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JPM
Pilier de forums
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 Posté - 28 juil. 2004 : 14:42:44
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Le coût d'une police d'assurances multirisques de syndicat de copropriétaires est souvent évoqué dans les sujets. Il est vrai que les primes sont souvent fixées à la louche et sans comparaison entre les différentes propositions étudiées quant aux garanties offertes.
J'ai relevé sur le site de l'ARC une affirmation chiffrée :
(les contrats de multirisques immeuble se tarifient sur la base de la surface développée d'un immeuble, à savoir la surface de chaque niveau calculée en prenant compte l'épaisseur des murs, plus la moitié de la surface des combles et les parkings souterrains - une prime supérieure à 60 centimes d'€uros peut à l'heure actuelle être considérée comme exagérée…) ".
Ne serait-il pas intéressant de partir de cette indication chiffrée ? La compraison est facile. La police du syndicat comporte l'indication de la surface développée prise en considération 900 m² par exemple
Si le montant annuel hors taxes de la prime de votre syndicat pour 900 m² est de 575 €, le coût au m² développé est 0,64 €
C'est bien le prix HT qu'il faut prendre puisque les taxes varient et je suppose que l'indication de l'ARC est conforme à cette règle. Je n'en suis pas certain car l'une des polices les plus complètes actuellement sur le marché est, pour un immeuble ancien classique de 0,63 € hors taxes et catastrophes naturelles.
Mais ensuite il faut vérifier les garanties et en particulier la garantie valeur à neuf, les franchises et plafonds de remboursement, etc.
Dans de nombreux cas, la surface développée prise en considération excède largement la surface développée réelle (30 à 40 %). C'est autant d'argent jeté par la fenêtre !
L'avis de Zjuto serait le bienvenu sur la question !
Et à propos, que devient Maelle ? Les assemblées sont finies !
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snp
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591 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 19:11:31
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Bonjour,
Quid des espaces verts?
Je n'ai pas trouvé trace de mention des EV dans les conditions particulières (où il y a définition de la surface développée)
Merci
snp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 23:12:41
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La surface développée est fonction des surfaces bâties. Les espaces vers ne sont pas des surfaces bâties.
S'il y a des parkings en dessous, ils entrent dans le décompte avec un coefficient.
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snp
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591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 17:13:25
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OK merci JPM.
Que se passe-t-il si une branche d'un arbre endommage, en tombant, une voiture, qui plus est, étrangère à la résidence?
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 18:08:47
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Le syndicat est couvert au titre de la responsabilité civile.
Ne tentez pas de faire des rattachements entre la surface développpée et tel ou sinistre, nous sommes au pays des statistiques et du calcul des probabilités.
Par contre il faut lire les clauses des contrats. |
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snp
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591 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 09:08:31
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Merci , je vais me plonger dans l'étude approfondie de mon contrat: j'arrive à 0.57 € / m2 (HT et hors cat. nat.)....
snp |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 16:25:26
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Bonjour, 
Nous, Conseil Syndical, avons renégocié notre "contrat d'assurance multirisques copropriété" en le complétant par une police "assistance juridique". 
Nous avons, pour ce faire, monter un cahier des charges et chercher des assureurs.
Notre "ex-assureur" contacté, lors de cette mise en concurrence, relative au fait que ce dit "ex-assureur" nous présentait pour l'année 2002 une prime pour un contrat multiriques habitation que la copropriété avait chez lui, du fait de notre ex-syndic (c'est cet ex-syndic qui l'avait souscrit chez 'son' courtier) - (Et Oui ! je sais, cela fait beaucoup de "ex" mais vous comprendrez que nous nous sommes débarrassés en même temps de deux cabinets 'en cheville' qui ne nous donnaient aucunement satisfaction quant à la gestion de notre copropriété)- donc je résume, une prime supérieure à l'année antérieure 2001 majorée de plus 12 % !
Cela nous a coûté 6 mois entre le montage du dossier, la recherche et la négociation avec un nouvel assureur ! Mais cela en valait la peine !
