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 Sujet  |
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franckiedesbois
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 04 août 2004 : 21:30:58
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Bonjour,
je suis rentré dans mon appartement le 27/07/2001 avec un bail de 3 ans.
Pendant ces 3 ans, le propriétaire n'a rempli aucune de ses obligations et j'ai subi quelques désagréments (accident suite à un défaut dans l'appartement, tapage dû à un fou qui a pu être viré de la résidence mais le propriétaire n'a pas bougé, même pas assisté aux réunion de copropriétaires à ce sujet ...).
Mais bon, le loyer n'a pas été augmenté. Comme dans une location précédente, mon loyer n'avait pas été augmenté parce que mon propriétaire m'avait dit vouloir garder un bon locataire, je me suis dit que le propriétaire voulait ainsi compenser tous ces désagréments.
Le 28/07/2004, je reçois de sa part un courrier disant que comme il "avait négligé la gestion de son appartement depuis 3 ans" (sic !),il profitait "du renouvellement du bail" pour me réclamer "normalement" une augmentation cumulée depuis 3 ans, soit 9 %, voire les arriérés cumulés.
Est-ce légal, surtout quand il signale que c'est par sa négligence ? A quoi sert sinon l'ICC (indice du coût de la construction) qui permet de limiter les hausses annuelles de loyer mais permet d'en prendre 3 cumulées d'un coup ?
L'augmentation du loyer au renouvellement du bail ne peut-il pas être considéré comme un loyer de renouvellement, donc soumis à un préavis de 6 mois, sans quoi sa requête est nulle ?
Si je dois tout de même payer, l'augmentation ne devrait-elle pas considérer l'ICC du 3ème trimestre 2001 au lieu ed celui du 1er trimestre 2001 (2 % d'écart) ?
Enfin comment se fait-il que la loi ne protège pas les locataires bons payeurs de ces propriétaires peu scrupuleux et negligents ?
Merci d'avance !
Meilleures salutations.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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gros.laid
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 09:55:51
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La révision du loyer s'effectue de manière annuel à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation de la moyenne des indices INSEE du cout de la construction et de l'habitation.
Le bailleur a la possibilité de revenir jusqu'à 5 ans en arrière pour la révision du loyer et de réclamer rétroactivement les sommes dûs par le locataire.
L'indice de référence est celui inscrit dans le bail. Il doit s'agir de celui paru à cette date (la date de parution est décalé par rapport à l'année civile, exple : actuellement c'est le 1er trim 2004 qui est paru alors que nous sommes au mois d'aout).
Petit boumbo des champs |
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franckiedesbois
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 19:28:50
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A la signature du bail, je comprends bien que l'indice n'est pas encore paru. Mais l'augmentation n'intervenant qu'un an après, il est paru à ce moment-là. Pourquoi ne pas prendre alors celui correspondant à la date d'entrée, soit celui du 3ème trimestre.
Avec un bailleur qui se déclare par écrit comme étant négligent, c'est le locataire qui est marron ? |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 19:44:43
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pour la reindexation du loyer on compare 2 indices , il faut donc l'indice de base du départ et le nouvel indice du même trimestre ;
pour moi je ne prends pas forcément le dernier indice trimestriel connu à la signature du bail, puisqu'il faut bien prévenir le locataire à l'avance de la modification de loyer , mais le dernier indice trimestriel connu dans les 2 mois avant la signature du bail
ce qui donne pour un bail fin juillet l'indice du 4ème trimestre connu vers la mi-avril ,soit un courrier en mai pour une augmentation début aout |
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ludetlaet
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 23:12:51
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L'augmentation indiciaire est la seule augmentation légale en cours de bail et en cas de renouvellement par tacite reconduction.
Quand bien même votre Propriétaire est été négligent, il est en droit de vous réclamer ces arriérés sur 5 ans (déja indiqué).
