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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 17 juil. 2004 : 21:51:22
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Bonjour à tous et merci d'avance de vos réponses.
Après bien des conflits entre le CS et le syndic, celui-ci - dont nous devions proposer le non renouvellement à l'AG - a annoncé sa démission dans la lettre de convocation de l'AG.
Bien évidemment, il y eu 2 candidatures pour le poste de syndic : un candidat présenté par le CS et un autre qui était un "sous-marin" de l'ancien.
Ce dernier a été élu avec une majorité de 100/100 000e.
Or, dès l'ouverture de l'AG, l'ancien syndic - qui d'ailleurs s'est fait élire secrétaire en prétextant qu'il avait "tout" dans son ordinateur portable magique et était le seul à pouvoir faire un PV convenable, avait refusé un pouvoir représentant 250/100.000e malgré les protestations du président de l'AG (président du CS). Motif : ce pouvoir avait été donné par un nouveau copro qui avait signé l'acte de vente 48 h plus tôt mais le syndic n'avait pas encore été avisé officiellement de la vente et, autre vice de forme invoqué, ce pouvoir avait été signé la veille de la signature de l'acte de vente.
Le pouvoir étant favorable à la position du CS, le sens du vote aurait été changé si l'ancien syndic l'avait accepté.
Le nouveau syndic a donc pris les rènes de l'AG sans sourciller...
Que faire ?
1° Un syndic a-t-il la possibilité de rejeter lui-même un pouvoir pour défaut de validité ?
2° Ce type de pouvoir est-il réellement irrégulier ?
3° Une action en justice a-t-elle une chance d'aboutir ? Doit-elle être engagée obligatoirement par le signature du pouvoir rejeté ?
Dunois
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 22:31:32
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Bonsoir Dunois,
Le notaire doit donner l'avis de mutation au syndic en LR AR dans les quinze jours à compter du transfert de propriété. (article 20 de la loi de 1965) http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp.
A mon avis, effectivement ça faisait un peut court compte tenu de la date de signature de l'acte par l'acquéreur.
En ce cas, comment l'acquéreur a-t-il reçu la convocation à cette AG, alors que c'est le vendeur qui aurait du la recevoir ??
Le vendeur était-il présent lors de cette AG également ?? Dans l'affirmative a-t-il voté ?
Le syndic a-t-il donné démission dans les formes indiquées dans son contrat, paragraphe DUREE ??
Le "nouveau" syndic a-t-il été désigné en étant mis en concurrence avec l'autre, soit le choix de l'AG sur la candidature de M. XXX ou M. YYY ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13910 Ce sujet a 2 pages : très édifiant !!
Avez-vous prévu la surveillance de la passation des archives et des FONDS du Syndicat du syndic sortant au nouveau syndic ?
Lien indiqué dans les liens ci-dessus.
A bientôt......
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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 11:18:20
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Merci DU31.
C'est le vendeur qui a donné sa convocation à l'acheteur. Il avait cru bien faire, ne pouvant pas lui-même assister à l'AG.
La démission et la mise en concurence sont régulières.
Quant à la passation de pouvoirs, ce sont les 2 syndics qui se sont mis d'accord comme des grands !
Dunois |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 18:41:29
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Bonjour Dunois,
Ca changerais tout si le vendeur a donné son pouvoir à M. RRR l'acquéreur nominativement. Le pouvoir mentionnait-il le nom de l'acquéreur ?
L'acquéreur avait-il signé la feuille de présence en début d'AG ? Si oui, il a signé face au nom du vendeur comme son représentant. INCONTESTABLE !!! Vous pouvez demander copie de la feuille de présence et des pouvoirs qui font partie intègre du PV et de l'AG de façon globale (art. 33 du décret de mars 1967)
Le copropriétaire vendeur est toujours, au yeux du Syndicat, propriétaire du lot tant que la mutation officielle n'a pas été faite du notaire vers le syndic.
Le syndic le sait bien puisqu'il détient la liste des copros mise à jour..
Citation :
Citation :
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Article 22
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
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A CE MOMENT LA , LE POUVOIR DE M. RRR représentant le vendeur M. SSS, EST VALABLE.
Il y a donc magouille des 2 syndics. D'une part, le syndic sortant ayant convoqué, aurait du tenir l'AG de bout en bout. Le nouveau syndic désigné ne pouvait tenir l'AG car démuni de mandat dans le sens où son contrat n'était pas encore opposable au Syndicat puisque non signé par le Pdt. de séance, si tant est que ce soit marqué sur son contrat que ce fut le Pdt. de séance qui doivent le signer. A VERIFIER. Est-ce écrit ??