Non seulement, nous sommes assurés sur la Surface Hors d'Oeuvre Nette (ou surface développée), comme le confirme les textes ( voir le CDJA), mais encore le dit nouvel assureur à mes remarques concernant la couverture pour des dommages affectant le jardin, nous a répondu que nous étions couverts - responsabilité civile - alors même que le dit jardin ne faisait pas partie de la surface à garantir - (d'où un bon point pour lui !) mais encore nous avons "economisé" 45 % (OUI, Vous lisez bien : 45 % de moins de prime à payer) ; prime qui englobe une assurance 'assistance et protection juridique' et dont le rapport est de : 0,47 € / m² T.T.C. pour l'année 2004 !
Comme quoi, il faut se prendre en charge ! ! !
Cordialement, Kim
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 00:48:39
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Pour compléter cet interessant cas pratique, merci de nous indiquer :
La surface développée est-elle identique sur l'ancienne et la nouvelle police ?
et si ce n'est pas trop vous demander :
Le nouveau contrat comporte-t-il des franchises ?
La nouvelle police émane-t-elle d'une mutuelle ? (sans autre précision)
Voilà un sujet sur lequel il est utile d'échanger les informations. Merci donc à Kim shamsa |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 08:42:06
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Je viens vous relater mon expérience en matière d'assurance.
Syndic bénévole depuis fin avril 2004, j'étais chargée de "trouver une assurance moins chère". Petite copro. la prime était de 900 € et je n'avais pas récupéré les archives (dont le contrat d'assurance) auprès du syndic professionnel. J'ai donc rencontré 3 assureurs (règlement de copro. en mains, etc.) et la prime proposée variait de 400 à 560 €, avec le maximum de garanties (y compris responsabilité syndic bénévole).
Ma 1ère question sur ce forum concernait donc l'assurance copropriété car je m'étonnais qu'une assurance copro. prenne également en compte les habitations. Première réponse à ma question : JPM me rétorque que je sais pas gérer mes affaires !  Quel accueil ! En fait, en navigant dans d'autres sujets, j'ai compris ensuite que le sol des appartements est partie commune, etc. et que c'était normal. Bref, pour en revenir à notre assurance copro. dont la prime arrivait à échéance le 1er juin (trop tard pour résilier en mai), j'ai récupéré le contrat en juillet. Et sur ce contrat il est stipulé que "la surface développée est de 835 M2". Or la surface est de 435 M2 (TOUT compris, logements, parties communes, courettes, et couloirs que je suis allée remesurer !), surface qui figure d'ailleurs sur le règlement de copro. J'ai donc fait un courrier au cabinet d'assurance demandant d'apporter le correctif nécessaire à la surface et par conséquent au montant de la prime. Ce cabinet travaille avec "le gros syndic que nous aimons tant" (un film de Georges Lautner) si vous voyez ce que je F..eu dire – zut j'en baFFFouille !.
Voici leur réponse : "nous vous informons demander à la Compagnie d'établir un avenant afin de régulariser la surface. Néanmoins nous vous rappelons que les Compagnies imposent des minimums de primes et que malgré la diminution de superficie, nous ne pouvons revoir le montant de la prime. En effet, en cas de nouvelle souscription à garanties équivalentes, le montant de la prime serait de 1200 €."
Voilà. Nous payons donc 2,07 € par M2. Et attention, soyons gentils, sinon on passe à 2,75 €  !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 10:12:04
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Dans la réponse de " Qui vous Favez il y a surement à prendre comme à laisser.
Il est vrai que les nouvelles souscriptions prennent le coup de massue, mais il est vrai aussi qu'une rectification aussi importante de surface développée a normalement un effet par simple avenant sans établissement d'une nouvelle police.
Une de vos précisions m'étonne un peu :
Citation :
Or la surface est de 435 M2 (TOUT compris, logements, parties communes, courettes, et couloirs que je suis allée remesurer !), surface qui figure d'ailleurs sur le règlement de copro
Il est rare en effet que la surface développée au sens du Code des assurances figure dans un règlement de copropriété.
Habituellement le règlement n'indique que la superficie de la parcelle constituant l'assiete de la copropriété, bâtie ou non.
Dans certains cas le règlement indique aussi le détail des superficies des lots et son total.
Ni la première donnée, ni la seconde ne correspond à la surface développée.
