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 Sujet  |
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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 03 août 2004 : 21:42:36
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Sur ce sujet, et étant encore néophite, je souhaiterais savoir :
1/ s'il y a des règles de millièmes pour se présenter comme président de l'AG (indiquée dans le règlement de coprop qui date de 1975)?
2/ Le secrétaire est il obligatoirement le syndic ou bien est il possible qu'un copropriétaire se présente ?
Avec mes remerciements anticipés pour vos lumières sur ces deux sujets.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 22:34:26
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1) non et heureusement et éviter pdt CS = systematiquement pdt AG
2) vous avez plein de sujets qui en parle, bonne lecture .... mieux vaut que ce soit qqn d'autre, mais bien préparé son truc... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2004 : 22:39:46
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Je suppose que vous faîtes allusion à une clause du règlement qui indiquerait que l'assemblée est présidée par le copropriétaire le plus fort en tantièmes ? Ces clauses existent mais sont réputées non écrites.
Par défaut le syndic est secrétaire. Un copropriétaire peut se proposer. L'assemblée doit voter sur ce point (majorité art. 24)
A noter que désormais le copropriétaire devra être en mesure d'établir le procès verbal complet et définitif en cours d'assemblée pour qu'il soit signée à la fin de la séance.
A noter aussi que le procès verbal ne comporte que les indications relatives à la composition de l'assemblée, le texte des résolutions soumises aux votes, les résultats de ces votes et, le cas échéant, les réserves formulées lorsqu'elles répondent aux conditions requises. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 00:15:58
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| pourquoi les copropriétaires ne pourraient-ils pas mettre sur un PV des réserves ou des observations nécessaires à la compréhension, à la décision ou à une information minimum des absents, des futurs copropriétaires ... etc ces absences de réserves sur les "décisions" et non plus que sur les "délibérations" montrent le manque de transparence des syndics et bien souvent on nous dit après "ce n'est pas marqué dans le PV" Nous sommes chez nous et non pas chez les syndics, donc pourquoi tant de syndics refusent les précisions sur les PV??? comment force-t-on un syndic, un bureau à mettre des réserves et à INFORMER réellement les (futurs) copropriétaires THAT IS THE QUESTION !! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 02:22:38
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C'est vrai que l'histoire de signer le PV à la fin de l'AG à l'avantage d'avoir tout ce qui c'est passé en mémoire mais aussi le desavantage de signer à la va-vite, et sur ce dernier point je fait confiance à nos chers amis syndic( vite depechez vous , j'ai une autre AG après vous !!! mais qu'es ce qui se passe vous ne me faites pas confiance !!!!) Le harcelement en fin d'AG est il punissable par la loi ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 10:54:51
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Océan, il faut adresser vos doléances aux rédacteurs du décret, qui ne sont pas des syndics.
Il est souhaitable que tous les projets de résolution figurent dans la convocation, et pas seulement ceux qui sont obligatoires.
Il est posible d'établir avant l'assemblée un projet de procès verbal et de le compléter en cours d'assemblée en mentionnant la composition de l'assemblée et tous les résultats des votes. Il est aussi possible d'amender les résolutions.
Il est obligatoire d'insérer les réserves visées par le texte.
Il n'est pas interdit de faire mention d'une intervention importante.
Il était déjà et il reste inutile de recopier tous les blas blas qu'on peut entendre au cours des débats.
Si l'on peut gagner un mois, voire plus sur la diffusion et la notification du PV, les avantages l'emportent de loin sur les inconvénients et cela reste vrai quand le syndic n'est pas un professionnel. |
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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 15:20:53
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Je suis d'accord avec JPM sur la rédaction du PV, mais cette clause n'est applicable qu'à compter du 1er septembre je crois. Donc pour toutes les AG antérieures au 31 août, l'ancien système reste en vigueur.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 11:02:07
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Rochat a raison pour la signature en fin de séance mais l'article D 17 limitait déjà le procès verbal au " texte de chaque délibération " et au "résultat de chaque vote ".
Le nouveau texte adopte une terminologie plus précise mais ne modifie pas substantiellement le contenu du PV.