Le syndic sortant convoque ; s'il est secrétaire de séance il rédige le PV et le notifie. L'autre niet !! d'autant plus qu'il y a irrégularité dans la désignation du "nouveau" syndic le vote ayant été faussé par le refus du mandat de M. SSS vendeur.
D'autre part, ils n'avaient pas leur mot à dire car en AG c'est le Pdt. de séance qui mène le bal et dirige cette AG. Le syndic n'est rien dans cette réunion du Syndicat. Il peut être secrétaire si l'AG accepte de lui confier ce rôle. Il vaut mieux que ce soit un copropriétaire qui soit secrétaire. Moins de surprises !!!
Le Président de séance était-il à la hauteur pour avoir laissé passer cette règle élémentaire ?
Il faut intervenir immédiatement
* en LR AR (signée par plusieurs copropriétaires) auprès des syndics sortant et "nouveau", le sous-marin, qui va prendre la porte pour dénoncer cette irrégularité sur le refus du pouvoir de M. SSS dûment complété.
* prévenir le Pdt. de séance en lui communiquant double de ce courrier, afin qu'il refuse de signer le PV jusqu'à rectification de ce dernier par le syndic, la signature du Pdt de séance = SEULE VALEUR PROBANTE DU PV.
Etes-vous dans les temps ? Le PV ne vous a pas encore été notifié ?
Pour ce qui est de la passation des archives et DES FONDS du Syndicat, si vous avez bien lu les liens que je vous ai passés, il ne faut pas le prendre à la rigolade : il faut que le CS vérifie absolument et scrupuleusement que TOUT soit restitué au Syndicat dans les fonds et formes de l'art. 18-2 de la loi de 1965.
Si problème de passation, il faut que le Pdt du CS dépose requête au TGI pour remise des documents et fonds avec astreinte de 1000 € par jour de retard. Là, en général, ça bouge......
A bientôt......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 20:40:15
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DU 31 : vous faîtes une confusion totale dans les avis à donner au syndic en cas de mutation.
L'avis de la mutation indiquant le nom de l'acquéreur et ous les renseignements doit être notifié au syndic sans délai. Cet avis est obligatoire et fait de l'acquéreur un copropriétaire alors qu'il n'est après la signature que le propriétaire du lot, sans être copropriétaire.
Il y a par ailleurs l'avis prévu par l'article L 20, qui n'est obligatoire que lorsque le vendeur n'a pas présenté le certificat prévu par l'article 20. Pour son envoi il n'y a pas de délai de 15 jours.
Ce délai est celui laissé au syndic pour faire délivrer opposition au paiement du prix, si des charges restent dues par le vendeur.
Quant à la question posée ? si Dupont acquéreur a envoyé un pouvoir au syndic alors que celui ci n'est pas encore informé officiellement de l'acquisition :
1) le pouvoir est sans valeur
2) le syndic doit le remettre au président du conseil syndical après l'avoir photocopié, en lui signalant la nullité du pouvoir et enavertissant, si besoin est, les copropriétaires présents.
3) Si le président exploite néanmoins le pouvoir, il commet une faute grave
4) En écartant le pouvoir nul, de sa propre initiative, le syndic a commis aussi une faute. Mais si le pouvoir est vraiment nul, la faute est sans conséquence. |
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albert.mautalent
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 21:28:00
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JPM a dit ceci
Citation :
Il y a par ailleurs l'avis prévu par l'article L 20, qui n'est obligatoire que lorsque le vendeur n'a pas présenté le certificat prévu par l'article 20. Pour son envoi il n'y a pas de délai de 15 jours.
Curieux... il me semblait que l'article 20 ne disait pas ceci mais peut être ai-je mal compris ?
Citation :
Art. 20
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
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Edité par - albert.mautalent le 18 juil. 2004 21:29:48 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 22:02:00
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Bonsoir albert.mautalens,
Vous avez raison et c'est ce que j'avais exactement précisé à Dunois.
Citation :
Le notaire doit donner l'avis de mutation au syndic en LR AR dans les quinze jours à compter du transfert de propriété. (article 20 de la loi de 1965)
_____________________________________________________________________
Gestion Immobilière
01-04-2004
Le syndic, unique destinataire de l'avis de mutation
La notification de la vente d'un lot, qui seule fait courir le délai pour former opposition, n'est à signifier qu'au syndic et non au créancier subrogé dans les droits du syndicat.
