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 Sujet  |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
 Posté - 30 juil. 2004 : 09:25:36
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Bonjour,
Le toit de l'immeuble est loué par SFR qui y a posé des relais.
La somme perçue annuellement doit-elle LEGALEMENT apparaître sur le prévisionnel ? Elle est payée fin mai, début juin chaque année.
Merci
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VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 09:38:31
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Bonjour,
Pour répondre à votre question le mieux est de contacter la personne qui vous represente qui est signataire du contrat passé avec SFR. Il doit s'agir de votre syndic, de plus votre CS doit avoir une copie dans ses archives.
Bon courage dans votre recherche. |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 09:59:13
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vivou,
je veux juste savoir si le montant de la location perçue par la copropriété doit apparaître dans le prévisionnel, faisant par là même une réduction des appels de fonds prévisionnels.
merci |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 12:58:46
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| si elle est payée chaque année, elle doit forcément apparaitre dans le projet de budget. |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 14:43:14
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merci
ce n'est pas "forcément" que je veux entendre, c'est "légalement" !!
si yen a un ou une qui a des infos à ce sujet !!!
merci |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 20:22:17
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Je ne sais ps argumenter "légalement" la réponse que je vais vous faire mais, voilà ce que je considère :
- la location a focément fait l'objet d'une décision d'AG, ce sont donc les copropriétaires (en langage juridique, le syndicat" qui perçoivent le loyer,
- en conséquence, il me semble obligatoire de faire apparaître ce produit dans le projet de budget à faire approuver par l'AG,
- bien sûr, il y a le "risque mauvais payeur", rien ne prouve que le loyer sera réellement encaissé, mais c'est une autre histoire,
- s'il s'agissait d'une entreprise au lieu d'une copropriété, ce serait considéré comme une fraude de ne pas indiquer tous les produits prévisionnels...
Comme il faut légalement indiquer les dépenses prévisionnelles, je déduis qu'un produit est "une dépense négative" et doit y figurer à ce titre.
Je ne sais pas trouver mieux pour vous satisfaire. Si je m'embête ce week end, je ferai une petite lecture du Code de la copro mais... C'est pas sûr que je m'embête...
seborga1 |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 20:57:45
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seborga
mais pas la peine de passer le we sur universimmo 
je garde ça :
Citation :
bien sûr, il y a le "risque mauvais payeur", rien ne prouve que le loyer sera réellement encaissé, mais c'est une autre histoire,
Effectivement en compta, il faut le noter.
Je vais donc aller voir du côté compta de syndic !!
Pour TEVOU, j'ai tous les éléments, c'est juste une question d'écriture
Bon we |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 23:13:29
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bonsoir nomade 83, normalement bien sur cela devrait venir en recette budgetaire donc on peut accepter une diminution du budget de charges, quoique suivant la compta du syndic il serait bien capable de vous mettre cela en compte de bilan, et à vérifier car souvent il n'y a que les soldes qui ne veulent pas dire grand chose, dont regardez avec une loupe + indexation du contrat...?
Sur le fait que le loyer peut ne pas être payé, de la même façon une dépense peut ne pas être prévue (d'où l'intérêt de mettre une somme pas forte pour les dépenses < avis du CS mais surtout de préciser que ces dépenses doivent être budgétées) ou ne pas être éffectuée...
NV combien cela représente-t-il par rapport au budget et par rapport aux régul de charges habituelles <0 ou >0
Belle lune ce soir pour aller examiner le cas
Je profite de ce poste pour remercier chaleureusement les UI répondeurs à nos questions et souhaiter de bonnes vacances à ceux qui vont reposer leurs yeux sous d'autres écrans  |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 03:12:17
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Bonjour à tous,
Nomade, lorsque l'AG a délibéré. Il vous a été annoncé un revenu de tant.
Ce revenu est une recette du Syndicat. Elle est même imposable.
La plupart du temps, les syndics font apparaître les recettes de ce type (petits revenus), non pas dans le bilan, mais bien dans le budget prévisionnel/réalisé dans les charges générales, afin de diminuer le montant des charges.
