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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 26 juil. 2004 : 19:11:44
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Bonjour les gars "et les filles"
Suite au sujet que vous connaissez: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14446
notre" nouveau syndic va venir pour faire un bordereau de reception des "petit" travaux,
hors ces travaux ont été réalisé par l'ancien syndic (dont vous connaissez l'histoire), donc j'en conclu que ce bordereau aurait dut être fait par l'ancien syndic, que me conseiller vous d'ecrire dessus (sachant que nous n'avons pas été entierement satisfait sur ces travaux)
Puis je mentionné que ce bordereau aurait dut être réalisé par l'ancien syndic ?
Merci
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 juil. 2004 : 23:41:21
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Bonsoir Yaume,
Qu'est ce que c'est que ce bordereau ? Jamais entendu parler ? Encore un piège à guêpes ? Spécialiste ce type !!!!!
NE SIGNEZ RIEN. Il vous a déjà fait approuver les comptes d'un syndic que vous n'avez pas vu pdt 1 an, qui vous a laissé des ardoises, un découvert en banque, et tout ça pour blanchir son prédécesseur : est-ce une façon de remercier les gens qui vous rémunèrent pour rien faire ?
Demandez lui plutôt le carnet d'entretien. TOUS LES TRAVAUX, ASSURANCES, etc. de la copro y sont consignés.
Réception de petits travaux : non mais où on va !!! et des travaux qui ont été faits depuis perpette !!!!
Demandez lui les courriers et interventions faites pour récupérer les archives et FONDS de votre Syndicat. Si vous ne faites rien il va continuer à se foutre de vous longtemps, je ne dirais pas vous mettre en faillite : vous l'êtes déjà...
A bientôt......
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 00:41:49
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Signez votre arrêt de mort, autant faire...
Votre syngedic c'est celui qui se trimballe avec cache à l'oeil et le crochet à la main (en anglais on dit escroc: crook comme le capitaine du même blaze)?
C'est une décharge privée qu'il veut obtenir de vous!
Maintenant que vous êtes le Chef de la Présipauté il va vous manipuler en habile cocheteur. "Regardez ce que m'a signé vot' Prézident!!!" il va clamer partout.
Vous les attirez les individus du genre. Remarquez, avec le drapeau que vous avez accroché au balcon: les tibias croisés passe encore, mais la tête de mort....! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 11:34:32
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En fait ,je me corrige,ils veulent proceder à "la reception des travaux", car beaucoup de gens c'etait plaind à la derniere AG,
Cela dit bonne suggestion, et je la retiens "le carnet d'entretien"
En fait ce que je compte mettre 'si il y a quelque chose à ecrire):
C'est:
-Travaux insatisfaisant (en + détaillé bien sur, ca c'est pouyr l'entreprise)
-Ce bon de reception devrait être réalisé par l'ancien syndic X, conformement à la loi, et non par son successeur
Bon je sais pas trop encore mais je pense que ca va chauffer !! |
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selim
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 11:58:10
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dans se cas de figure la, il n'est pas possible de faire intervenir l'assurance de l'immeuble ou bien leur assistance juridique?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 22:54:30
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SVP, pouvez vous me dire sur quel texte je peux m'appuyer par rapport au syndic ?
Merci |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 23:13:44
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Yaume !!!!!
Vous allez me faire tourner en bourrique. Le carnet d'entretien est obligatoire depuis décembre 2000 : loi SRU.
Cf. Art. 18 loi de 1965 : qui résume les obligations du syndic entre autre.
A+
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 23:20:43
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ok mais pour dire que la "reception des travaux" et le paiement de ces memes travaux doivent etre effectué par l'ancien syndic ou "sa caisse de garantie , c'est ca que je voudrais savoir, car nous les avons deja payer et le nouveau syndic est entrain de nous sortir une nouvelle facture !!!
D'ailleurs pour le carnet d'entretien ,ils sont entrain de nous sortir ,patati,patata, suite à la liquidation judiciaire nous n'avons pas le carnet d'entretien.
Merci,
PS: vous n'etes pas une bourique contrairement a notre syndic |
Edité par - yaume le 27 juil. 2004 23:26:05 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 00:00:14
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Quand je vous dis qu'il est pas clair ce type !!
S'il n'a pas récupéré les archives et FONDS du Syndicat. Il est en faute par rapport à l'art. 18-2 de la loi.