Votre seul recours serait de demander un échéancier à votre Propriétaire pour régler les arriérés dus. En cas de refus, vous pourrez saisir la commission de conciliation de votre commune.
ludetlaet |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 17 août 2004 : 23:50:51
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Je corrige ce que dit Ludtlaet en fin de son message : la commission de conciliation vous enverra promener en ce sens qu'elle ne regardera même pas le refus de la demande d'étalement, ni même une demande d'étalement avant refus, car elle n'a pas compétence pour celà.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 17 août 2004 23:51:44 |
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balzac
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 11:40:49
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La commission a vocation à connaître de tous les litiges entre bailleurs et locataires.
Ces avis n'ont effectivement aucune force obligatoire mais ce peut-être un moyen d'arriver à régler votre probléme de façon amiable sachant que votre propriétaire peut tout à fait camper sur ces positions.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 12:51:14
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ATTENTION, par souci de simplification, les bailleurs appliquent le taux (ici 9%), au loyer de base.
Le vrai calcul doit être fait année par année et calculé à chaque fois sur le nouveau loyer.
je m'explique, admettons un loyer de 100 avec augmentation de "x" ppour la 2ème année. Le loyer de la 3ème année sera de (100+x%) x taux d'augmentation année 2 à année 3. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 13:20:46
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Walczak
Votre affirmation que la Commission de conciliation est compétente pour "tous les litiges entre propriétaires et bailleurs" est fausse.
Le champ de compétence de cette commission est en effet fixé de façon limitative par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Relisez bien son texte à :: http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp .
Je maintiens donc ce que j’indiquais à l’attention de Franckiedesbois et de Ludtlaet que la Commission ne pourrait que renvoyer pour incompétence une demande d’arbitrage relative à un étalement de règlement de révision de loyer formulée auprès d’elle, l’étalement éventuel d’un tel règlement ne relevant pas du domaine de la loi de 1989 donc du champ de compétence de la Commission mais étant exclusivement du domaine d’un accord à trouver entre les parties concernées .
Pierre |
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balzac
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 13:28:18
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| et la Loi SRU qui étend son champ d'activité ? |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 14:03:23
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Walczak,
Ma réponse tenait évidemment compte de l'extension de compétence de la Commission de conciliation intervenue sous l'effet de l'article 188 de la loi dite SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000, article qui a amendé l'article 20 de la loi de 1989 et qui a ajouté à la rédaction antérieure de cet article 20 ses trois derniers alinéas actuels dont la rédaction commence respectivement par "En outre, sa compétence...", par « Pour le règlement de ces litiges,… » et par « La composition… » .
Dans cette situation faisant suite à cet amendement établi par la loi SRU, la compétence de la Commission ne porte aucunement sur le domaine de l'éventuel étalement des règlements à effectuer suite à des révisions de loyer.
Cette question d'un éventuel étalement relève bien, je le redis, exclusivement d'un accord à passer entre propriétaire et locataire, sachant qu'en droit le propriétaire peut exiger le paiement immédiat du fruit de ces révisions.
Pierre |
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balzac
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 16:26:02
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Malgré tout, je pense que vous avez une conception trop restrictives du rôle de la commission.
A mon sens et sauf erreur d'interprétation, le Législateur lui a attribué la mission d'être le dernier recours non-contentieux lorsqu'un litige entre bailleurs et locataires ne trouve pas de solution amiable.
Pour le reste, et notamment la possibilité pour le bailleur d'exiger de recevoir son dû, je suis bien entendu d'accord avec vos propos. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 17:07:55
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Non non, Walczak, ce n'est pas une question d'interprétation restrictive de ma part mais une question de pure lecture des textes. La loi, en l'espèce l'article 20 de la loi de 1989, a fixé de façon limitative le champ de compétence de la Commission et cette instance (ces instances en réalité puisqu'il y en a autant que de départements) ne saurait aller plus loin dans ce qu'elle traite à peine de violer les dispositions de la loi. Une violation en cette matière relèverait de la sanction des tribunaux administratifs.
