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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 04 août 2004 : 04:24:41
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en tant que president du CS, ai je le droit de demander les decomptes de tout les coproprietaires ?
Merci
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 10:07:12
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Houlàlà, Yaume, vous avez dit dans un autre sujet que vous venez d'être nommé président et que vous vouliez être au courant des règles du système de copropriété que vous ne connaissez pas bien.
Eh bien, pour commencer à répondre à votre question de ce jour qui est de savoir si "en tant que Pdt" (sic) vous pouvez demander (au syndic on suppose...) "les décomptes de tous les copropriétaires" (qu'entendez vous exactement par ce "les décomptes" ?), notez que vous n'avez aucun droit particulier en tant que Pdt... Attention aux dérapages !
PS>> Si le sujet se développe, on traitera peut être du fondement d'une telle demande que vous envisagez et des visées qui la sous-tendent.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 04 août 2004 10:08:09 |
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gros.laid
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 11:13:21
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Loi du 10/7/65 régissant la copro : "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical."
Le CS n'a qu'un pouvoir de controle ; et si la tache de celui-ci est noble, elle ne doit pas déraper de sa fonction principale en tendant vers une omniprésence au sein de la copro... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 11:41:27
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merci mais pouvez vous repondre à ma question,
Mon butr est seulement de recalculer tous le budget de la copro, car suivant les problemes que l'on a eut je voudrais etre capable de chiffrer tout ca et de savoir si les appels on bien été payé par tous !!!
Alors puis je demander ca, par decomptes j'entends l'historique du compte de chaque coproprietaire pour savoir ce qu'il a payer en fonction de ce qui lui a été demandé et a quelle date !!! |
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gros.laid
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 11:57:35
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Vous avez une capacité de contrôle.
Alors, controlez!! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 12:07:26
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Yaume, Je me permets d'intervenir dans la discussion car je ne comprends pas bien votre but quand vous dites "Mon butr est seulement de recalculer tous le budget de la copro, car suivant les problemes que l'on a eut je voudrais etre capable de chiffrer tout ca et de savoir si les appels on bien été payé par tous !!!"
En simplifiant grandement, un budget prévisionnel est l'analyse des dépenses qu'on pense devoir faire pour l'année à venir. Je ne parle pas ici de travaux votés mais de charges qui sont inhérentes au bon fonctionnement et maintenant des bâtiments. Le fait que ces charges soient payées ou non ne devraient influencer ce budget que dans la mesure ou vous pourriez prévoir éventuellement des "provisions pour appels non payés" entrainant des frais de relance, frais de procédures, avocats et touti-quanti.
En quoi l'analyse des paiements d'appels de fonds passés va vous aider sachant que ces situations de difficulté de paiement peuvent être passagères et que si un copro a rencontré des difficultés de paiement, cela ne veut pas forcément dire que cela se reproduira ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 13:05:28
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Vous pouvez vérifier la position des copropriétaires à l'égard du syndicat du point de vue financier.
Il vous suffit de demander au syndic la copie d'une balance des copropriétaires, qui tient en un feuillet recto verso pour 50 copropriétaires en général.
S'il y a des soldes débiteurs importants vous le verrez en 10 secondes. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 14:10:12
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joulia, je me corrige , je suis debutant alors soyez indulgente ,lol
Je voulais dire recalculer les comptes de 2003, car il y apparait plein d'erreur, et j'irais meme plus loin ,du vol organisé !!!
Alors comprenez que je suis tres mecontent !!! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 14:28:34
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Yaume, vous demandez à votre syndic "la balande générale complète", ne vous paniquez pas ( ya bien qqn autour de vos dans la copro par exemple qui a des notions de base de compta), vous devriez avoir tout dessus (pour le WE c'est aussi interessant qu'un roman)
- les dépenses, les recettes
-les appels de fonds et -les régul de charges et même les comptes fournisseurs donc ceux du syndic pour l'année écoulée,
c'est beaucoup plus parlant que les soldes des balances des copros à moins de les demander tous les mois, et ne demandez le détail que pour ceux qui ont de vraies ardoises
faites aussi attn aux petits malins qui paient le 15/12 pour que les autres ne voient rien, alors que dans l'année, ils oublient ....
