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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 28 juil. 2004 : 17:28:57
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Bonjour !
Je deviens une accroc au forum car j'ai plein de questions et pb à résoudre avec mon nouveau et ancien syndic.
Pour le nouveau, c'est sur les rails (cf. sujet "majorité simple ou double"), mais pour l'ancien j'ai besoin de vos lumières .
Voilà l'affaire :
Fin mars 2003 j'assiste à l'AG bien qu'ayant signé une promesse de vente de mon appart quelques jours avant (je sais j'aurais pu passer la patate chaude à la nouvelle copro, mais bon j'étais encore pure et innocente à l'époque )
Mal m'en a pris car pendant l'approbation des comptes, un copro  a souhaité "effacé" une dette très ancienne d'un copro décédé, et dont la suscession était problématique (recherches, procès etc). Je vous passe les détails du pourquoi de cette dette (en 4 AG, jamais je n'ai vraiment compris l'histoire ).
Bref, tout connement la majorité des copro présents sont ok pour rbser cette dette (car je cite : "y en a marre de la voir tous les ans sur les comptes"). MOI JE VOTE CONTRE (forcément je vends alors j'étais opposante à tout ).
Et il est décidé qu'elle sera remboursée sur 5 ans, soit environ 150 euros par tête  (on était 67 copro soit une dette d'environ 10.000 euros - j'ai pas le PV sur moi, mais demain je vous dis le montant exact).
Mea culpa, à l'époque je ne savais pas que je pouvais m'opposer au paiement de cette dette (pure et innocente je vous dis!!!) car cette "idée" n'était pas prévue à l'ordre du jour
Toujours est-il que j'ai toujours contesté (mais par téléphone  ) au syndic le rbst des 4 autres années de dettes (j'étais a priori ok pour payer 1/5). J'ai donc des sous chez lui qu'il ne m'a jamais rendu (fo que je vérifie combien exactement ).
Et en buchant les textes de lois (bises à DU31), je tombe sur ça :
Citation :
Article 6-2
Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
OULALA M'ECRIE-JE !!! Faut fissa que je réclame mon dû au syndic avant que mes sous ne tombent au mieux dans l'escarcelle de la nouvelle copro, au pire dans celle d'un compte caché du syndic
QUELS CONSEILS ME DONNERIEZ-VOUS ? avec une LRAR de "mise en demeure" (j'aime bien cette expression mais je connais pas sa définition exacte )au syndic pour qu'il me rende le trop-perçu avant le 1er septembre (sinon c'est cuit pour mes soussous à moi) est-ce que j'ai des chances de les récupérer ? Que faire pour mettre la pression etc...
Autre question : puis-je bénéficier du délai de 10 ans pour contester ce point voté mais englobé dans la résolution de l'approbation des comptes et du quittus ?
PS : en attendant vos réponses, je vais replonger ce soir dans mes archives et chercher si le loup y était.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 14:34:19
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J'ai fait des recherches (notamment via le forum), et j'ai cru comprendre que les anciens copro peuvent récupérer leur trop-perçu après la tenue de l'AG suivante lorsque l'approbation des comptes est votée. Pour cela il faut qu'ils en fassent la demande au syndic, 2 mois après l'envoi du PV (PV envoyé au nouveau copro)
J'ai contacté la nouvelle copro à qui j'avais vendue l'appart pour qu'elle m'envoie la convocation + l'OJ + le PV de l'AG de mars 2004. J'aurais tout ça la semaine prochaine...
En attendant ma question est la suivante : comment faire pour obliger le syndic à me rembourser ce trop-perçu ? (300 euros environ)
Car il s'est toujours refusé à le faire jusqu'à présent, en prétextant que cet argent était destiné au remboursement de la fameuse dette (sur 5 ans), et aux qq travaux votés en AG 2003 mais non encore appelés.
Du coup j'ai bien peur que ma demande même en LRAR risque de rester lettre morte.
D'où ma 2ème question : Le syndic a-t-il raison ? les travaux votés à l'AG 2003 peuvent-ils être appelés après l'AG 2004 ? Et quid de la dette dont 20% sont appelés tous les ans : suis-je tenue de payer encore pendant les 4 prochaines années ?
