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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 03 sept. 2005 : 15:50:54
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Citation :
[
Il faut mentionner la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur ET (condition cumulative) qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé. Si elle est incluse, peu importe qu'elle soit détaillée.jcm
Donnez donc la référence juridique de cette affirmation.... s'il vous plaît ! Vous avez vu écrit cela où ....
C'est le texte de l' Article 4 de l'arrêté du 3 juillet 90 relatif à la publicité des prix, tout simplement, comme je l'ai déjà signalé, et pas une "affirmation" de ma part. La deuxième phrase st la mention entre parenthèses sont de moi, pour être précis.
Ensuite, je n'ai fait que reproduire une réponse ministérielle, un arrêt du Conseil d'Etat, ainsi que des arrêts, l'un de la Cour de Cassation, l'autre que je connais bien, de la Cour d'appel de Bordeaux. Et ainsi, pour vous, je prends mes désirs pour des réalités...
Vous plaisantez et vous m'insultez de plus !
Je pense que vous en respectez pas, comme de nombreux agents immobiliers si cela peut vous rassurer, la législation en matière de publicité sur les prix de vente, allant même jusqu'à déclarer qu'une réponse ministérielle ne possède aucune valeur !
Vos clients apprécieront !
je sais une chose, en tous les cas, c'est que si la DGCCRF se déplace dans votre agence, nul doute que ses attributions iront plutôt dans le sens de cette réponse (d'ailleurs parue et ratifiée par le Conseil d'État, mais de cela aussi, vous vous moquez), que dans la vôtre ou même du commentaire de la Revue Bleue (dont encore une fois, je ne trouve nulle trace qui vont dans votre sens....)
Eh bien, relisez-la, c'est page 4 ou 5, de mémoire :
Commentaire de la consultante juridique FNAIM Raquel DEFRANCE dans la "revue bleue" d'août-septembre 2005 :
"Ainsi, en matière de vente d'immeubles, les publicités effectuées par les professionnels doivent mentionner le prix de vente total à payer. Il n'est pas nécessaire que le prix indiqué détaille la rémunération due aux professionnels dès lors que cette rémunération est incluse dans le prix à payer et ce, que la commission soit à la charge de l'acquéreur ou du vendeur."
L'amende est de 5è classe, chiche qu'on teste cela dès lundi dans une de vos agences ? Et qu'on y publie la réponse que fera la DGCCRF....
je vous engage à la consulter comme je le fais très souvent moi-même.... je peux vous donner les coordonnées d'un correspondant spécialiste des agences immobilières....
Mais vous irez encore dire qu'on vous en veut.....
Je consulte également très souvent cet organisme, de plus nous avons de temps en temps des contrôles des différentes DDCCRF, trois le mois dernier dans nos agences du midi, c'est moi qui m'en occupe et pas de souci depuis 26 ans et jusqu'à ce jour.
Jean-Michel
jcm |
Edité par - jcm le 03 sept. 2005 15:54:09 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 16:42:57
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Certes, jcm il y a bien cet arrêté de 1990, dont nous avons semble-t-il une lecture différente, dont acte.
Mais, vous ne pouvez pas ignorer les réponses ministérielles, ni la décision du Conseil d'État à son sujet !
Je ne souscris pas au commentaire de la "juriste" de la revue bleue. Ce n'est de toutes façons pas la première fois que la FNAIM se distingue à propos de la réglementation. Mais en l'occurence, la rédactrice omet tout de même la décision de la Cour de Cassation et celle de la Cour d'Appel de Bordeaux où précisément la FNAIM a été déboutée commeje le signalais!
Par exemple, je ne suis pas certain que la tolérance de la FNAIM au sujet du fait que les honoraires des agents immobiliers doivent transiter par le compte séquestre soit bien légale et licite ! La Cour de Cassation a pourtant bien précisé qu'il fallait que toute somme versée à un agent immobilier transite nécessairement par ec compte spécial.
Quant aux contrôles inopinés de la DGCCRF, permettez-moi de douter de leur efficacité. Un simple lecture attentive de n'importe quel journal d'annonces démontre à l'évidence que quasiment aucune agence ne respecte la réglementation !
