2005 : 22:48:33
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Les frais d'agence seront déductibles de la plus-value du vendeur. C'est souvent le vendeur qui paie ces frais-là mais au final, c'est l'acheteur puisque le prix lui a été présenté avec 
LN |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 15:40:09
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Décidément, on confondra toujours celui qui a la charge des honoraires avec celui qui en paie le prix. Ce dernier sera TOUJOURS l'acquéreur !
Car dans les deux cas, le prix proposé est toujours honoraires d'agence inclus. Dans le premier cas (honoraires charges vendeur), l'acquéreur paie FAI et sur ce montant FAI sont prélevés les honoraires (et par la même occasion les frais de mutation sont calculés FAI); dans le second cas, l'acheteur fait en quelque sorte deux chèques, l'un qui correspond à la somme nette devant revenir au vendeur, et l'autre les frais d'agence.
Qu'on le dise une bonne fois pour toutes, alors que les honoraires sont à sa charge, c'est plus intéressant pour l'acquéreur, car il paiera des frais de mutation uniquement sur la somme nette devant revenir au vendeur, ce qui exclut de cette somme les honoraires. À l'inverse, lorsque les honoraires sont à charge du vendeur, l'acquéreur paiera des frais de mutation sur la somme globale, c'est à dire, la somme nette devant revenir au vendeur + les frais d'agence.
Par ailleurs, un mandat de vente, sans indication particulière est 'par défaut' honoraires à la charge du vendeur. Il est donc absolument nécessaire pour que les honoraires soient à la charge de l'acquéreur, ou bien que le mandat de vente le stipule; ou bien que l'acquéreur signe un mandat de recherche.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 15:58:26
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"Par ailleurs, un mandat de vente, sans indication particulière est 'par défaut' honoraires à la charge du vendeur"
Vous réécrivez la loi Hoguet ?
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 16:08:47
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Par ailleurs, un mandat de vente, sans indication particulière est 'par défaut' honoraires à la charge du vendeur"
Vous réécrivez la loi Hoguet ?
jcm
Il me faut préciser les choses. DU POINT DE VUE DE L'ACQUÉREUR, un mandat de vente est par défaut, charge vendeur. Sans aucune autre indication particulière. DU MÊME POINT DE VUE DE L'ACQUÉREUR, un mandat sera à sa charge à plusieurs conditions, telles que la loi les indique :
- que les honoraires soient clairement détachés dans toutes les publicités et autres communications de l'agent immobilier
- qu'il soit noté expressément "honoraires à charge acquéreur" dans toutes les publicités et autres communication de l'agent immobilier (alors que la mention "honoraires d'agences inclus" est bien sûr obligatoire, mais suffisante dans le cas où les honoraires sont à charge du vendeur.)
Bien évidemment, nous n'étions pas en train de discuter de la validité d'un mandat de vente et de sa rédaction, où les honoraires doivent être clairement stipulés, ainsi que la charge de ceux-ci; mais bien du point de vue de l'acquéreur, et non du seul point de vue du juriste.
Point de vue que vous ignorez tant vous faites peu de cas de l'acquéreur dans votre politique commerciale, si ce n'est en cherchant, par tous les moyens à le pièger, ou par une clause pénale contenue dans le (pour ne pas dire votre) mandat de visite des éditions Préférence que vous approuvez, ou par votre politique de mandats exclusifs qui empêche l'acquéreur de faire jouer la concurrence naturelle et créée tout aussi naturellement par la pluralité des mandataires.
Si l'acquéreur m'intéresse aussi, c'est entre autres parce que c'est toujours lui, qui au bout du compte, paie les honoraires (chers dans votre cas, bien moins chers dans le mien). Que ceux-ci soient à la charge du vendeur, ou à la charge de l'acquéreur.