Enfin dernière interrogation : Ayant eu comme voisins des membres du CS, est-ce utile que je fasse appel à eux ? Le CS peut-il "obliger" le syndic à s'exécuter et si oui, comment ? |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 04:10:46
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Bonjour calimero,
Sujet déjà évoqué : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13385&SearchTerms=décès.
Par ailleurs, l'art. 6-2 du décret vous confirme que le syndic doit vous rendre l'excédent reconnu après approbation des comptes.
La famille du décédé n'a pu être retrouvée via le notaire ? Le syndic et le CS ont-ils entrepris des recherches en ce sens ?
A l'AG de mars 2003 vous avez voté "contre". Et vous avez bien fait. De telles "fausses dettes" sont inacceptables !
Vous faites un courrier LR AR au syndic avec copie au Pdt du CS. Il doit vous rembourser le trop perçu de vos charges à la clôture des comptes. Il n'a pas le droit de retenir un trop perçu d'un copro sur un compte individuel pour couvrir d'autres dépenses dont notamment des "travaux votés en 2003 mais non encore appelés". Quelle était la résolution concernant ces travaux (non urgents puisque non exécutés et pas d'appel de fonds) et quel type de travaux ?
Ce paiement ne vous incombe pas. Il incombe à l'acquéreur puisqu'il ne sont pas encore, ni appelés, ni exécutés. Votre compte charges est clos. Vous avez trop payé. Le syndic doit vous rembourser.
Et si ça ne bouge pas, vous connaissez la suite ? Injonction de faire et LR AR Caisse de garantie et assurance RCP.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12976
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13080
Amicalement......
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:14:13
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Bonjour (les vacances sont finies, alors me voici de retour )
Voici la LRAR envoyée à la représentante de mon (ancien) syndic il y a un mois (suite réponse de DU 31) :
Citation :
Madame,
Par cette lettre, je vous demande de bien vouloir me rembourser le trop-perçu de mes charges, soit 241,31 Euros.
En effet, depuis le 22/05/03, je ne suis plus copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble au XXXXXXXX, et dont vous assurez la gestion en tant que Syndic.
Malgré mes nombreuses demandes par téléphone auprès de Mr XXXX (=le comptable pour l'info des UIautes), celui-ci m’a toujours soutenu que mon argent était « perdu » (361,31 Euros au 24/02/04). Ce que je conteste vu que les travaux votés en 2003 mais non encore appelés, ni exécutés ne m’incombent plus depuis la clôture des comptes. Idem pour la dette Traoré dont les prochaines dates d’exigibilité sont en 2005, 2006, 2007 et 2008.
Finalement, après une ultime demande le 29/04/04, j’ai reçu quelques jours plus tard un remboursement partiel de 120,00 Euros.
Trois mois après, j’attends toujours le solde (soit 241,31 Euros)… Je me vois donc obligée de vous notifier ma demande par LRAR pour le remboursement de ce trop-perçu de mes charges. D’ailleurs le nouvel article 6-2 du décret de 1967 confirme qu’un tel excédent n’a pas à être retenu sur un compte individuel pour couvrir d’autres dépenses.
Dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous prie d’agréer, Madame, l’expression de mes salutations distinguées.
N'ayant aucune réponse, j'ai appelé hier et la représentante du syndic m'a à nouveau soutenu que :
1. le remboursement de la dette Traoré était pour ma pomme (car voté en AG quand j'étais encore copro), que j'aurais donc à payer les 80% restants soit environ 160 euros (40 euros en 2005, 40 euros en 2006 etc...).
(Pour info : la dette (prise sous un autre syndic) était + importante mais après moults procès le syndic actuel a récupéré le maximum possible, mais restait un "résidu" de 14.000 euros environ depuis +sieurs années Et c'est lors de l'approbation des comptes de l'AG 2003 que le pdt de séance (copro mais pas membre du CS) a proposé d'apurer ça ce qui a été approuvé par + de 50% des copro.)