(rien qu'au sujet de la réponse ministérielle du 11 décembre 2000 à la question de l'éminent parlementaire Jean-Pierre DUPONT).
Il en serait tout autre dans le cas d'un contrôle suite à une plainte.... vous n'en avez jamais eu, moi non plus d'ailleurs...
Cher jcm, dans le métier d'agent immobilier, il y a le Droit, la réglementation, la Jurisprudence et la pratique. Celle-ci ne regarde qu'un agent immobilier qui mesure les risques à procéder ainsi plutôt que d'une autre manière.
Cette pratique peut être légale, licite, conforme, tolérée, et peut s'écarter du droit, être illicite, illégale et dans des cas très rares, mais bien réelsn délictueuse.
Vous n'avez répondu qu'au travers de ce que vous pratiquez, et même mettez en avant un commentaire (de mon point de vue erroné) de la revue Bleue.
Je suis, quant à moi, profondément légaliste. Si j'ai cette position, c'est précisément parce qu'avant de vouloir remettre en cause une réglementation (et je considère qu'une réforme de la loi Hogeut s'impose), il convient de la respecter à la lettre. Dans la réglementation qui régit notre métier, j'y inclus le texte bien évidemment, la jurisprudence, les décisions du Conseil d'État, et bien évidemment les précisions données par, en l'occurence le Garde des Sceaux, à un Parlementaire dans le cadre d'une réponse minsitérielle parfaitement publique et diffusée à tous.
Libre à vous de ne pas vous y conformer. Mais, de grâce, ne pensez pas un seul instant donner une réponse conforme au Droit avec celle que vous donnez, qui plus est, est partielle, orientée, et sûrement polémique à laquelle je ne souscris absolument pas.
Je vous ai donné des arguments absolument recevables, corrects et conformes, en précisant les références des textes auquel je prend appui, et prouvant que ce que j'avance n'est pas prendre mes désirs pour la réalité....mais bien correctement documenté.
Ainsi, vous me rabâchez l'arrêté de 1990. Je crois qu'il vous serait absolument utile de vous abonner à un dictionnaire permanent qui vous rendrait bien service et vous empêcherait de vous engluer. J'y suis abonné, la dépense est conséquente, mais elle correspond bien à mon objectif d'être extrêmement rigoureux sur ces sujets.
je ne vous tiens pas rigueur de n'avoir pour livre de chevet que le Revue Bleue, mais sachez que cela n'est pas, et vraiment pas une référence absolue. Un commentaire de juriste, surtout labellisé FNAIM, reste un commentaire à destination des adhérents FNAIM, donc il doit caresser dans le sens du poil une profession qui n'est absolument pas prête ni disposée à accepter des changements trop brusques....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 18:41:23
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Je suis abonné entre autres au "dictionnaire permanent" depuis une bonne quinzaine d'années.
Quant aux textes et décisions de justice, il y a manifestement ceux qui vous agréent, et les autres. Mais le monde ne fonctionne pas comme ça.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 19:17:56
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Dans ce cas, voudriez-vous avoir l'extrême obligeance de nous dire ce que vous lisez dans le Dictionnaire permanent des Éditions législatives dans le feuillet consacré aux agents immobiliers au paragraphe noté 145 page 91 de mon exemplaire Paragraphe consacré à l'affichage des prix et des prestations des agents immobiliers.
je vous aide si vous comptez les lignes : cela va se trouver à la ligne 9 du troisième alinéa ?
N'est-il pas clairement indiqué qu"il convient d'indiquer dans toute publicité, quel que soit le support utilisé (en clair, affiche de vitrine, PA, etc.....) le montant toutes charges comprises de la rémunération lorsqu'elle à la charge de l'acquéreur".... et si par ailleurs, vous remontez un peu plus haut "les agents immobiliers doivent indiquer de manière lisible et visible le prix de leur prestations et à qui elle incombe..."? dans le premier alinéa.
