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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 26 juil. 2004 : 17:26:21
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On parle beaucoup dans les sujets des réserves formulées par les copropriétaires au cours d'une assemblée générale et de leur omission dans le procès verbal.
J'ai eu l'occasion de faire observer timidement que le syndic lui-même pouvait formuler des réserves, tout comme un professionnel consultant et un architecte en particulier.
Silence radio sur ce point et la réforme elle même ne mentionne que les réserves des copropriétaires opposants sur la régularité des décisions.
Or un arrêt du 26 février 2004 (CA Paris 23e chambre) vient de manière bienheureuse à la rescousse et, de plus, sur un sujet brulant qui est la délégation par l'assemblée au conseil syndical du choix de l'entreprise chargée d'effectuer des travaux décidés.
Dans cet immeuble le règlement de copropriété comportait, semble-t-il ule clause interdisant ce genre de délégation plus largement que ne le fait la loi (la délégation n'est possible que sur des questions relevant de l'article L 24).
Il est reproché au syndic (important et habituellemnt bien noté) de n'avoir pas alerté l'assemblée sur l'existence de cet obstacle. Le syndic rétorquait que l'assemblée avait voté de son propre chef sur cette délégation qui ne figurait pas à l'ordre du jour de l'assemblée.
La Cour se contente de noter : " que si l'assemblée générale a bien voté la résolution annulée de sa propre initiative comme le soutient le cabinet X le procès verbal ne relève aucune réserve faite par le syndic sur l'impossibilité de l'adopter par suite de l'interdiction formulée au règlement de copropriété;
que la faute du syndic, seul professionnel de l'assemblée qui en assure de droit le secrétariat en application de l'article D 15, consiste précisément en l'absence de mise en garde de l'assemblée sur la validité du vote à intervenir".
Qu'il y ait eu en l'espèce, une faute à l'égard du devoir de conseil, c'est vraisemblable (mais éventuellement à vérifier)
Le président aurait-il signé le projet de procès verbal établi par le syndic X, comportant mentiuon d'une réserve qu'il aurait réellement formulée ? C'est possible en l'espèce mais j'en connais ici qui auraient rayé la mention d'un trait rageur 
Et plus généralement, en abandonnant cette affaire particulière : où trouver le texte qui aurait permis au syndic X d'exiger la mention de sa réserve ?
Il n'avait plus qu'à rendre immédiatement son tablier comme l'a fait un de ses confrères que je salue, en compagnie de l'architecte missioné dont on ne voulait pas écouter les justes conseils (résultat : gros sinistre deux ans après).
J'ai déjà dit dans un autre sujet qu'en ce cas la démission immédiate est justifiée, le démissionnaire devant toutefois convoquer une autre assemblée et mener les affaires courantes jusqu'à sa date.
Une conclusion certaine : le syndic doit alerter l'assemblée sur des points de ce genre et le PV doit faire mention d'une telle alerte et des réserves du syndic qui n'est pas suivi.
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 20:50:00
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hello JPM,
Quand nous en serons à ce sujet, c'est que tous les autres problèmes auront été résolus......c'est pas demain la veille comme dit le proverbe !!!
à bientôt
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 01:16:03
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Il faut bien que quelqu'un défende cette profession en deshérence, ce métier de sots et ces montagnes d'incompétence que sont les syndics. Le club des escrocs associés n'étant pas suffisant (le collabo est en vacances), les bonnes âmes sont priées de se dévouer pour venir à leur rescousse...
Nomades de tous les départements, unissez-vous au caravansérail et contribuez modestement à les reconnaître dans leur profonde misère!
N'attendez pas de voir le dernier faux, produit par le syndic-secretaire de séance d'une AG somme toute ordinaire, où les votes sont inversés, où les insultes proférés (par le syndic) contre les copropriétaires qui dérangent ses magouilles, ne sont pas transcrites dans le PV, par contre on trouvera le récit savoureux du mécontentement d'un de ses défenseurs contre le même copropriétaire pour ne pas avoir nettoyé DE SUITE l'escalier quand il faisait des travaux chez lui, etc, etc.
Les syndics ont des remarques à faire et quand ils les font elles se retrouvent transcrites, de la manière la plus arrangeante, sur le PV. Les remarques faites par le copropriétaire, ont la fâcheuse tendance à se perdre, à ne pas exister.