Dans ce cas comment peut-il :
1 - Vous faire approuver des comptes du syndic sortant alors que la compta de sa gestion ne vous a pas été présentée ; du moins, il manque le principal : La clôture de SA PERIODE DE GESTION, exercice jusqu'au 20 avril 2004,
2 - Vous faire payer un découvert de banque qui est un découvert du compte du syndic précédent,
3 - Vous faire payer une nouvelle facture pour des travaux mal exécutés et déjà payés ?? Une facture qui sort d'où, datée de quand ? Bien fondé ?
Il a donc les archives !! Et le carnet d'entretien !!
Vous NE PAYEZ RIEN, NE SIGNEZ RIEN, et en votre qualité de Pdt. vous déposez une demande en référé au T.Instance en demandant la restitution des archives et FONDS du syndicat par l'ex syndic : nom, adresse, sous 10 jours. En cas de non excécutions de ce dernier, astreinte de 1000€ par jour au nom du Syndicat. Vous précisez que le nouveau syndic, M. UNTEL, telle adresse, confirme ne pas avoir reçu lesdites archives et FONDS (sans préciser la raison qu'il vous a données). Point barre !
Les frais représenant cette demande en référé seront pris en charge par le Syndicat (art. 27 du décret). Regardez le sujet précédent où je vous avez renseigné sur ce point. Y compris une consultation gratuite à la Maison des Avocats de votre ville.
Regardez bien ces 2 sujets qui comportent 2 pages je crois. Mais regardez les bien. :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14262&whichpage=1
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14320
Comme quoi des personnes qui ne savaient pas très bien la règlementation en matière de copropriété commencent à comprendre....
Vous traînez, vous traînez.......
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 00:03:26
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Je me suis plantée : la demande en référé est à déposer au Tribunal de Grande Instance. L'astreinte est entendue le paiement de 1000 € par jour de retard d'exécution du syndic précédent.
A+
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 17:59:50
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Ca y est ils ont fait leur recption des travaux !!!!
Ils ont noté tout ce qui n'allaient pas !!!
Comme vous m'avez conseillé, je n'est pas SIGNé
Bon, la nana, elle m'a sorti tout un baratin, je lui est stipulé, que les travaux avaient été réalisé par l'ancien syndic, et d'ailleurs les charges de ces travaux prélevé aux copros par celui la meme, j'ai aussi stipulé que le client de l'entreprise de travaux etait l'ancien syndic, On m'a répondu que non que c'etait le syndicat de copro ??? Qu'en pensez vous ???
La nana nous a meme proposé une magouille avec l'assurance "escrocerie à l'assurance" !!!!
Bon maintenant, quel est l'étape suivante, pour etre clair ,on m'a notifié que les archives étaient archivé à "VILLE" par Maitre XXXX.
Allez dites moi, je suis parti dans la procedure infernale, mais aidé moi à pas commettre d'erreur ,pour le momment je n'ai encore rien fait !!! Pas de lettre au syndic, pas d'injonction de faire , pas de référé
Merci |
Edité par - yaume le 30 juil. 2004 19:13:09 |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 21:59:38
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Bonsoir Yaume,
Ces travaux dont vous venez de faire la réception :
* ont été par une AG ? Dans l'affirmative à quelle date ?
* ont-ils fait l'objet d'un ou de plusieurs appels par le syndic sortant,
* ont-ils été payés par les copropriétaires ?
Il s'agissait de travaux d'entretien ou d'amélioration ?
La "nana" c'est qui ?
La magouille "escroquerie à l'assurance", excusez-moi, mais je ne vois pas de quel type de magouille il peut s'agir (?)
Citation :
Bon maintenant, quel est l'étape suivante, pour etre clair ,on m'a notifié que les archives étaient archivé à "VILLE" par Maitre XXXX.
De que manière concrète vous a-t-on "notifié" que où sont les archives ?
A+
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 00:23:56
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bonsoir,
Ces travaux ont été voté en AG le 05/04/03, mais entre temps le devis a été modifié et jamais approuvé par le president du CS de l'epoque, le montent etant de 842 Euros, et le montant des travaux autorisés au CS de 850 euros, le montant autorisé au syndic etait de 350 euros.
Le nouveau syndic, nous dit que ces travaux ont pu etre ordonné par le syndic sans accord pour cause de securité.Il s'agit de travaux de remplacement d'un grillage au bout d'un toit de batiment, toit permettant d'acceder à un des batiments de l'immeuble par le biais d'une passerelle.
Les appels de charges pour ces travaux ont été effectués par l'ancien syndic, et payé je pense par l'ensemble des coproprietaires.