C'est en réalité, une nouvelle fois, un point de vue qui nous oppose ! Et c'est bien évidemment une conception du métier radicalement différente ! Ne trouvez-vous pas singulier (et je pense que vous allez le reconnaître) que de vouloir accorder plus de services (en plus, cela reste à démontrer, mais admettons-le) au vendeur, alors que c'est l'acquéreur qui paie ce service, n'est-ce-pas un peu marcher à côté de ses pompes ?
Je sais, le marché est pénurique.... en terme de mandats.... mais est-ce une raison pour négliger à ce point l'acheteur ?
Quelle explication donnez-vous à la différence flagrante et significative de votre rémunération par rapport à la mienne ?
Si j'en juge le journal "l'Expansion", à Saint-Jean-De Luz, entre une agence ORPI (je sais que vous ne l'êtes pas) pour l'acquisition d'un bien à 250 000 euros, 15000 euros d'honoraires à payer pour l'acquéreur, et dans l'agence 4% de Saint-Jean-de-Luz pour le même bien, les honoraires sont de 10000 euros, soit 5000 euros de différence, soit l'équivalent de deux mois de salaire d'un cadre moyen avec un peu d'ancienneté.
Mettez-vous donc une demie-seconde à la place d'un acquéreur.....
Vous lui expliquez cela comment ? Par le jugement de Bourg-en-Bresse ?
Je vous demande de répondre à cette question précise. Avec mes remerciements si vous acceptez de le faire.... ce dont je doute.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 02 sept. 2005 16:25:30 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 19:10:50
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Citation :
Initialement entré par jcm
"Par ailleurs, un mandat de vente, sans indication particulière est 'par défaut' honoraires à la charge du vendeur"
Vous réécrivez la loi Hoguet ?
jcm
Il me faut préciser les choses. DU POINT DE VUE DE L'ACQUÉREUR, un mandat de vente est par défaut, charge vendeur. Sans aucune autre indication particulière. DU MÊME POINT DE VUE DE L'ACQUÉREUR, un mandat sera à sa charge à plusieurs conditions, telles que la loi les indique :
- que les honoraires soient clairement détachés dans toutes les publicités et autres communications de l'agent immobilier
- qu'il soit noté expressément "honoraires à charge acquéreur" dans toutes les publicités et autres communication de l'agent immobilier (alors que la mention "honoraires d'agences inclus" est bien sûr obligatoire, mais suffisante dans le cas où les honoraires sont à charge du vendeur.)
Jean-Michel
Vous avez tout faux. La loi n'impose aucunement de détacher les honoraires en publicité mais de présenter le bien honoraires compris. La mention "honoraires d'agence inclus" n'est pas obligatoire non plus.
Voir l'arrêté du 3 juillet 90.
Pour le reste je ne perdrai pas mon temps à vous répondre et j'ai déjà expliqué pourquoi.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 19:53:23
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Que vous ne me répondiez pas n'a strictement aucune importance, ni que vous me lisiez., et je me fiche pas mal que vous soyez de bonne ou de mauvaise foi. Car, ne vous croyez pas seul sur ce forum, je réponds aux autres.... si j'ai besoin de vous répondre à vous seul, je sais comment fonctionne l'E-Mail.... ceci étant
Il est plus problématique que vous ne vous teniez pas au courant de la législation, des textes et particulièrement des nombreuses réponses ministérielles qui ont été données au sujet de la communication et des publicités des agents immobiliers. Mais comme il vrai que peu d'agents immobiliers respectent correctement l'ensemble de ces dispositions, ils ont tendance comme vous à croire que la pratique est la règle ou le droit. Il n'en est rien.
Si les honoraires sont à charge pour tout ou partie, acquéreur, les publicités et les communications de l'agent immobilier doivent faire apparaître le montant des honoraires et faire apparaître la mention supplémentaire "honoraires à charge acquéreur".
Pour les autres affaires, il est expressément demandé (entre autres,et si vous lisez par exemple la réponse ministérielle du 11 décembre 2000 du Garde des Sceaux de l'époque, vous verriez que peu d'agents immobiliers respectent la loi en ce domaine) que le prix soit FAI et que cela soit indiqué "frais d'agence inclus..."