N'est-il pas fait mention des réponses minsitérielles, dont vous avez déclaré avec surprise qu'elle n'avait aucune valeur, alors qu'elle sont validées par une décision du Conseil d'État, ligne 11 ou 12 du troisième alinea ?
Avouez que vous vous êtes trompé, et n'en parlons plus; Mais sachez à l'avenir deux choses me concernant : je reconnais toujours mes erreurs d'une part, et lorsque je suis sûr de moi, je suis certain... vous comprennez ?
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 20:20:48
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Vous vous répétez et vous êtes toujours hors sujet. De plus vos citations sont tronquées dans le sens qui vous arrange. STOP j'avais déjà décidé de ne plus polémiquer avec vous, mais je pensais pouvoir sereinement rectifier vos erreurs juridiques. Je vois qu'il n'en est rien. Je m'abstiendrai également dans ce domaine à l'avenir. POINT FINAL et faites en des gorges chaudes si vous le souhaitez.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 11:05:43
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Puisque mes citations sont "tronquées", je laisse juge chacun d'aller consulter le Dictionnaire Permanent à la page indiquée et au paragraphe consacré à la publicité et à la communication des prix des agents immobiliers.
Votre accusation est non seulement gratuite, mais mensongère.
Bien évidemment, le texte va "dans mon sens", je suis bien navré qu'il ne va pas "dans le vôtre", et si le texte complet, dont j'ai reproduit les plus fidèles détails, en donnant toutes les références juridiques, va ainsi dans mon sens, c'est qu'irrémédiablement il ne va pas dans le vôtre, pour autant même qu'il ne le soit jamais allé tant votre lecture de l'arrêté de 90 est incomplète et partiale.
Dont acte.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 12:50:59
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Dès le mois de mai dernier j'ai dû vous reprendre sur des citations tronquées qui travestissaient le sens du texte :
Posté - 19 May 2005 : 10:03:08
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En droit "toute personne" s'interprète comme toute personne physique ou morale. Sauf pour les préfectures, et le ministère... de la justice !
Me ROLLAND précise bien en ce qui concerne les AC : "Ce peut être une personne physique ou une personne morale" (et non : si effectivement...) : attention, lorsqu'il écrit "sa mission..." ce paragraphe s'applique aux AC en général, personnes physiques ou morales, contrairement à ce que votre présentation pourrait laisser croire.
Votre deuxième citation n'est pas fidèle non plus, ce n'est pas ce qu'a écrit Me ROLLAND.
jcm
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 13:10:51
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Vous partez, comme par hasard sur un autre sujet !
Répondez d'abord au sujet de ce fil !
Ensuite, vous interprêtez gravement mes propos, et je considère à présent ces attaques comme quasiment diffamatoires !
Pour venir au sujet que vous abordez, là vous, prenez réellement vos rêves pour la réalité, une nouvelle fois tout comme la profession.
Si le statut d'agent commercial, en tant que tel, n'est pas remis en cause, c'est en réalité, la mission même qui lui est confiée qui l'est.
D'une part, le responsable d'une succursale ne peut être que SALARIÉ (et donc le problème du statut de la personne physique au morale n'a rien à voir)
D'autre part, un agent commercial ne peut, dans le cadre d'une agence immobilière soumise à la loi Hoguet, être qu'un APPORTEUR D'AFFAIRES. Il lui est donc interdit de négocier, sinon il prend une carte verte.
Donc, une nouvelle fois, le problème de la personne morale ou physique n'a strictement aucune importance.
Par ailleurs, si j'en juge par mes inetrlocuteurs à l'URSAFF, les requalifications de contrat du statut d'agent commercial vers le statut de salarié, vont bon train.
Une nouvelle fois, la profession se voile la face. Ce n'est ni la première fois, ni la dernière, malheureusement.
je considère le débat sur le fond comme vain, et pour votre cas, perdu d'avance. Conformez-vous au Droit, au Jugement de la Cour de Cassation, faisant suite au Jugement de la Cour d'appel de Montpelllier. Dois-je rappeler également, que cet arrêt n'est en rien isolé, qu'il a été rendu en séance pleinière, qu'il a reçu la validation du Minsitre par une réponse ministérielle en date du 14 décembre 2004, et qu'il avaiat eu des précédents en 1990, 1991 et 1993 tous conformes et identiques au sujet de ce statut.