La nana ,c'est la nana du syndic, la magouille proposé par elle ,etait de casser une partie de ces travaux (que nous avons critiqué) et de faire passer ca pour du vandalisme auprès de l'assurance. Et ainsi faire un nouveau devis pour reparation (mais en fait faire modifier les parties qui ne nous plaisaient pas) et de toucher de l'argent de la part de l'assurance.
Pour les archives ,cela a été ecrit dans l'ordre du jour de la derniere AG tel que je l'ai mentionné plus haut.
Citation :
""les archives étaient archivé à "VILLE" par Maitre XXXX.""
Aujourd'hui j'ai demandé les documents montrant la demande et le refus de l'accés aux archives.
Mais en fait on nous a raconté(tj la nana) que le syndic avait un document lui permettant d'acceder au document fourni par Maitre XXX mais que les documents de 50 copropriété etaient tous melangés dans une cinquantaine de cartons, et qu'ils ne se voyaient pas allez passez un mois a fouillé pour trouver nos documents.
Je reste perplexe sur les explications
Ce que je ne comprend pas c'est que l'on nous demande de payer des travaux qui ont été inclus dans un budget previsionnel (2003) et qu'azujourd'hui on nous adresse un appel de charge pour regularisé les appels sur le budget previsionnel.
La aussi j'ai aussi stipulé que c'est l'ancien syndic qui devait regulariser la situation, et on m'a repondu comme il avait été liquidé, qu'il fallait bien que quelqu'un le face ... |
Edité par - yaume le 31 juil. 2004 00:37:07 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 02:58:15
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Bonjour Yaume,
Citation :
Le nouveau syndic, nous dit que ces travaux ont pu etre ordonné par le syndic sans accord pour cause de securité.Il s'agit de travaux de remplacement d'un grillage au bout d'un toit de batiment, toit permettant d'acceder à un des batiments de l'immeuble par le biais d'une passerelle.
Les appels de charges pour ces travaux ont été effectués par l'ancien syndic, et payé je pense par l'ensemble des coproprietaires.
Où qu'elle est la facture que vous annonciez ci-dessus ?
Le Pdt du CS de l'époque est toujours dans vos murs ? Pouvez-vous le questionner ?
Le nouveau syndic continue sur sa lancée : il vous roule dans la farine et ce que je vous avais indiqué dans votre autre sujet se confirme = en plus, il embringue le Syndicat dans l'arnaque à l'assurance ? Vous savez combien ça coûte ça devant un tribunal correctionnel ?
Cette grille a été posée pourquoi ? Elle représente une sécurité ?
Si le syndic sortant a d'abord fait voter l'AG, qu'il y a eu modif. du devis, refus du CS, appels de fonds du syndic, paiement des copros, vous n'avez rien à payer sans justificatif. A moins que vous ne vouliez payer 2 fois pour une même prestation loupée ?
D'autre part, si le syndic sortant a agit dans le cadre des "travaux urgents" (art. 37 du décret) et si cette urgence est démontrée et fondée, il a le droit et le devoir de faire exécuter ces travaux sans autorisation d'une AG. Mais il doit immédiatement convoquer une AG pour faire approuver cette intervention (art. 37 du décret).
Alors, la magouille de l'arnaque à l'assurance de la "nana" du syndic : je laisse les autres contributeurs évaluer la qualité de cette gestion. Quand elle vous a dit ça, vous étiez seul avec elle ou bien y avait-il vos collègues du CS ?
Je suis sciée !! Jamais vu, ni entendu de tels propos.... NE TOMBEZ PAS DANS LE PIEGE.... NE TREMPEZ PAS DANS LEURS MAGOUILLES....
Pour les archives, vous avez raison d'être perplexe. Adressez un courrier LR AR (au nom du conseil syndical) à ce Me XXXX afin de lui demander s'il détient les archives du Syndicat, depuis quelle date, comment va fonctionner le Syndicat sans ses archives, qu'en est-il des FONDS du Syndicat : qui les détient ??
Attendez sa réponse : vous risquez d'être étonné.... Ca vous fera un courrier de plus dans votre sacoche.
Citation :
Ce que je ne comprend pas c'est que l'on nous demande de payer des travaux qui ont été inclus dans un budget previsionnel (2003) et qu'azujourd'hui on nous adresse un appel de charge pour regularisé les appels sur le budget previsionnel.
La aussi j'ai aussi stipulé que c'est l'ancien syndic qui devait regulariser la situation, et on m'a repondu comme il avait été liquidé, qu'il fallait bien que quelqu'un le face ...