C'est le week-end... vous devriez vous plonger dans votre documentation, ou la mettre sérieusement à jour.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 02 sept. 2005 19:54:31 |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 20:03:04
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Non non, pas lourds du tout les jcm et jkmdb !
Vous comptez venir vous tirer les cheveux en public sur tous les sujets du forum ?
Ce que j'adore par-dessus tout c'est les "c'est la dernière fois que je vous réponds" à répétition suivis de l'effet inverse. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 21:13:38
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Je maintiens ma réponse précédente conforme en tous points d'ailleurs à un article récent de la revue bleue (peut-être même le dernier numéro).
Vos élucubrations pour vous raccrocher aux branches n'y changeront rien.
Pour Perestroika, j'ai décidé de ne plus polémiquer, et c'est ce que je fais. Je n'ai pas dit que je laisserais passer des contre-vérités juridiques.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 09:53:55
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Cher jcm,
IL SE TROUVE QUE JE MAINTIENS LA TOTALITÉ DE MES PROPOS... Qu'en sera-t-il des vôtres après ceci ? :
Les contre-vérités juridiques sont habituelles chez vous ! Vous renversez remarquablement bien les choses et les rôles ! En voici quelques exemples :
- en interprêtant abusivement le jugement de Bourg-en-Bresse afon de fustiger les agents immobiliers qui ont une politique d'honoraires réduits différente de la vôtre et parfaitement licite.... et vous ne pouvez pas l'ignorer.... Je dispose d'ailleurs d'une lettre du Président de la FNAIM au sujet des honoraires réduits.... si cela peut vous être agréable, je me ferai un plaisir de vous la transmettre ! Car non seulement, la FNAIM acceptait de garantir les agents immobiliers du réseau 4% immobilier, mais elle se félicitait de l'émergence d'un tel réseau.... Il est vrai que c'est probablement pas ce que la FNAIM raconte à ses adhérents..... comme ceux de Blois.... où la montagne a accouché d'une souris !
Les agents immobiliers 4% immobilier ont le droit de pratiquer les honoraires réduits.... et le Jugement de Bourg-en-Bresse ne peut les concerner, Car il a pour objet un tout autre sujet, qui est qu'un agent immobilier et un vendeur ne peuvent manœuvrer afin d'évincer un autre mandataire, et particulièrement en baissant son pantalon sur la commission....notamment vis-à-vis du barème pratiqué par ce même agent immobilier.....Si le barème des honoraires est libre.... diminuer de plus de la moitié pour réaliser une affaire est bien une manœuvre....délictueuse.
Donc, je persiste là encore dans ma réponse, argumentée par une jurisprudence constante : les honoraires sont libres, et les acquéreurs ont le droit de faire jouer cette concurrence entre agences.... ne vous en déplaise.
- autre contre-vérité juridique au travers le "mandat de visite" que vous présentez comme une "parade" ce sont vos termes exacts, à toute la jurisprudence constante et récente, aux décisions de la cour de Cassation donc qui stipulent constamment que peu importe parmi les mandataires qui fait visiter, c'est celui qui conclut effectivement l'affaire qui a droit SEUL à la rémunération. Bien évidemment sur ce mandat de visite, il n'y a pas eu encore de jugement.... mais je peux vous envoyer la réponse qu'en ont faite plusieurs avocats spécialisés en Droit immobilier....si cela vous intéresse !
- autre contre-vérité, plus commerciale que juridique, dans votre mandat, où vous faites passer des moyens dont l'obligation découle du mandat de vente de tout agent immobilier pour un service de l'agence. (Vous changez l'eau des fleurs du vendeur aussi ?)
- et bien évidemment vous vous trompez également sur l'affichage des prix et les obligations en la matière.
Je persiste donc dans ma réponse. Non seulement je vous ai suggéré de mettre votre documentation à jour, maintenant je pense que vous ne savez pas lire.
