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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 23 juil. 2004 : 15:10:10
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Bonjour à tous
Totalement novice il y a une semaine et grâce à la patience et aux nombreuses explications de DU31, j'ai avancé sur la rédaction de la LRAR : pourriez-vous me donner votre sentiment dessus (j'espère que ça aidera d'autres copro). Citation :
Lettre recommandée avec avis de réception
xx, le 23 juillet 2004
A : Monsieur xxx
NOM + ADRESSE SYNDIC
Cc : NOM + ADRESSE SIEGE SOCIAL DU SYNDIC (adresse du SS différent de celle de notre syndic)
NOM + ADRESSE GARANTIE
NOM + ADRESSE ASSURANCE RCP (siège social à défaut de mention d’adresse dans le contrat)
L’ensemble des copropriétaires de l’immeuble situé au xx
Monsieur,
Comme vous le savez, ayant été vous-même présent ce jour-là en tant que représentant du syndic, le 22 juin 2004 a eu lieu l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au xxx. Cependant, par cette lettre, nous tenons à dénoncer le non-respect par le syndic des règles de convocation de l’assemblée générale d’une part, et du déroulement de cette assemblée d’autre part.
Irrégularités relevées dans les documents à fournir en même temps que l’ordre du jour :(Art. 11 du décret de mars 1967)
- Point 2 de l’ordre de jour : Absence du contrat du syndic. Seul est joint un avenant sur le « tarif de gestion des syndicats de propriété » pour l’année 2004.
NB : Le 23 juillet 2004, vous avez refusé à un copropriétaire de lui communiquer le contrat actuel liant le syndic au Syndicat de copropriétaires, et dont la demande était justifiée par vos obligations professionnelles (Loi HOGUET).
- Point 7 : Un seul devis joint à l’ordre du jour pour les travaux des murets. Pourtant son montant de 14.000 euros dépasse le montant à partir duquel les offres doivent être appelées en concurrence (ie 1.500 euros par résolution adoptée en assemblée).
- Point 9 : L’information donnée aux copropriétaires sur les conditions essentielles du marché qui devait être proposé pour la réalisation des travaux était insuffisante. Absence de devis joints, aucun travaux prédéfinis avec précision, aucun échéancier précis proposé, ni aucun bien-fondé des travaux mentionnés.
Irrégularités relevées lors du déroulement de l’assemblée générale le 22 juin 2004 :
- Point 9 : Pas de majorité requise, c’est-à-dire la double majorité (art. 26 de la loi de 1965).
Les travaux tels que décrits dans l’ordre du jour ne peuvent être définis comme des travaux d’entretien courant. D’autant que lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont découverts qu’il s’agissait de remplacer les réverbères existants, d’en rajouter d’autres et d’implanter des bornes lumineuses dans les allées piétonnes. Certains copropriétaires ont donc souhaité qualifier ce projet de « travaux d’amélioration » (Art. 26 de la loi de 1965).
Pourtant, et malgré cela, vous avez soutenu devant l’assemblée réunie qu’il s’agissait de « travaux d’entretien et non de travaux d’amélioration » ce qui a induit en erreur le syndicat. D’autant qu’après le décompte des votes faits par vos soins, vous avez annoncé à l’assemblée que les travaux étaient adoptés, en vous basant sur la majorité simple. Alors que la majorité requise pour de tels travaux est la double majorité.
- Question n°2 de l’ordre du jour complémentaire : (c’est le jardin : j’attendais votre aide pour m’attaquer à la rédaction de ce point…)
En conséquence :
1. A défaut de vote régulier par l’assemblée générale sur les travaux concernant les murets (point 7 de l’ordre du jour) et l’éclairage extérieur (point 9 de l’ordre du jour) avec bien-fondé justifié, devis, échéancier voté par l’assemblée, vote à la majorité requise…, nous refusons de payer pour des travaux dont les justifications précitées n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 22 juin 2004. Nous attendons que tous ces justificatifs et obligations légales soient portés à la connaissance des copropriétaires afin qu’ils décident en connaissance de cause, puisque c’est eux qui payent et discernent ce qui est urgent, nécessaire ou superflu.