Une compagnie d'assurance est subrogée dans les droits d'un syndicat de copropriétaires pour le paiement d'un arriéré de charges dû par un copropriétaire en liquidation judiciaire. Bien avant la vente, le tiers subrogé fait opposition au versement du prix. La vente intervenue, le notaire la notifie au syndic, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne réagit pas. L'assureur subrogé forme à nouveau opposition 3 mois après la notification, et souhaite bénéficier du privilège instauré par l'article 2103-1° du code civil au profit du syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation considère que si le tiers subrogé peut bénéficier du privilège de l'article 2103-1° du code civil, son opposition ne peut être que rejetée pour tardiveté. L'article 20 de la loi de 1965 désigne le seul syndic de la copropriété comme destinataire de la notification de la vente et le délai de 15 jours pour faire opposition court à compter de la réception de l'avis de mutation. Par cet arrêt, la Cour de cassation semble écarter la possibilité d'une opposition « préalable », c'est-à-dire opérée avant même la notification de la vente au syndic par le notaire, opposition « préalable » que le tiers subrogé aurait formée.
(Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-15.337, n° 271 P + B, Sté SADA c/ Synd. des copr. de la Résidence Le Vaillant et a.)
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 353 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 342.
____________________________________________________________________
Pour ce qui concerne le pouvoir en question :
1°/ Le vendeur a donné son pouvoir à l'acquéreur pour le représenter. Si le vendeur a bien noté le nom du mandataire sur le pouvoir, j'attends la réponse de Dunois sur ce point = correspond bien à l'art. 22L, "que ce dernier soit ou non membre du syndicat". L'acquéreur n'a rien envoyé du tout au syndic. Le vendeur se fait représenter par qui il veut conformément à l'art. 22L.
2°/ Le syndic n'a a pas tenu compte = FAUTE des syndics sortant et nouveau pour ne l'avoir pas pris en compte.
Le tout représente une magouille entre le "sous-marin" et le syndic sortant pour évincer le syndic choisi par le CS.
CLAIR ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 23:07:18
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Oui, DU 31, EXACT pour l'avis de l'article 20 dont le délai d'expédition a été fixé à 15 jours par la loi SRU pour éngager la responsabilité des notaires en cas de retard. Il ouvre un délai de 15 jours pour faire opposition.
Mais l'avis de l'article 20 ne concerne que les problèmes financiers et n'est pas obligatoire, que le certificat a été présenté.
C'est bien la notification de l'article D 6, à effectuer sans délai, qui est toujours obligatoire et qui fait de l'acquéreur un copropriétaire
La délivrance de l'avis art. L 20 ne peut valoir avis de mutation |
Edité par - JPM le 18 juil. 2004 23:10:08 |
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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 23:16:22
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En fait : le vendeur, M. XXX, considérant qu'il n'était plus copropriétaire, a donné sa convocation à l'acquéreur, M. RRR, pensant être le nouveau copropriétaire pouvant valablement être lui-même représenté à l'G, a donné le pouvoir à son nom à une tierce personne, M. YYY...
Le PV n'a pas encore été notifié. Il va être rédigé par le syndic sortant.Il n'a donc pas encore été signé par le président.
Voilà où nous en sommes...
Dunois |
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albert.mautalent
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 23:20:21
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Il me sembe JPM que DU31 a bien méritée que vous lui donniez
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Edité par - albert.mautalent le 18 juil. 2004 23:26:00 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 00:40:19
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Bonjour à tous,
Dunois,
Il aurait fallu que vous précisiez tout ceci en début de sujet, non ?
Si j'ai bien compris : M. RRR vendeur a donné la convocation à M. SSS acquéreur qui, ce dernier, ne pouvant être présent à l'AG à délégué M. YYY pour le représenter. C'est ça ?
Donc le pouvoir comportait les noms de Ms. SSS et YYY. C'est ça ??
Dans l'affirmative ce pouvoir est nul.
Pour aller dans le sens du CS il eut fallu que M. RRR ait délégué M. SSS avec pouvoir de subdélégation. OK ? Tout ceci mentionné bien entendu sur le pouvoir.
Albert, merci pour le bon point : j'en ai pas eu beaucoup!!
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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 15:03:19
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Oui c'est bien ça*. Donc le pouvoir est nul... tant pis pour nous.
(*c'est ce que j'avais cru avoir dit dans ma question en écrivant que le pouvoir avait été donné par un NOUVEAU copro... mais ce n'était pas assez clair  )
Merci de vos réponses et je confirme le bon point.
Dunois |
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