Démonstration :
SI vous citez effectivement l'arrêté du 29 juin 1990, vous ne le lisez que très imparfaitement. Cet arrêté exige que soit affichés à l'entrée de l'établissement de façon visible et lisible de la clientèle, les prix des prestations qu'ils assurent et indique à qui incombe cette rémunération. il doit donc être fait mention de la commission, ce qui rend inutile toute publicité supplémentaire. Et bien évidemment, il y a une réponse ministérielle qui précise tout cela le 26 juin 1995 N°25643.
Ensuite, je continue....
Le prix doit être indiqué en euros et faire apparaître la somme payée par le consommateur toutes taxtes comprises et l'indiquer expressément (Arr.3 déc. 1987 modifié par Arr. 21 déc 2001). S'il est fixé en % du prix, le % doit apparaître dans toute publicité quel que soit le support utilisé (réponse ministérielle du 14 janvier 1991) .
(Là encore hormis le réseau 4% immobilier, je me demande qui respecte cette disposition qui date tout de même de 14 ans !, ....)
Dans cette même réponse le Ministre précise qu'il convient d'indiquer, quel que soit le support utilisé, le montant toutes charges comprises de la rémunération si celle-ci est à la charge de l'acquéreur.
Réponse ministérielle du 14 janvier 1991 Page 105, JCP 1991, prat.1781 N°2, ainsi que Réponse minsitérielle N° 25643 du 26 juin 1995 et Conseil d'Etat CE 25 nov.1994 N° 119571.
Donc, que diable jcm, il n'y a pas que l'arrêté de 1990 qui fixe les obligations en matière d'affichage des prix et autres babioles....
ou d'avoir une autre lecture que le Revue Bleue qui, que je sache, ne fait pas la loi ! Car, si en effet, la FNAIM a rejetté un recours en illégalité formé contre l'arrêté du 29 juin 1990, celui-là même que vous prenez en référence, considérant probablement à juste titre qu'il avait été pris sur le fondement de l'article 28 de l'ordonnance du 1er décembre 1986 imposant l'information du consommateur sur les prix.
Vous devriez jeter un œil de ce qu'en a pensé la Cour de Cassation (chambre criminelle du 19 février 1997 N°96-80.591, ainsi que la Cour d'Appel de Bordeaux 28 mars 1995 pour vous faire une idée de la tendance de la juriprudence dans notre métier (il est vrai que les deux décisions citées concernent les ADB, et surtout la réponse qui a été faite dans les commentaires à la FNAIM.
Il va de soi, pour moi, que vous vous livrez contre moi à des attaques futiles, que contrairement à ce que vous prétendez, je réponds à toutes les questions.... et je ne vois pas ce que j'aurai à cacher.... si ce n'est de décisions stratégiques communes et propres à toute entreprise et dont la confidentialité est la règle. Sur les méthodes ? Mais elles sont connues !
EN revanche, vous ne répondez jamais aux questions soulevées, et plus encore aux questions posées.... j'en prends acte.
Mais souffrez au moins de reconnaître sur quelques points que je maîtrise parfaitement et particulièrement sur l'affichage des prix et des prestations des agents immobiliers, que vous avez eu tort. Et ce post, ainsi que les références que je cite, le prouve une nouvelle fois.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 03 sept. 2005 10:31:18 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:22:31
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Article 4 de l'arrêté du 3 juillet 90 :
"Toute publicité effectuée par un des professionnels visés à l'art. 1er et relative au prix de location ou de vente d'un bien déterminé doit quel que soit le support utilisé, mentionner le montant TTC de la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge du locataire ou de l'acquéreur, et qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé."
Commentaire de la consultante juridique FNAIM Raquel DEFRANCE dans la "revue bleue" d'août-septembre 2005 :
"Ainsi, en matière de vente d'immeubles, les publicités effectuées par les professionnels doivent mentionner le prix de vente total à payer. Il n'est pas nécessaire que le prix indiqué détaille la rémunération due aux professionnels dès lors que cette rémunération est incluse dans le prix à payer et ce, que la commission soit à la charge de l'acquéreur ou du vendeur."