De nombreux syndics limitaient déjà aux seules décisions prises (+ résultats des votes ) le contenu du PV et les copropriétaires concernés s'en trouvaient majoritairement satisfaits.
La signature en fin de réunion devrait imposer une meilleure préparation des résolutions à soumettre. Elles devront, sur le plan pratique, figurer dans les convocations et l'information préalable des copropriétaires s'en trouvera améliorée.
La suppression des demandes d'inscription complémentaire à l'ordre du jour devrait aussi contribuer à la clarté des débats. Il reste possible d'amender un projet de résolution et même de faire connaître avant l'assemblée, tant au syndic qu'au conseil syndical, un projet d'amendement important.
Il y a une belle carte à jouer pour les syndics avec les nouvelles dispositions relatives aux assemblées, dans l'intérêt de tous. Il faut espérer qu'ils ne rateront pas le coche |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 20:53:43
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Citation :
La suppression des demandes d'inscription complémentaire à l'ordre du jour devrait aussi contribuer à la clarté des débats.
ça c n'importe quoi !!!! très , très mal exprimé .....
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 22:03:35
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Côté copropriétaire, je ne comprends pas bien vos réactions : en effet si l'on regarde les AG en général, nous avons comme ordre du jour
- élection du bureau
- approbation des comptes N-1
- quitus
- élection ou renouvellement du syndic
- contrat de syndic avec éventuellement les honoraires
- budget année N et N+1
- conseil syndical
- 3 ou 4 propositions de travaux (avec honoraires sup)
un ordre du jour complémentaire peut très bien concerner ces points ou aborder d'autres questions que le syndic n'a pas ou refuse d'aborder. Je ne vois pas en quoi la suppression des ODJ complémentaire vont nuire à la clarté des débats, mais plutôt le contraire puisqu'à réception du dossier il sera trop tard pour poser des questions en fn du contenu du dossier. C'eut été compréhensible si la Loi avait prévu que le syndic fixe par exemple au syndic une date prévisionnelle d'AG avec la possibilité d'envoi des questions sous 15 jours, une idée... il est déjà curieux que l'on ne puisse jamais discuter des comptes donc des charges et qu'on se fasse souvent huer quand on demande des explications sur le compte et le budget. IL serait tant que les syndics et les petits chefaillons de certains conseils syndicaux considèrent un peu moins les copropriétaires comme des ânes ou des vaches à traire ..........meuhhhhh
quant à la signature en fin de séance, cela laisse la porte ouverte à encore plus d'inexactitudes pour les copros et syndics connaissant les habituelles tournures sans odeur et sans saveur ne donnant que le résultat d'un vote lorsqu'il n'est pas inexact...
je ne comprends tjs pas ou trop bien pourquoi les syndics tiennent à être secrétaire de séance et ne marquer dans les PV que ce qui les interesse... qqn qui fait correctement son boulot est transparent |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 09:47:15
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Je partage tout à fait l'avis d'Océan.
La signature à la va vite du projet de PV dès la fin de séance, c'est la porte un peu plus ouverte à toutes les manœuvres possibles. Déjà que dans de trop nombreuses copropriétés le bureau de séance ne connait/ne fait pas bien son travail, tout particulièrement ce qui revient aux scrutateurs pour le décompte précis des voix, )qui n'est pas une tâche du syndic/secrétaire de séance), elles se retrouverons pieds et poings liés par ces PV signés sans aucune vérification.
Quant à une éventuelle correction ultérieure pour réparer une erreur, il ne faut plus y penser .....
Signature dès la fin de séance = DANGER. Ici, il faut savoir violer la loi qui va à l'encontre des intérets des copropriétaires.
Pour ce qui concerne un ordre du jour complémentaire, qui ne pouvait porter que sur des questions réellement nouvelles et non sur des questions complémentaires à celles posées, j'attends toujours une réponse de JPM ou d'autres tenants de la nouvelle mouture de l'art.10 de D. sur la position à adopter lorsque :
- réunion du CS avec le syndic pour élaborer l'ODJ de l'AG. Arrive la convocation, manquent 2 questions dont une proposant de sanctionner le syndic pour un manquement dans sa mission.