Regardez votre sujet précédent. Ce nouveau syndic vous a obligés à approuver les comptes 2003 pour blanchir un syndic maffieux, etc... Vous avez voté sur les comptes 2003 joints à la convocation. VOUS NE DEVEZ PLUS RIEN AU TITRE DE L'EXERCICE 2003. Par contre, exigez la compta du syndic sortant du 1/01/04 au 20/04/04, clôture de sa gestion.
Comment le nouveau syndic a-t-il ouvert sa compta s'il n'a pas le chiffre à la clôture du 20/04/04 ?? Question à 100 balles à lui poser ?
"On m'a répondu comme il avait été liquidé.... le fasse". ON c'est qui ?
Le quelqu'un qui va le faire c'est la Caisse de Garantie et l'assurance RCP et pas vous. Vous n'avez pas à payer le déficit perso du syndic sortant sur son compte perso à sa banque. Vous n'avez pas compris mais vous allez vite comprendre.
Amicalement....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 13:13:53
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Pour la reception des travaux, tous le CS etait la, c'est a dire 3 personne, nous avons tous été abassourdi par la proposition de la magouille.
Oui la facture on me l'a montré, j'ai demandé d'en avoir une copie.
j'ai demandé aussi une facture détaillé, ce a quoi l'entreprise de travaux m'a répondu qu'elle n'etait pas obligé,
"petite question": quand l'entreprise vient nous reclamer qu'elle n'a pas été payé ,peut on la renvoyer vers la caisse de garantie de l'ancien syndic ?
Es ce que le client de l'entreprise est bien le "syndicat" ou es ce le "syndic" ?
Oui l'ancien president du CS est dans les murs, oui on peut le questionner (ca va etre chaud mais ca peut se faire).
Oui merci pour l'article 37 du decret, leur explication tombe à l'eau ,nous n'avons jamais été informé et il n'y a jamais eut d'AG.
Pour les archives, le truc c'est que j'ai pas l'adresse de Maitre XXX, comme pour la caisse de garantie et la RCP que j'ai demandé à la prefecture (j'espere avoir la reponse bientot)
le ON ,c'est toujours la nana (notre bon syndic)
Question: Le fait que notre syndic n'est pas proposé à l'AG un point sur un budget special pour les travaux, comme cela doit etre fait tous les 3 ans, peut il etre un motif valable pour revoquer le syndic ? serait ce une bonne chose de le revoquer immediatement ?
D'autre part, on vient de recevoir un appel de fonds "énorme" correspondant à 1/3 du budget previsionnel , peut on faire face à cette situation ?
Merci pour vos avis !!! |
Edité par - yaume le 31 juil. 2004 15:14:04 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 15:41:43
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Voici une approche de la lettre que je compte envoyé au syndic, n'hesité pas à apporter vos commentaires.
Objet : Lettre en LR AR.
xxx, le 6 Août 2004
Monsieur le représentant du syndic,
Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, nous vous prions de bien vouloir nous comuniquer les documents suivants :
- l’ensemble des documents concernant les « travaux grillage » (devis signé et facture détaillé).
- le modificatif du règlement de copropriété mentionnant l’existence des lots n° 25 et 26 appartenant à Mr xxx.
- le contrat d’assurance de l’immeuble.
- les documents prouvant la demande et le refus du transfert des archives et des fonds du précèdent syndic « xxxx », conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
- L’ensemble des documents bancaires de la copropriété pour les années 2003 et 2004 (relevés mensuels détaillés et ouverture du compte).
Nous vous informons notre refus pour le paiement des « travaux grillage » sur le budget 2004, ces travaux ayant été ordonné par votre prédecesseur et jamais approuvés par le conseil syndical de l’époque, c’est à votre prédecesseur qu’appartient la seule responsabilité de ces travaux.
Nous vous informons également de notre désaccord sur la facturation de vos honoraires pour la periode du 21/04/04 au 30/06/04 (facture du 18/05/2004). En effet, votre contrat ayant pris effet le 21 avril 2004 (Procès verbal du 20 avril 2004), ces honoraires doivent être inclus dans le prix mentionné sur le contrat. Nous vous prions de bien vouloir porter correction de votre erreur.
Dans l’attente de nos demandes, je vous pris d’agréer nos sincères salutations.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 00:59:12
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Bonjour Yaume,
Pour la lettre :
* adressée au syndic, M. UNTEL et pas un représentant,
* pour les travaux "grillage" vous indiquez que ceux-ci ont été ordonnés par le prédécesseur. Vous oubliez de mentionner les dates d'appels de fonds de ces travaux, la date d'exécution, le paiement en 2003 des copros et la clôture des comptes 2003 pour lesquels la dernière AG s'est prononcés sur obligation de M. UNTEL (rappelez la raison pour laquelle M. UNTEL vous a obligés à voter cette approbation des comptes).