Qui détourne quoi ? On parle de publicité et voilà que vous répondez affichage des honoraires... Ben voyons !
Prendre ses désirs pour des réalités, sur le plan juridique, expose inévitablement à de grandes déconvenues.
De même, lorsque vous écrivez :
"Par ailleurs, un mandat de vente, sans indication particulière est 'par défaut' honoraires à la charge du vendeur"
il s'agit d'une ineptie juridique. Vous avez beau jeu ensuite de prétendre que vous ne vous placiez pas sur le plan juridique. Vous dites que vous vous mettez à la place des clients, mettez-vous déjà à la place des lecteurs.
Pour le reste, vous radotez là aussi, j'ai déjà répondu, prévenu que je ne polémiquerais plus et expliqué pourquoi.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:26:04
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Et vous détournez encore le sujet en parlant des ADB (administrateurs de biens). En matière de location bien évidemment il faut mentionner les honoraires afin que le locataire ait connaissance de l'intégralité de ce qu'il aura à payer.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:41:53
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et vous détournez encore le sujet en parlant des ADB (administrateurs de biens). En matière de location bien évidemment il faut mentionner les honoraires afin que le locataire ait connaissance de l'intégralité de ce qu'il aura à payer.
jcm
Comment cela je détourne le sujet ?????????? Je cite effectivement deux décisions qui concernent l'ADB, mais uniquement parce que le recours de la FNAIM n'a été que sur ce seul sujet ! La FNAIM n'a jamais, que je sache, intenté une quelconque action contre les réponses ministérielles qui ne concernaient que les mandataires. Elle ne la intentée que contre les décisions qui relevaient des ADB... et les deux decisions jurisprudentielles que je cite ont d'ailleurs "renvoyé dans les 22" la FNAIM sur le sujet de l'ADB...
Vous devriez une nouvelle fois, vous mettre à jour, et relire mon post autrement... il en va de votre bonne foi et votre honnêteté à présent.
Vous devriez vous reposer... et commander un dictionnaire permanent....et en attendant qu'il arrive..... prenez le temps de déguster les saveurs de l'été indien....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:05:51
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Votre mauvaise foi ne vous honore pas. Mais les textes sont là pour qui veut bien se donner la peine de les lire.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:48:36
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Vous vous foutez de qui ?
Ceux que je donne sont parfaitement accessibles à tous.... Une réponse ministérielle est publique que je sache. Celle-ci est parfaitement claire et compréhensible par un enfant de dix ans. Et qui plus est, j'ai donné TOUTES LES RÉFÉRENCES JURIDIQUES À CE QUE J'AVANCE....
je la donne à nouveau :
"Lorsque les honoraires sont à charge de l'ACQUÉREUR, ceux-ci doivent être très clairement indiqués et détachés dans tous les supports utilisés par l'agent immobilier....." (rien à voir avec l'ADB comme vous tentez de le faire croire...)
Si vous disposez d'un texte, d'une loi ou d'un arrêté qui ne seraient pas conformes à cette décision ou plutôt à cette réponse ministérielle, et bien évidemment postérieure à celle-ci, croyez bien que je serai votre obligé....!
Pour le moment, vous ne démontrez que votre mauvaise foi
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 13:42:18
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RE-voilà le texte demandé... qui concerne le sujet. Je le cite en intégralité. Vous citez une bribe de réponse ministérielle détachée de son contexte.
Article 4 de l'arrêté du 3 juillet 90 :
"Toute publicité effectuée par un des professionnels visés à l'art. 1er et relative au prix de location ou de vente d'un bien déterminé doit quel que soit le support utilisé, mentionner le montant TTC de la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge du locataire ou de l'acquéreur, et qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé."