Si l'on prend l'exemple simple d'un terrain de 400 m² sur lequel est construit un bâtiment cubique de R + 2 étages sur un sous-sol avec comble inaccessible dont la superficie au sol est de 230 m² on peut dire grossièrement que la surface développée est :
230 x 3 (rdc + 2 étages) = 690
230 x 0,5 (pour le sous-sol) = 115
230 x 0,2 (comble) = 46
soit surface développée = 851 m²
On peut pinailler les coefficients mais le mécanisme est bien celui du calcul rapide de la surface développée.
Comme on est pas loin de vos 835 m², quelle est la composition de votre immeuble ? Pour arriver à 435 m² il faut avoir par exemple
120 x 3 = 360
120 x 0,5 = 60
120 x 0,2 = 24
et total = 444 m²
120 m² par étage celà vous fait à peu près deux logements de 45 à 50 m² environ.
Dernier point votre prime actuelle doit être appréciée en fonction de la surface développée déclarée soit 835 et elle vaut alors 1,08 le m².
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 12:14:19
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Merci JPM. A mon avis, la surface de 435 M2 sur le RC correspond bien à l'ensemble de l'immeuble, à la surface développée (y compris combles et une mini cave). En fait, pour être exact, on compte 437,2 M2. Il faut dire qu'il s'agit d'une maison rurale ou "maison de ville" (sûrement ancienne ferme) qui n'avait qu'un seul propriétaire jusqu'en 1963. Puis il a vendu une partie, et d'autres lots se sont constitués par la suite. Le tout n'est pas très grand.
Je précise que sur le contrat d'assurance il est indiqué qu'en cas de modification de la surface assurée, le montant de la prime sera ajusté en conséquence. C'est pour cette raison que j'en avais informé l'assureur.
Mais tout cela n'est pas bien grave, on fera le nécessaire pour résilier 2 mois avant l'échéance de 2005 et on ira voir higher. Par contre, il est très instructif de lire les témoignages à ce sujet. Merci à tous.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 13:29:01
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et l'assuyrance serait-t-elle abc...z....gdfhghdsgfsd, filiale de FFFF???
opérascions en ré majeur .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 13:55:52
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Oui, Sonate, c'est un cas un peu particulier.
Une précision pour terminer : la modification de surface développée visée par la clause de la police s'entend d'une modification matérielle à déclarer : surélévation d'un bâtiment ou au contraire suppression de d'un bâtiment annexe.
La surface développée indiquée résulte d'une déclaration du souscripteur du contrat. Cette déclaration est présumée exacte et bénéficie toutefois d'un écart toléré qui est ordinairement de 10 % et peut aller jusqu'à 20 %. L'importance de cette tolérance est grande car un écart entre la surface réelle et la surface déclarée peut provoquer l'application de la règle proportionnelle. |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 10:09:19
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Bonjour,  (sorry, je rentre de vacances)
En réponse à la demande de JPM du 19 Août,
* sur l'ancien contrat la surface retenue pour le calcul de la prime était de 5 510 m² , incluant 1 440 m² de "jardin et parking aérien". Donc la surface développée de l'actuel contrat est inférieure et correspond, après vérification par l'assureur, à la surface réelle à prendre en compte, selon les textes en vigueur ! 
* Oui, nous avons des franchises :
- 152 € pour l'incendie, le dégât des eaux, la responsabilité civile du conseil syndical et les dégâts liés au jardin (arbre qui tombe, incendie,..etc..)
- 304 € pour le vol de biens meubles
- 10 % avec un minimum de 881 € et maximum de 3 811 € pour tous dommages liés aux vandalismes.
* Non, notre assureur n'est pas une mutuelle, mais un courtier bien connu pour son 'Goût'.
Mais, paradoxalement, ce n'est pas un cabinet installé sur notre région car les courtiers de la dite companie démarchés sur la ville et le département, soit, n'étaient pas intéressés, soit nous faisaient des propositions moins attractives. Allez comprendre ! ! !
Quand aux propositions des mutuelles contactées, elles étaient moins favorables ou ne répondaient pas du tout à notre attente.
POUR INFORMATION : GARANTIES :
tempête, grêle, dégats des eaux, poids de la neige, ouragan, sur toitures, catastrophes naturelles, actes de terrorisme, dégats des eaux, bris de glace, vols de biens meubles dans parties communes, vandalismes et effractions, incendie, explosion, foudre, chocs de véhicules non identifiés contre les façades, remplacement et recharge des extincteurs en cas d'incendie, responsabilité civile du syndicat, du conseil syndical et de ses membres, assistance juridique.... En ai-je oublié ? 