Maintenant, peu importe la réponse que vous ferez, j'émets immédiatement les plus extrêmes réserves d'ores et déjà à son sujet, tant votre mauvaise foi vous égare.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 13:28:22
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Si j'ai fait un copier coller de mon intervention, ce n'est pas pour le fond du sujet, mais pour montrer que déjà à l'époque j'avais dû vous reprendre parce que vos citations, présentées comme telles, étaient en fait "reformulées" à votre sauce. Le sens en était du coup fort différent.
A l'époque, je vous reprenais poliment. Mais à force...
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 13:39:02
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Vous vous donnez tout seul un rôle... et vous déclarez mes citations tronquées.... vous devriez reprendre la totalité du post, ainsi que la réponse que je vous ai DÉJÀ faite àn ce sujet.
Vous contredire n'est pas de la polémique. En revanche, vous l'entretenez aisément par des déclaration mensongères. J'ignore ce que vous cherchez ainsi. Car, n'importe qui, ici, sait lire et par ailleurs parfaitement documenté, n'importe qui d'autre que moi vous contredirait tout autant.
Cessez donc de vous donner de l'importance avec des pratiques d'ores et déjà dépassés et qui ne séduisent que des personnes que je juge déjà incompétentes.
Lorsque je vois les parts de marché qui baissent inexorabelement, cela n'est pas si étonnant lorsqu'on vit au quoitidien comme moi l'incompétence (je viens de voir sur usenet un agent immobilier qui donne congé au locataire "par oral" - on aura tout vu !, ou encore une autre qui signe un mandat exclusif sans date....), ou encore comme vous un entêtement de vieux accroché à la rampe.
Le métier est en train de changer, et ce que je crains pour vous, c'est que vous ne vous rendiez même plus compte que vous ne serez pas du voyage.
Écoutez, et soyez plus humble....après on verra....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 14:51:48
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Vous vous donnez tout seul un rôle... et vous déclarez mes citations tronquées.... vous devriez reprendre la totalité du post, ainsi que la réponse que je vous ai DÉJÀ faite àn ce sujet.
Jean-Michel
Libre à chacun de s'y reporter. Vos citations n'étaient pas seulement tronquées mais déformées. Et pas qu'une fois. Le sens en était altéré.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 15:20:25
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Puisque vous le prenez comme cela... voici la présentation du Mandat de visite 103A des éditions Préférence, et je laisse juge les acquéreurs potentiels de ce qu'il y lieu d'en penser.
"La combinaison des articles 6 de la loi N°79-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret 72-678 du 20 juillert 1972 INTERDIT de réclamer une quelconque somme à la partie qui n'a pas signé de mandat, même en cas de collusion entre vendeur et acquéreur pour évincer l'agence. (remarque, un mandat de vente , c'est QUOI cher jcm).
La pratique d'un mandat de vente + un mandat de visite permet d'être mandaté PAR LES DEUX PARTIES (Un mandat de recherche, c'est quoi, jcm?) ET DE MIEUX PRÉSERVER LE DROIT À HONORAIRES DE L'AGENCE. (et le plus beau) : CE MANDAT PEUT ÊTRE UTILISÉ MÊME EN CAS D'ABSENCE DE MANDAT DE VENTE....."
Il s'agit de la plaquette publicitaire qui met en valeur (!) le mandat de visite..... et le texte est repris dans son intégralité. (sauf les parenthèses et les lettres capitales)
Il va falloir que vous expliquiez bon nombre de choses à présent :
1) La loi Hoguet reconnait le droit à honoraires à celui QUI CONCLUT EFFECTIVEMENT L'AFFAIRE, et non à celui qui fait visiter ! C'est aussi un arrêt de la Cour de Cassation qui le dit...
2) Au moment où l'acquéreur rentre en contact avec l'agence il s'attend, comme c'est l'usage, à signer un bon de visite et non UN MANDAT DE VISITE....
