|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Philip95
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 22 juil. 2004 : 22:58:29
|
Bonjour,
Je suis membre d'un conseil d'aministration d'une association de défense de locataires d'une résidence HLM et je suis totalement novice dans la vérification des charges.
Cependant lors de la vérification des charges 2003 j'ai noté plusieurs détails troublant et je me demande si je suis sur la piste d'irrégularités.
1) L'office recupére 75 % des couts des gardiens alors que ceux-ci n'effectuent qu'une part infime de l'entretient des parties communes (le hall d'entrée) et n'effectuent pas le rejet des ordures. Une entreprise est facturé pour effectuer le rejet des ordures et la presque totalité du nettoyage des parties communes.
Je pense pas me tromper en pensant qu'il s'agit d'une grosse irregularité car elle concerne 7 gardiens.
Pour être récupérable, le gardien ne doit il pas faire la totalité du nettoyage des parties communes et du rejet des ordures ?
2) L'office recupére 50 % de la facture concernant les conteneurs d'ordures car le montant récupéré correspondant à l'entretient des conteneurs.
3) L'office récupére les charges concernant l'entretient de la télésurveillance ainsi que la facture france télécom correspondant à ce service (ascenceurs)
4) L'office récupére les charges concernant l'entretient des vides ordures
5) L'office récupère les charges de désinsectisation.
N'etant pas trés à l'aise avec ce genre d'excercice, n'existe t-il pas un document complet et explicite de ce qui peut être récupéré et ce qui est non récupérable ?
Si irrégularité il y a, sur combien d'année puis je faire réclamation en sachant qu'il s'agit des habitations HLM ?
Merci de bien vouloir m'apporter quelques précisions.
Philippe
|
Edité par - Philip95 le 22 juil. 2004 23:28:53 |
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 23:31:31
|
Cher Philip 95
Il est possible qu'il y ait une irrégularité en ce qui concerne les frais de gardiennage et entretien. Il faut disposer de tous les éléments de droit et de fait pour se prononcer.
Pour les autres postes, les locataires profitent actuellement d'une situation anormale résultant du défaut de révision périodique de la liste des charges récupérables. Il est incontestable que certaines charges récupérables par nature ne peuvent l'être actuellement pour un motif purement juridique : la carence des pouvoirs publics à mettre à jour une liste.
En principe le projet de décret Pelletier devrait permettre la régularisation de la situation, sous réserve bien entendu des résultats de la concertation en cours. Il y a peut être des propositions à discuter dans ce projet.
Il est évident que la situation actuelle est plus déplorable encore lorsqu'il s'agit de sociétés HLM.
Pour le cas de votre résidence : il y a certainement une instance de concertation. Il faut évoquer ce problème. Profitez en vite avant la réforme. De toute manière, ce que ne récupérera pas l'organisme HLM sera autant de moins dans sa caisse pour l'entretien des immeubles sociaux. Ce que vous gagnerez d'un côté, vous le perdrez de l'autre.
Un mot encore : les charges récupérables représentent le coût de services mis à la disposition des locataires.
Tout ce qui correspond au gos entretien de l'immeuble et à sa valorisation demeure à la charge du bailleur. Il y a des points délicats : installer un interphone pour la sécurité de l'immeuble et de ses habitants : service aux locataires ou valorisation ? |
Signaler un abus  |
|
|
Philip95
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 01:48:01
|
Je ne suis pas trop d'accord avec vous concernant le fait que recupérer l'argent détourné des locataires sera de l'argent en moins sur l'entretient.
Nos loyers ont augementé de plus de 60 % en 2003 sous pretexte d'une réhabilitation. Venez donc voir le resultat de la réhabilitation.
En fait l'office n'a pas senti le besoin d'entretenir correctement ses immeubles durant 30 ans et qu'il ne le fera pas plus aprés cette réhabilitation. Durant 30 ans, il n'y a pas eu une réelle vérification des charges et nous avons payés nos charges ... Pour quel resultat !!!!
Le fait de faire nettoyer 20 m2 (le hall) sur un batiment de 17 étages à un gardien juste pour pouvoir recupérer 75 % des charges sur le dos des locataires alors que le reste du temps il peut effectuer la visite des appartements et l'encaissement des loyers n'est pas un avantage pour les locataires. Surtout qu'en même temps nous payons l'entreprise du nettoyage qui elle est chargée de l'elimination des rejets et du nettoyage du reste du batiment ... Ce n'est l'exemple que d'un batiment mais bon la cité où j'habite comporte 10 gardiens (dont 3 non récupérés).