Les avis érudits sont toujours les plus innacessibles, car on ne voit pas leur rapport avec la réalité. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 10:57:40
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Bonjour à tous,
Quelqu'un du forum peut-il CLAIREMENT et avec JUSTIFICATIONS PRECISES (histoire que tout le monde comprendre bien ) répondre à cette question :
Une fois le PV signé par le bureau d'assemblée (et SURTOUT du président de séance = SEULE VALEUR PROBANTE, dixit DU31 mon mentor) et notifié aux copro, peut-on (le pdt de séance ? le CS ? le syndic ? un copro ? 25% de copro ? rayer les mentions inutiles) en écrire un second qui ANNULE ET REMPLACE le précédent ?
(avec comme condition que ce 2ème PV soit envoyé dans le délai légal de 2 mois APRES L'AG)
Merci de vos précisions précieuses 
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 12:59:53
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| à ce moment là le pdt de séance reconnaitrait qu'il a signé trop vite, à ma connaissance c'est aux copros pas d'accord qui doiventt le demander au pdt de l'AG qui doit le demander au syndic en LRAR sinon vous vous retrouver dans le cas de contestation de l'AG... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 13:01:53
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Citation :
Initialement entré par océan
à ce moment là le pdt de séance reconnaitrait qu'il a signé trop vite, à ma connaissance c'est aux copros pas d'accord qui doiventt le demander au pdt de l'AG qui doit le demander au syndic en LRAR sinon vous vous retrouver dans le cas de contestation de l'AG...
mea coulpa contestation de PV .... et bon courage là où vous êtes |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 16:23:16
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Bonjour.
Pour demander la correction d'un PV, les solutions sont peu nombreuses:
1 - Le bureau de l'assemblée constate des erreurs :
Ce bureau qui contrôle le PV avant diffusion peut exiger du syndic un avenant au procès-verbal (normalement notifié sans aucun frais pour la copropriété).
Un courrier AR le met en demeure de procéder à la rectification du PV. N'oubliez pas de donner un délai.
Vous avez un syndic qui s'est simplement trompé, il corrige. Point final.
2 - Votre syndic ne réagit pas :
Le CS envoie un recommandé AR avec les erreurs constatées indiquant que, si un additif n'est pas immédiatement corrigé, le président du CS, comme la loi l'y autorise, convoquera aux frais du syndic une AG destinée à corriger le PV.
À moins d'être très mauvais ou de se f... complètement de ce que lui demande le CS, cette menace suffit à lui faire appliquer le point 1.
Il corrige. Point final.
S'il ne corrige pas le CS tient sa promesse et manquera, pas lors de l'AG, suivante de changer de syndic (enfin espérons). N'oublions pas que certains copros vont rechigner en entendant parler d'une AGE. Que le CS tienne bon sur ses positions. Sa crédibilité face au syndic est en jeu. Menacer et ne rien faire est pire que laisser faire.
Ces deux solutions sont à l'initiative du bureau et du CS.
Prenons le cas d'un copropriétaire isolé. Soyons franc, il faut que l'erreur soit importante, grave même et que vous ayez des copropriétaires près à faire cause commune avec vous sinon vous allez dans le mur.
Je passe l'hypothèse où un simple appel téléphonique fait prendre conscience au syndic, au bureau de l'AG (rayez la mention inutile) de son erreur (Mon Dieu qu'ai-je, qu'avons-nous fait ... ?). Nous sommes entre gens de bonne foi. Errare humanum est. La correction est faite. Parfait.
Donc, c'est grave et vos 2 voisins vous soutiennent :
3 - Il faut faire un courrier recommandé AR demandant une rectification et signalant que faute de correction, vous intenterez une action en justice contre le syndicat des copropriétaires (c'est obligatoire). Faites comprendre que le syndicat, au cas où vous gagneriez, ne manquera pas de se retourner contre le syndic.
Si votre syndic a un minimum de respect pour ceux qui le rémunèrent, il devrait corriger.
Je ne m'étends pas sur le cas où, après cet additif, un (ou des) copropriétaire(s) contesterai(en)t cette modification ...
Le copropriétaire isolé a, lui, peut de chance de voir sa demande aboutir.
Ce que savent bien certains CS et autres syndics qui envoient des PV sans les réserves demandées en séance, avec des nombres de voix fluctuant (j'ai entre les mains un PV où trois résolutions sont notées à l'unanimité (ce qui était faux) et où la 1ère et la 3ème avaient 7315 voix, la 2ème 7171 voix), ou mille autres facéties dont nous connaissons tous un ou plusierus exemples.