3) La clause pénale contenue dans ce mandat menotte l'acquéreur en ce sens qu'il ne pourra pas se rendre dans une autre agence, afin de faire jouer la concurrence et de bénéficier de conditions plus favorables...
4) OU EST L'AVANTAGE PAR L'ACQUÉREUR DE SIGNER UN TEL DOCUMENT ??????
je crois qu'il va falloir, vous et un certain nombre de professionnels, vous poser les bonnes questions, et de cesser au travers de ce juridisme de troisième zone, semer le trouble chez les clients, et au-delà de nuire à l'image bien ternie d'une profession dont certaines pratiques s'apparentent à des pratiques commerciales d'un autre âge.
Que ce post vous gêne,jcm, figurez-vous que j'en ai rien à foutre. Je considère que c'est à la profession de s'adapter aux clients, et non l'inverse si elle veut survivre.
Maintenant, au sujet de ce mandat de visite dont vous déclarez, au hasard, que vous ne l'utilisez pas, sachez que les informations dont je dispose me permettent de dire qu'il est majoritairement utilisé par le réseau Calitimo, réseau qui est pérsenté comme le partenaire des ÉDitions qui publient ce mandat de visite, et qui est, à mon sens, une honte pour cette profession....
Que ce mandat de visite soit licite, (et encore cela restera à démontrer) est une chose, mais commercialement, c'est un vrai scandale.
Donc, cher jcm, au lieu de vous livrer à des attaques, non seulement stériles, mais aussi mensongères ou encore de mauvaise foi, allant même jusqu'à dire que vous faisiez fi d'une réponse minsitérielle pourtant très claire, vous feriez mieux de bien réfléchir à vos pratiques et de voir si effectivement vous êtes réellement en phase avec un commerce moderne et intelligent réclamé à corps et à cri, et dont le rapport Vorms fait très largement écho.
Sur, ce, je n'ai plus rien à vous dire. Car si je vous gêne parce que je parle vrai, c'est que nous n'avons décidément, en plus de faire un tout autre métier, pas du tout les mêmes valeurs et de considération pour un client.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 15:50:16
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Les membres du club Calitimo n'utilisent pas particulièrement ce document. Aucune recommandation particulière ne leur a été faite en ce sens. Il n'apparaît nulle part, ni dans le "manuel", ni le "press book", ni dans aucun document du club. Il n'en a jamais été question dans le moindre mail envoyé aux adhérents. Ce document est en vente libre.
La meilleure preuve c'est que la raison d'être de Calitimo est de travailler en exclusivité, et que ce document ne sert à rien en présence d'un mandat exclusif.
Mais dans notre réseau de franchise j'ai mis à l'ordre du jour de la prochaine réunion l'opportunité de l'utiliser. Nous prendrons collégialement une décision dans un sens ou dans l'autre. En tenant compte du fait que certaines agences poussent les acquéreurs à dénoncer leur compromis pour le leur faire resigner avec moins d'honoraires, ce que personnellement je n'accepte pas. Comme je l'ai déjà écrit, pourquoi alors ne pas permettre aux chauffeurs de taxi d'attendre les clients qui descendent d'un autre taxi en leur proposant de prendre moins cher...
Rien ne vous permet de dire que j'ai fait une réponse "au hasard" ; et c'est bien à cause de ce genre de comportement qu'il est impossible de dialoguer avec vous.
Quant à la présentation du bon faite par l'éditeur, je n'y vois rien de juridiquement inexact.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 16:21:24
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Vous vous livrez gratuitement à une attaque diffamatoire.
Ainsi, selon vous, si on vous lit, une agence qui parce qu'elle a été à l'écoute de ses clients et a réagi en baissant ses honoraires, ou encore un réseau tel que le réseau 4% immobilier qui pratique légalement (il faut le rappeler, parce que cela ne semble pas clair pour vous) aurait comme pratique je vous cite :
"Certaines agences poussent les acquéreurs à dénoncer leur compromis pour le leur faire resigner avec moins d'honoraires".... est non seulement un total mensonge, mais s'apparente à de la diffammation.