Commentaire de la consultante juridique FNAIM Raquel DEFRANCE dans la "revue bleue" d'août-septembre 2005 :
"Ainsi, en matière de vente d'immeubles, les publicités effectuées par les professionnels doivent mentionner le prix de vente total à payer. Il n'est pas nécessaire que le prix indiqué détaille la rémunération due aux professionnels dès lors que cette rémunération est incluse dans le prix à payer et ce, que la commission soit à la charge de l'acquéreur ou du vendeur."
Mais bien sûr, peu vous importe les textes, et vous en savez plus que les juristes spécialisés.
D'ailleurs les réponses ministérielles n'ont aucune valeur juridique. J'ai personnellement gagné deux procès contre des préfets qui m'opposaient une circulaire ministérielle.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:06:28
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Ainsi, selon vous les réponses ministérielles n'ont aucune valeur ? Première nouvelle ! Surtout quand celles-ci sont confirmées décision du Conseil d'État du 25 novembre 1994 N°119571. ?????
Vous n'êtes pas sérieux, et vous vous égarez !
Ce qui est certain, c'est que d'une part une réponse ministérielle a une valeur, et d'autre part le commentaire de la FNAIM, même si elle publiée dans la revue bleue n'en a aucune !
Par ailleurs, et pour vous rappeler l'arrêté du 29 juin 1990, paru au J.O. (mais sans doute aussi ne va-t-il plus avoir de valeur lui aussi) dont vous faites état pour me contredire, je vais vous dire ce qu'il dit. Libre à chacun d'aller vérifier bien entendu.
Cet arrêté a réglementé la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans la TRANSACTION immobilière. En EXIGEANT, notamment que soit affiché, à l'entrée de leur établissement, de façon visible et lisible de la clientèle les prix des prestations qu'ils assurent, etindiqué à qui incombe le paiement de cette rémunération. Il doit donc être fait état de la commission
Les réponses ministérielles sont venues compléter cet arrêté en précisant quelle devait être la pratique. Et entre autres que cette information sur les prix est une obligation quel que soit le support utilisé. Ces réponses ont reçu toutes reçues l'aval du Conseil d'État, et la FNAIM déboutée de ses demandes qui ne concernaient que l'ADB par deux décisions jurisprudentielles que j'ai citées pour bien comprendre la tendance de la jurisprudence au sujet de la pratique des agents immobiliers.
J'ajoute, à l'intention des agents immobiliers, que suivant l'article 134-1 du code de la consommation, qu'est puni par une amende de 5è classe le fait pour un professionnel de ne pas se conformer à cette réglementation.
J'imagine que si c'est le cas, vous adresserez à ce cher jcm, cette amende puisqu'il persiste à ne pas appliquer le B.A. BA de cette réglementation et à l'afficher trés clairement !
Non, jcm, vous avez complètement tort. Chacun peut se tromper... et le droit à l'erreur existe pour chacun.... si je vous l'accorde volontiers dans un premier temps, ce n'est absolument plus le cas lorsque vous persistez dans votre erreur alors que j'ai pris la peine de vous démontrer précisément, avec des références juridiques précises et documentées, dont chacun ici peut prendre connaissance, en quoi votre erreur consiste.
Moi, non plus, je ne vous répondrai plus. Non seulement, parce que vous refusez le dialogue, et il me semble pourtant avoir soulevé des questions précises, vous avoir même posé une question précise, à laquelle vous n'avez JAMAIS répondu; mais aussi, parce qu'ici comme ailleurs où vous dites tout et son contraire (par exemple entre ce post http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29325 où vous reconnaissez que l'agence immobilière peut réclamer des dommages et intérêts au mandant, mais où vous niez que la responsabilité civile de cette même agence ne puisse être engagée vis-à-vis de son acquéreur dans un autre post récent.), vous dites donc, tout et son contraire, et qui plus est, et c'est surtout pour cela que je vous plonke, parce que vous êtes singulièrement de mauvaise foi.