2. Nous vous demandons de réunir, dans les formes légales, et à vos frais, une nouvelle assemblée. A défaut, nous vous informons que nous n’hésiterons pas à saisir le Tribunal de Grande Instance.
Signatures des copro (tous ? même des membres du CS ? même ceux ayant voté pour ou s'étant abstenu ? ou n'ayant pas forcément voté CONTRE à toutes les résolutions incriminées comme le point 2 sur l'approbation du mandat qui a été acceptée à l'unanimité ?)
PJ : Copie de la convocation à l’assemblée générale avec l’ordre du jour et l’ordre du jour complémentaire.
Pour avoir mon histoire complète (et les détails pour comprendre l'affaire), cliquer sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14262
Je suis connectée sur internet aujourd'hui jusqu'à 18h (au plus tard) or je vois les copro signataires ce week-end, et beaucoup partent en congés de façon imminente Alors d'avance merci pour vos tuyaux
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 14:55:02
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Toujours personne ?
Bon ben je reviens demain ! |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 23:01:12
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Calimero92,
Je sais la vie est vraiment trop injuste mais je vous conseille de diluer un peu le ton de cette lettre dont le fond est bon sauf pour la fin où vous lancez un ultimatum sur lequel il pourrait bien s'assoir.
Excellente initiative de rendre PUBLIC cet écrit afin que chacun puisse en profiter.
Voici comment personnellement j'agirai (ce n'est peut-être pas la bonne solution mais elle a le mérite de vous être suggérée)
Citation :
Lettre recommandée avec avis de réception
Pli recommandé avec AR (pas d'enveloppe pour éviter de se faire dire que l'enveloppe était vide)
Prendre un ton plus cordial et soignez la forme.
Citation :
Monsieur,
Comme vous le savez, ayant été vous-même présent ce jour-là en tant que représentant du syndic, le 22 juin 2004 a eu lieu l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au xxx. Cependant, par cette lettre, nous tenons à dénoncer le non-respect par le syndic des règles de convocation de l’assemblée générale d’une part, et du déroulement de cette assemblée d’autre part.
Phrase trop longue et un peu lourde, il faut dire avec précision qui est "nous" et toujours diluer les propos par "éventuel, présumé, sauf erreur de notre part" car en cas d'erreur ou d'omission, il vous ferait tourner en ridicule.
Monsieur Le représentant,
En votre présence à l'AG de l'immeuble xx, les copropriétaires Pierre, Paul et Jacqueline, ont fait remarquer le non-respect présumé de cette convocation à l'AG du 22 juin 2004.
Sauf erreur de notre part, ces mêmes personnes ont constaté des irrégularitées éventuelles concernant la tenue de cette AG.
Ne vous noyez pas trop dans les détails avec les Notas, concentrez vous sur l'essentiel, les détails viendront par la suite.
Si votre lettre est trop longue, il saura en tirer parti pour noyer le poisson et ne répondre à rien.
POUR ETRE EFFICACE, IL FAUT SAVOIR FAIRE BREF, surtout dans une lettre de cette importance.
Citation :
Irrégularités relevées dans les documents à fournir en même temps que l’ordre du jour :(Art. 11 du décret de mars 1967)
- Point 2 de l’ordre de jour : Absence du contrat du syndic. Seul est joint un avenant sur le « tarif de gestion des syndicats de propriété » pour l’année 2004.
NB : Le 23 juillet 2004, vous avez refusé à un copropriétaire de lui communiquer le contrat actuel liant le syndic au Syndicat de copropriétaires, et dont la demande était justifiée par vos obligations professionnelles (Loi HOGUET).
- Point 7 : Un seul devis joint à l’ordre du jour pour les travaux des murets. Pourtant son montant de 14.000 euros dépasse le montant à partir duquel les offres doivent être appelées en concurrence (ie 1.500 euros par résolution adoptée en assemblée).