Que vous le vouliez ou non, que vous cherchiez par tous les moyens à vous munir d'un arsenal juridique, à mon avis inadmissible et inacceptable, tel que ce mandat de visite; le Droit, la jurisprudence disent tout le contraire de ce que vous prétendez ou voulez même atteindre avec ce mandat de visite.
Qu'est ce que le Droit précise ?
Simple :
" peu importe qui, parmi les mandataires a fait visiter, c'est celui qui a effectivement conclu l'affaire qui a droit SEUL à prétendre à une rémunération"
Il ne faudrait tout de même pas oublier, mais votre état d'esprit d'agent immobilier rétrograde l'oublie, que de ces principes en découle un autre. Et que vous n'avez jamais imaginé pouvoir être possible. C'est que ces dispositions organise le libre exercice de la concurrence.
Cela profite AU CLIENT, et non à vous. À mon avis, il faudra vous y faire.
Vos déclarations diffamatoires n'y changeront rien.... et il me semble que vous avez même jusqu'à qualifier cela de méthode de charognard...
Et quand bien même un acquéreur exercerait son droit de rétractation pour aller voir si ailleurs l'herbe est plus verte n'est pas dans l'illégalité !
Il est singulier tout de même de votre part de dénoncer quelque chose de licite.
C'est la dure loi du commerce. Mais c'est la loi !
Alors, maintenant, si vous étiez un tant soi peu un vrai responsable, un vrai professionnel, vous répondriez à ma question :
Dans le magazine mensuel l'Expansion, il y a un comparatif entre agences immobilières (ORPI Saint-Jean-de Luz et 4% immobilier Saint-Jean-de-Luz) qui constate une différence dans le montant des honoraires de 5000 euros.
Comment expliquez-vous donc à Monsieur DUPONT, acquéreur de cet appartement de 250 000 euros à Saint-Jean-De Luz cette différence de 5000 euros. Pour bien connaître les responsables de ces 2 points de vente, ils sont au-dessus de tout soupçon en terme de qualité d'accueil et de services et rien à envier avec une quelconque agence Calitimo.
Que répondez-vous à ce Monsieur DUPONT ?
Qu'il ne peut pas acheter cet appartement sous le prétexte qu'il l'a d'abord visité chez ORPI ? Même si cette agence a fait signer un tel mandat de visite, que croyez-vous que pourra être la décision d'un Juge ?
Maintenant, vous savez, il existe une parade imparable, vu la différence des honoraires généralement pratiqués par les agences traditionnelles (jusqu'à 60%, faut-il le rappeler), même avec un tel mandat de visite, il sera aisé d'obtenir une offre refusée au moins à concurrence de 5000 euros de la part du vendeur, ce qui permettra aisément à l'acquéreur d'être détaché de toute obligation dans laquelle vous l'avez volontairement et sciemment enfermé.
À mon avis, la concurrence; si elle profite à l'acquéreur, est un principe qui sera sauvegardé par les Juges.... et ce n'est pas en brandissant la décision du Procès de Bourg-en-Bresse en trahissant le sens réel des attendus de cette décision, en oubliant qu'il y a faute de l'une des parties.
Ou alors, selon vous, pour un consommateur, comparer les prix et faire le choix d'acheter moins cher, c'est une faute ?
Vous n'êtes et ne serez jamais crédible en prétendant cela.
Donc, la question à laquelle je vous suggère de répondre est celle-ci :
Que répondez-vous à Monsieur DUPONT, acquéreur d'un appartement de 250 000 euros, et pour lequel s'il va l'acheter par l'intermédiaire de l'agence 4% immobilier de Saint-Jean-de-Luz, il réalisera une économie de 5000 Euros selon le comparatif du Journal l'Expansion, que j'espère vous avez été acheté.
Si vous ne l'avez pas fait, il y a urgence.
répondez je vous prie.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 04 sept. 2005 16:25:12 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 16:33:26
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"Certaines agences poussent les acquéreurs à dénoncer leur compromis pour le leur faire resigner avec moins d'honoraires".... est non seulement un total mensonge, mais s'apparente à de la diffammation. (JMKDB)
Faux : c'est arrivé à une de nos agences. Et pour qu'il y ait diffamation il faudrait que je cite l'agence en question, ce que je n'ai pas fait. Je sais de quelle agence il s'agit et elle n'a pas besoin que vous voliez à son secours.