Vouloir faire corriger un PV n'en vaut souvant pas la peine ni les frais.
Il y a une loi sur la présomption d'innocence, le PV bénéficie d'une loi qui n'existe pas mais que certains qualifieraient de "présomption de sincérité" et la juriprudence rend modeste le demandeur. En effet :- Il faut savoir que l'absence des signatures des membres du bureau ne suffit pas à entraîner la nullité des décisions prises en AG (Cassation 16.11.1976).
- La signature du seul président suffit si le demandeur ne démontre pas que le texte n'est pas la réalité (Cour d'appel - Paris 31.01.1992)
- Dito ci dessus + 1 seul scrutateur = c'est suffisant (Cour d'appel - Paris 12.11.1998).
- On pourrait penser que juste la signature du président de séance est suffisante. Non point, mon bon. L'absence de signature prive le PV de sa force probante mais les décisions prises pendant l'AG ne sont pas nulles (Cour d'appel - Paris 19.01.1993).
Question : Au vu des ces rendus, on peut légitimement se demander pourquoi est-il nécessaire de signer le PV ?
Une décision de Cour d'appel assimile les erreurs sur un PV à un "cas d'inexistence matérielle" de la décision. Délai de recours : 10 ans TGI seul compétent.
Vous souhaiter attaquer ? Reste à prouver !
Les juges aiment les faits car il n'est jamais facile de savoir qui dit vrai lorsqu'il n'y a pas de preuves pour étayer les affirmations.
Oublions donc les simples affirmations, les attestations signées trop vagues. Sachez que si lors d'un vote vous votez contre et que sur le PV vous avez voté pour, il vous faudra en fournir la preuve. Dans le cas où un propriétaire est seul contre tous quels témoignages apporter ?
Vous avez écrit au CS, au syndic, à tous les copros avant l'AG pour leur dire que cette résolution est ..., demandée par des ... ,etc. bref vous avez un document démontrant que vous étiez résolu à voter contre. Sur le PV vous avez voté pour. Des juges ont rejeté une semblable demande comme quoi aucune preuve (magré les écrits) n'était avancée.
Concrètement, la seule chance qu'un copropriétaire isolé ait pour prouver la vérité de ce qu'il avance est le fait que d'avoir voter "pour" est invraisemblable.
Exemple : l'AG décide à l'unanimité d'engager des poursuites contre des propriétaires défaillants. Si l'un d'entre eux se retrouve parmi ceux qui ont voté pour, c'est peu vraisemblable. Un propriétaire voterait-il des sanctions contre lui-même ?
Conclusion :- Bureau d'assemblée et/ou CS = Quelques facilités selon la plus ou moins bonne volonté du syndic.
- Copropriétaire isolé = vos yeux pour pleurer.
Amicalement.
Colette 
(lien censuré par Colette). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 23:48:06
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Situation juridique jusqu'à présent :
Le projet de procès verbal est en principe établi par le syndic et adressé en premier lieu au président de l'assemblée.
Toujours en principe il ne peut y avoir de divergences entre le syndic et le président puisque les résultats des votes devaient, même jusqu'à présent, être proclamés avant clôture de l'assemblée. Les corrections éventuelles portent habituellement sur les débats relatés.
Les "membres du bureau", en fait les scrutateurs n'ont à vérifier que les résultats des votes; cela ne les empeche pas de donner souvent un avis sur le texte.
Lorsque le PV est signé par le président, les scrutateurs et le secrétaire, il fait foi des constatations qu'il renferme. On peut ajouter que cette présomption vaut essentiellement pour les mentions obligatoires, notamment le texte des résolutions, les résultats des votes, la liste des présents, absents, etc.
La preuve de la fausseté des indications qu'il contient peut être rapportée par tous moyens, ce qui suppose une procédure contentieuse. Elle est dirigée contre le syndicat mais il faut bien dire que le syndic secrétaire et le président sont fortement impliqués.
Il est possible de rectifier une erreur matérielle manifeste dès lors qu'une décision relatée n'est pas modifiée.
Sinon, la rectification du procès verbal ne peut résulter que d'une nouvelle décision d'assemblée (Cass civ 3 28/06/1995 Loy cop septembre 1998 221), ou d'une décision judiciaire.
Situation nouvelle après le décret du 27/05/2004 : le procès verbal est établi en cours d'assemblée et signé à la fin de la séance.