- Point 9 : L’information donnée aux copropriétaires sur les conditions essentielles du marché qui devait être proposé pour la réalisation des travaux était insuffisante. Absence de devis joints, aucun travaux prédéfinis avec précision, aucun échéancier précis proposé, ni aucun bien-fondé des travaux mentionnés.
Je vous détaille ces omissions en référencant leur numéro de résolution de l'ordre du jour
2) Omission du contrat de syndic complet comme l'article xx de la loi Hoguet l'exige
7) un seul devis pour les travaux de murets
9) Absence de devis joints
Citation :
Irrégularités relevées lors du déroulement de l’assemblée générale le 22 juin 2004 :
- Point 9 : Pas de majorité requise, c’est-à-dire la double majorité (art. 26 de la loi de 1965).
Les travaux tels que décrits dans l’ordre du jour ne peuvent être définis comme des travaux d’entretien courant. D’autant que lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont découverts qu’il s’agissait de remplacer les réverbères existants, d’en rajouter d’autres et d’implanter des bornes lumineuses dans les allées piétonnes. Certains copropriétaires ont donc souhaité qualifier ce projet de « travaux d’amélioration » (Art. 26 de la loi de 1965).
Pourtant, et malgré cela, vous avez soutenu devant l’assemblée réunie qu’il s’agissait de « travaux d’entretien et non de travaux d’amélioration » ce qui a induit en erreur le syndicat. D’autant qu’après le décompte des votes faits par vos soins, vous avez annoncé à l’assemblée que les travaux étaient adoptés, en vous basant sur la majorité simple. Alors que la majorité requise pour de tels travaux est la double majorité.
- Question n°2 de l’ordre du jour complémentaire : (c’est le jardin : j’attendais votre aide pour m’attaquer à la rédaction de ce point…)
Pas d'attaque directe, vous devez relatez sans donner d'interprétation personnelle et ne pas vous perdre dans les détails
En ce qui concerne la tenue de cette même AG
9) majorité requise non conforme à la double majorité art. 26 de la loi de 1965. Il s'agit en fait de travaux d'embellisement et non de travaux...
Question 2 ODJ complémentaire: je ne suis pas au courant et je n'ai pas lu tout le sujet 14262, à vous la main
Citation :
En conséquence :
1. A défaut de vote régulier par l’assemblée générale sur les travaux concernant les murets (point 7 de l’ordre du jour)
et l’éclairage extérieur (point 9 de l’ordre du jour) avec bien-fondé justifié, devis, échéancier voté par l’assemblée,
vote à la majorité requise…, nous refusons de payer pour des travaux dont les justifications précitées n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 22 juin 2004. Nous attendons que tous ces justificatifs et obligations légales soient portés à la connaissance des copropriétaires afin qu’ils décident en connaissance de cause, puisque c’est eux qui payent et discernent ce qui est urgent, nécessaire ou superflu.
2. Nous vous demandons de réunir, dans les formes légales, et à vos frais, une nouvelle assemblée.
A défaut, nous vous informons que nous n’hésiterons pas à saisir le Tribunal de Grande Instance.
C'est là qu'il faut revoir toute votre stratégie
Pour votre gouverne, le TGI coute cher car avocat obligatoire (1500 euros environ), peut durer et vous devrez avancer tous les frais sans garantie de victoire et vous attaquez la copropriété non le syndic.
Et les risques que vous deviez assumez seul ces frais sont élevés.
En raison de ces omissions, que nous espérons involontaires, cette AG semble entachée de plusieurs causes de nullité.
Afin d'éviter de graves préjudices à la copropriété du xx, nous vous prions de reconvoquer cette AG avec le même ODJ en ajoutant les questions suivantes:
A) Prise en charge par le syndicat du coût de cette AG (il faudra bien sûr voter contre mais seulement au moment de l'AG)
B) ...