P.S. : nous avons, cette année, transmis deux déclarations de sinistres. Le remboursement s'est effectué sous quinzaine après que le dossier complet ait été réceptionné par l'assureur. En contrepartie, il a fallu nous battre pour que notre ex-assureur nous rembourse des sinistres datant de 2001, quand il était encore notre assureur ! Ce qui nous conforte encore plus dans notre volonté d'avoir changé d'assureur !
Cordialement, Kim 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 14:45:42
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Merci kim shamsa !
Si je vous comprends bien vous avez d'emblée économisé 26 % au seul titrte du contrôle de la surface développée !
Tous les UInautes pourront en tirer un enseignement. Avec mes 30 à 40 % indiqués, je n'étais pas loin du compte. J'ai constaté un jour un écart de 36 %.
A vue de nez la police est bonne (je suppose qu'elle est bien en valeur à neuf ? Et les franchises et plafonds sont raisonnables.
Je suis quand même étonné par le coût, et pas étonné que les courtiers de la région, pour la même compagnie, aient proposé plus. Il faudra voir dans les deux ans s'il n'y a pas un os de ce côté. A cet égard, mais l'observation est générale, un courtier ne peut assurer la même stabilité qu'un agent. |
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trankil
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 16:16:08
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Mais c'est très interessant, ce que nous lisons là !
Je pense que cela va me motiver pour ré-ouvrir à nouveau le dossier.
La prime multirisque, qui figure dans nos charges, ne cesse d'augmenter, pour des raisons différentes chaque année.
Augmentation trop importante à notre goût..
 Ma copro est grande (3 bat 63 lots), et je ne sais pas comment faire recalculer la surface, à moindre coût bien-sûr.
~~Trankil~~  |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 19:08:44
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Question pour Kim shamsa
Bonjour,
Serait-il possible que tu puisses nous permettre de prendre contact avec cette perle rare, je veux dire ce courtier???
Merci d'avance
snp |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 13:47:00
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Bonjour,
Réponse à JPM : valeur à neuf comprise !
réponse à SNP : je ne peux faire de publicité, mais adressez-moi un e-mail personnel. J'essaierai de vous répondre.
Mais n'allez pas lui dire que nous avons "économisé" autant par rapport à notre ex-assureur. je ne lui ai pas tout "dévoilé" lors de la négociation !
Par ailleurs, je vous rappelle que j'ai rédigé un cahier de charges "presque professionnel" en me documentant de façon très exhaustive, que j'ai mis 6 mois avant de trouver un assureur qui soit en accord avec nos desiderata, et que j'ai négocié notre contrat 'point par point'.
Autre dit : chaque copropriété est "particulière" et s'il existe un contrat-type de base, tout reste dans la négociation et l'établissement d'un ''courant de confiance''! ! !
De plus, nous l'avertissons lorsque nous faisons effectuer des travaux de "rénovation".
Ainsi, cette année, réfection de 2 toitures-terrasses avec isolation thermique et étancheité.
L'année prochaine : réfection totale de l'électricité des parties communes et du réseau télévisuel.
Nous jouons le jeu et de son côté, l'assureur est sensible à notre démarche de réhabilitation du patrimoine. Pour exemple, notre prime d'assurance totale (multirisques + assistance juridique) n'a augmentée cette année que de + 2,52 % ! Ce qui est très, très raisonnable ? Non ?
Cordialement, Kim |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 17:05:30
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Réponse à kim shamsa 08/09/2004 13:47:00
N'aies aucune crainte, c'est simplement pour lui soumettre le contrat actuel et voir se qu'il en pense et ce qu'il propose pour rester à l'identique ou les modifications qu'il pourrait nous apporter!!!
J'ai essayé de te contacter directement, à travers ton profil, mais le mél est revenu: livraison impossible. J'essaierai de nouveau ce soir.
Merci, à bientôt
snp |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 19:00:34
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Appel à kim shamsa.
J'ai eesayé de te contacter à travers ton profil = impossible!
Si tu ne veux pas, laisses tomber.
A+
snp |
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