Cela dit, en lisant votre réponse, j'ai senti que vous etiez plus proche du bailleur que celui des locataires.
Ne vous inquietez pas trop pour notre bailleur car il doit recupérer sur le dos de ces locataires bien plus qu'il ne devrait même si la lois actuelle ne le permet pas. |
Edité par - Philip95 le 23 juil. 2004 01:48:51 |
| Signaler un abus |
|
|
Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 14:36:20
|
je vous invite à lire, avec profit, les informations fournies par la dernière lettre d'infos sur "universimmo.com", concernant les charges récupérables. j'invite l'ensemble des locataires à s'engouffrer dans la brêche ouverte par la cour de cassation!!!
Diplomé ICH (Droit de la Promotion immobilière et des travaux), DESS "Droit de l'Urbanisme et de l'Habitat" |
| Signaler un abus |
|
|
sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 18:59:46
|
Philip95,
La liste des charges récupérables auprès des locataires en secteur HLM est consultable sur la partie "guide juridique" du site d'UniversImmo (décret n°82-955). Le remboursement des charges perçues irrégulièrement relève de la prescription de droit commun de la répétition de l'indû, soit 30 ans. Cependant compte tenu de la date de parution du décret, il y a de fortes chances que le remboursement soit limité à 22 ans.
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
| Signaler un abus |
|
|
sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 19:06:49
|
Ad-Honores,
J'ai cru comprendre que vous aviez passé une partie de votre cursus professionnel à travailler pour un bailleur social, je ne peux donc être que surpris par votre invite.
UniversImmo indique, fort justement, que la majorité des charges récupérées et reclassées par la cour de cassation comme étant à la charge exclusive du bailleur ne l'a pas été sur le fondement de la légitimité mais sur la base d'une mauvaise rédaction du décret.
Il n'existe visiblement pour vous aucune nuance entre le droit naturel et le droit positif.
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
| Signaler un abus |
|
|
Philip95
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 21:21:31
|
Merci pour vos précisions
J'ai téléphoné à L'ADIL et il s'avere que pour les HLM la prescription n'est que de 5 ans ... L'office aura toujours gagné 5 ans sur notre dos :-(
J'etais déjà venu voir le guide juridique concernant les charges récupérables mais il ne s'agit que d'un renvoi au texte de loi de Legifrance et comme beaucoup de texte de lois, il faut que la cour de cassation s'y penche pour avoir une idée plus précise de ce qu'elles veulent dire ... Surtout pour un novice comme moi.
De plus imaginez vous verifer les charges d'une résidence de 1200 logements avec des factures établies de telle façon que l'on ne sache pas vraiment quel travaux a été effectué ....
Merci encore pour vos précisions ... Je vais déjà pouvoir demander le remboursement des 75 % des charges des gardiens et des frais lié au systeme de télésurveillance ...
Une petite question ... Je pense qu'en se penchant un peu plus sur les charges, j'aurais pu découvrir d'autres erreurs. Puis-je demander de nouveau de vérifier ces charges ?
Merci beaucoup pour vos réponses |
| Signaler un abus |
|
|
nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 18:22:21
|
Bonjour Sybarite,
Vous indiquez : "La liste des charges récupérables auprès des locataires en secteur HLM est consultable sur la partie "guide juridique" du site d'UniversImmo (décret n°82-955)".
J'ai cherché et n'ai pas trouvé.
Cette liste est-elle différente de celle annexée au décret du 26 août 1987 ? le décret n°82-955 que vous évoquez serait-il daté du 9 novembre 1982 ?
Merci de votre aide.
Nicolep |
| Signaler un abus |
|
|
Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 18:56:42
|
Philip 95, ne comptez surtout pas récup"rer les charges lièes au gardiennage.
En effet, si ce gardien effectuait l'entretien et la sortie des conteneurs, son salaire serait récupérable à 100 %.
En admettant que vous puissiez récupere queleques pourcents, il y a de grandes chances pour que le poste soit supprimé : avantage pour les locataires = plus de gardien !!! |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 21:31:33
|
Le décret 87-713 ne concerne pas les HLM. http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Petit historique:Citation :
Ce décret (87-713) ne concerne pas le secteur HLM qui a fait l'objet d'un décret spécifique : le décret n°82-955 du 9 novembre 1982. Ceci étant, le texte de ce dernier décret a été aligné mot pour mot sur le décret n°87-713
mais il se trouve également que Citation :
Décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges récupérables par les organismes d'habitation à loyer modéré (extrait d'une décision d'annulation du Conseil d'Etat).