Je vous conseille vivement de vérifier VOUS-MEME  en Préfecture que le syndic est à jour de sa carte professionnelle qui je le rappelle est renouvellée chaque année (parfois non renouvellée) ainsi que la personne qu'il l'a représenté en AG qui doit obligatoirement détenir une carte GRISE à son nom propre délivrée aussi par la Préfecture.
A bientôt
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 02:59:29
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bonjour, bonsoir, je ne sais plus...
Calimero regarder votre autre message ou post sur le même sujet où vous avez des réponses aussi dont celles de DU31 et votre boite à lettre perso à votre bureau, même un dimanche !! je crois que bcp sont en vacances pour répondre à votre post et d'ailleurs ce n'est pas tout à fait un hasard ces AG fin juin, comme cela les récalcitrants ne peuvent agir facilement et joindre les autres proprio qui ont les vacances en tête, bonne nuit .... |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 10:53:38
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Merci Tank pour vos précisions, surtout en ce qui concerne les recherche sur la carte pro.
A très bientôt. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 00:22:12
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Juste un commentaire :
Citation :
Excellente initiative de rendre PUBLIC cet écrit afin que chacun puisse en profiter.
Certes une bonne initiative, mais l'impact de ce genre d'écrit est très variable et dépend très fortement de la catégorie socio-professionnelle de vos copropriétaires. Et là, je parle par expérience. Pour certains, c'est comme si vous leur parliez en chinois !
Elisabeth |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 15:11:13
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Bonjour !
Je suis OK avec le commentaire d'Elisabeth.
Mais il suffit d'une seule personne pour mobiliser les autres.
Personnellement, j'ai été la première étonnée de voir que ma LRAR a été signée par 13 copro (avec 30001/10000ème, soit plus des 25% nécessaires pour mettre en demeure le syndic de faire une AGE) sur les 47 copro de mon immeuble (*) et que s'ils m'ont soutenu c'est parce qu'ils étaient en désaccord avec l'AG sur les travaux, mais qu'ils ne savaient pas quoi faire pour le dénoncer.
Ils m'ont donc fait confiance et c'est pour ça que je suis déterminée à réunir un max d'infos pour avancer en toute transparence : en les tenant au courant en cas d'évènements majeurs et en balisant notre champs d'action (savoir excatement ce qu'on peut faire et comment le faire).
(*) Pour info, parmi les 34 non signataires, une majorité sont soit opposants/défaillants mais en vacances, soit défaillants et n'habitant pas l'immeuble (appart loué). Les autres, favorables aux travaux, sont largement minoritaires, mais FAUTE DE COMBATTANTS ils avaient jusqu'à là mener le bal .
Alors j'espère que comme moi, d'autres pourront se montrer VIGILANTS et, en cas de pb, ils essayeront de mobiliser les troupes
QUI NE TENTE RIEN... |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 00:15:38
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Citation :
Mais il suffit d'une seule personne pour mobiliser les autres.
Ok, mais cela peut aussi être dans le mauvais sens. Là encore, je parle en connaissance de cause (cf mon histoire relatée par ailleurs). Chez moi, une seule personne, "oisive", a mené la copropriété à la catastrophe ! Au lieu de passer son temps à s'informer et à s'instruire sur la copropriété, elle a passé son temps à monter les copropriétaires contre moi, seule personne de toute la copropriété à prendre les choses en main face à un syndic totalement incompétent et ne se comportant pas comme un mouton.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 31 juil. 2004 23:48:08 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 03:33:31
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Bonjour,
Elisabeth, calimero92 n'a pas agit dans le mauvais sens. Sa démarche est positive. Elle indique que 3001/10000èmes se sont ralliés à sa cause. Les autres étant en vacances mais opposants ou défaillants.
Donc elle a tout juste.
A bientôt.....
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 23:51:02
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DU31,
J'avais bien compris ce qu'avait dit calimero92. Je complète simplement en disant que manifestement, elle a la chance d'avoir des copropriétaires qui majoritairement ne sont pas des idiots, comme cela arrive dans de nombreuses copropriétés.