Autrement dit le budget réalisé est faussé par cette recette. Cette recette ne doit pas être déduite d'un budget réalisé dans les Généraux.
Recette ? Mon oeil ! Quand il y a dépassement de budget, il y a dépassement...
Donc, OUI, cette écriture doit figurer dans un compte recettes du budget.
A bientôt....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2004 : 22:56:13
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Nomade Varoise ne demande pas d'avis sur les risques sanitaires liés aux antennes, elle demande si, légalement, la recette escomptée doit apparaître dans le budget prévisionnel.
La réponse officielle sera bientôt affirmative si le projet de décret comptable n'est pas modifié sur ce point. Il prévoit l'intégration des produits attendus sur opérations récurrentes. C'est-y pas bien dit ???
Mais aucun texte ne répond à une question importante à ce sujet : faut-il tenir compte strictement de ces produits pour la détermination des provisions trimestrielles sur charges ?
Moi je réponds NON car un produit n'est pas un produit perçu.
Si, pour une raison quelconque la perception effective du produit est retardée, voire soumise à un risque réel, la trésorerie du syndicat se trouve plus ou moins gravement obérée.
Que faire alors ? La solution paraît simple :
> On élimine d'abord le cas où le produit est affecté à la constitution d'une provision quelconque (travaux futurs ou autre). Dans ce cas les provisions sur charges courantes sont calculées comme à l'ordinaire.
> Si au contraire le produit doit être distribué aux copropriétaires les provisions trimestrielles sont calculées comme s'il n'y avait aucun produit, sur le total des charges prévues. Le produit perçu est mis en distribution dans le premier appel de provision qui suit sa perception. Chaque copropriétaire trouve alors sa quote-part de la provision sur charges au débit, sa quote-part du produit au crédit et il paie la différence qui représente le montant effectif de l'appel.
Si par malheur le produit n'a pas été perçu chaque copropriétaire trouve une circulaire jointe à l'appel de provision, expliqnat la situation. Il doit payer sa provision sur charges et la trésorerie du syndicat reste saine.
J'espère bien que certains trouveront cette suggestion scandaleuse. Les copropriétaires ont droit au produit et n'ont pas à savoir s'il a été perçu ou pas perçu. C'est le boulot du syndic. |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 00:29:04
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Hello,
Citation :
Si au contraire le produit doit être distribué aux copropriétaires les provisions trimestrielles sont calculées comme s'il n'y avait aucun produit, sur le total des charges prévues. Le produit perçu est mis en distribution dans le premier appel de provision qui suit sa perception. Chaque copropriétaire trouve alors sa quote-part de la provision sur charges au débit, sa quote-part du produit au crédit et il paie la différence qui représente le montant effectif de l'appel.
Je suis assez d'accord...
Citation :
Les copropriétaires ont droit au produit et n'ont pas à savoir s'il a été perçu ou pas perçu. C'est le boulot du syndic.
Je ne suis pas d'accord du TOUT !!!
C'est ainsi que tout disparaît...au fil des années : avec les intérêts de retard, les remboursements d'assurances, les avantages en nature du personnel, etc.....
JPM, vous êtes pour le moins un syndic !! lolll
Bonne nuit
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 00:51:42
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bonsoir nomade 83
à la lescture des msg JPM semble bien souvent défendre les syndics et justifier leurs pratiques pour le moins curieuses en gestion ou comptabilité, si il n'est pas sûr qu'une recette soit perçue, il en est de même pour certaines dépenses budgétées ou non, donc ses arguments sont curieux. C'est une recette ./ donc cela doit figurer au budget à moins d'etre exeptionnelle comme une recette exeptionnelle... quoique petit nouveau, cela fait de longs mois que je consulte ce forum, JPM avez vous déjà fait du contrôle de la gestion d'une activité, PMI-PME ou gros groupe ou de copropriétés (ne le prenez pas mal mais il me semble que vous vous placez presque systématiquement dans l'intérêt du syndic et non des copropriétaires qui essaient de savoir ce qu'ils paient et dans quelle poche cela va réellement.... c'est du bon sens si il y a des recettes prévues pourquoi ne pas les budgéteren moins des dépenses, surtout que ces entreprises ne se génent pas pour arguer des entrées financières pour les copros (en oubliant effectvmr les pbs de santé sous-jacents)... on peut aussi attendre la regul de charges mais entre temps la trésorerie éventuelle bénéficie à qui?
faites de beau rêves ....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2004 : 11:04:30
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Je ne me formalise pas du tout d'une contestation de ce que je dis. Un forum est fait pour discuter. Comme vous avez vu pour la question posée, j'ai donné une solution et anticipé la contestation. Que voulez vous de mieux ?