Donc il ne peut y avoir d'erreur 
A noter que l'expérience montre qu'il y a beaucoup de procès verbaux mal ficelés et comportant des omissions graves imputables au syndic (professionnel ou non), mais il y a finalement peu de contestations sur le texte. Les principales et mieux fondées sont celles portant sur des erreurs de majorités prises en considération. Il ne s'agit en fait pas du PV lui même.
Il y a d'ailleurs fort peu de modèles à dispositions des syndics, en fonction des questions traitées, et le modèles eux mêmes sont sommaires en ce qui concerne notamment les décisions de travaux importants. |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 08:38:51
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Les nouvelles dispositions de la loi (rappel pour ceux qui sont pressés: en Septembre 2004 seulement) vont montrer sur le vif, en direct, les collusions que le syndic avait tissées AVANT de venir à l'AG, ainsi que les complicités dont il disposait APRES pour faire signer des document improbables, ressemblant à tout sauf à ce qui a pu se passer pendant l'AG.
Il est naïf de croire que les syndics ne trouveront pas une parade pour fausser les bonnes dispositions de cette loi, pour une fois en faveur des copropriétaires.
Pour l'instant le Forum n'évoque pas la probabilité la plus haute de contentieux annoncé Comment s'y prendre en cas de refus de remettre le PV sur place?, car cela arrivera fatalement. Le but hautement théorique, chers piliers de forum, serait d'anticiper ou conseiller pour que la loi soit favorable aux copropriétaires.
Voilà une bonne opportunité pour créer des scénarios juridiques qui nous seraient très utiles. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 00:30:18
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Bonsoir.
JPM, vous faites de l'humour j'espère : Citation :
Situation nouvelle après le décret du 27/05/2004 : le procès verbal est établi en cours d'assemblée et signé à la fin de la séance.
Donc il ne peut y avoir d'erreur
Imaginez : Début de séance 19h - Fin de séance 22h30, 23h, ... Pensez-vous que chaque signataire va relire le PV en le comparant avec les notes qu'il aura prise durant l'AG ? Qu'àprès 3h, 4h de parlote, ils vont devoir tout relire dans la foulée ? La plupart feront confiance. Souhaitons que les "mauvais" n'en profitent pas trop !
Enfin quand vous dites qu'il y a peu de contestations sur les textes c'est simplement que l'on ignore le nombre de copros qui renoncent à aller devant les tribunaux. Soit : - Parce que cela n'en vaut pas la peine,
- Parce qu'il sont rebutés par les délais, les procédures,
- Parce que, d'expérience, ils savent que les juges préfèrent juger autre chose que celles-là,
- Parce qu'ils ne trouvent pas d'avocat intérressé par leur cause,
- Parce que financièrement ils ne peuvent se le permettre,
- Parce qu'ils ne pourront jamais prouver leurs affirmations, etc
Il est certain que moins il y a de marins en mer, moins il y a de noyés...
Cette loi fait la part belle au modernisme (ordinateur portable) et n'apporte rien de sécurisant.
Amicalement.
Colette
(lien censuré par Colette). |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 08:32:01
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Citation :
Concrètement, la seule chance qu'un copropriétaire isolé ait pour prouver la vérité de ce qu'il avance est le fait que d'avoir voter "pour" est invraisemblable.
Exemple : l'AG décide à l'unanimité d'engager des poursuites contre des propriétaires défaillants. Si l'un d'entre eux se retrouve parmi ceux qui ont voté pour, c'est peu vraisemblable. Un propriétaire voterait-il des sanctions contre lui-même ?
Conclusion :
Bureau d'assemblée et/ou CS = Quelques facilités selon la plus ou moins bonne volonté du syndic.
Copropriétaire isolé = vos yeux pour pleurer.
Bonjour, pour Colette
Etant copropriétaire isolée, je vais y penser
Pour Tourloup,
Citation :
Pour l'instant le Forum n'évoque pas la probabilité la plus haute de contentieux annoncé Comment s'y prendre en cas de refus de remettre le PV sur place?, car cela arrivera fatalement. Le but hautement théorique, chers piliers de forum, serait d'anticiper ou conseiller pour que la loi soit favorable aux copropriétaires.
Voilà une bonne opportunité pour créer des scénarios juridiques qui nous seraient très utiles.
Merci pour l'humour, il est effectivement temps de s'y mettre !!!
Commence-t-on par une lettre au Ministre ???