- demande d'inscription d'une question conforme au nouvel art.10, du CS et/ou d'un ou plusieurs copropriétaires, et, ho surprise, la convocation qui suit ne la mentionne pas, la question étant "révocation du syndic".
Déjà que dans l'ancienne mouture, le syndic trainait parfois des pieds pour inscrire des questions vraiment nouvelles, ou pour rattraper un oubli ! Maintenant c'est la porte ouverte à tous les abus possibles, le syndic pouvant totalement ignorer les demandes sans aucun recours possible .... sauf à attendre l'année suivante ! La loi lui permet un tel abus.
Au besoin, les syndics auront toute possibilité, pour se justifier, d'avancer les termes de l'art.10. " Compte tenu de la date de réception de votre demande, il n'a pas été possible de l'inscrire à cette assemblée générale."
- Qui connait à l'avance la date de rédaction de la convocation par le syndic, y compris le CS ?
- Qui va dire ou vérifier que le délai n'était pas suffisant ?.. 5 jours, 8 jours, 10 jours ?
C'est, ici aussi, dangeureux et va à l'encontre des intérêts des copropriétaires.
Nous sommes une fois de plus roulés dans la farine.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 11:25:33
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Observation de Gedehem
Citation :
j'attends toujours une réponse de JPM ou d'autres tenants de la nouvelle mouture de l'art.10 de D. sur la position à adopter lorsque :
- réunion du CS avec le syndic pour élaborer l'ODJ de l'AG. Arrive la convocation, manquent 2 questions dont une proposant de sanctionner le syndic pour un manquement dans sa mission.
- demande d'inscription d'une question conforme au nouvel art.10, du CS et/ou d'un ou plusieurs copropriétaires, et, ho surprise, la convocation qui suit ne la mentionne pas, la question étant "révocation du syndic".
Il est vrai que j'ai suggéré depuis bien longtemps la suppression de la procédure d'inscription complémentaire à l'ordre du jour. Il est vrai aussi que j'ai toujours accompagné cette suggestion d'une exigence relative à la création d'un régime juridique assurant l'efficacité des demandes d'inscription formulées en cours d'exercice et avant la convocation de l'assemblée annuelle.
Il est encore vrai que, sur ce dernier point, le décret est bien timide. L'omission d'une question dont l'inscription a été régulièrement demandée soit par le conseil syndical, soit par un copropriétaire doit être considérée comme une faute grave du syndic justifiant, si bon semble à l'assemblée, sa révocation.
Une autre sanction peut être l'obligation pour le syndic de convoquer à ses frais une nouvelle assemblée pour traiter la ou les questions omises.
Sur le plan pratique : il est opportun que toute demande d'inscription d'une question soit adressée par LRAR au syndic et communiquée en copie au conseil syndical. D'une manière générale il sera bon que le conseil donne un avis sur la question soumise.
Il est d'usage que l'ordre du jour de l'assemblée soit fixé par le syndic en accord avec le conseil syndical. Cette pratique est respectée dans la plupart des cas. Cette procédure doit permettre d'assurer la prise en considération de toutes les questions dont l'inscription a été demandée.
Mais il reste le problème d'un éventuel tri des questions posées. Le syndic doit accuser réception de toute demande d'inscription. A cette occasion il peut fournir des indications permettant
> soit une meilleure exploitation de la demande : nécessité d'y adjoindre des documents (devis ou autres), prise en main d'une question manifestement intéressante par le conseil syndical et le syndic avec le concours du demandeur, etc ...
> soit le traitement au titre des questions diverses si la question relève de la gestion courante. Le décret permet les questions courantes sans décision, mais il est évident de plus qu'une question relevant des pouvoirs courants du syndic peut faire l'objet d'une décision facilitant sa tâche.
> soit le rejet de la demande parce qu'elle est manifestement irrecevable. Sic quand elle n'etre pas dans le domaine de compétence d'une assemblée
> soit la prise en considération de la demande mais son repaort à une autre assemblée en raison de la nécessité d'une étude préalable.
Dans tous ces cas, une concertation avec le demandeur permet de trouver une solution convenable en accord avec le demandeur. La solution mauvaise est toujours le silence et le défaut de réponse.