(paiement honoraires : il a eu anticipation sur le trimestre non terminé. Ca je l'ignorais ou alors je vous avais mal compris !!)
* contrat assurance immeuble : vous êtes sur qu'il n'y a pas d'autres contrats souscrits (par l'ancien syndic) dans votre copro ? Sont-ils révisés ? Sont-ils bien au nom de votre Syndicat ?
* vous avez oublié de lui demander les références (ESSENTIEL) de ses :
- Caisse de Garantie (FNAIM, CNAB..)avec montant de la couverture du Syndicat,
- Assurance RCP : nom, adresse et n° de police.
Pour une première "approche" il comprendra très vite votre demande. Je ne peux modifier vos termes car ce serait trop "personnalisé". Mais vous pouvez l'envoyer au nom du Pdt du CS et la faire signer par vos collègues.
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
Pour la réception des travaux, très bien vous avez des témoins. Vous pouvez commencer à noter cela dans vos tablettes avec la date et le type d'entretien concernant l'arnaque à l'assurance. Ca va vous servir ultérieurement.
Citation :
Oui la facture on me l'a montré, j'ai demandé d'en avoir une copie.
j'ai demandé aussi une facture détaillé, ce a quoi l'entreprise de travaux m'a répondu qu'elle n'etait pas obligé,
"petite question": quand l'entreprise vient nous reclamer qu'elle n'a pas été payé ,peut on la renvoyer vers la caisse de garantie de l'ancien syndic ?
Es ce que le client de l'entreprise est bien le "syndicat" ou es ce le "syndic" ?
Oui l'ancien president du CS est dans les murs, oui on peut le questionner (ca va etre chaud mais ca peut se faire).
Oui merci pour l'article 37 du decret, leur explication tombe à l'eau ,nous n'avons jamais été informé et il n'y a jamais eut d'AG.
Dur de vous suivre Yaume ! Là vous me dites qu'il n'y a pas eu d'AG et précédemment vous me dites que l'AG a voté. Alors c'est quoi la vérité ?
Vous avez vu la facture : elle porte quelle date ? Très important les dates, Yaume. Vous vous en rendrez compte très vite... Vous aviez eu un devis (AG 5/04/03). Est-ce que cette facture correspond à ce devis ?
Alors l'entreprise qui refuse la facture détaillée, vous n'en avez rien à faire !! Détaillée ou pas cette facture ne vous regarde pas. Vous avez payé. Si le syndic sortant n'a pas réglé l'artisan, celui-ci peut demander, par voie judiciaire, ce paiement au Syndicat.
Il n'y avait pas urgence et le syndic n'a pas agi en application de l'art. 37 du décret.
Mais une entreprise qui effectue des travaux sur ordre d'un syndic sans demander la preuve (PV AG correspondant) de la demande du Syndicat qui est le client, et bien c'est le syndic qui la paye :
Si un syndic fait exécuter des travaux non votés par une AG, il paye les factures. Les entreprises sont tenues de demander au syndic les PV d'AG pour contrôler si c'est bien le Syndicat qui passe commande des travaux :
Construction et Urbanisme
02-06-2004
Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées.
Une cour d’appel condamne un syndic à régler à un entrepreneur le montant d’une série de factures correspondant au coût de travaux effectués sur différents immeubles gérés par le syndic. Dans son pourvoi en cassation, celui-ci soutient que l’entrepreneur avait nécessairement eu connaissance de sa qualité de mandataire et que l’obligation pour le syndic de faire exécuter les travaux urgents (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18) ne saurait avoir pour conséquence son engagement personnel à l’égard des tiers.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que les factures correspondaient à des travaux de faible importance exécutés, pour certains, à la suite de commandes verbales émanant de préposés du syndic. Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées. Il avait déjà été statué dans le même sens (CA Rennes, 7 mai 1996).
Si le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, peut, sans autorisation de l’assemblée générale, commander et régler les dépenses correspondant à des actes de gestion courante, il n’est pas dispensé, dans ses rapports avec les tiers, de préciser sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.
(Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B, Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario)
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 355 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 344.
Compris ??
Citation :
Pour les archives, le truc c'est que j'ai pas l'adresse de Maitre XXX, comme pour la caisse de garantie et la RCP que j'ai demandé à la prefecture (j'espere avoir la reponse bientot)
Vous êtes impayable, Yaume. Vous connaissez le nom de Me XXX ? Et bien vous cherchez dans l'annuaire et vous aurez son adresse !