Bonne journée
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 10:24:00
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Non Colette, pas d'humour en l'occurence.
> Guerre à l'insuffisance de certains syndics
> Guerre à la chienlit de certains copropriétaires
Insuffisance pour les syndics parce qu'il est certain que leurs "manoeuvres malhonnêtes" ne sont souvent que l'expression d'une méconnaissance crasse des règles élémentaires. Cette incompétence reste longtemps cachée aux yeux des copropriétaires qui n'en savent pas plus, mais c'est alors normal. Quant aux "excès financiers" , ils sont au contraire très apparents, affichés clairement dans les contrats de syndic et validés par les textes, comme par les décisions d'approbation du contrat de syndic. Cette transparence n'a pas modifié sensiblement la position des syndicats qui optent en grand nombre pour la gestion dérogatoire par compte unique.
Chienlit de certains copropriétaires, - très minoritaires - qui tentent de faire passer un message bien connu : la majorité se trompe. Nous sommes la vraie et seule voix du peuple souverain.
Pour le cas présent :
L'assemblée a été préparée en bonne concertation par le syndic et le CS
Les projets de résolutions figurent dans la convocation. Certains peuvent être amendés ou complétés
On vote sur la résolution n° 1 ; on compte n voix pour, nn voix contre, nnn abstentions ; adoptée ou pas adoptée
On vote pour la résolution n° 2 : on compte etc...
Le projet de PV a été établi avant l'assemblée. Il comporte toutes les résolutions présentées et les cases à remplir pour les résultats des votes. On le complète au fur et à mesure, sous le contrôle du président et des scrutateurs.
En fin de séance : relecture à haute voix du PV si nécessaire. Le président, les scrutateurs et le secrétaire signent deux exemplaires. Le PV est établi définitivement et le président en emporte une copie
pour garantie de fidèle reproduction.
Il n'y a pas à prendre en considération systématiquement les notes prises par les assistants dès lors que le président et les scrutateurs ont validé les résultats des votes. Ils ont été désignés à cet effet. Il n'en est pas moins évident que si les assistants en choeur font valoir une erreur, il faut voir la question. Ce cas est rare.
Mais il est vrai qu'il n'y a pas à reporter toutes les observations formulées en cours d'assemblées sauf si elles exigent une intervention ultérieure : " je signale que la porte de cabine de l'ascenseur s'ouvre mal au 5e étage ". Cela doit être noté dans les questions diverses car le syndic doit faire vérifier.
Ce mécanisme doit fonctionner correctement et sans problème dans 80 % des assemblées tenues en France au long d'une année.
Pour les 20 % de reste, il faut voir. Le désordre permanent dans une assemblée est un dysfonctionnement lié selon les cas à la mauvaise présentation des documents, à un déficit d'autorité du président, à un déficit de compétence du syndic ou enfin à l'action de contestataires sytématiques. Dans ce dernier cas le passage au vote est la meilleure solution.
Conclusion : je maintiens que le principe du mécanisme est bon.
Une amélioration à prévoir : éviter de remettre à l'ordre du jour chaque année certaines questions : par exemple le montant à partir duquel il faut mettre en concurrence. Il faut par contre rappeler dans la convocation et dans le procès verbal les décisions qui ont été prises sur ce point par une assemblée antérieure. Celà rafraichit la mémoire des anciens et permet l'information des nouveaux copropriétaires. Autant de votes en moins et plus de temps pour travailler sérieusement sur les autres questions.
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 16:33:10
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JPM QUEL EXCELLENT SUJET à réactiver avec votre dernière réponse quand même très théorique en dehors de la réalité que nous vivons et de mon cas d'espèce...et de nombre de syndicats.
Que je me permets de rappeler : "refus du secrétaire et syndic d'établir et notifier le PV de notre dernière AG" entachée de nullité de plein droit (délai de convocation < 15 jours) et qui tombe sous :
l'Art.13 "L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. "
Mais aussi AG soumise comme toutes à l'Art.17 où doit OBLIGATOIREMENT être "établi un PV des décisions de chaque assemblée " avec en plus toujours dans mon cas d'espèce un projet de résolution entaché d'irrégularités à chaque question dont en tant que président de séance et opposant j'ai formulé les réserves.
http://universimmo.lbn.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31241&whichpage=2
JPM, il est très vrai de dire : << Guerre à l'insuffisance de certains syndics.. parce qu'il est certain que leurs "manoeuvres malhonnêtes" ne sont souvent que l'expression d'une méconnaissance crasse des règles élémentaires. Cette incompétence reste longtemps cachée aux yeux des copropriétaires qui n'en savent pas plus, mais c'est alors normal.>>
Colette, par contre a 100% raison : <<Imaginez : Début de séance 19h - Fin de séance 22h30, 23h, ... Pensez-vous que chaque signataire va relire le PV en le comparant avec les notes qu'il aura prise durant l'AG ? Qu'àprès 3h, 4h de parlote, ils vont devoir tout relire dans la foulée ? La plupart feront confiance. Souhaitons que les "mauvais" n'en profitent pas trop !