Le fait que ce soit "légal" ne m'empêche pas de penser que ce sont ceux qui exploitent cette brèche qui font du "juridisme aggravé".
Pour le reste je ne me sens pas concerné : je ne travaille qu'en exclusivité.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 16:41:57
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répondez donc à la question posée au lieu de vous enfoncer avec une relation de cause à effet qui n'a rien à voir avec le sujet.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 19:21:19
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J'en prends acte. Vous procédez par des généralisations abusives qui ne sauraient en rien concerner le cercles des agences à frais réduits.
Jamais vous n'aurez l'ombre d'une pratique isolée telle que celle que vous décrivez et qui est pour moi celle d'un agent immobilier en plein désarroi ou en manque de chiffres d'affaires. L'opportunisme à l'état pur, mais qui est contraire aux convictions et aux pratiques des agents immobiliers pour lesquels au quotidien je travaille et m'engage. Mais tant mieux, continuez donc de croire ce qui n'existe pas, je m'en porte que mieux.
Vous ne répondez pas à cette question, car vous la jugez sans doute sans intérêt ou indigne de votre rang ou de votre statut !
Il se trouve que si les agents immobiliers français en sont là où ils en sont aujourd'hui, c'est précisément pour s'être moqués pendant des années de leurs clients. D'ailleurs, sachez que ce mot de "client" est tabou dans cette profession. On ne parle de clients que lorsque la personne a signé.... Cette remarque m'a été faite un jour par un agent immobilier de la région parisienne aujourd'hui à la tête d'un réseau national.
Vous ne répondez pas à la question, car il est vrai que posée ainsi, je doute que le professionnel que vous êtes puisse avec cinquante ans de pratiques éculées, répondre à une question absolument moderne et actuelle. Question impossible parce que la réalité vous échappe. Vous avez raté une marche. Vous avez travaillé sans relâche sur un mandat exclusif et l'avenir est ailleurs.... c'est bête, non ?
Car enfin, expliquez-moi l'intérêt d'un acheteur lortsqu'il sait que dans telle ou telle agence 100% sont exclusifs et qu'il sait donc, d'avance, qu'il ne pourra pas faire jouer la concurrence ?
Vous ne pouvez répondre à cette question tant finalement le "client" vous est indifférent. D'ailleurs, si on lit le rapport Vorms, cette indifférence manifeste des agents immobiliers pour leurs clients est une des raisons de la désaffection grandissante des français pour les agents immobilier.
Si j'en crois les statistiques connues des directions des réseaux actuels, effectivement 77% des vendeurs confient leur bien à vendre dans une agence, et seul la moitié d'entre eux fait effectivement affaire avec une agence.
Savez-vous pourquoi les professionnels n'ont que 42% des parts de marché ?
1) 98% des personnes interrogées parce que les honoraires sont trop élevés
2) pour 67% d'entre elles, à cause de l'indifférence manifeste des agences.
Je n'aurai JAMAIS la conception d'un métier qui méprise ses clients. En ne répondant pas à une question aussi légitime d'expliquer en quoi 15000 euros d'honoraires à payer par un acheteur cela correspond à un service de nature à donner un réflexe naturel de se tourner vers tel ou tel agent immobilier pour réaliser une transaction sans souci et sans risque. Et en quoi 5000 euros de différence (la preuve est dans l'enquête de l'EXPANSION) sont justifiés avec une consœur compétente et dynamique qui possède bien évidemment toutes les autorisations d'exercer !
Vous ne répondez pas non plus à cette question, ou plutôt vous avez tellement peur de devoir donner une réponse vaseuse, illusoire, que vous préférez vous abstenir.