Si le législateur avait souhaité donner à la Commission une compétence plus étendue, par exemple dans le sens – qui est totalement extensif ! - de ce que vous dites de « dernier recours » et ce pour « tous les litiges entre propriétaires et bailleurs », il aurait légiféré tout autrement. Tout en prenant en compte la lettre de l’article 20, considérez, à travers une lecture de l’ensemble de la loi de 1989, pour vous convaincre du caractère limitatif du champ de compétence de la Commission, le nombre de domaines qui ne sont pas en tout état de cause couverts par cet article 20. En droit, qu’il soit civil, pénal, administratif, etc., on ne peut étendre un domaine d’application d’une disposition législative au-delà de ce fixe la loi : c’est un principe général du droit.
Pierre |
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ludetlaet
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 août 2004 : 23:32:50
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La pratique montre pourtant que les commissions ont tendance à se saisir de tout litige dés lors qui lui est soumis.
La loi, la lettre de la Loi, la Jurisprudence, la doctine, les PGD, les PVC, etc... Cela fait bien longtemps que j'avais enterré mes cours d'introduction au droit.
Entre Loi et pratique, entre définition législative et pratique effective, il y a une grande différence.
Par ailleurs, je n'ai jamais entendu dire qu'un avis de la commission pouvait encourir la censure du Tribunal adminstratif. Sauf erreur, les avis de la commission ne s'imposent pas et n'ont aucune force obligatoire - ils ne sont qu'un dernier recours avant le contentieux. Qui plus est, la commission de conciliation ne fait partie d'aucun ordre juridictionnel.
Actuellement, la notion de médiation est à la mode, la commission est un outil qui peut aller en ce sens et permettant d'éviter, sans frais, un contentieux lourd grâce à l'examen objectif (?) par des professionnels et des représentants des locataires.
Il serait dommageable de l'ignorer.
ludetlaet |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 19 août 2004 : 03:57:14
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Ludetlaet,
a))-- Il est certain qu'il existe, en général, des tendances à l'extension des procédures de conciliation, certaines supplétives, d'autres non, certaines judiciaires, d’autres non.
Des voix s'élèvent pour se féliciter de ce mouvement, d'autres en fustigent les dérives possibles.
Comme ne manquera sans doute pas de nous le rappeler JPM (avec les références idoines, on l’espère), le débat n'est pas nouveau depuis que le monde est monde et que les hommes jugent les hommes : pour dire vite, le tribunal avec ses toges affichées et ses codes ouverts, l’arbre à palabres du village avec ses mystères fermés et ses gris-gris non révélés.
b))-- Dans le cas qui nous occupe, une commission de conciliation de l’article 20 de la loi de 1989 -- dont les avis n'ont certes pas force légale, mais qui peuvent être transmis au juge éventuellement saisi par une des parties concernées ainsi que le précise le texte formellement -- qui traiterait d'une question hors de son champ de compétence serait bel et bien susceptible d’encourir, sur saisine d’une partie mise en cause souhaitant récuser l’intervention qu’elle estimerait indue de cette instance, la censure des juridictions administratives
A cet égard, rappelons que formellement le secrétariat de la commission, tenu par la DDE pour l'autorité préfectorale, est un organe administratif / cf. à ce sujet le décret relatif au fonctionnement de ces commissions :: http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=869&indice=1&table=CONSOLIDE&ligneDeb=1 .
c))-- Le périmètre de compétence de la Commission de conciliation dans la loi de 1989 puis l'extension de ses compétences par la loi de 1994 ayant complété celle-ci pour ce qui est de son article 20 ont fait l'objet de définitions qui s’avèrent être précises.
Il n'y a pas dans le texte de "notamment" ou d’autres approximations de ce genre qui permettraient que les commissions de conciliation deviennent des attrape-tout relativement à la loi de 1989.
Pierre |
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