Enfin quand vous dites qu'il y a peu de contestations sur les textes c'est simplement que l'on ignore le nombre de copros qui renoncent à aller devant les tribunaux. Soit :
Parce que cela n'en vaut pas la peine,
Parce qu'il sont rebutés par les délais, les procédures,
Parce que, d'expérience, ils savent que les juges préfèrent juger autre chose que celles-là,
Parce qu'ils ne trouvent pas d'avocat intérressé par leur cause,
Parce que financièrement ils ne peuvent se le permettre,
Parce qu'ils ne pourront jamais prouver leurs affirmations, etc
Il est certain que moins il y a de marins en mer, moins il y a de noyés...
Cette loi fait la part belle au modernisme (ordinateur portable) et n'apporte rien de sécurisant.>>
Et je rajouterais conforte le vite fait et mal fait à moins d'idéaliser le fonctionnement de tous les syndicats de France et de Navarre et leur mise au pas, plus que hypothétique..
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 12:37:29
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Je n'avais pas vu ce sujet !! (imaginez où je peux être un 24 juillet !!!! pas les yeux rivés sur mon écran, certainement pas !!! le sable fin, la mer, les bikinis, ..les rien du tout en haut ....voire en bas ...... )
Il me semblait, pour l'avoir vu qques fois, que les 'conseils' avancés par le syndic à l'AG (ou par un 'sachant' professionnel, archi ou autres..), dans le cadre de sa mission et de son devoir de conseil, devaient être rapportés au PV de l'AG, que ce soit sur le déroulement de l'AG, un vote, ou pour des travaux par exemple.
Il ne s'agirait pas là de réserve dans le sens restrictif qu'on donne généralement, mais bien de conseils d'un professionnel destinés à éclairer l'AG pour sa décision.
On doit donc se féliciter de cette (bonne) lecture des textes par CA Paris.
Pour ce qui concerne la signature du PV de l'AG : Les PV présentés en fin d'AG sont très généralement des brouillons près établis où le secrétaire apporte modif, rectification, complément, en particulier ici pour les votes nominatifs et leur résultat.
De ce fait, d'une façon ou d'une autre, les signataires doivent avoir copie de ce qu'ils signent, de ce qui a été ajouté, corrigé, modifié par l'AG. Je parle ici des mentions très souvent manuscrites apportées en séance.
Faute de moyen de reproduction et d'une copie qui serait remise au moins au pdt de séance, ceci étant valable en copropriété comme ailleurs, il ne faut rien signer du tout, ... brouillon de PV officialisé qui peut s'avérer être n'importe quoi, même si cela ne concerne que 10 ou 20 % des copropriétés.
Pas de copie = pas de signature.
Je reviens juste pour préciser un point : la jurisprudence est constante sur ce point : qu'un PV en soit dressé et qu'il soit signé ou non, les décisions prises ont été prises et sont exécutoires.
Seuls les travaux posent problème dans la mesure où il faut attendre les 2 mois qui suivent la notification du PV pour pouvoir les mettre en œuvre.
Mais la disposition imposée par ce nouvel art.17 de D ne change rien aux précédentes pratiques : la signature du PV par le pdt ne fait qu'apporter la preuve des décisions prises (Elle donne 'force probante'). Pour autant l'absence de signature, voir de PV, ne freine en rien l'exécution des décisions.
D'autre part, comme bon nombre de dispositions de le loi de 65 qui sont dites "imposées" n'en sont pour autant pas si imposée que cela !!!
Tout simplement parce qu'une disposition qui n'est assortie d'aucune sanction n'est de fait pas vraiment "imposée" !
Il n'y a pas de signature du PV par le bureau et au moins par le pdt ??, Et alors ? ...
Cela ne change rien du tout ... sauf pour les travaux s'il y en a, et encore !!! ....