NOR: EQUX8910042S
Par décision n° 47-887 du 1er juillet 1988, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges récupérables par les organismes d'habitation à loyer modéré en tant qu'il ne fait pas figurer dans la liste qui y est annexée des charges récupérables par les bailleurs du secteur social sur leurs locataires, les charges relatives aux dépenses du personnel chargé du nettoiement des parties communes et de l'enlèvement des déchets.
so quid des charges récupérables en HLM ? Dans le parc social: Décret n°82-955, Journal Officiel du 13 novembre 1982, page 3405, modifié par le décret n°86-1316 du 26 décembre 1986, JO du 30 décembre 1986, p.15788, pris en application de l'article L442-3 du Code de la Construction et de l'Habitation et fixant la liste des charges récupérables en habitat à loyer modéré.
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
| Signaler un abus |
|
|
nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 13:33:40
|
Bonjour Julia,
Effectivement, j'avais reçu la réponse suivante (après réflexe lucide !).
Le 22/09/04
De : CATEL Nathalie <Nathalie.CATEL@journal-officiel.gouv.fr>
Bonjour,
Suite à votre demande, je vous informe que les textes antèrieurs à 1990 ne sont pas consultable sur internet. Toutefois, nous pouvons vous fournir sous forme de photocopie (à 0.23 € la page + 1.07 € frais d'envoi) le Décret n° 86-1316 du 26 décembre 1986 modifiant le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges récupérables publié au JO du 30/12/1986 p 15788 et 15789.
Si vous souhaitez recevoir le(s) documents veuillez me confirmer l'envoi en précisant votre adresse postale. La facture accompagne l'envoi.
Et pour synthétiser ma démarche : la prescription des indus de charges récupérables est-elle bien de 30 ans même dans le secteur HLM ? Ce point est crucial pour moi et mes voisins...
Nicolep |
| Signaler un abus |
|
|
scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 11:19:47
|
Citation :
Initialement entré par JPM
De toute manière, ce que ne récupérera pas l'organisme HLM sera autant de moins dans sa caisse pour l'entretien des immeubles sociaux. Ce que vous gagnerez d'un côté, vous le perdrez de l'autre.
Les organismes HLM font le minimum en matiere d'entretien des immeubles, et encore lorsque l'on se penche sur le probleme on s'apercoit que la qualité de travail des entreprises intervenantes en HLM laisse franchement a desirer, donc la question est de savoir ce qu'un locataire habitant en HLM risque bien de perdre si on suit votre raisonnement, sachant que actuellement il n'a pas grand chose.
Souvent les bailleurs sociaux laissent des immeubles se degrader volontairement , pour obtenir des subventions afin de financer des operations de reparations deguisees sous le nom de rea....mais bon, ne nous egarons pas du sujet |
| Signaler un abus |
|
|
Philip95
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 13:16:02
|
Peut être que tu t'egares du sujet scirocco mais tu as tout à fait raison. Pendant presque 30 ans, ils n'ont rien fais dans la cité où je vis à part bien sûr les barrieres des balcons obligatoires, un peu de peinture vite fais et un beau jour, ils ont décidé de réhabiliter la cité sous pretexte que cela va faire baisser la déliquance, que les habitants vivraient mieux. A coup de grande subvention, ils ont fais des travaux vite et mal fais surtout pour la première tranche des travaux (7 batiments). De la main d'oeuvre et des materiaux à trés bas prix nous ont donné l'impression que cette réhabilitation n'avait pas pour but que nous nous sentions mieux mais bel et bien d'augmenter de 60 % les loyers. le mien est passé de 240 à 340 € en une seule fois.
Alors lorsque je vois qu'en plus, nous payons des gardiens à rien foutre, cela a tendance à ne plus passer. Dans mon enfance, il n'y avait que 5 gardiens qui n'avaient pour but que de faire visiter les logements, changer les ampoules, faire appel aux entreprises. Maintenant, nous en avons le double qui n'en font pas plus à part nettoyer (quand c'est fait) le hall d'entrée puisque tout le reste du nettoyage est fait par une entreprise de nettoyage. Nous recuperons les charges des gardiens au maximum de la lois autorisé. Ils ne s'occupes même pas des ordures.
Franchement s'ils supprimaient les 5 des 10 gardiens, nous ne verrons pas la différence.
Quand aux réponses précédentes, je n'y fais plus attention car cela n'est surement pas de locataires de résidence HLM. Faites un tour au quartier de chennevières à Saint Ouen L'Aumône (Bat 12,13,14,15,16,17,18) et faites vous une idée de cette réhabilitation de merde.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Questions concernant certaines charges
Forum fermé