Et ce point, pour moi, est inacceptable.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:30:24
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"Cet arrêté a réglementé la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans la TRANSACTION immobilière. En EXIGEANT, notamment que soit affiché, à l'entrée de leur établissement, de façon visible et lisible de la clientèle les prix des prestations qu'ils assurent, etindiqué à qui incombe le paiement de cette rémunération. Il doit donc être fait état de la commission"(JMKDB)
OUI ; mais ce n'est pas d'affichage dont il est question, c'est de publicité. Il ne s'agit pas de la même chose ni des mêmes textes. Nul ne conteste que le tarif d'honoraires doive être affiché en vitrine et à l'intérieur du local. Et alors ? Quel rapport avec la publicité ?
Encore une fois, dès que vous sentez que le sol se dérobe sous vos pieds, vous dérapez subrepticement sur un thème voisin... Pas très juridique. Et le cas des administrateurs de biens est une exception, puisque la comm doit être partagée. Les règles de pub sont bien différentes de celles de la vente.
"mais aussi, parce qu'ici comme ailleurs où vous dites tout et son contraire (par exemple entre ce post http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29325 où vous reconnaissez que l'agence immobilière peut réclamer des dommages et intérêts au mandant, mais où vous niez que la responsabilité civile de cette même agence ne puisse être engagée vis-à-vis de son acquéreur dans un autre post récent.)" (JMKDB)
Rien de contradictoire naturellement pour qui prend la peine d'essayer de comprendre. L'AI peut réclamer un dédommagement si le mandant ne signe pas le compromis au prix du mandat, il s'agit d'une obligation contractuelle. Laquelle ne concerne pas l'acquéreur, tiers au mandat. Si mes souvenirs sont bons, tout ça c'est de la soupe de première année de droit.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:43:51
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Cet arrêté a réglementé la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans la TRANSACTION immobilière. En EXIGEANT, notamment que soit affiché, à l'entrée de leur établissement, de façon visible et lisible de la clientèle les prix des prestations qu'ils assurent, etindiqué à qui incombe le paiement de cette rémunération. Il doit donc être fait état de la commission"(JMKDB)
OUI ; mais ce n'est pas d'affichage dont il est question, c'est de publicité. Il ne s'agit pas de la même chose ni des mêmes textes. Nul ne conteste que le tarif d'honoraires doive être affiché en vitrine et à l'intérieur du local. Et alors ? Quel rapport avec la publicité ?
Encore une fois, dès que vous sentez que le sol se dérobe sous vos pieds, vous dérapez subrepticement sur un thème voisin... Pas très juridique. Et le cas des administrateurs de biens est une exception, puisque la comm doit être partagée. Les règles de pub sont bien différentes de celles de la vente.
"mais aussi, parce qu'ici comme ailleurs où vous dites tout et son contraire (par exemple entre ce post http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29325 où vous reconnaissez que l'agence immobilière peut réclamer des dommages et intérêts au mandant, mais où vous niez que la responsabilité civile de cette même agence ne puisse être engagée vis-à-vis de son acquéreur dans un autre post récent.)" (JMKDB)
Rien de contradictoire naturellement pour qui prend la peine d'essayer de comprendre. L'AI peut réclamer un dédommagement si le mandant ne signe pas le compromis au prix du mandat, il s'agit d'une obligation contractuelle. Laquelle ne concerne pas l'acquéreur, tiers au mandat. Si mes souvenirs sont bons, tout ça c'est de la soupe de première année de droit.
jcm
Cher jcm,
je crois que vous avez suffisamment fait preuve de mauvaise foi, pour cesser de gesticuler dans tous les sens et de dire que le sol se dérobe sous mes pieds.
Si le Dictionnaire permanent ne sert pas à caler mes meubles, je pense que vous avez rangé le vôtre dans un placard, ou bien qu'il vous faudrait vous le commander.