Voila bien une pseudo mesure, introduite on ne sait trop pourquoi en mai 2004, si ce n'est pour forcer la main des copropriétaires, pour les 'obliger' à .......par méconnaissance , au seul bénéfice, on le voit sur UI et ailleurs, des syndics peu scrupuleux, manipulateurs.
(Dans le registre des PV, c'est le brouillon raturé, corrigé, écrit au crayon mais signé qui est conservé ???) ....
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Edité par - gédehem le 02 déc. 2005 14:15:06 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 15:08:00
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Cette signature du PV en fin de séance fait tout simplement rigoler!
Combien de syndic ont préparé des photocopies, réelles duplicata remises, à chaque membre ayant été Président et scrutateurs afin, d'avoir une réalité des débats non tronqués non modifiés dans l'alcôve du syndic ???
Notre ancien syndic, qui modifiait à tours de bras et a son avantage pouvait, faire signer le brouillon du PV en fin de séance !
Mais à quoi cela servait-il ???
Il n'a jamais voulu nous montrer ces brouillons.
Il établissait ensuite un PV, qu'il faisait signer complaisamment à ceux qui bien avant l'A.G. étaient programmé pour mener l'A.G.
Cette complaisance, a permis au syndic de gérer à sa convenance, en toute illégalité mais en tous cas, à se maintenir en place.
A moins que la loi oblige, à une pratique en définissant clairement la marche à suivre, les syndics feront comme bon leur semblera
Ex : copie du PV remise en X exemplaires pour le Président, les scrutateurs comportant, les signatures des protagonistes en fin de cession, suivie de la sanction (nullité d'A.G) en cas de transgression.
Une copie pouvant être affichée dans la salle ce qui permettrait aux opposants d'en prendre note immédiate
Georges
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 16:04:54
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Tout à fait d'accord : cette disposition de l'art.22 est peut être une rigolade (jaune), surtout une vaste fumisterie qui conforte le pouvoir du seul syndic, alors qu'il s'agit d'AG de copropriétaires, de LEUR AG à eux !!!
A rapprocher des modif de D.art.27, supprimant l'assistance du CS, et celle de D.art.10, réservant de fait au seul syndic l'élaboration de l'ODJ des AG.
De plus, cet art.10 est inique dans la mesure où il donne explicitement au syndic le moyen de refuser une demande d'inscription de question : "Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante."
Cherchez donc à qui profite ces mesures, entre autres mesures scandaleuses, restreignant les droits et pouvoirs des copropriétaires au seul bénéfice de leur mandataire, le syndic !
Alors la signature du PV ..... elle attendra demain ou après-demain, après relecture par le pdt et les scrutateurs, afin d'éviter toutes les entourlopettes dont la profession, quoi qu'on en dise, a une facheuse habitude, si nécessaire, pour préserver ses intérets ....
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 17:28:53
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Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il lui appartient dès lors d'attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.
Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.
Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision autorisant l'activité de restauration rapide, contraire au règlement de copropriété.
Nous sommes donc en présence d'une tendance au durcissement du devoir de conseil du syndic professionnel. Il faut que celui-ci prenne le soin non seulement de renseigner l'assemblée, mais de se constituer la preuve de cette information en le mentionnant dans le procès-verbal. Dès lors il n'est bien entendu plus responsable des conséquences d'une délibération même si elle contraire au règlement de copropriété.
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 17:39:20
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Citation :
Initialement entré par G.G
Cette signature du PV en fin de séance fait tout simplement rigoler!
Tout à fait G.G. Cette mention dans le nouvel art.17 de D est plus que ridicule.
La loi et décret fixant le statut de la copropriété ayant pris plus ou moins modèle sur la loi régissant les Sociétés Anonymes.
Hormis l'exemple des procédures des AG des sociétés, très formalisées avec publication au J.O où là l'ODJ est scrupuleusement respecté parce qu'analysé auparavant par des juristes, l'on peut aussi rapprocher le tenue d'une A.G de copropriété à celle d'un Conseil d'Administration pour l'administration courante.
Ayant été administrateur d'une S.A, je peux vous dire qu'ont a jamais signé le procès-verbal de séance à la fin de celle-ci, car devant être établi sur un registre spécial, coté et paraphé, il est toujours signé sur ce registre en début de la séance suivante.
Ces P.V ne faisant foi que jusqu'à preuve du contraire, transcrite aussi sur le ou les P.V suivants.