2. les autres travaux décidés en AG 2003 mais non encore appelés ou exécutés à ce jour seraient aussi à ma charge, car le syndic a 2-3 ans pour exécuter ces décisions d'AG
SA CONCLUSION EST DONC LA SUIVANTE : je n'aurais pas de remboursement de quoique ce soit et mon argent reste chez eux car les nouveaux articles de lois ne sont pas rétroactifs et qu'au moment de la vente elle avait rempli le questionnaire au notaire dans ce sens et que j'aurais dû à l'époque contester auprès du notaire, voire contester l'AG
D'où ma question : Y a-t-il des jurisprudences qui me donnent raison ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:56:24
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Le retard apporté au recouvrement d'une créance de charges sur la succession d'un copropriétaire décédé trouve son origine :
> soit dans la carence initiale du syndic qui n'a pas pris ou fait prendre les mesures de sauvegarde des intétêts du syndicat
> soit dans les particularités de la succession : l'acceptation d'une succession sous bénéfice d'inventaire paralyse considérablement l'action du syndicat
> soit dans la conjugaison de ces deux facteurs
Dans certains cas il est vrai que le syndicat peut avoir intérêt à laisser tomber le recouvrement. Si l'affaire a été bien prise dès le début, ces cas sont rares. Il est par contre souvent nécessaire de faire assurer un financement provisoire par les autres copropriétaires, sans abandon de la créance.
Les nouveaux textes consacrent ces solutions qui n'existaient jusqu'à présent qu'en pratique.
L'assemblée peut être invitée à constater la dépréciation d'une créance et la dépréciation pêut aller aller jusqu'à zéro.
Ce qu'on appelait jusqu'à présent appel de couverture d'insuffisance de trésorerie s'appelle maintenant "emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux  Cette pratique imposée par la nécessité pratique est donc maintenant légalisée.
En cas de mutation : tout celà doit figurer dans la note de renseignement au notaire. Celui doit insérer dans l'acte les conventions nécessaires avec, bien entendu, l'accord des parties.
A la date de notification de la mutation, le syndic, désormais, coupe les comptes : ce qui sera appelé dans le futur sera payé par l'acquéreur. Il fera ses comptes avec le vendeur.
Et si le syndic n'a pas rempli convenablement la note de renseignements (l'état daté),sa responsabilité est pleinement engagée.
Il faut bien noter que les textes nouveaux ne font que légaliser une pratique ancienne et admise dès lors qu'il n'y a jamais eu d'autre solution, malgré l'absence de solidarité entre les copropriétaires. Il manque des sous, il faut en rajouter !
Dans le cas présent la décision d'abandon de la créance est objectivement valable (ce qui ne veut pas dire qu'il n'y avait pas une faute du syndic au départ). L'étalement sur cinq ans du refinancement est aussi valable, si la trésorerie courante permet de payer qsuand même les factures.
Quant aux relations entre vendeur et acquéreur, elles sont à régler comme dit plus haut.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 14:50:04
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Je n'ai pas bien compris le message de JPM.
Mais voici des précisions  :
La dette de 14.000 euros que le syndicat a décidé de rembourser sur 5 ans est une dette très ancienne (10 ans peut-être) et dont l'origine exacte est assez obscure pour moi. Je crois savoir que la copropriétaire incriminée est décédée et que sa succession a posé pb (héritiers introuvables, sous usufruit, etc...). Finalement, le bien a été vendu mais l'argent a servi à payer d'autres créanciers prioritaires (banque) et le syndicat a récupéré trop peu pour éponger la totalité de la dette. Et depuis plusieurs années il restait dans le compte des charges ce solde de 14.000 euros.
En AG 2003, il ne s'agissait pas de supprimer la dette (est-ce vraiment possible ?) mais bien de la faire rembourser par l'ensemble des copro (14.000 euros / 67 copro = 209 euros, soit environ 40 euros sur 5 ans CQFD) et ainsi "assainir les comptes". Il n'a jamais était ni mentionner, ni envisager de faire un "emprunt du syndicat auprès des copro" (dixit JPM).
D'ailleurs le montant du fonds de roulement devait être diminué au bout de ces 5 ans...
Pour ce qui concerne la fiche de renseignements au notaire, je ne l'ai jamais vu passée (chez le notaire, j'ai dû fait un chèque de 340 euros pour le syndic, point final) : sans doute a-t-elle été fournie à mon nouveau copro (demain je dois prendre contact avec le notaire au cas où il pourrait me fournir une copie...)
Enfin, JPM : êtes-vous sûr de répondre à mes questions ? car j'ai plutôt l'impression que votre réponse est très générale (voire générique)et ne prend pas en compte ma situation précise...
Pourriez-vous être + concret pour mon cas ? |
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