Vote travaux à venir dans les 3 ans : Non ça ne suffit pas pour le révoquer. Une révocation c'est pas bon du tout. Il faut qu'il exécute sa mission. Et vous êtes là pour le mettre sur les rails et "assainir" l'antériorité qui est à régler.
Par contre, à la prochaine AG, Oust !! et vous recherchez vous-même un syndic. Mais celui-ci comme le sortant ne partent pas, comme çà, les mains dans les poches. Ils ont des comptes à rendre et ceux là particulièrement. C'est pourquoi, vu tout ce que vous avancez dans le sujet et l'autre, il faut prévenir fissah les caisse de garantie et la RCP.
Je vous avais dit de demander rendez-vous avec un avocat, gratuitement, en téléphonant à la Maison des Avocats de votre ville. Vous pouvez également consulter l'ADIL de votre ville. Vous ne pouvez perdurer dans cette situation de statu quo. Il y va de l'intérêt de votre copropriété.
http://www.conso.net/page/bases.3_pour_comprendre_et_agir.2_interlocuteurs_dans_votre_region./idyReg-1/
ENCORE UN APPEL ? : vous indiquiez un appel exceptionnel dans votre autre sujet. Mais il va vous pomper jusqu'à la moëlle !!
Cet appel porte quel libellé ? Il correspond à quoi ? Quelle justification ? Il a intérêt à justifier de ce qu'il vous demande.
A bientôt.....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 01:40:03
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Citation :
adressée au syndic, M. UNTEL et pas un représentant,
Oui en fait, je le mentionne en entete, expediteur a gauche (moi), destinataire a droite (cabinet xxx, M. untel)Ca vous va ?
Citation :
(paiement honoraires : il a eu anticipation sur le trimestre non terminé. Ca je l'ignorais ou alors je vous avais mal compris !!)
Pour le coup c'est moi qui ne vous comprend pas bien ? Vous voulez dire que le contrat du syndic doit tomber pile au debut d'1 trimestre ?
Oui j'ai recu le contrat de menage...a voir si y en a d'autres mais je crois que c'est tout pour les contrats
Citation :
vous avez oublié de lui demander les références (ESSENTIEL)
Disons que je les ai demander à la prefecture, j'attends la reponse, mais vous avez raison je vais le rajouter
Citation :
Dur de vous suivre Yaume ! Là vous me dites qu'il n'y a pas eu d'AG et précédemment vous me dites que l'AG a voté. Alors c'est quoi la vérité ?
La verité c'est qu'il y a eut une AG (fevrier 2003) avec un devis changement du grillage, hors finalement on a demandé qu'a la place du grillage il y est des "toles", donc le devis etait a refaire. A la base le devis non accepté en AG etait de 955Euros, et le devis réalisé est de 842Euros, le conseil syndical de l'epoque pouvait prendre des decision pour des montants allant jusqu'a 850Euros, et le syndic 350Euros, mais le president du CS n'a jamais rien signé.
Citation :
Vous avez vu la facture : elle porte quelle date ? Très important les dates, Yaume. Vous vous en rendrez compte très vite... Vous aviez eu un devis (AG 5/04/03). Est-ce que cette facture correspond à ce devis ?
Non malheureusement je n'ai pas fait gaffe a la date de la facture !!! Mais j'attend que le syndic me l'envoi. Oui la facture correspond au devis (il y a un numero et la description est identique.
Citation :
Si le syndic sortant n'a pas réglé l'artisan, celui-ci peut demander, par voie judiciaire, ce paiement au Syndicat.
Que voulez vous dire par la, le syndic n'a pas payé, et c'est nous qui allons payer ?? Vous ne me rassurez pas !!!
Citation :
Vous êtes impayable, Yaume. Vous connaissez le nom de Me XXX ? Et bien vous cherchez dans l'annuaire et vous aurez son adresse !
Lol c'est ce que je me suis dit ,cette apres midi, j'ai cherché et j'ai trouvé mais il travaille pas le WE.
Pour les avocats, je sais pas si vous avez dejà essayer mais c'est pas top comme truc, certes il vous renseigne mais des que l'on rentre dans un cas concret ca devient vite compliquer d'avoir une reponse clair et net !!
Pour l'appel de fond, le truc c'est que si je comprend bien ce qu'il nous ont fait, il nous font regulariser la situation anterieur à leur mandat et en + il nous font le 1er appel en demandant pres d'1/3 du budget previsionnel qui d'ailleurs a été surdimensionné.
APPEL DE FONDS 3eme TRIMESTRE.