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 14:32:58
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Oh ne vous méprenez pas Yaume car je ne suis pas bcp plus avancée que vous dans certains domaines en particulier tout ce qui a trait a la copro  . Je ne voulais sûrement pas donner une lecon mais plutôt cerner votre question. C'est plus clair maintenant 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 15:08:51
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Pardon, mais les choses ne sont pas plus claires !
Yaume, de quoi parlez-vous ?
S'il s'agit de reprendre les comptes dépenses et recettes de l'exercice 2003 approuvés par une AG, vous ne le pouvez pas, sauf à démontrer une fraude ou une erreur manifeste ignorée des copropriétaires. S'il s'agit d'une erreur d'imputation, un oubli, la rectification peut intervenir sur l'exercice suivant.
S'agissant d'une erreur dans la répartition des dépenses de l'exercice 2003, vous pouvez à tout moment la reprendre, s'agissant d'une ventilation individualisée et personnelle des comptes dépenses/recettes approuvés.
Il est important que le CS soit informé de la situation de comptes des copropriétaires (position crédit/débit) ne serait-ce que pour suivre les impayés et leur traitement par le syndic.
Cela fait parti du contrôle de la situation de la trésorerie du Syndicat.
Ce document doit être notifié aux copropriétaires en même temps que la convoc à l'AG lorsqu'elle est amenée à approuver les comptes (...état des dettes et des créances ...).
Ce document (comme dit JPM 1 A4 recto/verso pour 50 copropriétaires), ne nécessite que 3 seconde 5/10° pour être édité par le syndic. Il devrait (doit) être démandé par le CS tous les trimestres, l'évolution des comptes débiteurs étant alors facile à suivre d'un trimestre à l'autre, permettant une réaction rapide.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 17:39:00
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Bon,
En fait ce qui ce passe !!
L'ancien syndic nous a fait des appels de charges en fonction de chaque categories (donc repartition differente),le syndic "coule"
Ensuite arrive le nouveau syndic, qui nous demande une regularisation en faisant des prorata un peu partout, en gros l'ancien syndic a mis tous les appels de charges dans le meme panier, a payer certaines factures et ensuite le nouveau c'est rendu compte que certaines factures restaient impayé, mais le probleme c'est que les factures du bat A ont été payé avec les fonds des appels de charges generales, voyez ou je veux en venir, toute la comptabilité a été mal geré !!
gfedehem, oui les comptes ont été approuvé à la derniere AG, mais cette approbation apres discussion de certains membres du forum c'est révélé NULE du fait que c'est le nouveau syndic qui a fait voter ce point ,alors que c'etait la gestion de l'ancien |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 18:24:37
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Sur la dernière observation de Yaume : réponse formelle : le statut ne prévoit pas d'affectation spécifique des fonds recueillis en fonction des copropriétaires ayant payé.
Je précise : il peut effectivement se faire que dans un groupe d'immeubles les copropriétaires du bâtiment A paient mieux que ceux du bâtiment B.
Le syndic n'est pas tenu de payer par priorité les factures propres au bâtiment A. Il peut se débrouiller pour tenir compte de la situation mais il n'est, de ce chef, tenu à rien.
A la rigueur, on peut admettre que les fonds recueillis pour un chnatier déterminé soient isolés matériellement.
De même le syndic n'a pas le droit d'utiliser les fonds représentant une indemnité d'assurance revenant à un copropriétaire pour payer des charges communes.