J'ai quant à moi une documentation à jour, qui va bien au-delà de l'arrêté de 90 dont vous ne lisez que partiellement l'article. En outre, je ne me contente pas de la Revue Bleue pour étayer mon argumentation...
La vôtre se cantonnant qu'à une lecture partielle de l'arrêté de 90.....
Ensuite, j'ai pris acte que vous vous moquez d'une ou de plusieurs réponses ministérielles, préférant les commentaires de la revue bleue de la FNAIM qui par ailleurs a été déboutée POUR LA PARTIE CONCERNANT L'ADB, reconnaissant donc au passage qu'eelle acceptait les termes de la réponse ministérielle citée.
Doit-on encore vous rappeler que ces réponses ministérielles ont une valeur, et qu'en plus, lorsque celles-ci sont confirmées en Conseil d'Etat, elles ont force de loi....?
J'ai dit ce que j'avais à dire, et pour avoir fait une recherche dans la revue bleue que je reçois, car il m'arrive de collaborer à sa rédaction.... je n'ai trouvé nul commentaire qui viendrait contredire le mien....
Vous vous enfoncez chaque jour un peu plus pour moi..... je cesse ici de vous prendre pour quelqu'un de professionnel dont je redoute que la mauvaise foi qui vous anime vous entâche à mes yeux de la bêtise la plus coite.
Je pense que je vous croiserai un jour dans les couloirs de l'Ecole supérieure de Commerce de Grenoble, je ne manquerai pas de vous le rappeler.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:53:22
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"Toute publicité effectuée par un des professionnels visés à l'art. 1er et relative au prix de location ou de vente d'un bien déterminé doit quel que soit le support utilisé, mentionner le montant TTC de la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge du locataire ou de l'acquéreur, et qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé."
En quoi ce texte est-il partiel ? Il fait référence à la publicité, ce qui est le sujet dont nous débattons, et pas à l'affichage et aux administrateurs de biens que vous avez subrepticement introduits dans le débat et qui n'ont rien à y faire. Au début nous parlions de publicité en matière de vente.
Il faut mentionner la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur ET (condition cumulative) qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé. Si elle est incluse, peu importe qu'elle soit détaillée.
Là encore, vous prenez vos désirs pour des réalités.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:09:21
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Citation :
[
Il faut mentionner la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur ET (condition cumulative) qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé. Si elle est incluse, peu importe qu'elle soit détaillée.jcm
Donnez donc la référence juridique de cette affirmation.... s'il vous plaît ! Vous avez vu écrit cela où ....
Ensuite, je n'ai fait que reproduire une réponse ministérielle, un arrêt du Conseil d'Etat, ainsi que des arrêts, l'un de la Cour de Cassation, l'autre que je connais bien, de la Cour d'appel de Bordeaux. Et ainsi, pour vous, je prends mes désirs pour des réalités...
Vous plaisantez et vous m'insultez de plus !
Je pense que vous en respectez pas, comme de nombreux agents immobiliers si cela peut vous rassurer, la législation en matière de publicité sur les prix de vente, allant même jusqu'à déclarer qu'une réponse ministérielle ne possède aucune valeur !
Vos clients apprécieront !
je sais une chose, en tous les cas, c'est que si la DGCCRF se déplace dans votre agence, nul doute que ses attributions iront plutôt dans le sens de cette réponse (d'ailleurs parue et ratifiée par le Conseil d'État, mais de cela aussi, vous vous moquez), que dans la vôtre ou même du commentaire de la Revue Bleue (dont encore une fois, je ne trouve nulle trace qui vont dans votre sens....)
L'amende est de 5è classe, chiche qu'on teste cela dès lundi dans une de vos agences ? Et qu'on y publie la réponse que fera la DGCCRF....
je vous engage à la consulter comme je le fais très souvent moi-même.... je peux vous donner les coordonnées d'un correspondant spécialiste des agences immobilières....
Mais vous irez encore dire qu'on vous en veut.....
Jean-Michel |
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