Jcm, cette question est complètement à 300% légitime ! Elle l'est pour moi, comme pour les 600 000 personnes qui chaque année en France vendent leur bien immobilier, comme elle est tout aussi légitime pour 600 000 autres personnent qui, chaque année, parfois au prix de devoir s'endetter pour 30 ans, achètent la maison de leur rêve et réalisent ainsi l'achat de toute une vie.
Certes, vous ne répondez pas à la question, car vous avez trop en tête que c'est moi qui vous la pose. Vous commettez une erreur grandiose. Car cette question vous sera un jour posée par un client. Ce Monsieur DUPONT existe, et il existe tellement qu'il représente à lui seul 47% des transactions réalisées chaque année sans vous. À vrai dire, Monsieur DUPONT ne vous la pose même plus cette question. car, voyez-vous, vous n'avez jamais imaginé qu'il puisse exister, qu'il puisse être crédible. Il ne vous la pose plus, car vous avez commencé par le mépriser. Il n'est pas assez bien pour vous. Il ne vous la pose plus, car vous n'avez rien compris à ses attentes... Résultat, les parts de marché des agents immobiliers vont s'effondrer. Et vous le savez.... vous essayez simplement de durer le plus longtemps possible.... c'est tout. Ce qui n'est déjà pas si mal me direz-vous.... Mais c'est juste une question de temps. Les allumeurs de réverbères ont bel et bien disparu. Et définitivement. Les B.O.F également.... vous aussi, vous avez les mêmes méthodes et les mêmes réflexes devant les mêmes évidences.
Permettez-moi à nouveau de citer le PDG de Home's seecker qui est le premier site internet du monde consacré à l'immobilier, et probablement le premier agent immobilier du monde.
"Ce métier va changer en 5 ans, plus qu'il n'a changé en cinquante ans, et il y aura du sang sur les murs".... Certes, c'est extrait d'une "Keynote" à l'américaine.... et cela n'arrivera probablement pas ainsi. Et moi-même, je ne le souhaite pas. Mais à lire toutes vos réactions, notamment celles qui m'opposent à vous, je crains qu'il n'ait complètement raison.
Croyez-moi, cher jcm, ce Monsieur DUPONT mérite tous les égards, surtout le jour où il franchira la porte de l'une de vos agences. Je doute qu'il se contente de votre silence. Je doute aussi qu'il croira un seul instant, connaissant les agences comme je les connais, que 5000 euros de différence POUR LA MÊME PRESTATION soit acceptable.
À moins que vous ayez des dons de prestidigitateurs.... ou de volte face devant l'évidence comme je vous vois faire depuis quelques jours au sujet des questions que je soulève. Que cela vous gêne, que voulez-vous que cela me fasse. Que cela vous irrite, quelle importance? Que vous répondiez par des insultes, quelle gloire ? Que vous répondiez par de la calomnie, quelle souci pour moi ?
Je parle VRAI. Et au moins, avec humilité et passion, je tente de répondre à ce Monsieur DUPONT.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 04 sept. 2005 19:34:45 |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 09:55:19
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Vous n'avez rien de mieux à faire que vous épancher en répétitions hautement circulaires et polluer le forum ?
Je m'interroge sur le respect que vous prétendez avoir pour les clients étant donné le mépris que vous afficher pour des forumiens... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 10:10:20
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Vous pouvez toujours continuer de vous interroger, je réponds à jcm, et coup pour coup.
J'ai cependant posé une question claire, sur le sujet de ce fil traitant des honoraires d'agence, dont l'actualité brûlante constituée par la parution d'un dossier dans le magazine l'Expansion s'en est fait écho.
La réponse que jcm est éloquente à plus d'un titre, et c'est dans ce sens que j'ai répondu.
La perte de confiance continue du public à l'encontre des agents immobiliers s'accentuera, à mon sens, tant que les attentes, les besoins de celui-ci ne seront analysés d'un terme d'un arsenal juridique, et non en terme commercial.
5000 euros d'honoraires c'est 2 mois de salaire d'un cadre moyen avec ancienneté. cette différence significative aurait mérité de votre part une toute autre réponse.
La question posée est claire, limpide, précise. Je n'ai pas encore trouvé un professionnel capable d'y répondre. CQFD
Jean-Michel |
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