Sous ces réserves, les fonds en banque sont disponibles pour le paiement de toute facture. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 23:04:59
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oui JPM, mais supposons:
vous avez:
1 facture honoraire syndic (budget general)
1 facture edf (budget bat A)
Vous recuperer les appels de charges pour la facture EDF selon donc les tantieme du bat A, avec ca vous payez les honoraires du syndic, vous ne pouvez pas apres allez réclamez aux coproprietaires du bat A des charges pour la facture EDF encore une fois. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 01:46:06
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d'abord j'ai mis une bétise c'est le grand livre complet qu'il faut demander il s'édite de même en 10 mn maxi. Vous aurez dessus toutes les écritures et les paiements par rapport aux appels de charges pour chaque copro
Pour votre dernier point il serait intéressant que vs regardiez si le nouveau syndic se paie au début de chaque mois ou au début de chaque trimestre ... trésorerie du syndic et du syndicat obligent... et regardez si au dos des factures de gaz, ou d'eau vous avez des interets ou frais annexes pour retard de paiement... après vous regardez au même dates les soldes bancaires ...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 10:59:56
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Yaume, je ne veux pas dévier du sujet mais je ne comprends pas vos derniers propos sur l'approbation des comptes de l'ancien syndic :
"...mais cette approbation apres discussion de certains membres du forum c'est révélé NULE du fait que c'est le nouveau syndic qui a fait voter ce point ,alors que c'etait la gestion de l'ancien."
Lorsqu'une AG est appelée à approuver les comptes, il s'agit des comptes du Syndicat, pas ceux du syndic.
Le syndic ne fait que gérer les dépenses qui sont LES VOTRES (celles collectives des copropriétaires) et les recettes qui sont LES VOTRES (les provisions versées par les copropriétaires).
Vous approuvez VOS COMPTES, pas "les comptes du syndic" !!!!!
Lorsqu'une AG approuve SES comptes de SON syndicat, peut importe le syndic qui en a assuré la gestion. Cela n'a aucune importance.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 13:33:06
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mais alors si l'on souhaite aujourd'hui contester la gestion de ces comptes (facture sans justificatif, erreur de compta,...) que pouvons nous faire. En sachant que donc, c'est l'ancien syndic qui gerait cette exercice, qu'il est en liquidation judiciaire, et que c'est le nouveau qui a repris la main et qui nous demande de regulariser cette exercice 2003.
Vers qui devons nous contester, en sachant que nous n'avons pas donné le quitus à l'ancien syndic, que nous avons approuvé les comptes, que ces 2 points ont été déliberer lors d'une AG tenu par le nouveau syndic !!
Dans l'autre message du forum, on m'a mentionné l'artcile 18, comme quoi que chaque syndic etait seul responsable de sa gestion.
Qu'en pensez vous ? |
Edité par - yaume le 05 août 2004 13:34:22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 15:33:15
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Bon, je n'ai pas tout relu, mais si vous avez approuvé les compte tenus par l'ex-syndic, il sont approuvés tel que, point final.
Je ne comprends pas ce que vous demande votre nouveau syndic.
Il manque des fonds ? Il manque des factures ? Des factures ne sont pas réglées ?
Des factures sans 'justificatif' je ne sais pas ce que c'est !
Des erreures d'écritures c'est une chose que le nouveau syndic peut arranger.
Que vous demande t-il de régulariser ? Il manque des sous pour régler des factures en attentes de l'exercice précédent ? Dans ce cas, quelle que soit la situation de trésorerie que vous a présenté l'ex-syndic, vous devrez les régler aux fournisseurs.
Des précisions sont nécessaires.
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Edité par - gédehem le 05 août 2004 15:35:02 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 21:41:54
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Mais que voulez vous comme precision gedehem:
Exercice 2003: Certaines factures n'ont pas été payé, alors qu'elles apparaissaient payé dans les "comptes" de l'ancien syndic(liquidé) fourni par le nouveau syndic.
En quoi le nouveau syndic pouvait il nous faire approuver les comptes que l'ancien à gérer, puisque l'article 18 dit en parlant du syndic: "seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer", le nouveau syndic nous demande aujourd'hui de payer les factures qui apparaissent payer dans les comptes et dont les appels de charges ont été fait(la je fais references aux appels travaux)
Vous etes entrain de me dire qu'il faudrait encore que nous payons, vous rigolez ???
Pour les erreurs on a des frais de tenu de comptes de 2002 qui apparaissent dans le decompte de 2003, comment ne pouvez vous pas contester ???