La durée des deux mois pour l'établissement du P.V et sa signature sous la responsabilité du bureau, président, secrétaire et scrutateurs était tout à fait logique et suffisante, d'autant que les réserves éventuellement formulées sur la régularité des décisions par les opposants doivent maintenant y figurer et que ce PV doit leur être notifié.
Alors quelle protection a voulu rajouter le législateur avec cette signature immédiate du PV (généralement brouillon) en fin de séance 
N'a t-il pas voulu dire signature pour la validation et certification des votes aux questions soumises à l'ODJ et seulement pour cela
Ce qui serait beaucoup plus logique et laisserait parfaitement le temps au bureau élu d'établir un PV détaillant fidèlement la séance et parfaitement contrôlé sous sa responsabilité jusqu'à contestation..
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 10:59:46
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Obligation de signature du procès-verbal en fin d'assemblée (selon l'article 17 du décret
67-223 modifié en 2004) :
Cette obligation (comme plusieurs autres détails de ce décret modifié) provoque, je crois, autant de contestations que d'approbations.
Une incompréhension totale semble exister entre ceux qui sont "pour" et ceux qui sont "contre". En réalité, il y a des arguments valables dans les deux camps.
Aussi, les responsables et pouvoirs publics devraient chercher un bon compromis, comme
par exemple le texte ci-après que je suggère en remplacement du premier paragraphe de l'article 17 :
"Il sera établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée. Le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs éventuels, désignés selon l'article 15, signeront en fin de séance le procès-verbal des décisions. La mise en forme définitive du procès-verbal se fera par le syndic et le document sera présenté au président de séance dans les 15 jours suivant l'assemblée. Celui-ci, disposera de dix jours calendaires pour vérifier le document, constater éventuellement des erreurs ou omissions, consulter les autres signataires s'il le souhaite et dans tous les cas les informer par note écrite de ses remarques et corrections.
Les corrections nécessaires seront faites par le syndic. En cas de désaccord, l’arbitrage du conseil syndical sera demandé. Le président de séance (ou un délégué de son choix) contresignera et datera le document définitif, qui sera diffusé par le syndic à tous les copropriétaires dans les deux mois suivant l'assemblée. Un commentaire ajouté au procès-verbal consignera ces faits.
Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, .. " etc...
…. On aura ainsi "corrigé" déjà 2 points faibles du texte actuel. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 11:37:00
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L’on pourra apporter tous les arguments que l'on voudra.
La montagne a accouché d'une souris.
Dans un cadre normal tout ce passe bien!
Mais, dés lors qu'un syndic veut tripatouiller le P.V. rien ne l'en empêche.
Vous savez fort bien que votre LRAR ne servira à rien. Que, la seule possibilité offerte est la contestation devant la juridiction compétente et là, les €€€€ pleuvent. Il faut également des témoignages à profusion pour prouver que le P.V. ne correspond pas aux décisions prises.
Vous pensez bien que les co-signataires même s'ils n'ont pas tout vu ne se contrediront pas, puisque ayant signé en l'état.
Le problème est que si tout ce passait bien il n'y aurait pas de forums et de personnes en quête d'info.
Tous les syndics seraient des bénévoles travailleraient pour la gloire.
Mais ce n'est pas la réalité. Celle que nous connaissons est à 80% pourrie. Et malheureusement plus à l'avantage des syndics que des copros
Georges
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basix
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 15:33:07
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un scrutateur ou le pdt de seance peuvent facilement consigner dans des obs a joindre au pv les réserves des uns et des autres sur une ou plusieurs deliberations
A ce sujet, si beaucoup de reserves ont ete faites, il vaut mieux que le pv ne soit pas signé à la fin de la seance mais ulterieurement
D'autre part si les scrutateurs ou le pdt de seance refusent de consigner vos reserves, vous devrez prouver la realité de vos reserves: courriers en R+AR au pdt du cs, aux membre s du cs
Il vaut mieux que vos reserves soient fondees
L'ideal est de demander a etre scrutateur pendant l'ag, vous etes a ce moment la signataire du pv et pouver demander a ajouter des annexes au pv qui contiendront vos reserves mais aussi le compte rendu de la mission du cs, pourquoi pas, ainsi que les raisons et motivations des copro pour l'ensemble des decisions. Ceci peut etre tres utile si vous decidez d'aller devant les tribunaux |
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PV AG : Les réserves du syndic validées
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