Alors qu'es ce que vous en pensez  |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 02:10:27
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RE....Yaume,
Pour le paiement honoraires je remarquais qu'il vous avait adressé une facture pour un trimestre non terminé (18/5 facture et fin trimestre 30/6). Pas normal.
Contrats : vous n'avez pas de contrat chaufferie, ascenseurs, entretien espaces verts, VMC..? Tous les contrats sont à renégocier entre vous (le CS), les prestataires et le syndic. S'il y a trace du nom du prédécesseur il faut qu'il n'y soit plus.
Travaux grillage/tôle : l'AG n'a pas donné son accord ni le Pdt. du CS. Donc, sauf cas de travaux urgents, le syndic a mandaté une entreprise, non pas au nom du Syndicat mais en son nom. La jurisprudence que j'ai rapportée et claire, non ? Pas de PV AG porté à la connaissance ni demandé par l'artisan = c'est le syndic qui paye.
Vous pouvez déjà l'invoquer auprès de l'artisan et indiquer à votre nouveau syndic qu'il n'a pas à vous faire payer une intervention faite à l'initiative de son prédécesseur, sans autorisation de l'AG. Mais ça, il le sait très bien. Mais il fait semblant de... toujours pour couvrir son pote.
Si l'artisan réclame le paiement c'est que le syndic, bien qu'ayant appelé les fonds, n'a pas payé l'artisan. Celui-ci peut très bien réclamer "son dû" au Syndicat. Mais bien mal lui en prendrait avec cette jurisprudence !! Tout ça et le reste => caisse de garantie et assurance RCP. J'ai oublié : dans mon énumération ci-dessus. Pour la RCP idem que la caisse de garantie : il faut demander le montant couvrant le Syndicat.
Consultation avocat : Croyez moi : en voyant un dossier comme le vôtre, ils vont immédiatement comprendre et bien vous orienter et ça urge !! Quitte à ce que vous notiez tous les conseils par écrit. Mais il faut tout porter : les ardoises, prestations non payées par prédécesseur fantôme non vu pdt 1 an qui démissionne en vous refilant son copain ; ledit copain vous oblige à voter l'approbation des comptes etc... vous connaissez mieux que personne la suite.
Appel de fonds 3ème trim. : il ne peut être supérieur au 1/4 du budget prévisionnel 2004 voté.
La régul. sur antériorité au mandat : NIET !!! C'est pour boucher les trous dans le compte unique du syndic sortant !! Si vous voulez aller plus loin vous demandez la justification noir sur blanc de cette régul. Vous allez avoir des surprises !!
Bonne nuit......
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 02:39:50
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[quote]Initialement entré par DU31
RE....Yaume,
Pour le paiement honoraires je remarquais qu'il vous avait adressé une facture pour un trimestre non terminé (18/5 facture et fin trimestre 30/6). Pas normal.
Oui, vous etes d'accord avec moi qu'on ne doit pas payer ?? Le nouveau syndic a été élu le 21/04/04 son contrat stipule qu'il debute le 21/04/04, lui il nous facture entr la 1ere AG du 21/04/04 à la 2eme AG du 30/06/04. Etes vous d'accord avec moi que surplus doit etre compris dans le forfait ?? Devons nous payer ??? pour moi NON, mais en fait je pense savoir ce qu'il veut, il veut que son mandat aille du 30/06/04 au 30/06/05
Contrats : vous n'avez pas de contrat chaufferie, ascenseurs, entretien espaces verts, VMC..? Tous les contrats sont à renégocier entre vous (le CS), les prestataires et le syndic. S'il y a trace du nom du prédécesseur il faut qu'il n'y soit plus.
Non nous n'avons pas bcp de contrat, nous sommes une petite copro, Ok pour les modifs a faire, quand vous dites renegocier,c'est renegocier les prix, on doit revoter en AG apres, non ???
Travaux grillage/tôle : l'AG n'a pas donné son accord ni le Pdt. du CS. Donc, sauf cas de travaux urgents, le syndic a mandaté une entreprise, non pas au nom du Syndicat mais en son nom. La jurisprudence que j'ai rapportée et claire, non ? Pas de PV AG porté à la connaissance ni demandé par l'artisan = c'est le syndic qui paye.
Vous pouvez déjà l'invoquer auprès de l'artisan et indiquer à votre nouveau syndic qu'il n'a pas à vous faire payer une intervention faite à l'initiative de son prédécesseur, sans autorisation de l'AG. Mais ça, il le sait très bien. Mais il fait semblant de... toujours pour couvrir son pote.
Ok, mais si j'informe l'artisan, vers qui doit il se tourner pour se faire payer ?