Elisabeth |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 10:45:33
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Bonjour !
L'un des grands problèmes des copro (mis à part les syndics véreux, mais j'ose croire qu'ils ne le sont pas tous, sinon je me tire une balle tout de suite ) c'est que presque personne dans une copro n'en connait le fonctionnement, et encore moins les lois qui la régissent...
J'en parle en connaissance de cause : j'ai été copro pour la 1ère fois en décembre 1999 et c'est seulement en juin 2004 que j'ai appris ça  (DU31 m'a donnée toutes les lois, et un max de conseils etc...)
Le + simple pour la plupart des copro c'est de laisser faire, d'assister au mieux aux AG et de donner raison au + fort des élocuteurs (et c en général le syndic ).
Face à cette méconnaissance (ou désintérêt) de la plupart des copro, le syndic n'a plus qu'à s'appuyer sur l'implication de qq'uns (copro aussi) qui en profitent pour régenter la vie de tous.
Donc j'espère de tout coeur que ce forum permettra à un maximum de personnes d'inverser la vapeur, et de résister le cas échéant aux pressions du syndic ou des copro opportunistes.
Pour finir, j'encourage très vivement et chaleureusement Elisabeth : avez-vous expliqué (via une lettre dans leur boite) aux autres copro les missions du syndic, du CS, les pb relevés, les conséquences pour la copro (financières c mieux!) ? Faites-vous partie du CS ? Trouver des alliés parmi vos voisins (les inviter pour un apéro : pour moi c t la 1ère fois que je le faisais, et je compte poursuivre )...
A défaut de vous battre contre des moulins à vents, vous vous ferez des amis. Personnellement, j'ai discuté 1 heure avec des personnes qui n'ont pas voulu signer la LRAR (peur de mal se faire voir) mais au moins j'ai compris leurs motivations, et même si je ne partage pas leur point de vue (très très bourgeois, et pour qui les enfants doivent rester cloitrer à la maison ), j'ai passé un bon moment.
C'est sûr on ne peut pas aller à l'encontre des convictions de chacun, mais si au moins on arrive à se parler, et à discuter d'autres sujets + anodins, y a de l'espoir
PS : j'avoue que c qd même difficile car je reste assez seule pour chercher les infos, et choisir la meilleure des stratégies pour nous tous, mais je me dis qu'en cas de besoin, je pourrais faire appel à l'un des signataires . En attendant, j'avance peu à peu... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 16:00:58
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Citation :
Pour finir, j'encourage très vivement et chaleureusement Elisabeth : avez-vous expliqué (via une lettre dans leur boite) aux autres copro les missions du syndic, du CS, les pb relevés, les conséquences pour la copro (financières c mieux!) ? Faites-vous partie du CS ? Trouver des alliés parmi vos voisins (les inviter pour un apéro : pour moi c t la 1ère fois que je le faisais, et je compte poursuivre
Totalement d'accord avec vous, c'est ce que j'essaie de faire dans une résidence, nouvellement arrivée. Et je suis fière de voir que cette année des travaux de ravalement ont été votés ( dur pour moi !) car il était plus que grand temps.
Mais le chemin est long encore pour faire comprendre aux copropriétaires que c'est notre propre patrimoine et qu'il faut entretenir et le conserver. Cela a entrainé environ 40 % des ventes en deux ans. Effectivement aucun travaux n'était envisagé et les charges étaient presque faibles. Les jours coulaient sans heurts - cela ne vous rappelle rien ? sous le règne Jospin ? Bon je stoppe là le rapprochement ou la polimique selon vos pensées
N'ouliez pas d'envoyer un résumé bi-annuellement minimum des actions menées par le CS. Vous ne pourrez que mieux vous faire comprendre, accepter, épauler peut-être.
LN |
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Cas concret pour dénoncer les pratiques du syndic
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