Il y a des milliers de copropriétés qui fonctionnent convenablement comme celà depuis longtemps. Il y en a d'autres qui ne marchent pas bien pour des raisons diverses mais on ne peut faire des statistiques à partir seulement des cas évoqués dans les sites dédiés, ARC, UI ou autres. Il est bien normal qu'on n'y trouve que des réclamations, les unes justifiées, les autres non. On entend peu parler des copropriétés qui fonctionnent bien.
Il y a un autre problème que le décret a éludé prudemment : l'obligation dans certains cas de convoquer une assemblée " exceptionnelle " et le délai correspondant. C'est le cas depuis toujours pour certaines demandes d'autorisation formulées par tel ou tel (un bailleur en cas de relocation d'un lot commercial pour des travaux par exemple). La question peut se poser dans les mêmes termes pour une demande d'inscption formulée trop tardivement pour qu'elle puisse être étudiée sérieusement avant l'assemblée.
Autant dire que le nouveau texte n'est pas parfait. On ne voit pas d'ailleurs comment une autre rédaction pourrait être parfaite. Mais l'expérience passée a montré que, nonobstant l'utilité de l'ancienne procédure dans quelques cas, la plupart des anciennes demandes d'inscription complémentaire aboutissaient :
> soit à des décisions bâclées
> soit à des renvois pour étude complémentaire dans les meilleurs cas
> soit à des rejets purs et simples pour défaut d'évaluation préalable.
> soit à la constatation de l'irrecevabilité de la demande (pas de devis joints, pas de projet de résolution, etc.)
Ddans tous ces cas, la procédure ne permettait aucune étude ou concertation préalables. Elle ne permettait même pas, compte tenu des délais, aux copropriétaires ayant déjà envoyé un pouvoir et des instructions de vote, de se manifester à nouveau.
C'est pourquoi je pense que la procédure nouvelle est meilleure. Les défaillances possibles devront être sanctionnées, mais on ne peut en généraliser l'incidence pour rejeter le système.
On peut ajouter encore que, pour certains syndicats, les économies ne seront pas négligeables.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 août 2004 : 14:48:48
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Pardon, JPM, mais vos propos sont parfois surprenants, ici évasifs, n'apportant rien de neuf ou de constructif :
Je vous cite :
"L'omission d'une question dont l'inscription a été régulièrement demandée ... doit être considérée comme une faute grave du syndic justifiant, si bon semble à l'assemblée, sa révocation."
Déjà, votre "régulièrement" est amusant, aucune disposition ne venant fixer le délai de ce qui peut être "régulier".
Relisez l'art.10 et mes propos : "Au besoin, les syndics auront toute possibilité, pour se justifier, d'avancer les termes de l'art.10. "Compte tenu de la date de réception de votre demande, il n'a pas été possible de l'inscrire à cette assemblée générale."
Que répondez-vous à ce syndic ? RIEN.
De plus, pour qu'il y ai "révocation", encore faut-il que la question soit inscrite à l'ODJ, qui plus est par le syndic ... pour l'AG de l'année suivante, car pour l'AG convoquée, c'est trop tard !
Votre propos ne tient donc pas la route un instant ! Une révocation une année plus tard ?
Et va t-on révoquer au motif que le syndic a 'oublié' d'inscrire la demande de travaux formulée par un copropriétaire ? En cas de litige et de conflit avec le sortant, la faute ne sera sans doute pas qualifiée de 'grave' par les tribunaux : la révocation sera alors abusive, le syndicat condamné à des dommages et intérets. Ce n'est donc pas une "sanction" en l'espèce, bien au contraire !.
Car encore une fois, vous revenez sur la sanction du syndic, sans pour autant nous dire celle à laquelle vous pensez.
J'ai déja avancé la possibilité pour un syndicat de "sanctionner" le syndic financièrement pour 'non exécution de décisions d'AG' ou pour 'exécution partielle du mandat de gestion'.
Un carreleur chargé de réaliser 20 m² et qui n'en fait que 18 m² sera réglé sur les 18 m² effectués.