Vous dîtes :
Citation :
ne le prenez pas mal mais il me semble que vous vous placez presque systématiquement dans l'intérêt du syndic et non des copropriétaires qui essaient de savoir ce qu'ils paient et dans quelle poche cela va réellement
Pour tout vous dire je considère que les copropriétaires et le syndic qui est leur mandataire social sont du même bord ! C'est évidemment une affirmation perturbante que d'avancer que le syndic défend les intérêts des copropriétaires, qu'il soit professionnel ou non.
C'est mon hypothèse de base. Je sais très bien que ce n'est pas toujours vrai et je trouve normal que les mandants vérifient la gestion du mandataire. C'est la règle dans toutes les institutions collectives, depuis les monastères jusqu'aux associations de Castors.
Dans le cas présent comment prétendre que le solution proposée serait favorable au syndic et défavorable aux copropriétaires alors qu'il est évident qu'elle est conforme à leur intérêt commun.
Dans un domaine voisin : on critique des clauses de contrat de syndic qui sont approuvées par des milliers de copropriétaires dans des milliers d'assemblées !!! Je le regrette moi-même pour certaines de ces clauses, mais je constate le fait et je ne vais pas traiter le syndic de truand parce que son contrat a été adopté à l'unanimité des présents et représentés.
Idem pour le compte séparé, que je prône après avoir reconnu que, dans le passé, il compliquait considérablement la gestion. Ici encore les copropriétaires décident majoritairement de laisser le syndic gérer par compte unique. Vox populi ... !!
Ce qu'on peut faire alors, c'est traiter les copropriétaires de "moutons bêlants" ? Il y a peut être du vrai mais on pourrait en écrire des pages.
Ce que je suggère vivement, c'est que les copropriétaires apprennent au moins à lire un compte. Cela leur éviterait de critiquer fréquemment un document qu'ils n'ont pas compris, malgré sa présentation correcte.
Et pour les membres des conseils syndicaux, d'apprendre à contrôler un compte. Cela leur éviterait de passer 30 minutes à faire rectifier une indexation de 2,70 € sans vérifier le contenu du compte d'attente : le solde est à 70 €. C'est une broutille, on verra ça la prochaine fois.
Ils oublient que 70 € c'est la différence entre trois écritures au crédit 340 + 425 + 150 = 915 et deux écritures au débit 400 + 445 = 845 soit cinq écritures non soldées et autant de dossiers qui n'ont pas été réglés
Ils auraient donc mieux fait de consacrer ces 30 minutes à se faire présenter les cinq dossiers et se faire expliquer pourquoi ils n'étaient pas soldés.
Le vrai est que l'indexation inexacte, ça accroche : l'exploitant est un voleur et le syndic n'a rien contrôlé. Trois soldes créditeurs de vendeurs partis sans laisser d'adresse ça n'accroche pas. On ne peut même pas dire que le syndic devrait distribuer les fonds aux autres copropriétaires puisque le vendeur a dix ans pour réclamer son solde.
Mais peut-être qu'il y aurait quelque chose à dire sur les deux débits, qui correspondent à des frais de procédure non régularisés depuis deux ans ?
Rien de mal à rechercher dans quelle poche va une somme encaissée par le syndicat ! Mais ne rien dire avant d'avoir vérifié ce qu'il en est. Il est toujours possible de savoir ce qu'est devenue une somme encaissée. Quand on sait qu'elle n'a n'a pas été dans la bonne poche, on peut alors crier au loup. |
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