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Auteur : David Taté, Juriste d'Entreprise
Date de publication: 20/06/2002


Référence à la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
L'observateur ne peut manquer de constater que les frais résultant de l'intervention d'un agent immobilier pour établir un état des lieux font fréquemment l'objet d'une répartition entre le bailleur et le locataire (1). Ce constat, qui peut être réalisé très simplement en lisant les informations affichées par certaines agences immobilières ou en consultant les baux que ces agences proposent à la signature, soulève naturellement des interrogations lorsque la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est applicable.

L'article 5 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit certes que "la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire" mais l'assimilation de l'établissement d'un état des lieux à l'acte de location mentionné par cet article ne peut sérieusement être soutenue. Par essence même l'acte de location correspond au contrat de bail et l'état des lieux n'est qu'un accessoire de ce contrat (2), accessoire qui ne peut, en matière de frais d'établissement, suivre le sort du contrat puisque son régime est spécialement prévu par l'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 (3). Cette logique s'impose d'autant plus lorsque l'on raisonne par analogie avec la loi du 22 juin 1982 qui avait soulevé les mêmes interrogations et que l'on précise que les travaux préparatoires de cette loi démontrent la volonté de la commission mixte paritaire de distinguer nettement le sort des frais d'établissement d'état des lieux de celui de la rédaction de l'acte de location (4). Il est bien évident que "la solution doit être la même dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 qui n'a modifié en rien les termes du débat" (5).

L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 précisant qu' "un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagé par moitié, est joint au contrat", il est nécessaire d'admettre que seule l'intervention d'un huissier, consécutive à un désaccord des parties, est de nature à justifier la répartition des frais d'établissement d'un état de lieux entre les parties. Cette solution s'inscrit dans la continuité de la loi du 22 juin 1982 (6) et de la loi du 23 décembre 1986 (7).

Cette lecture des articles 3 et 5 de la loi du 06 juillet 1989, communément admise (8), fait l'objet de quelques objections.

Notre présentation des données du débat répondant de manière anticipée à certains reproches nous ne nous attarderons que sur les éléments dont la discussion ne peut se rapprocher de nos précédents propos.

Il est ainsi affirmé que l'interprétation la plus souvent adoptée est erronée car "antagonique avec la réalité quotidienne puisque la grande majorité des états de lieux sont réalisés par des prestataires" (9). Cette critique, qui n'a rien de juridique, ne peut prospérer utilement. Les articles concernés sont d'ordre public et en la matière il s'agit d'un ordre public de protection sociale ayant pour but de défendre la partie la plus faible (10), terme qui ne peut bien évidemment pas s'appliquer aux agents immobiliers. Dès lors la réalité quotidienne précédemment mentionnée doit être prise à sa juste mesure. Elle ne peut en aucun cas être retenue pour interpréter les textes applicables mais participe à la démonstration de l'existence d'une importante dérive.

Cette dérive ne peut trouver le moindre secours dans les stipulations contractuelles. La présence dans de nombreux contrats de location des clauses tendant à déroger au contenu de l'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 est souvent invoquée pour tenter de justifier la répartition des frais d'établissements d'état des lieux par un agent immobilier. Il n'existe pourtant aucun doute sur l'absence de validité de ces clauses. En application de l'article 2 de la loi du 06 juillet 1989 celles-ci sont contraires à des dispositions d'ordre public et, n'étant pas valides, elles ne peuvent aggraver les obligations des locataires (11).

La répartition des frais d'établissement d'état des lieux par un agent immobilier apparaît dès lors dénuée de tout fondement juridique et la recherche des "nombreux arguments [qui] militent... en faveur du partage des honoraires de l'état des lieux amiable établi par un professionnel" (12) n'est qu'illusoire.

David Taté
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(1) Notre étude se limite volontairement au cas des frais d'établissement d'état des lieux par un agent immobilier, mais il est bien certain que les arguments présentement développés s'appliquent également pour toute personne autre qu'un huissier intervenant dans les conditions prévues par l'article 3 de la loi du 06 juillet 1989.
(2) Rép. Min. n° 24636, J.O.A.N. CR 10 mai 1999, p. 2881, Loyers et copr. sept. 1999, p. 7, n° 206, note B. VIAL-PEDROLETTI ; C. RADÉ, Sort des frais d'établissement de l'état des lieux dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 relative au bail d'habitation, RD imm. 18, janv-mars 1996, p. 32, n° 2.
(3) Contra : C. BEDDELEEM, Guide des Baux d'habitation et mixtes (après 10 ans d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), Ann. Loyers, n° 4, 5 et 6-2000, avril, mai, juin 2000, p. 580, n° 1452.
(4) V. Rapp. n° 368, M. Le sénateur Pillet au nom de la commission mixte paritaire, cité par J.-P. BLATTER et Cl. GIVERDON, Bail à loyer, Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, contrat de location, conclusion (art. 3, 4 et 5), Jur. cl. civ., art. 1708 à 1762, bail à loyer, fasc. 120, 1989, p.18, n° 84.
(5) C. RADÉ, op.cit., loc. cit.
(6) Cl. GIVERDON, Nouveaux rapports de location, Litec, 1984, p. 276, n° 453.
(7) Rép. min. n° 7859, J.O. Ass. nat. 7 août 1989, p. 3559. ; Contra : C. BEDDELEEM, op. cit., loc. cit.
(8) J. et F. Lafond, Les baux d'habitation, 2ème éd., 1994, p. 175, n° 240 ; Rép. min. n° 34578, J.O.A.N. CR. 1er novembre 1999, p. 6344, ; Rép. Min. n° 24636,op. cit., loc. cit. ; Recommandation n° 2000-01 émise par la commission des clauses abusives complétant la recommandation n° 80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation (annexe), B.O.C.C.R.F., 22 juin 2000, Lamy droit économique : concurrence, distribution, consommation, novembre 2000, partie formulaires, V-50, p. 9, § 8 ; C. RADÉ, op. cit., p. 31 s ; C.A. Rennes, 14 décembre 1995, Société Gérance immobilière c./ Confédération Syndicale des Familles et autres, http://perso.club-internet.fr/dtate/jp/appel/carennes/1995/carennesCO1995.html.
(9) C. BEDDELEEM, op. cit., loc. cit.
(10) Ph. MALAURIE et L. AYNÈS, Les obligations, Ed. Cujas, 1992, p. 282, n° 528.
(11) C. RADÉ, op. cit., p. 33 s. ; Recommandation n° 2000-01 émise par la commission des clauses abusives complétant la recommandation n° 80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation (annexe), op. cit., loc. cit.
(12) C. BEDDELEEM, op. cit., loc. cit.

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