De la même façon, un syndic qui n'exécute pas la totalité de sa mission, certaines des tâches qui lui incombent ou les décisions d'AG, devra se voir retenu les honoraires en sus.
Vous avez dit être opposé à cette pratique ..... sans avancer aucune autre proposition cohérente pour SANCTIONNER réellement.
Vous avez suggéré " .... un régime juridique assurant l'efficacité des demandes d'inscription formulées en cours d'exercice et avant la convocation de l'assemblée annuelle.".
Je suis totalement d'accord avec vous !
Mais il n'existe pas, il n'est pas pret d'exister. La modification de l'art.10 est de ce fait une regression ayant supprimé la possibilité d'ODJ complémentaire pour l'AG convoquée.. au besoin pour sanctionner immédiatement le syndic !
JPM, c'est fini, c'est donc bien un regression au détriment des copropriétaires par rapport à l'ancienne mouture.
Autres points, susceptibles de troubler les néophytes.
Je vous cite : "le décret a éludé prudemment (pourquoi prudemment ? ndlr) l'obligation dans certains cas de convoquer une assemblée " exceptionnelle " et le délai correspondant.
!!!!! Déjà que les AG 'extraordinaires' personne ne sait ce que c'est en copropriété, qu'il n'y en a pas, qu'il n'y a QUE des AG ordinaires(ordinaire annuelle et ordinaire-ordinaire pour la ou les suivantes, peu importe leur nombre), voila que vous nous servez une AG "exceptionnelle" sans dire sur quel fondement. Je vois, c'est du genre : "Bon, je convoque, mais c'est exceptionnel, n'y revenez pas !".
Cette proposition ne tient pas la route non plus.
D'autant qu'elle est ridicule : entre un ODJ complémentaire et une AG "exceptionnelle" pour traiter les sujets qui n'auraient pas été inscrits initialement, où est le différence, où est le moindre coût ?
Vous parlez de la majorité des copropriétés ou tout va bien (supposé, les copropriétaires étant particulièrement mal informés partout), et de ce petit nombre où tout va mal. Mais les lois sont faites pour protéger TOUS les citoyens, tous les copropriétaires. S'il n'y a pas lieu de les appliquer dans une grande majorité de Syndicats, c'est parfait. Mais il convient de protéger "les petits", ceux qui sont les victimes de pratiques illégales ou abusives. Les textes sont, en principe, là pour encadrer tout ça.
Vous abordez d'autres points qu'il serait trop long de traiter ici : le régime du mandat impératif (que le Syndicat n'a pas à connaitre, vous semblez l'oublier, quasi vote par correspondance pourtant interdit), la censure qui serait faite au motif que la demande d'ODJ complémentaire n'est pas justifiée (qui est juge ?), le coût de cet ODJ complémentaire (sans rien dire de la convoc initiale, des 1/2 pages blanches inutiles voire de pages entière superflues, de la totalité des contrats alors que les 'conditions essentielles' suffisaient, ...etc ...), des décisions baclées, des renvois pour étude ou de rejet, qui ne sont certainement pas réservées aux questions complémentaires, loin de là !..... Tout cela pour justifier un prétendu 'mieux' de la nouvelle mouture.
Je ne dis pas que la pratique antérieure était la seule bonne. Je dis qu'elle était moins mauvaise que celle mise en vigueur.
Vos propos laissent parfois une impression de malaise ...., ici comme venant d'une autre planète deconnectée des réalité du terrain, réalités que vivent beaucoup ... sur UI comme ailleurs......
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Edité par - gédehem le 10 août 2004 16:00:09 |
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opaletmex
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 01:42:26
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Bonsoir,
1/ non, aucunes obligations.N'importe quel copropriétaire
présent ou représenté peut postuler.
2/ non également. N'importe quel copropriétaire ou représenté peut postuler. L'"usage" établit que le syndic prenne ce rôle dont la mesure où, a priori, il présente la plus grande "efficacité" logistique en la matière (initialement : dactylographie, secrétariat, photocopie, etc...)... mais celà a bien changé....
et n'importe quel copro présent ou représenté peut postuler à
ce poste.
Olivier
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