D'accord nous devons regler les factures en attente, on ne demande pas que l'on nous coupe l'electricité, mais on est quand meme en droit de reclamer le remboursement a quelqu'un ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 23:21:39
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Votre affaire " patouille ", yaume !
Je rappelle un élément qui m'a échappé au départ, et sans doute aussi aux autres : L'ancien syndic ne faisait pas des appels provisionnels globaux ( 1/4 du budget prévisionnel de 40 000 € = 10 000 € ) mais il les ventilait par catégories de charges :
Appel bâtiment A 2 000
Appel bâtiment B 1 800
Appel chauffage 2 200
ou quelque chose comme celà. Cette méthode é déjà été évoquée.
Même dans ce cas, les fonds recuillis sont indifférenciés. La méthode ne présente d'intérêt que pour des charges particuilières comme le chauffage. On évite de faire supporter une quote-part chauffage théorique aux parkings extérieurs.
Mais les fonds recueillis ne sont pas affectés et le syndic paie avec les fonds dont il dispose. La régularisation des appels est faite en fin d'exercice.
Vous avez approuvé les comptes 2003. On vous a donc présenté une situation de trésorerie et un état des dettes et créances. Sur ce dernier document figurent en principe les fournisseurs dont les factures ont été réparties dans les comptes 2003 mais qui n'étaient pas payés au 31/12/2003.
A contrario les founrnisseurs dont les factures ont été réparties en 2003 mais qui ne figurent pas dans cette liste ont bien été payés avant le 31/12/2003
L'unique question est de savoir si des fournisseurs prétendent n'avoir pas été payés alors qu'ils ne figurent pas dans la liste des fournisseurs impayés. Bien entendu il faut vérifier que la facture dont ils réclament le paiement a bien été répartie en 2003.
Si vous trouvez des cas de ce genre, il faut les recenser et approfondir les vérifications. Si il y a une erreur avérée, l'approbation des comptes 2003 est nulle car il y a tromperie.
Pour cette opération vous laissez tomber les questions de factures trop chères ou de peztits travaux qui n'auraient pas été décidés par l'assemblée. Vous restez dans la comptabilité et la finance, point c'est tout.
D'autre part, le second problème est de savoir s'il manque des fonds dans la trésorerie. Le nouveau syndic aurait du recevoir 1 234 € de son prédecesseur, il n'a reçu qu'un acompte de 200 €. Comme l'ancien a " coulé ", il vous manque 1 034 €. C'est la garantie financière qui doit jouer si le nécessaire a été fait pour celà.
Ne cherchez pas à faire coller telle facture avec tel appel, ni encore moins quels sont les copropriétaires qui ont perdu 1 034 €. C'est le syndicat qui les a perdus, et chaque copropriétaires au prorata de ses tantièmes généraux.
Ne demandez pas à votre nouveau syndic de faire des appels détaillés par rubriques. C'est inutile, sauf pour le chauffage éventuellement.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 01:38:30
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Citation :
D'autre part, le second problème est de savoir s'il manque des fonds dans la trésorerie. Le nouveau syndic aurait du recevoir 1 234 € de son prédecesseur, il n'a reçu qu'un acompte de 200 €. Comme l'ancien a " coulé ", il vous manque 1 034 €. C'est la garantie financière qui doit jouer si le nécessaire a été fait pour celà.
c'est quoi le necessaire ? y a t il des documents qui doivent transiter entre l'ancien et le nouveau syndic ,?, ont il un nom bien précis?
Citation :
Ne cherchez pas à faire coller telle facture avec tel appel, ni encore moins quels sont les copropriétaires qui ont perdu 1 034 €. C'est le syndicat qui les a perdus, et chaque copropriétaires au prorata de ses tantièmes généraux.
Oui, mais comment chaque copropriétaire peut récuperer ce qu'il a perdu, ou comment le syndicat peut recuperer ce qui lui est dut?
si le syndic a fait l'appel de charge(c'est un exemple) juste pour le batiment A, et qu'avec ces fonds il a payé les factures du batiment B, ensuite le nouveau syndic arrive et demande les charges encore au batiment A pour enfin payer les factures du batiment A, comment resoudre ce problème ,qui doit le résoudre ? |
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