Si l'artisan réclame le paiement c'est que le syndic, bien qu'ayant appelé les fonds, n'a pas payé l'artisan. Celui-ci peut très bien réclamer "son dû" au Syndicat. Mais bien mal lui en prendrait avec cette jurisprudence !! Tout ça et le reste => caisse de garantie et assurance RCP. J'ai oublié : dans mon énumération ci-dessus. Pour la RCP idem que la caisse de garantie : il faut demander le montant couvrant le Syndicat.
Donc si je comprend bien l'artisan devrait se tourner vers la caisse de garantie ou la RCP ??? Es ce bien ca ??
Consultation avocat : Croyez moi : en voyant un dossier comme le vôtre, ils vont immédiatement comprendre et bien vous orienter et ça urge !! Quitte à ce que vous notiez tous les conseils par écrit. Mais il faut tout porter : les ardoises, prestations non payées par prédécesseur fantôme non vu pdt 1 an qui démissionne en vous refilant son copain ; ledit copain vous oblige à voter l'approbation des comptes etc... vous connaissez mieux que personne la suite.
Oui vous inquietez pas je tenterais quand meme la case avocat !!!
Appel de fonds 3ème trim. : il ne peut être supérieur au 1/4 du budget prévisionnel 2004 voté.
Y a t il un texte qui explique ca, je pense avoir vu ca dans le decret mais il font reference aussi a la moitié j'avou que cette article je ne l'ai pas tres bien saisi !! 2° Article 35
La régul. sur antériorité au mandat : NIET !!! C'est pour boucher les trous dans le compte unique du syndic sortant !! Si vous voulez aller plus loin vous demandez la justification noir sur blanc de cette régul. Vous allez avoir des surprises !!
Oui on est bien d'accord, hors de question de payer !!!
Bonne nuit......
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Edité par - yaume le 01 août 2004 05:22:45 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 15:57:14
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Voici ma lettre modifié:
Monsieur XXX, représentant du syndic YYY,
Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, nous vous prions de bien vouloir nous communiquer les documents suivants :
- L’ensemble des documents concernant les « travaux grillage » (fact. xxxx) et « travaux bâtiment A » (fact. xxx) qui devaient être réalisés par la société XXXX (devis et facture détaillés).
- Le modificatif du règlement de copropriété mentionnant l’existence des lots n° 25 et 26 appartenant à M. xxxx.
- Le contrat d’assurance de l’immeuble.
- Le nom, adresse et montant de la couverture du syndicat de la caisse de garantie
- Le nom, adresse et n° de police de l’assurance RCP
- Le document « Contrôle Amiante Plomb » effectué en 2003.
- L’ensemble des factures « eau » de l’année 2003.
- L’historique de l’ensemble des comptes de tous les copropriétaires du 01/01/2001 à aujourd’hui.
- Les documents prouvant la demande et le refus du transfert des archives et des fonds du précèdent syndic « xxx », conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
- L’ensemble des documents bancaires de la copropriété pour les années 2003 et 2004 (relevés mensuels détaillés et ouverture du compte).
Nous vous informons notre refus pour le paiement des « travaux grillage » sur le budget 2004, ces travaux ayant été ordonné par votre prédécesseur l’ « xxxx» et jamais approuvés par le conseil syndical de l’époque, c’est à votre prédécesseur l’ « xxxxx» qu’appartient la seule responsabilité de ces travaux. Nous rappelons également que les appels de fonds pour ces même travaux ont eut lieu en deux termes aux dates du 01/07/2003 et du 01/10/2003. Ces appels de fonds ont eut lieu pendant l’exercice comptable arrêté au 31/12/2003 que vous nous avez contrains à approuver.
Nous refusons également le paiement du compte débiteur de la banque « xxxxx», ce compte étant le compte du syndic « xxxxx » et non celui du syndicat.
Le 26 juillet 2004, vous avez adressé des appels de fonds à l’ensemble des copropriétaires incluant une régularisation sur l’exercice précèdent. Nous refusons cette régularisation sur un mandat antérieur au votre.
Nous vous informons également de notre désaccord sur la facturation de vos honoraires pour la période du 21/04/04 au 30/06/04 (facture du 18/05/2004). En effet, votre contrat ayant pris effet le 21 avril 2004 (Procès verbal du 20 avril 2004), ces honoraires doivent être inclus dans le prix mentionné sur le contrat. Nous vous prions de bien vouloir porter correction de votre erreur.
Dans l’attente de nos demandes, je vous pris d’agréer nos sincères salutations.
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Message pour DU31 et JPM "et les autres"
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